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中鐵泰和府，京廣快速路與隴?？焖俾方粎R處東200米路北。

這個項目規(guī)模還是非常大的，鄭州中央商務(wù)區(qū)首開的D區(qū)位于鄭州火車站西廣場南側(cè)，項目是東起京廣鐵路、西至京廣快速路、南起隴?？焖俾?、北到火車站西廣場。整體的占地面積是14.5萬平方米，建筑面積是115萬平方米，其中規(guī)劃住宅38萬平方米、大概是3700戶，戶型面積從60-145平方米，商業(yè)是15萬平方米、辦公金融酒店公寓34萬平方米，這種超級大的城市綜合體，而且還有如此體量的商業(yè)，只有錢多的央企來接手了，其他開發(fā)商是真的弄不動。

現(xiàn)在也是現(xiàn)房銷售，正在銷售的事D5地塊的1號樓和2號樓，D6地塊的1號樓和2號樓，建筑面積有62-65平方米的1室2廳1衛(wèi)，83-84平方米的2室2廳1衛(wèi)，136平方米的3室2廳2衛(wèi)，成交均價方面1室的均價15300-15500元/平方米，3室18500元/平方米。

這種項目如何說呢？食之無味棄之可惜！

首先位置，妥妥的一環(huán)沒毛病吧，算是城市最中央了，但是旁邊就是火車站的西廣場，人流量絕對是非常大，把房子買到火車站旁邊絕對不是一個明智的選擇，火車和高端真的是無緣。再說這個項目的戶型，3T10戶，戶型做的一定是非常糟糕的，以83平方米的戶型為例，一個83平方米是一個橫條，一字擺開，一進門一個餐客一體，西側(cè)是一個臥室，東側(cè)也是一個臥室；還有一個83平方米的戶型，兩面寬，客廳和臥室朝南，北側(cè)是一個臥室，總之一言難盡……

綜上所述：不建議購買，不建議購買，不建議購買！(展開全部)

泰頤府，南龍湖中華路與匯豐路交匯處向西400米。

總體來說這個項目不推薦，不推薦，不推薦，重點的事情說三遍。先來說說區(qū)域，項目是位于郭店鎮(zhèn)。

龍湖鎮(zhèn)（狹義）隸屬中國河南省鄭州市新鄭市，位于新鄭市北部，東鄰孟莊鎮(zhèn)、西接新密市、南依郭店鎮(zhèn)、北靠鄭州管城區(qū)，距離鄭州站12公里，距離鄭州新鄭國際機場15公里，為鄭州南大門，是鄭州向南擴張的橋頭堡。鎮(zhèn)域總面積96平方公里，鎮(zhèn)區(qū)面積19平方公里，是全市面積最大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。現(xiàn)轄28個行政村，117自然村，217個村民組，12787戶，12.8萬人，常住人口54978人。目前所說的龍湖鎮(zhèn)是廣義的龍湖鎮(zhèn)，包括龍湖鎮(zhèn)、孟莊鎮(zhèn)、郭店鎮(zhèn)，約占新鄭市總面積的六分之一，如果真的要是買建議還是要買狹義上的龍湖鎮(zhèn)。

泰頤府的位置是真的偏，周邊只有寥寥無幾項目鄭州孔雀城花園海、住友濮園，周邊的配套更不用說了。

項目占地約120畝，容積率1.99，規(guī)劃17棟15-16層小高層，3棟9層洋房，8號樓小高層，戶型面積從88-98平方米，均價5500元/平方米，直接可以拎包入?。?0號樓也是小高層戶型面積是89平方米、98平方米、105平方米，均價差不多也是5500元/平方米；洋房是5號樓和7號樓，122平方米的四房、125平方米的四房……目前執(zhí)行的政策是1萬就能網(wǎng)簽，其余全部可以貸款。

戶型方面做的是一言難盡，其中97平方米的小三室居然做的是個兩面寬。

這個項目沒有啥太大的優(yōu)勢，地段、戶型、品牌、配置都沒有啥優(yōu)勢，除了價格之外，果斷建議放棄！(展開全部)

鐵建投城發(fā)花棲樾，惠濟區(qū)香山路東、濱河路南。

時來天地皆給力，運去英雄不自由。

二十世紀60年代的時候，香港發(fā)生了嚴重的地產(chǎn)金融危機，房價也是一落千丈，當別人都不看好香港房地產(chǎn)的時候。李嘉誠獨具慧眼，覺得香港有很大的潛力，趁機拿了大量的地皮。過了3年左右時間，香港經(jīng)濟復(fù)蘇房價也是暴漲，李嘉誠此時此刻賺了很多。

60年代如此是如此操作，70年代亦是如此，80年代更是如此，通過三次逆向操作，李嘉誠積累了巨大的財富。

言歸正傳，這個時候你要是有勇氣去拿地，肯定是便宜，什么條件都好談，關(guān)鍵是你得有錢，一般現(xiàn)在有錢的都是央企或者國企，這個項目是建業(yè)花園里的后期，天河投資在2023年拿地，現(xiàn)在這個開發(fā)商是鐵建投城發(fā)，全稱是河南鐵建投城發(fā)集團，注冊資本金20億元。截至目前，城發(fā)集團資產(chǎn)總額100億元、儲備貨值近150億元，做過的項目有鄭開的見山居、洛陽龍城項目、永城龍城項目、鄭州松苑項目（建業(yè)北龍湖）、鄭州白沙誠園項目等等。

位置也算是惠濟區(qū)核心的位置，周邊有保利海上五月花、天地灣、中原桂冠等等，南側(cè)就是賈魯河，相對來說也是比較成熟的，項目總占地約90畝，容積率2.8，建筑高度66米，規(guī)劃14棟17-20層小高層、3棟11層洋房產(chǎn)品，戶型面積區(qū)間為131—260平方米，旁邊保利海上五月花玫瑰園的均價是1.5萬左右，掛牌數(shù)量是58套，最近90天成交是0套，最近30天帶看是188次，二手房成交的也是比較疲軟。(展開全部)

城發(fā)玥園，豐產(chǎn)路與經(jīng)五路交匯處南100米路東。

項目原名裕彤嘉園，現(xiàn)在換了一個馬甲城發(fā)玥園，重新包裝入市，2021年鄭州地產(chǎn)集團以初始價格拿下60號土地，總價是2.17億元，樓面價5800元/平方米，占地面積大概是13畝，容積率是4.5，規(guī)劃2棟樓，1棟是34層高層（1T2戶），80-136平方米，成交均價17000-17500元/平方米，1棟11層高層（2T4戶），96-100平方米，成交均價17500-18000元/平方米。

項目的位置真的是不錯，金水區(qū)核心區(qū)域，絕對是四通八達，周邊都是一些家屬院，比如河南統(tǒng)計局家屬院、人民出版家屬院、關(guān)虎屯生活廣場、國貿(mào)360等等，一般像是這些核心區(qū)域基本上沒有新的土地供應(yīng)，周邊都是一些老的項目，可參考的也少。

項目不足之處，只有13畝，2棟樓，說好聽叫“小而美”，不好聽就是太憋屈，就像是大象住進了麻雀的窩里，施展不開，另外一點就是，這種豆腐地塊的項目，基本是不保值，跌的也都比較快，二手的流動性也特別差，便宜了買的人也少，除非是真的特別便宜。

有幾類的小區(qū)一定要慎重購買，其一就是這種小的豆腐地塊，住起來不舒服吧，將來也不好賣；其二就是梯戶比高的，這種房子住起來不舒服，將來賣了也比較麻煩，也不是很好出手；其三就是安置房小區(qū)里面有商品房的，這種項目住起來不舒服，另外流動性也差。

查理·芒格：倒過來思考有利于理解事物本質(zhì)并解決問題——要知道我會死在哪里就好啦，將永遠不去那個地方??！(展開全部)

康橋玖璽園，中原區(qū)秦嶺路與淮河路交匯處。

借著萬科的寶地說一下康橋玖璽園，他們倆距離大概是3公里，房子賣著賣著總是會蹦出來一部分房源，康橋玖璽園就是這樣。房源的價位真的是很炸裂，113平方米的，在16號樓上，毛坯只要13800元/平方米，四房140平方米，也是在16號樓上，毛坯只要14800元/平方米。

先來看看4年前開盤的熱度，那時候康橋還是一個美麗的姑娘，選的人一如既往的多，：推出554套，去化92%，銷售金額11億元，當時高層1號樓和2號樓1.56萬-1.65萬/平方米，后來房價慢慢漲到了2萬塊一平方米。

關(guān)于這個項目簡單的說一下：占地面積是105畝，容積率4.19，土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地兼容零售商業(yè)、餐飲、旅館、商務(wù)金融用地(地下交通服務(wù)場站用地)，總建筑面積是42萬平方米，樓面價4107元/平方米，單價1150萬/畝，小區(qū)是高低配，主力戶型75-142平方米成品高層、142平方米的精裝洋房。

優(yōu)勢就是這個項目的位置，算是中原區(qū)的新核心區(qū)域，配套啥的都很成熟，而且還是現(xiàn)房，雖然經(jīng)歷了一些波折，但是現(xiàn)在買是現(xiàn)房，劣勢是安置房+商品房+商業(yè)+辦公。

附近的永威鑫城的二手房房價一萬左右，永威西苑1.27萬左右，康橋上城品大概也是1.2萬左右。總而言之就是可以多比較，多看，現(xiàn)在機會真的是多多。(展開全部)

亞新星云灣，鄭東新區(qū)九如東路與龍湖中環(huán)路東南。

好長時間沒有說北龍湖的豪宅，亞新星云灣簽約的有130套，實際賣出去的房子可能有150套，XX套沒有簽約，銷售差不多過半了，亞新有些地方做的也是可圈可點，住宅是45畝，容積率是1.69，規(guī)劃13棟洋房，項目面積從168-238平方米，正好趕上了北龍湖南岸的空白，房價和幾年之前基本沒有太大的變化，二手房方面，北龍湖的供應(yīng)也是很多的。

北龍湖的洋房大概是1.5萬套，小高層是1萬套，高層大概是2000套，加起來都2.7萬套了，后續(xù)再供應(yīng)土地，超過3萬套是沒有一點問題。這1.5萬套洋房，按照平均面積140平方米，單價按照3萬計算，這都是630億，再加上剩下其他的超過1000億的總市值沒問題，基本上和鞏義市的GDP差不多了。

有錢人買豪宅大概有幾種用途，第一種就是自己住，人有錢就要買個大房子，買個好衣服，除了舒服以外，還能展示自己的地位，第二種就是固化自己的財富，以前買房子保值增值，現(xiàn)在不跌就不錯，能固化自己的財富，順帶對抗一下通貨膨脹，另外有一部分客戶，全買房，然后抵押貸款再把錢倒騰出來。

中美財富差異還是很明顯的，中國：65%房產(chǎn)加上10%投資加上25%儲蓄；美國：25%房產(chǎn)加上65%投資加上10%儲蓄，中國人普遍喜歡買房子，家庭的大部分資產(chǎn)都在房產(chǎn)上。(展開全部)

常綠金水宸苑，金水區(qū)索凌路東、魏河北路北。

沒想到金水北的常綠吹響了“反攻”的號角，率先亮起了漲價的大旗，大致意思是這樣——常綠現(xiàn)已全期封頂、二次結(jié)構(gòu)全線收尾在即，已達到準現(xiàn)房銷售條件，且項目建設(shè)資金充足，現(xiàn)金流穩(wěn)定；我們項目從2024年9月30日24:00起，在售房源售價上漲2%，一平大概是上漲300塊。

確實沒想到常綠打響了漲價的第一槍。除此之外7號線年底馬上就要開了，距離最近的是琉璃寺站，一開通文化路沿線，文化路沿線的樓盤算是個利好，金水北競爭也是真的激烈常綠，還有美盛，更是有保利、信達這樣的巨無霸、越秀這樣的國企，常綠算是存在感最低的。

常綠占地31畝的土地規(guī)劃了5棟樓，戶型面積從110-143平方米，巴菲特說通過觀察價格行為，你可以學(xué)到很多，你可以學(xué)到很多關(guān)于企業(yè)經(jīng)濟護城河的持久性，今年2月份開盤時110平方米的16000左右，127平方米17300左右，143平方米18500左右，開盤大概是賣了個位數(shù)，到6月份的時候就開始有特價房了，150XX起步，首付只要1萬網(wǎng)簽……價格老是降不是好現(xiàn)象。

對小開發(fā)商一定要萬分小心，這個項目背后是?河南卓凱置業(yè)有限公司，河南卓凱置業(yè)背后則是河南興濤職業(yè)有限公司95%，河南興濤企業(yè)管理自選有限公司5%，背后有兩個股權(quán)出質(zhì)，加起來是2000萬，最后再說一句，對于小開發(fā)商的項目一定要小心。(展開全部)

萬科星圖，鄭新快速路與雙湖大道交會處東800米路南。

跌跌撞撞，也不知道萬科后悔沒有來到南龍湖，還是那句老話強龍不壓地頭蛇，萬科雖然是國內(nèi)數(shù)一數(shù)二的一哥，但是南龍湖這地方，防不勝防，各種優(yōu)惠政策層出不窮，零首付，低首付，送車位，讓人應(yīng)接不暇，小開發(fā)商仗著自己身法輕靈，應(yīng)該是搶走了萬科不少的客戶。

萬科同樣開始沖刺十一，精裝修，首付只需要5%，剩余的全部可以貸款，送地暖和壁掛爐（可以燒天然氣）正在銷售的是14號樓，即將加推的是16號樓，價格是6000-6500元/平方米，本年年中的時候，萬科是年中促銷，均價6000左右，月供補貼900……

萬科的價格一相對來說表穩(wěn)定，不像其他的開發(fā)商，一開盤賣不動就開始猛降價，萬科雖然也有不同程度的降價，但是降幅相對來說是少的，總結(jié)下來有幾個原因：

最主要的是品牌：品牌有幾層含義①品牌就是認知，代表了基礎(chǔ)保障；②品牌就是優(yōu)選，基礎(chǔ)的議價能力；③品牌就是品類，一個品牌就是一個行業(yè)；④品牌即身份，這一類品牌擁有非常高的溢價，遠遠脫離成本。萬科兩個字就很能說明情況，代表買的東西是有保障的。

當然現(xiàn)在的選擇有很多，最主要的就是安全，安全第一，可以考慮二手房，也可以考慮新房，新房優(yōu)先考慮最好的大牌的開發(fā)商，央企或者國企為主。(展開全部)

金投豫發(fā)豫園（豫發(fā)豫園），金水區(qū)北三環(huán)渠東路交匯處。

來了，來了，它來了，最終還是國企扛下了所有，這個項目還是非常期待的。

項目也是非常曲折的，2016年的時候我都點評過這個項目，2018年的時候項目開始TG，一次性15000元/平方米，2000元/平方米裝修，首付60%16200元/平方米，2000元/平方米裝修，2020年疫情，房企是雪上加霜，21年找永威談過，22年土地才拿下來，2023年5月豫發(fā)官宣與金水投資集團有限公司就徐砦項目合作簽約。

再說一遍TG要小心，尤其是TG城改項目，再加上房企本身也缺錢，這和買一個定時炸彈差不多，非常煎熬的。

位置方面基本絕對的事沒得說，原來徐砦和奧克啤酒廠地塊，進可攻退可守，往北就是北三環(huán)，往東就是花園路，地鐵方面是北三環(huán)站，基本上屬于蝎子拉屎獨一份，教育方面周邊有文化路一小分校區(qū)，47中，位置是真的是不錯，寸土寸金。

再看產(chǎn)品19畝土地，容積率3.5，小高層加上高層，一共是323戶且套內(nèi)面積均小于130平方米，戶型面積從117-147平方米，小高層只有一個146平方米，請來的是孟凡浩大師，孟凡浩大師查了查名聲有點小啊，line+建筑事務(wù)所聯(lián)合創(chuàng)始人、主持建筑師，國家一級注冊建筑師。長期致力于城市營造和鄉(xiāng)村激活雙線并行的創(chuàng)作實踐，積極探索并思考現(xiàn)有體制與社會發(fā)展現(xiàn)狀下城市環(huán)境改善和鄉(xiāng)村激活振興的可能性。近年來榮獲英國皇家建筑師國際杰出建筑獎、亞洲建筑師協(xié)會金獎、中國建筑學(xué)會青年建筑師等多項殊榮。

最能拿得出手的是參加的綜藝《夢想改造家第11季》！

這個項目和美盛臻灣一品錯開了競爭，美盛臻灣一品占地41畝，容積率5.99，規(guī)劃有6棟33-34層高層產(chǎn)品，規(guī)劃總戶數(shù)974戶，四個產(chǎn)品面積段126平方米、142平方米、168平方米、188平方米，主力戶型是142平方米。

國企加持有興趣的可以關(guān)注關(guān)注這個項目！(展開全部)

萬科翠灣中城，江山路國基路交會處向北約700米。

萬科翠灣中城三期他來了，名字叫悅瀾苑，總的占地面積約32畝，容積率是3.99，規(guī)劃5棟高層，2梯3戶，2梯4戶，戶型面積是100平方米、118平方米、132平方米，總共是723戶；直接的競爭對手是招商時代映江河，占地面積只有27畝，土地單價大概是1100萬/畝，樓面價4100元左右，容積率是3.99，規(guī)劃4棟34層的高層和1棟幼兒園，只有2個面積段98平方米、118平方米，3梯6戶，非常典型的剛需設(shè)計。

咱們比較兩個項目：

第一個是品牌。兩個品牌背后的“金主爸爸”都一樣，是天河投資，萬科這個是天河投資拿地，萬科代建，招商也是基本類似，安全性都是沒問題，品牌實力方面萬科是強于招商，萬科做的項目無論是廣度還是深度，都是強于招商的。

第二個是戶型配比。戶型方面萬科是三個面積段，100平方米、118平方米、132平方米，2梯3戶，2梯4戶；招商方面是兩個面積段98平方米、118平方米，3梯6戶，萬科的定位是高于招商。

第三個是位置方面。招商最大的優(yōu)勢是生態(tài)資源，北側(cè)是公園綠地，而萬科則會受到西側(cè)的京廣快速的影響。

最終還是需要看價格，價格差不多的情況下，個人更傾向于萬科，因為萬科雖然沒有啥大的期待，但是勝在有底線（偶爾也會有一些不足），瑕不掩瑜，還是不錯的，我一直有一個觀點如果真的不知道買啥萬科是不錯的選擇，畢竟萬科二手房交易、萬科的物業(yè)比大部分的都強。(展開全部)