日韩在线精品特黄,2017亚洲欧美性爱,日韩不卡在线视频,精品99精品在线观看

綠都青云敘，天河路科技路西200米。

綠都青云敘四期之前悄無聲息地開盤了，1號樓和7號樓，毛坯均價是9500元/平方米，項目占地是45畝，容積率是2.99，規(guī)劃7棟高層，一共有三個面積105平方米的三室、116平方米三室，129平方米的四室。

先說一下項目的劣勢：主要是位置不好，不在惠濟(jì)區(qū)的核心區(qū)域，距離地鐵也比較遠(yuǎn)，周邊的配套也相對較弱，這個算是劣勢。

優(yōu)勢：

1、品牌。綠都是地產(chǎn)百強(qiáng)房企（現(xiàn)在應(yīng)該是收縮陣線），在全國16座城市，打造50多個項目，服務(wù)30多萬業(yè)主，綠都在鄭州還算是不錯，背靠宇通，宇通賺錢也是杠杠的，產(chǎn)品力做得也是有模有樣，至今還沒有爛尾的項目，這就是難能可貴。

2、產(chǎn)品。產(chǎn)品方面也是花了一些心思，陽臺進(jìn)深約2.2米，臥室飄窗可以改造，室內(nèi)空間承重墻少，空間可以根據(jù)要求定制，陽臺是L型的設(shè)計，入戶花園是半贈送的。

3、學(xué)校。從當(dāng)初宣傳的鄭州前三的中小學(xué)變成了惠濟(jì)區(qū)實驗小學(xué)分校，也算是一個利好。

最主要的競爭對手就是附近的萬科項目，萬科的品牌是強(qiáng)壓綠都一頭，萬科在鄭州無論是從高端到中端到低端全部涉獵，是強(qiáng)于綠都；再有就是產(chǎn)品指標(biāo)，萬科的地塊面積大于綠都，產(chǎn)品定位也是高于綠都，萬科有高層也有洋房，高層的主力面積是102平方米-143平方米，也是強(qiáng)于綠都的。

具體的選擇還是根據(jù)個人的實體情況，個人更偏向于了萬科。(展開全部)

申泰中原印象，鄭州市金水區(qū)經(jīng)三路與紅專路交會處。

一語成讖，該來的還是來了。

之前點評的時候說過：有多大的手，就端多大的碗。小手端大碗，端不穩(wěn)還容易把碗打碎，24年的1月份申泰中原印象終究還是迎來“國資”，金水控股進(jìn)駐申泰中原印象，10月21日，中海建設(shè)正式以1.06億的代建價格接手申泰中原印象的建設(shè)、管理和營銷。

21年年底的時候：金水區(qū)韓寨村民過渡費（6-8月）已經(jīng)三個月沒有發(fā)了，放在zf留言板上，總共拖欠了958萬元，之前我也多次說過——地市開發(fā)商+城改=炸彈（4個2），這樣的例子數(shù)不勝數(shù)，恒祥百悅城，美商龍湖一號等等；地市開發(fā)商+城改+樓市寒冬=N倍的炸彈（王炸，4個2）。

這個項目哪怕是中海接手也是一塊難啃的骨頭，6棟商品住宅、3棟安置房及數(shù)棟150米超高層建筑和100米平層公寓，戶型面積從80-147平方米，其中80平方米的戶型占比最多，剛需的定位。

1、容積率是真的高。地塊整體容積率是7.89，去掉商業(yè)，估計也得5以上，這個住起來是真的不舒服。

2、大體量的商業(yè)。寫字樓、公寓、集中商業(yè)，這些東西非常難賣，去化速度也是非常慢。

3、價格。中海兩字是有溢價的，但是這個地方也不好賣，首開的時候賣27000-28000，賣了幾十套，后來精裝改毛坯24000左右，去化依舊是困難。

從過往的經(jīng)驗來看，中海善于打“巧戰(zhàn)”，就是拿凈地直接干，不知道這一次打硬仗會咋樣。(展開全部)

鄭州實地常春藤，滎陽沿黃快速路與天倫大道交會處向北1000米。

這個項目在思念果嶺附近，前一段時間也是來了一番“騷操作”，買鄭州一套房，送天津一套房，而且還免費送戶口，真的是小刀扎屁眼——頭一次見，具體是個啥政策？

如果買一套實地常春藤87平方米的三室，送天一套天津?qū)嵉睾Ｌ难胖?5平方米的兩居室；如果買一套實地常春藤105平方米的三室，送天一套天津?qū)嵉睾Ｌ难胖?5平方米的兩居室；鄭州實地常春藤價格8000左右，正常首付，貸款下來之后就能贈送天津?qū)嵉睾Ｌ难胖旖驅(qū)嵉睾Ｌ难胖?020年就已經(jīng)交付了，完全不怕爛尾。

看完是不是很心動，8000塊錢一平，鄭州買一套，天津再送一套，還能弄個天津戶口，以后娃娃妥妥985/211，牢牢記住一句話：好東西基本不打折，凡事反常必有妖。

實際咋回事：

1、實地集團(tuán)。

這個實地集團(tuán)也是問題多多，百度搜索出來的結(jié)果是債務(wù)違約，多地項目停工，員工離職……這樣的開發(fā)商碰到不要碰。

2、鄭州實地常春藤

鄭州實地常春藤在思念果嶺附近，有碧桂園山河郡、融信江灣城，估計周邊二手房房價也就六千塊錢左右，但是這個項目賣8000左右，羊毛出在還是得出在客戶身上。

3、天津?qū)嵉睾Ｌ难胖?

第一天津?qū)嵉睾Ｌ难胖奈恢迷趯氎?，這位置和鄭州與滎陽差不多，甚至更遠(yuǎn)，天津火車站到寶坻70多公里，鄭州火車站到滎陽30公里，這可以是多了一倍。

第二房價，這個區(qū)域的房價，二手房三千多的一大堆，還有不少的二千多。

第三關(guān)于教育，這個區(qū)域的教育也算是天津最弱的。

綜上所述，基本沒有啥便宜能占。(展開全部)

萬祥紫廬，經(jīng)開第四大街以東、經(jīng)南六路以南。

這個項目今天開盤，大致的價格如下高層1號樓（3T5）96、117平方米，14000-15000元/平方米，6號樓（2T2）小高層，128平方米16500起步，宣傳的是開發(fā)商在鶴壁11盤深耕，15年0逾期0降標(biāo)0負(fù)債，算是變相的宣傳，咱們再仔細(xì)看看這個項目：

33畝，容積率2.5，規(guī)劃7棟住宅，總共是451戶，一共是有6個面積段，96平方米、103平方米、115平方米、116平方米、128平方米和140平方米，這一次開的是1號樓和6號樓，開發(fā)商還是下了一些功夫，鋁板加晶彩石加金屬格柵，真的是闊氣，園林是采用帝王府院，造了一個大約150米寬的大門，不知道為啥總是感覺地市來的開發(fā)商總喜歡做大門，另一個大門做得不錯的開發(fā)商是大正水晶森林，七進(jìn)院落七重東方美境；也是甄選的一線品牌的墊底、甲級鋼木復(fù)合門、德爾堡品牌系統(tǒng)門窗等建材，物業(yè)方面選擇的萬科物業(yè)，把身上能加的屬性點。

位置既好又不好，有點像雞肋，食之無用，棄之可惜，雖然說是位于經(jīng)開區(qū)，而且是屬于老城區(qū)，相當(dāng)?shù)南∪?，但是位置在三環(huán)邊上，一路之隔就是黃金葉工廠，西側(cè)則是交通技師學(xué)院，北側(cè)是閱山公館，完全跟豪宅/改善沾不上邊。

學(xué)校方面是經(jīng)開外國語八一校區(qū)、經(jīng)開試驗小學(xué)也算是學(xué)區(qū)房，增加了項目本身的附加價值。(展開全部)

龍居華府，科教園區(qū)龍沄路與鴻寶路交會處。

起了一個大早干了一個晚集龍居華府，現(xiàn)在楊金片區(qū)似乎競爭越來越激烈了，原來是無人問津，國企大佬紛紛入場，龍居華府入場真的很早，不過銷售也是比較墨跡。

現(xiàn)在是現(xiàn)房精裝修，145平方米，特價是19500X，而且是低首付，剩下的全部貸款，并且補(bǔ)貼9個月的月供，這樣的政策真的是很給力，記得之前是做過0首付；毛坯首付只需要10萬塊錢，精裝修只要30萬……從價格一次次的調(diào)整說明真的是賣得不好，隔壁萬林府直接低價橫掃楊金市場，有臥龍的地方，必有鳳雛。

項目總占地約400畝，總建面約135萬平方米，首期占地約66畝，建面約16萬平方米，容積率為2.5，距離北龍湖的直線距離大概1公里，交付方面外立面干掛石材弄的真是有模有樣，給點個贊；精裝方面梵蒂斯裝甲門、科勒衛(wèi)浴、老板煙機(jī)灶具、西門子洗碗機(jī)等等，也不錯，就是宣傳功夫比萬科差，吃虧，這就會出現(xiàn)一個情況，東西用得好，但是表現(xiàn)力差。

首先品牌方面確實差點意思，甚至說是墊底的，正弘比不過、萬科更是不用說，其他都是國字輩，也算是皇親國戚，龍居華府算是個庶民，這階級一下子就出來了，附近的正弘項目146XX起步，5萬塊就能網(wǎng)簽，預(yù)計是明年的七月份交房，而且一路之隔是金水實驗小學(xué)，沒有對比就沒有傷害。

再說現(xiàn)房，楊金誰還不是一個現(xiàn)房銷售，大家都是現(xiàn)房，慢慢賣唄。(展開全部)

碧桂園雙湖城，龍湖大道與雙湖大道交會處。

看了看上一次點評這個項目是去年7月份，這中間碧桂園經(jīng)歷了多少“波折”，像是王小波在《黃金時代》中說的：那一年我二十一歲，在我一生的黃金時代，我有好多奢望。我想愛，想吃，還想在一瞬間變成天上半明半暗的云，后來我才知道，生活是個緩慢受錘的過程，人一天天老下去，奢望也一天天消逝，最后變得像挨了錘的牛一樣。

現(xiàn)在高層32號樓，戶型面積是94平方米、115平方米、117平方米，成交價格是48XX-5500元/平方米，特價房只要4300元/平方米，一年之前的銷售價格是6200元/平方米，而且還送車位；洋房33號樓，戶型面積是140平方米，成交價格是65XX-7200元/平方米，洋房的價格倒是沒咋變化。

這個項目在南龍湖的存在感不高，斷斷續(xù)續(xù)一直賣了四五年，項目占地340畝，容積率是3.4，規(guī)劃21棟高層，12棟洋房，配套方面南龍湖的基本差不多，這個項目是正兒八經(jīng)的地鐵盤，一出門就是雙湖大道站。

關(guān)于碧桂園的房子，不建議、不建議、不建議，主要是房子蓋的品質(zhì)太差，房企過得很好的時候房子就很差，房企過得不好的時候，一定也是很差的。

關(guān)于在南龍湖買房，優(yōu)先考慮二手房，二手房基本沒有啥風(fēng)險，優(yōu)缺點都能看到，新房建議購買那些大牌的開發(fā)商，最好是擁有國企/央企的背景，不要貪圖小便宜。(展開全部)

康橋諸子廬，鄭東新區(qū)朝陽路與如意西路交匯西北。

結(jié)廬在人境，而無車馬喧；問君何能爾，心遠(yuǎn)地自偏——康橋諸子廬5年時間跌跌撞撞終于交付了，幾百戶業(yè)主的心終于可以放下了。康橋在這個項目上也是花了一些心思，北龍湖，1.49的容積率，請了宋照青、李寶章、譚精忠、琚賓等多位大師，同時規(guī)劃的是169-270平方米的戶型，足以說明康橋的決心。

可惜天有不測風(fēng)云，沒有人知道未來會是如何，就像沒有人知道房地產(chǎn)政策會如何，有一個火雞效應(yīng)就是如此：在火雞飼養(yǎng)場里，一只火雞發(fā)現(xiàn)，每天上午9點鐘主人給它喂食。它并不馬上做出結(jié)論，而是慢慢觀察，一直收集了有關(guān)上午9點給它喂食這一事實的大量觀察證據(jù)：雨天和晴天，熱天和冷天，星期三和星期四，各種各樣的情況。最后，它得出了下面的結(jié)論：“主人總是在上午9點鐘給我喂食。”但是最終有一天主人來把火雞殺了！

康橋、正商、永威、建業(yè)等最終還是沒有“躲過”這一劫。

無論是對個人還是對企業(yè)都是非常深刻的教訓(xùn)，不要加杠桿，不要負(fù)債，正如巴菲特所說：汽車比賽的基本原則是，要想最先完成比賽，首先你必須完成比賽。毫無疑問，有些人通過使用借來的錢變得非常富有。可是，也有些人由于使用借來的錢卻變得非常貧窮。財務(wù)杠桿會讓人上癮。一旦從財務(wù)杠桿創(chuàng)造的奇跡中獲利，只有極少數(shù)人會退回到更加保守的負(fù)債比率。

正如我們在小學(xué)3年級就學(xué)過的，有些人在2008年的金融危機(jī)中又重新學(xué)習(xí)了一遍，任何一系列有利的數(shù)據(jù)，不管這些數(shù)據(jù)多么令人心動，只要乘以零，都會灰飛煙滅。

歷史告訴我們，即使是非常聰明的人，運(yùn)用財務(wù)杠桿產(chǎn)生的結(jié)果經(jīng)常是零。

不要過度負(fù)債，不要過度負(fù)債，不要過度負(fù)債。(展開全部)

碧桂園云境，國基路北、柳林西路東。

這個項目居然到現(xiàn)在還有房子，14999就可以買到76平方米的兩房，15999就可以買到89平方米的三房，這個項目的戶型面積有76平方米、89平方米、115平方米、120平方米。

老規(guī)矩先說劣勢：最大的劣勢就是碧桂園，碧桂園在鄭州做這么多項目，沒有一個是“精品”項目，二手房沒有一個是能賣上價格的，根本沒有啥品質(zhì)可言，之前交房的項目都是各種各樣的問題，現(xiàn)在本身也是岌岌可危，項目也變成了保交房，碧桂園+精裝修+保交房，買完之后住進(jìn)去絕對是“尖叫”。

項目的優(yōu)勢也是很明顯：

1、價格。價格看著很香，14999就可以買到76平方米的兩房，15999就可以買到89平方米的三房，而且是精裝修，而且還是保交房。

2、位置。這個位置非常不錯，門口就是2號線和4號線（沙門村站），有了地鐵四通八達(dá)，到哪里都是可以的。

3、學(xué)校。家門口就是農(nóng)科路小學(xué)、鄭州八中，上學(xué)也是非常非常的便捷。

綜上所述，真不推薦這個項目，有時候便宜往往是最貴的，買房子不僅要考慮當(dāng)下的居住，還要考慮保值性（二手房交易），如果將來需要用錢，房子折價也不好賣，這就非常麻煩，金水北可以多轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，有很多項目，開發(fā)商要比碧桂園好得多，品質(zhì)也要比碧桂園好得多，建議多轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，多看看，多比較，千萬不要因為便宜就下手，住起來的時候問題多多。(展開全部)

大來鄭東壹號院，鄭東新區(qū)金水東路南、圃田西路東。

先看土地情況，占地面積是117畝，容積率是2.89，建筑高度小于80米，綠地率是31%，建筑密度是19.99%，社區(qū)內(nèi)規(guī)劃11棟高層，其中9棟21-26層高層住宅，2棟25層公寓，總共規(guī)劃887戶，土地單價是1682萬/畝，樓面價折合8700元/平方米，該項目還有一些限制性的條件：3號地雖為zf公開儲備地，但是鄭東新區(qū)博學(xué)路辦事處賈崗社區(qū)農(nóng)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地；競得人需與村集體簽訂協(xié)議并通過三分之二以上村民代表同意；賈崗社區(qū)占比31%，開發(fā)公司占比61%；毛坯限價24300元/平方米，裝修價格不得超過4900元/平方米，且不得拆分為獨立合同。

地塊南側(cè)為中原超級總部基地；北側(cè)為龍崗小學(xué)、鄭州廣播電視大學(xué)等；西側(cè)2公里為心怡路小學(xué)、鄭州人民醫(yī)院鄭東院區(qū)……

入市節(jié)點選得還是蠻好的，踏著歡快的節(jié)奏向我們走來，此時此刻華潤基本清盤，高鐵站附近的新房就像是皇帝的女兒——不愁嫁，大來置業(yè)何許人也？背后有一個股東叫瑞城置業(yè)，瑞城置業(yè)背后有一個法人李榮成，是河南錦雍置業(yè)有限公司的法人，背后也是一大堆問題，河南錦雍置業(yè)有限公司也就是我們熟悉的龍子湖的水之郡，這個項目你能想到的問題基本能出現(xiàn)，業(yè)主先后經(jīng)歷無證內(nèi)購，延期交房，品質(zhì)縮水，維權(quán)交房。

看到這之后感覺你對項目得失去一半信心。

項目請的是咱們的老熟人李瑋珉搞設(shè)計，外立面是鋁板+玻璃幕墻，戶型據(jù)說是160平方米的起步，這個開發(fā)商沒有想象當(dāng)中的那么靠譜！(展開全部)

錦桐居，鄭東新區(qū)永盛西路南、勤工路西。

錦桐居項目就在冠景上院旁邊，占地面積是53畝，容積率是2.49，建筑密度是23%，社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃10棟住宅，2棟27層高層，8棟9-11層小高層，總戶數(shù)702戶，根據(jù)這個規(guī)劃圖來看，戶型很方正，沒有啥毛病，而且贈送的有面積。

開發(fā)商是鄭州宏升置業(yè)有限公司，背后是兩個自然人股東解寶增（90%）、張丙文（10%），根據(jù)天眼查的查詢，這個公司曾經(jīng)因為拖欠稅款被列入欠稅公告名單，另外因為經(jīng)營所無法聯(lián)系被列入異常名錄，感覺也是夠嗆。

旁邊的冠景上院是現(xiàn)在得價格是13000左右，主要的戶型有三個102平方米三室兩廳一衛(wèi)、105平方米三室兩廳兩衛(wèi)、118平方米三室兩廳兩衛(wèi)，而且搭上了省實驗小學(xué)的班車，不知道錦桐居是不是能搭上這個班車。

宇宙中心白沙的房價也是一路下滑，高光時刻應(yīng)該是藍(lán)城誠園，一路飆升到17000左右，現(xiàn)在差不多是13000左右。

經(jīng)過這一輪房價的下跌，給我提了一個醒：

1、房子賺錢方式。原來房子的賺錢方式是X總價買入，以2X或者3X賣出賺差價，這樣的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了，未來的賺錢方式是X買入，每年租金回報2-3%X，這樣才是正確的賺錢方式。

2、遠(yuǎn)離那些遠(yuǎn)郊的大盤，這一波“行情”當(dāng)中，遠(yuǎn)郊大盤是跌的比較狠的，遠(yuǎn)郊大盤的房子租也不好租，賣也不好賣，基本算是無效資產(chǎn)。

3、遠(yuǎn)離那些宏大敘事，宏大的敘事聽著讓人向往，其實很多無法實現(xiàn)。(展開全部)