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綠城沐春歌，三全路洛陽(yáng)路新七中向北300米路西 。

馬爾科姆在《異類》—書中強(qiáng)調(diào)，人出生的時(shí)間和地點(diǎn)在很大程度上決定了他們的命運(yùn)。全世界1/5最富有的人都出生在1830—1840年的美國(guó)，因?yàn)樗麄冓s上了美國(guó)的工業(yè)革命；生逢中國(guó)改革開放的人，就比生活在100年前的人幸福；生在宋朝的人，就比生在明朝的人過得好。

人生軌跡走不出這兩條線一個(gè)是環(huán)境因素，另一個(gè)是對(duì)未來(lái)的規(guī)劃的方向，個(gè)人的努力、運(yùn)氣等不過是讓我們?cè)谶@兩條線之間做微調(diào)而己。

樓盤的命運(yùn)也是如此，個(gè)人奮斗固然重要，但是也要考慮歷史的進(jìn)程。

綠城沐春歌賣的比較差，特價(jià)房只要12500-13500元/平方米，5萬(wàn)塊就能網(wǎng)簽。該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)如下：

1、位置

金水區(qū)的核心區(qū)域，絕版地段，完全享受金水北的配套和價(jià)值。

2、學(xué)校

文化路一小翰林校區(qū)+龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校，跟越秀的學(xué)區(qū)房是一模一樣，不過這個(gè)價(jià)格可是比越秀便宜不少，一套一百平方米的房子，可以省下來(lái)五六十萬(wàn)。

3、準(zhǔn)現(xiàn)房

今年9月份項(xiàng)目就可以交付，也就是說還有半年左右的時(shí)間，雖然說這個(gè)項(xiàng)目的底子無(wú)法改變，但是綠城還是做了一些適當(dāng)?shù)膬?yōu)化，外立面是典型的綠城風(fēng)格（綠城都會(huì)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)），園林也是綠城的園林風(fēng)格（綠城坤一景觀設(shè)計(jì)）。

金水北競(jìng)爭(zhēng)也還是很激烈的，基本上都有學(xué)校，美盛教育港灣是緯五路一小和鄭州外國(guó)語(yǔ)，常綠是龍門實(shí)驗(yàn)小學(xué)＋初中總校。(展開全部)

鄭政出〔2024〕5號(hào)（網(wǎng)），位于中原區(qū)常西湖片區(qū)龍華路(鄭峪路)北、匯文路東。

城投城投還是城投，最終害死城投托底。

4月23日鄭政出〔2024〕5號(hào)（網(wǎng)），被鄭州豫房展盛置業(yè)有限公司以總價(jià)2.91億摘得，樓面價(jià)約4913元/平方米，使用面積29628.46平方米，約是45畝，土地性質(zhì)為70城鎮(zhèn)住宅(地下交通服務(wù)場(chǎng)站用地)，容積率大于1.1，小于2，最終是底價(jià)成交。

塊西南側(cè)為鄭州市外國(guó)語(yǔ)蓮湖校區(qū)，西北側(cè)不遠(yuǎn)(金田路與長(zhǎng)椿路交叉口)為鄭州市外國(guó)語(yǔ)小學(xué)。地塊西側(cè)不遠(yuǎn)為中原區(qū)蓮湖社區(qū)衛(wèi)生院。地塊北側(cè)為世茂振興璀璨西湖小區(qū)，西側(cè)龍華路(鄭峪路)南為刁溝安置區(qū)2期。

鄭州豫房展盛置業(yè)有限公司是個(gè)啥背景？它背后是鄭州中原建設(shè)開發(fā)建設(shè)有限公司，最后的幕后大佬是鄭州市中原區(qū)國(guó)有資產(chǎn)管理中心，也是國(guó)資托底。

常西湖的房?jī)r(jià)也是一直再往下面掉，常西湖從2012年開始組建，當(dāng)年的10月份成立常西湖管委會(huì)，定位是鄭州西部高檔的行政中心、高端的商務(wù)服務(wù)中心、高尚的生態(tài)宜居中心、高品位的休閑旅游中心以及先進(jìn)文化傳承中心，形成集行政、商務(wù)、居住、旅游休閑度假為一體的國(guó)際一流、國(guó)內(nèi)知名、省會(huì)領(lǐng)先的核心都市區(qū)域等等，你瞅瞅十年過去了，有一部分完成了，但是還有大部分沒有完成。

一個(gè)區(qū)域要想發(fā)展，土地得賣得好，土地出讓金得多多，區(qū)域才能發(fā)展起來(lái)，常西湖的房?jī)r(jià)是一路下跌，最早能賣到一萬(wàn)五六，現(xiàn)在一萬(wàn)二就可以，金地西湖更是殺到了七八千塊，難難難！(展開全部)

鄭政出〔2024〕4號(hào)（網(wǎng)），位于二七區(qū)大學(xué)南路西、桂江路南。

4號(hào)地塊位于二七區(qū)大學(xué)南路西、桂江路南，使用面積43059.77平方米，約65畝，土地性質(zhì)為70城鎮(zhèn)住宅(地下交通服務(wù)場(chǎng)站用地)，容積率大于1小于2.5，起始價(jià)36156萬(wàn)元，最終被鄭州天地康頌置業(yè)有限公司底價(jià)拿下，樓面價(jià)約3359元/平方米。

地塊周邊有康橋康城、奧馬和園、綠地濱湖國(guó)際城、鑫苑名城等，緊鄰地鐵7號(hào)線南環(huán)公園站，7號(hào)線預(yù)計(jì)2024年12月建成通車，相對(duì)來(lái)說還是比較不錯(cuò)。

對(duì)招商有一個(gè)印象，真的是有錢，招商地產(chǎn)是屬于央企招商局，是中國(guó)最早的房地產(chǎn)公司之一，國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)，是具備綜合開發(fā)能力、物業(yè)品類豐富、社區(qū)管理完善的大型房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)，總資產(chǎn)達(dá)1300多億元。

招商到底是多有錢，南港的項(xiàng)目都已經(jīng)蓋好了，還沒有賣完；馬寨的項(xiàng)目也都已經(jīng)現(xiàn)房了，還是沒有銷售完畢，其他的開發(fā)商可能不到現(xiàn)房已經(jīng)爛尾了。

地塊比好方正，距離地鐵口也比較近，加上招商央企的身份，再加上二七新區(qū)，價(jià)格可能會(huì)比較親民，唯一不足的就是招商的這個(gè)品質(zhì)，目前招商天地華府的二手房?jī)r(jià)格不到1.2萬(wàn)，招商天地華府的業(yè)主吐槽：地暖鋪的是一團(tuán)糟糕，保安、保潔外包第三方公司，業(yè)主說：樓前一泡汪屎，能一個(gè)多星期都不打掃。

不過現(xiàn)在能安全交房的開發(fā)商就是好開發(fā)商。(展開全部)

中建元熙府，經(jīng)開第十四大街以東、經(jīng)南十三路以南、經(jīng)開第十五大街以西。

又是一年五一，又是一年促銷季節(jié)。濱河現(xiàn)在基本上都是現(xiàn)房銷售，濱河國(guó)際新城從12年8月份的第一個(gè)安置房開始整，彈指一揮間到現(xiàn)在差不多是12年時(shí)間，在鄭州各種新區(qū)里面，做的還是非常好好的，中間還經(jīng)歷2016年-2018年的一波大牛市，土地價(jià)格瘋漲，房?jī)r(jià)也是瘋漲，價(jià)格能飚到18000靠上，現(xiàn)在價(jià)格是一路下滑，前一段時(shí)間信保特價(jià)房12000多，原來(lái)的價(jià)格是14000-15000之間，把中建逼得不行。

濱河的二手房也是苦不堪言，價(jià)格一直上不去，只有低于新房的價(jià)格才比較容易成交，而二手中介忙著推薦新房，新房成交容易。

說到中建這個(gè)項(xiàng)目想到一首詩(shī)：五岳歸來(lái)不看山，黃山歸來(lái)不看岳，中建這個(gè)項(xiàng)目各個(gè)方面表現(xiàn)是比較好。

1、價(jià)格


便宜才是硬道理，中建直接把濱河的價(jià)格打下來(lái)，買得起才是硬道理，用雷布斯的一句話“感動(dòng)人心、價(jià)格厚道”。

2、開發(fā)商

開發(fā)商是貨真價(jià)實(shí)的央企，充分發(fā)揚(yáng)的央企的特點(diǎn)“掉血掉肉不掉隊(duì)，流血流汗不流淚”，施工速度也是肉眼可見的，不用擔(dān)心爛尾的問題。

3、位置

位置不算好，也不算差，標(biāo)準(zhǔn)的地鐵盤，距離地鐵3號(hào)線司趙站及濱河新城南站約300米，另一方面旁邊就是濱河外國(guó)語(yǔ)中學(xué)、濱河三小兩所學(xué)校。

想在濱河買房子的，可以考慮考慮。(展開全部)

蘭溪府，龍湖區(qū)域龍湖中環(huán)北路北、龍?jiān)次鞫謻|。

4月2日蘭溪府開盤，透露出來(lái)的官方數(shù)據(jù)是推出308套，去化是214套，去化率是69%，成交的價(jià)格是134-160㎡：25000-27500元/平方米，185㎡（樓王）：27000-29000元/平方米。

根據(jù)透露出來(lái)的數(shù)據(jù)賣的還算是不錯(cuò)的，北龍湖的房子感覺差不多，實(shí)地也差不太多，你說你用山水比德，我也用，你用大師我也用……這些都可以模仿，但是有一些東西你是無(wú)法模仿的。

1、財(cái)務(wù)實(shí)力

有錢才是硬道理，誰(shuí)兜里面有錢，誰(shuí)就能安全交房，所以財(cái)大氣粗才是硬道理，才是真本事，現(xiàn)在能在北龍湖拿地的都是皇親國(guó)戚，不是央企就是國(guó)企，基本上交房都沒有啥問題。

2、品牌實(shí)力

品牌的四個(gè)階段：①品牌就是認(rèn)知，代表了基礎(chǔ)保障；②品牌就是優(yōu)選，基礎(chǔ)的議價(jià)能力；③品牌就是品類，一個(gè)品牌就是一個(gè)行業(yè)；④品牌即身份，這一類品牌擁有非常高的溢價(jià)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離成本。

北龍湖拿地的開發(fā)商品牌也差不多，半斤對(duì)上八兩。

3、價(jià)格

買得起才是硬道理，大部分情況是誰(shuí)的便宜買誰(shuí)的，一般情況下都會(huì)做成精裝，精裝的房子可以多賣錢，舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，萬(wàn)科剛需項(xiàng)目說的是1500元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際成本600-700元，所以一平方米可以多賺一些，蘭溪府可是毛坯，所以賣的可以便宜一些。

4、時(shí)機(jī)

時(shí)來(lái)，誰(shuí)不來(lái)；時(shí)不來(lái)，誰(shuí)來(lái)。

賣房的時(shí)機(jī)特別重要，你要是先到者，怎么賣都能賣完，你要是后到者，一群競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，使出吃奶勁都很難賣。


學(xué)校需要吐槽一下，剛開始宣傳的是清華附中，后來(lái)教育局說小區(qū)沒有交付，并沒有還定學(xué)區(qū)房。(展開全部)

中海時(shí)光之境，潁河西路北、二砂東街（能源路）西。

中海云頂湖居的業(yè)主開始吐槽了，地下車庫(kù)的車位沒有銷售的全部加上地鎖，這也是開發(fā)商銷售車位的手段，之前我還專門問過銷售車位的朋友，車位如何才能銷售好，他說貼條、加隔離帶、免費(fèi)試用等等一系列的措施，總而言之就是把車位給銷售出去，讓你感覺在外面停車不舒服，讓你感覺在車庫(kù)里面停車舒服。

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我們?nèi)祟惖乃季S方式傾向于感知我們期望的感知的東西，這樣的優(yōu)勢(shì)就是能快速做出來(lái)決策，但是缺點(diǎn)也非常明顯就是會(huì)容易形成思維定式，思維定式建立很快，改變卻很難，另外就是新信息會(huì)被同化；還有就是如果一開始獲得信息是模糊的，即便之后獲得了更好的信心，也很難改變之前的知覺。

買房也可能會(huì)產(chǎn)生一些思維定式，便宜的就是好（很多情況下是“毒藥”），大牌開發(fā)商就是比小牌開發(fā)商好等等，總之需要認(rèn)真的觀察和研究，不過大部分人都會(huì)吃虧。

咱們言歸正傳，項(xiàng)目規(guī)劃3棟洋房、5棟高層。洋房只有兩個(gè)戶型178平方米、210平方米，高層三個(gè)戶型148平方米、166平方米、218平方米，一共是611套，其中洋房91套，高層520套，首開的高層是4號(hào)樓和6號(hào)樓，釋放的價(jià)格是18500-19900元/平方米，洋房是1號(hào)樓和2號(hào)樓，標(biāo)準(zhǔn)層24000-28000元/平方米。

這價(jià)格直接和萬(wàn)科山河道的項(xiàng)目拼上了，山河道的均價(jià)是18500元/平方米，賣的也是一般，但是中海有中原區(qū)最稀缺的洋房178平方米、210平方米，中原區(qū)的“old money”很多，洋房?jī)?yōu)勢(shì)稀缺資源大概率是賣的不錯(cuò)的。(展開全部)

亞星錦繡山河，迎福街與祥泰路交會(huì)處。

西南王亞星也開始打折銷售了，準(zhǔn)確的說是一直在打折銷售。

祥泰苑，亞星唯一小高層，13F/20F小高層，交房時(shí)間是24年10月份，戶型面積是89-130平方米，特惠11XXX元/平方米，加2萬(wàn)送車位。

亞星玉暉園2期，交房24年4月份，戶型為88平方米的邊戶，107平方米的雙衛(wèi)邊戶，特惠10960元/平方米，送車位。

亞星九邸，交房時(shí)間為24年6月，戶型面積有162平方米、170平方米、208平方米、317平方米，特惠14XXX+元/平方米，送車位。

倚瀾苑則是為現(xiàn)房，117-142平方米，特惠價(jià)格10990元/平方米。

安泰苑也是現(xiàn)房87-130元/平方米，一口價(jià)10800元/平方米。

鄭州的西南也是鄭州房?jī)r(jià)的低洼區(qū)，價(jià)格一直是上不去，別的區(qū)域漲它不漲，別的區(qū)域跌，它也跟著跌，而且和北龍湖是對(duì)角線，有這樣一句話，距離金融中心越近距離財(cái)富就越近，反過來(lái)則是距離金融中心越遠(yuǎn)，距離財(cái)富就越遠(yuǎn)，再有就是開發(fā)商亞星置業(yè)，從上街區(qū)起家，老板最早是做包工頭，后來(lái)殺到鄭州，深耕二七區(qū)，項(xiàng)目都是在二七區(qū)，目前來(lái)看穩(wěn)扎穩(wěn)打，而且沒有爛尾的項(xiàng)目，不過公司做的項(xiàng)目品質(zhì)一般，品質(zhì)不是亞星的強(qiáng)項(xiàng)，但是目前來(lái)看能安穩(wěn)交房就是非常不粗。

買房的建議優(yōu)先選擇二手房，二手房是完全沒有任何風(fēng)險(xiǎn)，買了就可以??；其次考慮央企的項(xiàng)目，品質(zhì)雖然一般，但是能安穩(wěn)交房。(展開全部)

鄭軌云麓，高新區(qū)東風(fēng)路南、冉屯西路東。

鄭軌云麓也開始上貝殼了，不上分銷壓根賣不動(dòng)，上分銷就猶如毒品一樣會(huì)上癮，而且分銷的傭金越來(lái)越高，不高根本沒有人給你帶客戶，現(xiàn)在的傭金是2.3%，一套100萬(wàn)的房子，就需要2.3萬(wàn)的傭金，目前正在銷售的是8號(hào)樓和13號(hào)樓，8號(hào)樓小高層132-133平方米，均價(jià)14500元/平方米，9號(hào)樓小高層144平，均價(jià)14500元/平方米，13號(hào)樓高層101平方米、112平方米、118平方米，成交均價(jià)12400元/平方米，15號(hào)樓高層101-119平方米，成交均價(jià)12800元/平方米.

該項(xiàng)目占地是144畝，容積率3，住宅建筑面積是27萬(wàn)平方米，其中有公園景觀5.7萬(wàn)平方米，社區(qū)景觀8.2萬(wàn)平方米，規(guī)劃2棟小高層，16棟18-23層高層住宅，戶型面積從101-144平方米，這個(gè)項(xiàng)目是鄭州地體集團(tuán)的首個(gè)TOD綜合體。

什么事TOD綜合體？TOD綜合體是一種以公共交通為導(dǎo)向的城市發(fā)展模式。其核心特點(diǎn)是以城市中的公共交通站點(diǎn)（如火車站、機(jī)場(chǎng)、地鐵、輕軌等）為中心，建立一個(gè)以400至800米（約5至10分鐘步行路程）為半徑的生活服務(wù)圈。

地鐵8號(hào)線五龍口站點(diǎn)與小區(qū)無(wú)縫接駁，項(xiàng)目以地鐵社區(qū)為樞紐，同時(shí)連接住宅、商業(yè)、公園三位一體，開發(fā)商也是根正苗紅，是鄭州地鐵集團(tuán)，之前開發(fā)過鄭軌風(fēng)尚西苑，做的水平真的是一般，另外就是他這個(gè)地方在中原區(qū)、高新區(qū)、金水區(qū)三個(gè)區(qū)域的交匯處，有點(diǎn)屬于三不管的意思，一般處于交界處，發(fā)展都比較慢。(展開全部)

信保悅府（浩創(chuàng)華信·悅府），南龍湖鄭新快速路與107連接線交會(huì)處向南1000米路西。

浩創(chuàng)也是南龍湖一霸，大把的土地儲(chǔ)備，不過位置都不算太好，現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目被信保接手了，20年的時(shí)候也是全國(guó)擴(kuò)張，這兩年說不行可不行了，大致說一下項(xiàng)目情況：總占地面積是105畝，總建筑面積是17.5萬(wàn)平方米，容積率是1.99，現(xiàn)在正在銷售的是1號(hào)樓、7號(hào)樓、8號(hào)樓、18號(hào)樓，這個(gè)預(yù)售證是2021年發(fā)的，戶型面積從94-115平方米。

信保是誰(shuí)呢，目前只開發(fā)了一個(gè)項(xiàng)目，濱河國(guó)際新城的信保春風(fēng)十里。

信保也是大有來(lái)頭，這是一個(gè)私募基金，成立于2010年，是由中國(guó)保利集團(tuán)旗下保利發(fā)展控股和中國(guó)中信集團(tuán)旗下中信證券兩大央企聯(lián)合發(fā)起成立。信?；鹗菍Ｗ⒂诋a(chǎn)業(yè)投資、金融創(chuàng)新、并購(gòu)整合和資產(chǎn)管理的市場(chǎng)化、專業(yè)化的私募股權(quán)投資基金管理機(jī)構(gòu)，也是國(guó)內(nèi)最早成立、行業(yè)領(lǐng)先的不動(dòng)產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)之一，兩家央企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手。

信保悅府的位置不算是很好北側(cè)是海寨小區(qū)，西側(cè)是浩創(chuàng)梧桐茗筑，往南就是康橋香蔓郡，東側(cè)是紅星美凱龍，現(xiàn)在南龍湖競(jìng)爭(zhēng)也比較激烈，依舊是血腥的的0首付，單價(jià)只需要48XX，前20名訂房送5年物業(yè)費(fèi)，再加兩萬(wàn)送一個(gè)負(fù)一層的車位，要是不看開發(fā)商真的不敢買，看了看后面的大金主才行，這四棟樓交房時(shí)間是今年年底，一套小戶型算下來(lái)四十多萬(wàn)。

南龍湖廝殺的更激烈了，真的是卷。(展開全部)

中原華僑城，中原西路與西四環(huán)交匯處。

我看了看上一次我的點(diǎn)評(píng)還是在2年之前，在點(diǎn)評(píng)里面我說：凡是說文旅資源豐富基本都是遠(yuǎn)郊大盤，你想凡是有點(diǎn)配套，能說自己的文旅資源豐富嗎？這種項(xiàng)目需要很長(zhǎng)的孵化周期，其實(shí)是不符合剛需的需求，除非說你是地緣性客戶。

周期非常長(zhǎng)的項(xiàng)目，存在兩個(gè)問題：

1、項(xiàng)目能不能落地？可能會(huì)給你宣傳這啊，哪啊，但是最終能不能落地就得畫一個(gè)問號(hào)，根據(jù)時(shí)間情況，大部分不能落地。

歡樂谷是華僑城的拳頭產(chǎn)品，新一代的主題公園，現(xiàn)在大概率是落不了地了，那價(jià)值就打打折扣了。以上海迪士尼為例，2009年宣布落戶浦東新區(qū)川沙新鎮(zhèn)后，周邊的房?jī)r(jià)一路上漲，從2012年的平均13657元/平到2015年的28646元/平，價(jià)格翻了一番，帶動(dòng)作用還是非常明顯。

但是你要看咱們這的方特，周邊房?jī)r(jià)也沒有很明顯的帶動(dòng)。

2、項(xiàng)目周期很長(zhǎng)，遇到房地產(chǎn)的波峰波谷，尤其是遇到極端的，兜里的錢都很緊張，華僑城也是。

兩年前是在銷售2期，現(xiàn)在還是在銷售2期1號(hào)樓，現(xiàn)房，毛坯，2T3戶，或者2T4戶，89平方米、117平方米、125平方米，一平方米只要7500塊，首期只需要5%；一號(hào)院8層的洋房（小高層），標(biāo)準(zhǔn)層10000元/平方米，1樓帶院18000元/平方米。

華僑城的價(jià)格是一降再降，從最開始的均價(jià)12000元/平方米，到后來(lái)單價(jià)9000元/平方米，到現(xiàn)在7500元/平方米，按照他這個(gè)開發(fā)速度，沒有十來(lái)年都難開發(fā)完畢。(展開全部)