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拾里湖光，三全路與龍潤西路交會處東200米。

現(xiàn)在領(lǐng)仕公寓已經(jīng)封頂了實(shí)景現(xiàn)房，一共是規(guī)劃有7棟小高層，其中包含4棟公寓，規(guī)劃有507戶，3棟商務(wù)辦公樓，戶型平方米有面約78平方米一室一廳一衛(wèi)、85平方米、95平方米、104平方米一室兩廳一衛(wèi)、142平方米、156平方米兩室兩廳兩衛(wèi)以及306平方米大平層，全部精裝交付。

先說結(jié)論吧，不是很好賣，不是很好賣，真的不是很好賣。因?yàn)楸旧磬嵵莸墓⒐?yīng)就是過量的，按照之前的數(shù)據(jù)，如果在沒有新的土地供應(yīng)的情況下，現(xiàn)有的公寓可以銷售8-10年。

另外就是公寓太大，基本上已經(jīng)在鄭州已經(jīng)是數(shù)一數(shù)二的，正常的一室一廳大概是30-40平方米，而這里最小的就是78平方米，果然是在寸土寸金的北龍湖就是不一樣，咱們看看之前鄭州大面積公寓如何。

1、啟迪科技城

這可是妥妥的兄弟項目，一共只有三種戶型65平方米 一室兩廳一衛(wèi)、78平方米兩室兩廳一衛(wèi)、135平方米三室兩廳兩衛(wèi)，當(dāng)時的銷售價格是三萬塊一平方米，因?yàn)槭乔迦A附中的學(xué)區(qū)房，所以價格可以飚到三萬。

2、正弘麗汀公寓

麗汀公寓位于金水CBD的核心區(qū)域，也滿足了正弘老板的野心，16T28戶設(shè)計（9層和24層為避難層，10層為物業(yè)用房，11-23/26-38層，每層28戶，25層和39層為24戶），戶型面積從60-180平方米，單單看租金也是非常哇塞——110平方米一居室月租金10000，60平方米5000，88平方米6000，不過當(dāng)時的銷售價格也不便宜2.5萬一平。

這個項目是占據(jù)地利了。

3、鄭東萬象城瑞璽

項目位于七里河北路與東風(fēng)南路交會處西北50米，200米的超高層的公寓，有61平方米一室兩廳一衛(wèi)、84平方米一室兩廳一衛(wèi)、120平方米兩室兩廳兩衛(wèi)、154平方米兩室兩廳兩衛(wèi)，賣的也是不溫不火，總而言之，高端公寓比較難在鄭州走通。

4、寶能中心
寶能中心至今也沒個說法，這種超高層，接手也比較麻煩，2019年2月寶能首開賣公寓時，40多平的精裝公寓售價15100—15600元/平方米，100多平的精裝公寓售價17000—19000平方米，而現(xiàn)在，毛坯8000多，精裝9000多，就這還賣不動。

總而言之買這種公寓不劃算，慎重、慎重、慎重。(展開全部)

恒大云璽，中原區(qū)中原路南、文化宮路東。

見金陵玉殿鶯啼曉，秦淮水榭花開早，誰知道容易冰消。眼看他起朱樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了！

遙想當(dāng)年，也就是4年之前，恒大云璽也是風(fēng)頭正盛，當(dāng)時推出1、2、3、5號樓，390套房子，單價2.1萬-2.5萬，去化約338套，去化率87%，總銷售額約13.8億元，那個時候小戶型，如果不是全款客戶，壓根都不讓你認(rèn)籌。

現(xiàn)在呢，也是悄無聲息了。

不過最近又有新消息了，鄭州是規(guī)劃局對119地塊的土地性質(zhì)進(jìn)行了修改了。原來是商務(wù)用地兼商業(yè)地塊，是恒大的300米的超高層，現(xiàn)在直接改成二類居住用地，這也是直接一舉多得事情，地塊可以直接盤活，另外也是穩(wěn)妥的地標(biāo)項目。

雖然說具體的數(shù)據(jù)沒有出來，但是可以參考恒大云璽，容積率是5.1，限高是120米，戶型也都是大家伙，其中有一棟樓是110-146，其他幾棟樓是190-250的。

這位置，這配套應(yīng)該是沒啥說的，也是寸土寸金，大概率也是一個大平層項目，中原區(qū)都是“old money”，從來不缺有錢人，缺的是好的改善的房子，中原區(qū)人民的購買力，真的不是一般的厲害。

接手的可能以央企/國企為主吧，央企有中海、華潤等，不過看陣勢，可能華潤更激進(jìn)一些，而中海更保守一些；國企方面鄭州燃?xì)饪赡苁且粋€備選，總體來說只要是有利潤就會有開發(fā)商嘗試，畢竟位置是真的好！(展開全部)

中原華僑城，中原西路與西四環(huán)交匯處。?

沒有便宜，只有更便宜，本來想著7500塊一平方米已經(jīng)夠便宜了，沒想到華僑城高層清盤一口價6700-7200元一平，限量20套，還送價值12800元康佳家電大禮包，加2萬送價值9萬元車位，首付只要5%，剩余全部可以貸款。

降價是真的沒下限，只要賣不出去，過一段時間就來一些特價房，過一段時間就來一些特價房。

如何激勵才能讓別人給你更賣力的賣房子？咱們看幾個案例：

1、聯(lián)邦快遞的核心是保證貨物按時送達(dá)。開始，員工加班可賺更多收入，但無法很好完成工作，快遞延誤率高。后來，改為按照班次支付薪水，裝貨完成可提前回家。問題就解決了。?

2、新東方教育早期對老師采用“提成工資制”，和計件性質(zhì)一樣，和薪水掛鉤。創(chuàng)業(yè)早期有效果，但隨競爭加劇和客戶要求變高，這種方法效果變差，變成了 “毒奶”，業(yè)績大幅滑坡。2015年開始改為對教書質(zhì)量、講師水平和客戶滿意度考核，來決定薪酬，效果顯著。海底撈也同樣性質(zhì)。?

現(xiàn)在華僑城也是除了價格便宜，傭金給的也不少，要不然沒人愿意給你帶客戶，現(xiàn)在高層是4萬一套，洋房是4%，當(dāng)月簽約，當(dāng)月就結(jié)清。

華僑城這種項目一般是不建議購買，為啥呢？華僑城是主菜，華僑城是配菜。一般項目都是在遠(yuǎn)郊，發(fā)展需要很長時間，住在這里很不便利，上班通行需要很長時間。(展開全部)

名門樾府，北三環(huán)與九如路交匯處。?

蓋世功名，無非大夢一場。驚人富貴，難逃無常二字。

這個項目最近也是比較火，已經(jīng)上了阿里拍賣，也就是說即將被拍賣，查了一下上一次點(diǎn)評還是22年的10月份，現(xiàn)在已經(jīng)馬上兩年了，當(dāng)時還引用了《桃花扇》中的一首詞：眼看他起朱樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了。

北龍湖南岸的項目現(xiàn)在不算是很多，這個項目還是很有優(yōu)勢，該宗土地是名門花費(fèi)大價錢拿的，2017年名門經(jīng)過14輪，溢價7%拿下，63畝，容積率1.5，限高18米，名門花費(fèi)10.8億，單價1714.97萬元/畝，樓面價17150元/平方米，南側(cè)是中海九號公館，東側(cè)是 建業(yè)君臨大院，項目也是跟很多的開發(fā)商傳出過緋聞，比如康橋地產(chǎn)、朗詩地產(chǎn)。

這個項目當(dāng)時宣傳的也是很厲害，一共200多戶，戶型面積區(qū)間從180-310平方米，當(dāng)時對外宣傳小戶型均價大概是45000元/平方米，大戶型的均價是53000元/平方米，確確實(shí)實(shí)豪宅的底子，當(dāng)時名門做的時候也是花費(fèi)了一些心思，驪住系統(tǒng)門窗——北龍湖YKK的比較常見，這個日本牌子較少，外立面是使用彩釉玻璃，也是北龍湖首家第一個使用彩釉玻璃的。

位置不錯，產(chǎn)品也沒啥毛病，就是看看如何把賬算平、盤活，看看哪一個接盤俠能接盤，然后還能賺錢，優(yōu)勢就是北龍湖南岸基本沒有新房，這個項目算是蝎子拉屎獨(dú)一份，很有競爭力；劣勢就是北龍湖可選的二手房比較多，不一定非得買新房。(展開全部)

花樣年好時光，上街區(qū)金華路與許昌路交叉口西北。

居然是第二個點(diǎn)評的，這個項目是位于鄭州市上街區(qū)，上街區(qū)和滎陽市的房子不建議購買，重要的事情說三遍，不建議購買、不建議購買、不建議購買。上街區(qū)的房子的高光的時刻應(yīng)該是2016年，也就是8年之前，最貴的時候能漲到八千多，現(xiàn)在基本上已經(jīng)被打回原形了，便宜的房子也有四千多塊錢。

房價的本質(zhì)是城市經(jīng)營在住宅上的集中反應(yīng)。

決定未來物業(yè)價值的有三種，第一種是城市配套資源，如學(xué)校、地鐵等；第二種是景觀資源，如公園、河流等；第三種是CBD資源，CBD是城市發(fā)展的最頂級業(yè)態(tài)，如上海的陸家嘴、廣州的天河等。

為啥上街區(qū)的房價一直不漲，和其他的四五六線城市一樣。第一就是人口流出，這個地方常住人口只有10萬左右，而且很多老人；第二就是鋁廠不行之后，到現(xiàn)在一直沒有像樣的產(chǎn)業(yè)支撐，所以房價一直是不漲。

這個項目是花樣年和昌煜集團(tuán)合作的項目，昌煜集團(tuán)是上街區(qū)本地的企業(yè)，前身為河南省建材廠裝飾工程公司，成立于1989年，主要從事建筑工程、建筑裝飾工程、道路工程等等，占地面積91畝，容積率1.99，總的建筑面積是12萬平方米，物業(yè)形態(tài)包括7-8層的洋房和13層的小高層，規(guī)劃20棟樓，戶型面積從105-116平方米，均價4200元/平方米，便宜是真的便宜，區(qū)域性客戶可以考慮考慮。(展開全部)

東方宇億萬林府，金水區(qū)東三環(huán)與楊金路交會處往西300米路南。?

萬林府又開始搞特價房了，小開發(fā)商搞特價房一定小心，小開發(fā)商加上特價房加上市場環(huán)境不好加上區(qū)域競爭激烈基本上等于埋下了一顆地雷，不知道啥時候就扛不住了。

先看看萬林給經(jīng)紀(jì)人的傭金政策，3號院/6號院是3.2%的傭金/套，再加上2萬塊錢的成交獎勵；2號院則是3.2%的傭金/套，再加上3.6萬/5.6萬的成交獎勵，100平方米以下是3.6萬/套，100平方米以上是5.6萬/套。

小高層戶型方面，80平方米、121平方米、123平方米、155平方米，單價是1.35萬/平方米；小高層一樓帶院，單價18000左右；洋房標(biāo)準(zhǔn)層，195平方米、237平方米、244平方米、254平方米；洋房一樓帶院21600……而且是送車位的，現(xiàn)在只要3萬塊錢就能簽約。

該項目占地是660畝，一共是分為五期開發(fā)，一二三期基本已經(jīng)交房了，看看這價格就知道競爭優(yōu)多激烈，原來小高層從106 -169平方米，均價19000元/平方米，洋房從173-252平方米，均價是22000元/平方米，現(xiàn)在的特價房是真的便宜不少。

對于一直打折而且力度不小的項目一定要慎重，多年的血和淚的教訓(xùn)告訴我們大部分的小開發(fā)商不值得被信賴，因?yàn)樗麄儽旧淼挚癸L(fēng)險的能力就弱，很多小開發(fā)商倒下就像是《瓦爾登湖》里面說的：緩慢瓦解，頃刻崩塌，倒下來之前毫無征兆。

綜上所述，打折厲害，小開發(fā)商，大環(huán)境不好，市場競爭激烈，風(fēng)險很大，建議優(yōu)先考慮二手房。(展開全部)

富田九鼎公館，??管城回族區(qū)南三環(huán)與鄭尉路交叉口東南角。

有一次劉震云和王朔在一塊吃飯，劉震云說：王朔老師，最近我總是睡不好，一直在思考，你的小說寫得真是太好了，你能不能告訴我你是如何構(gòu)思的呢？

王朔很不耐煩，隨機(jī)應(yīng)和道：哪里，寫得并不好。

劉震云又見到王朔，繼續(xù)說：王朔老師，你的小說寫得真是太好了，你能教我一點(diǎn)嗎，就算是一句話也行。

這一次，王朔雖然沒那么反感，但還是有些尷尬，剛想開口，卻又噎住了。

第三天兩人又見面，劉震云繼續(xù)說：王朔老師，你的小說寫得真是太好了，你當(dāng)初是怎么構(gòu)思的，怎么想出那么精彩的情節(jié)的，你能跟我說說嗎？

這一次王朔終于忍不住，開始說：其實(shí)，我小說寫得好，一開始……

然后劉震云扭頭對著旁邊的馬未都：你瞧瞧，被人捧，一般人都抵擋不了三天！

劉震云的捧殺之術(shù)，捧得有多高，跌的就有多狠，富田九鼎公館也是如此，最貴的是價格應(yīng)該在17000左右，也是管南的銷冠樓盤，現(xiàn)在1萬塊錢就能網(wǎng)簽，剩下的可以全部貸款，并且買房補(bǔ)貼最高是6萬，而且是送價值9萬塊錢的車位，并且簽簽保交付協(xié)議延期則賠付（交不了房，簽協(xié)議也是白搭，開發(fā)商一句兜里沒錢）。

但是這個項目我依舊是建議不要買，主要開發(fā)商兜里沒有錢，兜里沒有錢就沒辦法把房子蓋好，房子蓋不好咋能交付呢。

1、為啥說它沒有錢？

5號院的1-4號樓依舊是延期交付，大致意思是工程已經(jīng)進(jìn)入到尾聲，但是因?yàn)槭┕さ倪^程中遭到不可坑距的力量比如風(fēng)控、揚(yáng)塵等等，所以我們要延期交付了，計劃到今年年底交。

6月中旬的時候5號院已經(jīng)停工半個月，留言板的回復(fù)是因?yàn)橥锨饭こ炭畋豢偘Ｋ€有水電工人堵門，材料啥的沒辦法進(jìn)場，同時協(xié)助5號院積極申報材料納入第二批白名單，預(yù)計近期銀行融資可以落地。

遠(yuǎn)離，真的要遠(yuǎn)離。(展開全部)

亞星環(huán)翠居，?二七區(qū)嵩山路南三環(huán)交叉口西南角。

笨人成功的典型，曾國藩算是其中最經(jīng)典的了，結(jié)硬寨，打呆仗，這一手功夫用的是出神入化。

結(jié)硬寨，就是不管和誰打仗，不管在什么地方打仗，老曾一定會派人先去勘察城池的地形，選擇好適合駐兵的營地，然后挖壕溝，一般要挖好幾道壕溝，這些壕溝深一尺左右，主要是用來防敵方的步兵，挖出來壕溝的土也要堆放在距離壕溝比較遠(yuǎn)的地方，這樣做是為了避免敵人用土來填壕溝。

另外一個，就是在壕溝邊上扎花籬，最主要是用來防止敵人騎兵突進(jìn)的，花籬不僅要高，而且一般都是兩三層，要做得足夠牢固。

老曾就是用這一招硬生生把太平天國干翻了，同時也為大清續(xù)命50年。

亞星就有點(diǎn)“結(jié)硬寨，打呆仗”的意思，一直守在鄭州西南，江湖人稱“西南王”，這個區(qū)域的房價也是鄭州數(shù)一數(shù)二的低，雖然亞星的口碑不算很好，但是房子也沒有爛尾啥的，這也是十分不容易。

亞星環(huán)翠居和雙河居，傻傻分不清楚，雙河居是位于南三環(huán)與工人路交匯處，已經(jīng)交房了，清盤特惠價格是10500元，環(huán)翠居則是位于嵩山路與南三環(huán)交匯處，主要在銷售的也是大戶型122平方米、126平方米、137平方米，學(xué)校是公立劃片的環(huán)翠路小學(xué)（原華中示范大學(xué)附屬亞星實(shí)驗(yàn)學(xué)校），價格也是非常的便宜。

有興趣的可以關(guān)注一下，看看，現(xiàn)房，還有首付分期。(展開全部)

中海時光之境，華山路與潁河西路交會處向西500米路北。

稀缺創(chuàng)造價值——在20世紀(jì)中葉以前，黑珍珠的質(zhì)地并不夠好，又是比較沉重的黑色，很少有人重視，在市場上幾乎無人問津，后來出來一個珠寶商開始對黑珍珠進(jìn)行改造。

這位商人將黑珍珠標(biāo)上令人咂舌的高價，放在曼哈頓第五大道最醒目的櫥窗里展示，然后在多家知名雜志上連續(xù)登載廣告，?直接將黑珍珠推向了頂級珠寶市場。

一時間，黑珍珠搖身一變成為稀世珍寶，被各大貴族名流捧在手心。

過去的半年時間，中海時光之境銷售了快10個億，成交均價2萬左右，稀缺造就了這個項目的價值，最好銷售的是依舊是大平層和洋房，中原區(qū)的老錢還是非常多，但是缺少洋房和大平層這樣的產(chǎn)品。

只要看中原區(qū)的改善項目，大平層、洋房等等，這些項目賣的非常不錯，旁邊的昆侖望岳、恒大云璽，基本都是拿著錢很難買，中原區(qū)有錢人很多，但是改善的很少，中原區(qū)苦“改善”久矣。

中海時光之境占地約56畝，容積率2.89，規(guī)劃有3棟洋房、5棟高層，高層三個戶型建筑面積約148平方米、166平方米、218平方米，洋房只有兩個戶型，建筑面積約178平方米、210平方米，現(xiàn)在9號樓正在認(rèn)籌，價格從1.9-2.1萬。

中海時光之境位置也不錯，再加上中海的牌子，再加上稀缺的洋房，這個組合可以是四個二的炸彈，炸誰誰不怕。(展開全部)

金湖麗悅上苑，馬林路與寶瑞路交叉口西200米。

力拔山兮氣蓋世，時不利兮騅不逝；騅不逝兮可奈何，虞兮虞兮奈若何。

天時地利人和一個都不占，項目是很難賣好的。

2022年1月份，河南楊金科技外包產(chǎn)業(yè)園建設(shè)投資有限公司拿下76號地塊，樓面價6768元/平方米，地塊位于楊金片區(qū)寶瑞路南、馬林路西，84畝，容積率2.6，建筑高度50米，單套住房建筑面積禁止超過144平方米，且限價該地塊所建商品房毛坯綜合銷售均價不超過18700元/平方米，裝修不得超過3700元/平方米，半年之后，也就是6月份的時候佳田接手該地塊。

佳田接手的時候?qū)懙拈_疆拓土，其實(shí)是步步危機(jī)，你看佳田未來新城、佳田老鴨陳項目，現(xiàn)在都是問題多多，小開發(fā)商以為行情不好，別人不拿地是自己的機(jī)會，其實(shí)是一個大坑，拖這么長時間天時也沒有了。

金湖麗悅上苑，占地84畝，容積率2.6，建筑高度是50米，規(guī)劃是16棟小高層，戶型面積是105-143平方米，楊金片區(qū)也是同質(zhì)化非常嚴(yán)重，一堆又一堆打價格戰(zhàn)，萬林府特價房只要12800元/平方米，原來可是銷售18000元/平方米；常綠水投壹號院，原本是水利廳家屬院的TG房，目前在售正常均價15000元/平方米，工抵房12800元/平方米；龍居華府還做過項目0首付，毛坯首付只需要10萬塊，精裝修只要30萬……

天時沒有了，地利也沒有，競爭起來就是價格戰(zhàn)，不打價格戰(zhàn)是真的不好賣。(展開全部)