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中海時光之境，潁河西路北、二砂東街（能源路）西。

壓力一下子來到了中海時光之境這邊，上周華潤潤府據(jù)說推出推出了256套，成交了186套，這到底有多大水分，咱也是不清楚；對比胰腺癌4月份開盤的中海時光之境，一共推出房源353套，截止當(dāng)天下午17點去化241套，去化率是68%，這個是不是有點巧，大家不約而同選擇70%作為去化率，更巧的蘭溪府也是70%，大家的操作都是類似的，高了也不行，屬于數(shù)據(jù)異常，低了也不行，屬于能力不行，大大方方抄同行是最為保險的。

中?，F(xiàn)在想借著東風(fēng)（政策的熱度），又開始新一波的認(rèn)籌了，又推出一波所謂的清退出來的房源大概的價價位如下：

148平方米1-4層，14-27層可選；166平方米1-8層可選；218平方米東戶部分可選，178平方米部分可選，大概價位如下148平方米17500-19500左右、166平方米17500-19500左右、218平方米19000-21500左右、洋房17平方米8剩余的房源23000-26000。（如果你真的相信開發(fā)商的話就輸了——自古套路得人心,唯有真情留不?。┏酥膺€加大傭金力度，1.6%，一套4-9萬。

如何評價中海，簡單的說就是利潤之王。中海最早在鄭州的項目叫中海錦苑2015-2016年開盤，當(dāng)時開盤的價格12500-13000左右，現(xiàn)在二手房應(yīng)該是在20000左右，建議買中海之前，把鄭州中海的項目都看看。

回到中海時光之境本身，項目的位置不錯潁河西路北、二砂東街（能源路）西，寸土寸金，另外還有中原區(qū)西區(qū)的洋房，絕對是 old money 最喜歡的物業(yè)類型，還有中海的名頭，這幾個加起來算是一個比較好的配置，中海意味著基本沒有風(fēng)險，不會爛尾；地段則是十分稀缺，洋房是更稀缺，而且還能有溢價。(展開全部)

鄭軌經(jīng)緯歸臻，紅旗路南、文化路東。

先看一下土地情況，2024年初，鄭州市軌道交通置業(yè)有限公司以起始價19851萬元摘得52號土地，該項目占地約14.62畝，容積率2.99，總建筑約4萬平方米，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有2棟30-33層高層產(chǎn)品，1棟是30層，1棟是33層規(guī)劃總戶數(shù)254戶，該項目是軌道交通鄭州人民醫(yī)院站舊城改造安開混合地塊，需要建設(shè)安置總建筑面積11000平方米,此類房屋不得進(jìn)入商品房一級市場銷售，一共有三個面積段114平方米和123平方米三室兩廳兩衛(wèi)，142平方米四室兩廳兩衛(wèi)。

這個位置絕對是寸土寸金，文化與紅旗路交匯處，周邊都是一些家屬院和行政單位，配套啥的絕對是沒有問題的，周邊也沒有啥新的小區(qū)，戶型方面114平方米的三室做的不錯，整體來說這個戶型非常方正，三面寬朝南，兩個臥室加上一個客廳，次臥和客廳聯(lián)通一個大陽臺，北側(cè)是一個次臥加上廚房；123平方米的戶型就差點意思，是一個細(xì)長條，就是進(jìn)深比較長，而且還是一個兩面寬，主臥+客廳朝南，同樣是聯(lián)通的大陽臺，這樣采光會稍微差一點。

再說說項目的劣勢：

1、項目地塊太小

項目只有14畝，兩棟樓，住起來很不熟，綠化景觀啥的都不用說了，晚上下班吃完飯，想到小區(qū)散散步，沒一會就能圍著小區(qū)走好幾圈。

2、安置房

商品房和安置房在一起也是一個很大的問題，舉一個簡單的例子，商品房和公租房在一起矛盾就非常大，你要是去過安置房小區(qū)和商品房小區(qū)，可以對比一下；另外就是二手房這種安置房+商品房的小區(qū)賣不上價格，同樣也不好銷售，人們還是非常介意的。(展開全部)

招商林嶼境，二七區(qū)大學(xué)南路西、桂江路南。

招商的新項目上新了，這塊地是今年4月份拿的，位于二七區(qū)二七區(qū)大學(xué)南路西、桂江路南，算是3.7環(huán)，占地面積是65畝，容積率是2.5，最終被鄭州天地康頌置業(yè)有限公司底價拿下，樓面價約3359元/平方米，6月1日二七萬達(dá)的展點就要開放了，速度還是非?？斓摹?

它有一些屬性非常難得，地塊很方正，65畝土地，容積率只有2.5，這些屬性加在一起還是非常不錯，再看一下周邊的配套，相對來說還是有煙火氣息，東側(cè)就是7號線的南環(huán)公園站，馬路對面就是二期綠地中心和南環(huán)公園，1公里范圍之內(nèi)有鑫苑名城，奧馬和園、綠地濱湖國際城、招商天地和苑。

招商這一次是主打一個新一代森氧式城市旅心住區(qū)，也是主打一個新概念，推銷新概念往往比販賣現(xiàn)在的東西，看起來更有前景，估計是旁邊有一個南環(huán)公園，招商的項目到底做的咋樣，咱們看看招商天華府的二手房價格就明白了。

招商天地華府2016年開盤，當(dāng)年是大牛市最開始的價格是8800元/平方米，那一年一路從8800元/平方米，之后的價格在13000元/平方米，現(xiàn)在小區(qū)二手房價格11000元/平方米，掛牌的有小200套，最近90天成交了14套房子。整體來看招商的牌子很大，名聲很響，但是做出來的東西不能說差，但是也不能說好，出的價格對得起品質(zhì)。(展開全部)

綠都紫荊華庭脈動，管城區(qū)紫荊山路與南三環(huán)交匯處。

一期已經(jīng)售罄了，現(xiàn)在都已經(jīng)入住了，咱們先看看投資回報率如何。公寓從2019年的11000元漲到了2020年的12500元，綠都脈動公寓現(xiàn)在35平方米租到1200一個月。

如果按照單價12000計算，35平方米的總價是，12000*35=42萬，租金按照1000-1100元/月，一年的租金是1100*12=1.32萬/年，那么投資回報率是多少？1.32/42=0.034=3.1%。

掛的二手房呢？八九千塊錢，但是無人問津，這就比較尷尬，完全喪失了流動性，流失流動性是可怕的，沒人愿意接盤。

所以，公寓真心的不建議買?，F(xiàn)在綠都紫荊華庭脈動的二期公寓開始弄了，號稱中原首個游輪式公寓，一共是18層，1-3層位底商，4-11層為標(biāo)準(zhǔn)層，12—18層為退臺造型，戶型面積為34-40平方米，40—50平方米，綠都在造型上還是花費了一些心思。

但是依舊是不推薦，有幾點原因如下：

1、鄭州的公寓是過量的，到底有多少呢？之前看過一組數(shù)據(jù)，按照現(xiàn)在的去化速度，大概十年左右的時間，現(xiàn)在可能會少一下，但是依舊是供應(yīng)過度。

2、租金。租金一般是租不上去價格，那你的回報率肯定是非常，一般都是2%-3%，甚至更低，這個回報率，不如買點銀行的大額定存。

3、二手房基本沒有流動性，這個是最致命的，也就是說你的房子沒有人接盤，這咋能行，就像一鍋肉爛在鍋里了。

所以公寓不推薦，不推薦，不推薦，重要的事情說三遍。(展開全部)

正弘新城，新鄭市中興路與萬福路交叉口向北300米路東。

正弘新城是位于新鄭的新區(qū)，也是一個千畝大盤，緊鄰90畝的華夢湖畔、1200米的環(huán)湖跑道、8大的鹽湖景點；對望520畝的中央生態(tài)公園，包括五大主題公園，2300米的公園中軸，同時還有24萬平方米的正弘商業(yè)綜合體。

一般叫城的位置都比較偏，一般新城都自己挖個湖，弄一個商業(yè)綜合體，但是實際情況來看，所謂的新城/新區(qū)，成功的概率小，主要是當(dāng)?shù)貁f沒有錢，發(fā)展周期長，一個新區(qū)或者新城搞成至少需要10年時間，需要多少錢呢？

造一個新城/新區(qū)：占地至少10平方公里，15000畝，征地成本50萬/畝，征地總投入75億元，完成三通一平，占用土地的比例40%，投入約40萬/畝，一共投入60億元，僅僅能得到9000畝的建設(shè)用地，新區(qū)還沒有開張已經(jīng)花掉135億元，然后生活配套學(xué)校、醫(yī)院等需要占25%的建設(shè)用地，總投資至少15億元。

現(xiàn)在zf手上還有6700畝土地可以賣錢，硬性投入已經(jīng)超過150億元，折合下來220萬/畝。濱河國際新城至少投資百十個億，要不然做不成現(xiàn)在的規(guī)模。

所以很多縣城/地方zf，做這玩意根本做不成，給你說的云里霧里，但是根本做不了。

現(xiàn)在正在銷售的是三號院，容積率是2.0，建筑面積從94-136平方米，戶型也是南北通透、南向三開間、連廊式的大陽臺，做的也是超大的贈送，加上高得房率，單價6000-6800左右。(展開全部)

泰宏陽光里，紫荊山南路與祥安路交會處西北方向。

太便宜的房子是真的不敢買，降價太厲害的房子也是不敢買，開發(fā)商賺不到錢怎么能給你做好，開發(fā)商需要保持適當(dāng)?shù)睦麧櫍?018年一個地產(chǎn)高管說：最近一直勸同事不要買房，因為近兩年的房屋質(zhì)量是最差的，事實證明確實如此。

咱們看看老業(yè)主如何說：泰宏董事長在自己家鄉(xiāng)的項目，房價從2700元一平漲到5500元一平，電梯用的是本地生產(chǎn)的，三天兩頭壞，交房三年房本下不來。

對待自己老家的鄉(xiāng)親都是如此，更何況是在鄭州一個項目。

泰宏陽光里占地面積約64畝，容積率是2.99，規(guī)劃的是6棟高層、2棟洋房，全部是現(xiàn)代注意的建筑風(fēng)格，建筑面積從83-125平方米，現(xiàn)在這個價格59XX元/平方米，原來我記得價格是7500元/平方米-8500元/平方米，后來降到7500元/平方米，現(xiàn)在直接是59XX了元/平方米。

優(yōu)勢如下：

1、魯班獎的獲得者

建筑界的諾貝爾就是魯班獎，看看業(yè)主的吐槽的，感覺這個需要打一個折扣了。

2、地鐵

2號線小喬站已經(jīng)開通，算是標(biāo)準(zhǔn)的地鐵房。

3、學(xué)校

小區(qū)內(nèi)配建有幼兒園，配套有祥安路小學(xué)。

總而言之不推薦，看這個開發(fā)商在老家開發(fā)的項目，業(yè)主的一通吐槽，真的是一般。千萬不要期待一個差學(xué)生變成好學(xué)生；再有就是如果真的想在南龍湖買房，可以考慮考慮二手房，二手房看得見摸得著，買的放心、買的舒心。(展開全部)

高新和錦瞻云，科學(xué)大道與雪蘭路交會處向南約500米路西 。

高新建設(shè)拿地，金地代建，也算是強強聯(lián)合，項目的北側(cè)是鄭州大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園，西側(cè)是鄭州一中高新實驗中學(xué)和鄭州一中高新實驗小學(xué)。

項目樓面價樓面價約3500元/平方米，綜合銷售均價不超過12020元/平方米，裝修價格不得超過2404元/平方米，占地面積約55畝，容積率2.89，規(guī)劃7棟24-26層的高層，戶型面積從99-135平方米，還有160平方米的平層，戶型為毛坯和精裝，預(yù)計交房時間是2025年12月底。

拿地的是土財主高新建設(shè)，高新建設(shè)是隸屬于高新區(qū)管委會，修建了科學(xué)大道、楓香街、蓮花街小學(xué)、高新區(qū)第二中學(xué)、西四環(huán)消防站等等，金地咱們也不多說，來鄭州很長時間，做的項目就像是路人甲一樣，可有可無。

項目主要優(yōu)勢三點優(yōu)勢：

1、國企

“李杜詩篇萬口傳，至今已覺不新鮮”，國企現(xiàn)在也已經(jīng)不稀罕了，滿大街都是國企/央企，還有保障交房項目，只能說是讓你不輸在起跑線上。

2、地鐵房

距離8號線的天建湖站點，只有幾百米的距離，感覺沒有給項目帶來啥溢價。

3、學(xué)校

旁邊就是鄭州一中高新實驗中學(xué)和鄭州一中高新實驗小學(xué)，社區(qū)內(nèi)部還有幼兒園，學(xué)校實打?qū)嵉倪€算是不錯。

4、戶型

該項目的主力戶型99平方米和120平方米，最大的特點就是大面寬+贈送面積多。

有興趣的同學(xué)可以關(guān)注一下。(展開全部)

正弘中央公園，航空港區(qū)鄭港三路與鄭港四街交匯處。

2014年一個記者采訪108歲的歐文卡恩，問他從大蕭條時期學(xué)到了什么？

卡恩回答：投資最重要的是保存實力，而不是獲得豐厚的收益，必須將這一點銘記于心。如果你僅得到了合理的回報，且承受了最小的損失，那么你終將成為富人，而且你會超越所有賭友，這也是解決失眠問題的好方法。

卡恩的話一陣見血，只有留在牌桌上才是王道。正弘在這方面表現(xiàn)的是非常好，它能夠穿越周期，在港區(qū)那么多開發(fā)商，出現(xiàn)問題的也很多，但是正弘依舊可以平穩(wěn)度過，現(xiàn)在正弘中央公園已經(jīng)銷售到七期了，公園毓秀。

七期占地面積是15249平方米，約是22畝，容積率是2.99，一共是規(guī)劃4棟樓，2棟22層，2棟26層，，全部為法式建筑，戶型面積有107平方米、127平方米、130平方米，戶型做的還是蠻不錯的，以107平方米為例，全明戶型而且是南北通透，三面寬朝南，而且是雙開間陽臺，總而言之戶型設(shè)計的不錯，價格是7XXX起步。

港區(qū)可選的項目比較多，無論是一手房還是二手房，有大量的房子可以選，也可以看看二手房，前一段時間剛?cè)ミ^北港，整體感覺還是不錯的，但是房價一直上不來，我記得最貴賣到一萬多塊錢，為啥港區(qū)的房子漲不上來，因為土地供應(yīng)太多了。無論是南港還是北港，為了發(fā)展，供應(yīng)出去很多土地，所以住宅的供應(yīng)量一直很大，價格一直上不去。(展開全部)

東方宇億萬林上院，南龍湖東三環(huán)雙湖大道交叉口西500米路北。

苦命的娃娃啊，苦命的娃娃啊，苦命的娃娃啊。

項目也是準(zhǔn)現(xiàn)房了，位置也還OK，萬科星圖再往東稍微走一點，南側(cè)是華南城，距離奧特萊斯差不多2公里左右，這個開發(fā)商想在南龍湖殺出一片天地，走了一招守正出奇的路子，做了一個第四代住宅，通過差異化打造競爭優(yōu)勢。

第四代住宅又稱庭院房、立體園林生態(tài)住房或城市森林花園建筑，是綠色建筑的衍生品；第四代住房融匯疊加了中國傳統(tǒng)建筑四合院、街巷胡同、低層別墅以及第三代住房電梯房的優(yōu)點于一身，并且能向高層建筑形態(tài)發(fā)展。

第四代住宅的劣勢很明顯：一般情況下是不允許封陽臺，下雨咋辦，刮風(fēng)咋辦，你說陽臺上種花花草草，蚊蟲相對應(yīng)的也是多，實用性不強，住起來很麻煩。

項目占地面積是88畝，容積率是1.99，規(guī)劃3棟9層洋房，13棟17層的小高層，總共是1074戶，高層是92平方米-114平方米，洋房的標(biāo)準(zhǔn)層是120平方米，單價6500-6700元，送車位，1萬網(wǎng)簽，剩余全貸款。

南龍湖這個地方本身項目就不太好銷售，因為項目太多了，既有國企央企，也有本土的小開發(fā)商，同時呢各種政策是層出不窮，一萬塊錢網(wǎng)簽都不算啥，更多的是零首付，還送車位，各種送送。建議優(yōu)先考慮二手房，這個房子住起來確實不實在。(展開全部)

興港永威·和園，鄱陽湖路和凌風(fēng)街交會處南50米。

光看名字你就知道這個項目是永威的代建，位置也是相當(dāng)不錯，算是港區(qū)的核心區(qū)域，北側(cè)是永威觀樾，南側(cè)是中央金地公寓，東側(cè)則是中建的一個項目，距離恩平湖站大概500米，同時周邊的教育資源也是非常豐富，15年的全階段教育——河南省實驗學(xué)校慈航小學(xué)、鄭州一中、社區(qū)自建12班幼兒園，港區(qū)的錦榮悅匯城商圈也是近在咫尺，總而言之位置是沒有一點點問題的。

該項目占地面積是100畝，全部都是11層的小高層，容積率1.98，今年年底交房，戶型面積有81平方米、89平方米、97平方米、120平方米、140平方米，特價房是8XXX起步，1T2戶的設(shè)計，每一戶都是南北通透，最高的得房率是82%。

那項目的優(yōu)勢是啥：

1、國資背景

興港投資集團(tuán)是千億國企，是屬于航空港管理委員會的下屬國有獨資企業(yè)，也是航空港的建設(shè)者和服務(wù)商，港區(qū)代表作香湖灣、興港大廈、高鐵南站四大中心等等。

2、永威代建

永威在北港的項目還是不錯的，永威在港區(qū)做的第一個項目永威南樾，景觀做的是真不錯，四五月份去的，鳥語花香，小區(qū)里面有小鳥在叫。

永威的代建有保證，比一般的公司要強一些。

3、準(zhǔn)現(xiàn)房

六月份就交付，基本上是沒有爛尾的風(fēng)險。

美中不足的就是港區(qū)的土地供應(yīng)太多，項目也太多，房價是一直上不去，最高的時候能賣到一萬多，現(xiàn)在便宜的八千多就能買到，北港還沒有搞好，現(xiàn)在又開始搞南港了，適合地緣性客戶。(展開全部)