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信保春風(fēng)十里，經(jīng)南十二路與四港聯(lián)動(dòng)大道交叉口。

這個(gè)項(xiàng)目原來(lái)叫神風(fēng)花園，后來(lái)改名字叫信保春風(fēng)十里，如果我沒(méi)有記錯(cuò)的話，樓面價(jià)只有幾百塊錢，所以說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目無(wú)論如何賣，都是賺錢的，因?yàn)槌杀颈阋恕?

該項(xiàng)目一二期已經(jīng)交付了，雖然有維權(quán)，但是沒(méi)有啥太大的毛病，現(xiàn)在二手房的價(jià)格13000左右，便宜的毛坯一萬(wàn)出頭也有，真的是很便宜。

現(xiàn)在項(xiàng)目是個(gè)啥政策呢？目前三期所有剩下的房源，精裝修，現(xiàn)房，清盤特惠，12999-13800元/平方米，原來(lái)的價(jià)格應(yīng)該是在15000元/平方米，這樣看起來(lái)還是非常有性價(jià)比。

可能很多人不知道信保是誰(shuí)？信保是中信證券和保利合作，簡(jiǎn)稱信保，兩個(gè)央企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，而且這個(gè)項(xiàng)目是現(xiàn)房，價(jià)格也是不能再低了。

說(shuō)說(shuō)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)吧：

1、項(xiàng)目是位于濱河國(guó)際新城，有喜歡這個(gè)區(qū)域的可以關(guān)注這個(gè)項(xiàng)目，雖然位置不是核心區(qū)域，北側(cè)就是康橋悅?cè)貓@，東側(cè)是華夏大道，西側(cè)是海馬公園二期，算是濱河國(guó)際新城最低的上車門檻項(xiàng)目。

2、現(xiàn)房，現(xiàn)房就是最大的優(yōu)勢(shì)，直接買直接住，完全不怕?tīng)€尾，完全是沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)，另外房子是精裝修，直接買裝修的錢也都省下了。

3、價(jià)格便宜，原來(lái)這個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格應(yīng)該是在15000元左右，現(xiàn)在從12999-13800左右，還是顯得非常劃算，另一個(gè)濱河的上車盤就是中建元熙府，價(jià)格在13000左右，不過(guò)一個(gè)是毛坯，一個(gè)是精裝。

這個(gè)項(xiàng)目有興趣的可以關(guān)注關(guān)注。(展開全部)

蘭溪書院，龍子湖區(qū)域姚橋路北、行健街東。

龍子湖的住宅比價(jià)稀缺，說(shuō)一下蘭溪書院旁邊兩個(gè)項(xiàng)目二手房的價(jià)格，一個(gè)是永威五月花，目前貝殼顯示有101套二手房，成交的均價(jià)2.2萬(wàn)/平方米，近90天成績(jī)了一套，30天帶看了251次；正商書香華府掛牌66套，二手房均價(jià)2.19萬(wàn)/平方米，最近30天帶看125次；從數(shù)據(jù)上看還是永威五月花略勝一籌。

目前正在銷售的樓棟1號(hào)樓、2號(hào)樓、7號(hào)樓、8號(hào)樓、9號(hào)樓，高層的戶型面積有108平方米、131平方米、155平方米、185平方米，108平方米成交的均價(jià)1.7-1.8萬(wàn)/平方米，131、155平方米成交的均價(jià)是1.8-2萬(wàn)/平方米，185平方米均價(jià)是2-2.1萬(wàn)/平方米。

先說(shuō)不足的地方：

背后的開發(fā)商是鄭東新區(qū)管委會(huì)，也算是國(guó)企背景，優(yōu)點(diǎn)是平穩(wěn)，缺點(diǎn)是太過(guò)平穩(wěn)，太過(guò)平穩(wěn)的的結(jié)果就是不求有功，但求無(wú)過(guò)，產(chǎn)品的做的品質(zhì)一般偏下，可以參照保利。

再說(shuō)優(yōu)勢(shì)：

1、稀缺。稀缺是硬道理，稀缺才會(huì)產(chǎn)生價(jià)值，龍子湖板塊基本上沒(méi)有新的土地供應(yīng)，新房源就像擠牙膏一樣。

2、畢竟永威和正商是2015年的產(chǎn)品，已經(jīng)過(guò)了差不多小十年，蘭溪書院還是有所更新，上海日清、山水比德設(shè)計(jì)這樣的項(xiàng)目應(yīng)該是得心應(yīng)手，外立面采用的事大面積的玻璃幕墻，小區(qū)內(nèi)部設(shè)置一個(gè)1500平方米的社區(qū)會(huì)客廳。

3、戶型方面設(shè)計(jì)的也是可圈可點(diǎn)，以108平方米的戶型為例，9.6米的三開間朝南，南向有一個(gè)1.8米進(jìn)深的陽(yáng)臺(tái)，寬約6.4米，同時(shí)也是一個(gè)1.5衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)。(展開全部)

中海時(shí)光之境，潁河西路北、二砂東街（能源路）西。

中海的速度是真的快，四十多天規(guī)劃都已經(jīng)搞出來(lái)了，完美詮釋了什么叫做“時(shí)間就是金錢，時(shí)間就是生命”。一共拿下兩個(gè)地塊，東地塊和西地塊，41號(hào)地塊也就是西地塊，占地面積大約55畝，容積率李小于2.9，單價(jià)1319萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)6820元/平方米，41號(hào)地毛坯限價(jià)16650元/平方米，精裝修限價(jià)19980元/平方米。

不出所料規(guī)劃的也是老樣子，高低配，3棟洋房、5棟高層。洋房只有兩個(gè)戶型178平方米、210平方米，高層三個(gè)戶型148平方米、166平方米、218平方米，一共是611套，其中洋房91套，高層520套，洋房占比是15%，精裝修交付，3300元/平的標(biāo)準(zhǔn)，高層產(chǎn)品也很純粹，148平方米起步，洋房產(chǎn)品更是犀利，目前主城三環(huán)內(nèi)在售的唯一的洋房產(chǎn)品，一些“old money”肯定非常喜歡。

中海的直接競(jìng)品是萬(wàn)科，萬(wàn)科地塊是4棟高層，只有三個(gè)面積129平方米、149平方米、185平方米，中海的戶型比萬(wàn)科大一圈，最小的是148平方米，客戶的整體層次會(huì)拔高一圈；再有一個(gè)競(jìng)品是中原華曦府，從中海開車到中原華曦府大概需要20分鐘，中原華曦府占地面積是116畝，容積率小于3.8，規(guī)劃14棟高層，只有三個(gè)面積143平方米、168平方米、192平方米。

咱們來(lái)對(duì)比，位置方面：都是中原區(qū)的稀缺地塊，用一塊少一塊，我個(gè)人感覺(jué)萬(wàn)科、中海會(huì)比中原華曦府的位置要好一些；品牌實(shí)力方面：萬(wàn)科無(wú)疑是最好的，其次是中海，最后是中原華曦府，雖然說(shuō)中原華曦府請(qǐng)了很多大師袁源、李寶章、琚賓，但是能不能做好是另外一回事，電建做的比較一般。

如果是你你會(huì)怎么選？(展開全部)

萬(wàn)科民安云河錦上，惠濟(jì)區(qū)天元路南、魯河路西。

萬(wàn)科繼續(xù)上新，名字起的還是很有水平的安云河錦上，是萬(wàn)科和惠濟(jì)區(qū)城投合作，屬于毛莊城中村改造，西側(cè)是藝倉(cāng)國(guó)際倉(cāng)，東側(cè)是毛莊安置區(qū)三號(hào)院，去年拿地還是非常便宜的樓面價(jià)4200左右，地塊也大178畝，容積率3，足夠萬(wàn)科施展才華。

看看萬(wàn)科如何玩？一共規(guī)劃了11棟高層，12棟洋房，1棟幼兒園，高層面積從102平方米-143平方米，洋房是143平方米，主力戶型高層是102平方米（占比約4成）、130平方米、143平方米，內(nèi)部打造了一個(gè)2萬(wàn)平方米的中央景觀，有社區(qū)歸家大堂，泛會(huì)所盒子，架空層等等。

目前該區(qū)域三個(gè)項(xiàng)目一個(gè)是綠都上璟苑，另一個(gè)是招商春江觀瀾，從開發(fā)商的實(shí)力來(lái)說(shuō)招商＞萬(wàn)科＞綠都，綠都這個(gè)地塊只有45畝，規(guī)劃了7棟27層高層，定位的是剛需/剛改，周邊的配套和萬(wàn)科差不多，相對(duì)來(lái)說(shuō)差一些；春江觀瀾位于惠濟(jì)區(qū)清華園路與濱河路交會(huì)處，占地面積100畝，容積率四2.0，規(guī)劃還是很牛逼的，12棟11層小高層純粹的兩梯兩戶，放眼北區(qū)上上一次是保利海上五月花，再上一次是保利雍瑞園，純粹的小高層在北區(qū)還是非常非常稀缺，招商項(xiàng)目屬于改善。

在資金方面，也就是能不能安全交房這一方面，招商是央企，是強(qiáng)于萬(wàn)科的，整體小區(qū)居住屬性也是強(qiáng)于萬(wàn)科，畢竟是純小高層VS高層+洋房，肯定是純小高層筑起來(lái)舒服，但是萬(wàn)科做房子的品質(zhì)是高于招商，招商在鄭州也有一些項(xiàng)目，沒(méi)有摩擦出來(lái)啥花火，萬(wàn)科大家是知根知底，做的不會(huì)超出預(yù)期，但是可以守住底線。

元芳你怎么選？(展開全部)

謙祥時(shí)光序，京廣快速路（沙口路）與興隆鋪路交會(huì)處東南角。

咱們先來(lái)說(shuō)說(shuō)閩系房企，以前說(shuō)閩系房企是高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債，波動(dòng)+杠桿=炸彈，現(xiàn)在基本上都暴雷了，誰(shuí)負(fù)債的多，誰(shuí)死的就很慘，但是看這兩家閩系，匯泉、謙祥很穩(wěn)定，兩家背后的股東有交叉，匯泉的三個(gè)項(xiàng)目匯泉西悅城、匯泉博澳東悅城、匯泉景悅城，謙祥開發(fā)了謙祥萬(wàn)和城，萬(wàn)華城，云棲等基本順順利利把房子交了，而且價(jià)格也都比較實(shí)惠。（現(xiàn)在還是建議優(yōu)先購(gòu)買二手房，其次是央企/國(guó)企的房子。）

謙祥時(shí)光序已經(jīng)提前交房半年了，現(xiàn)在這情況還能提前交房，真的是不容易，該項(xiàng)目也算是時(shí)運(yùn)不濟(jì)，2016年認(rèn)籌，之后暫停，2017年又重新開始認(rèn)籌，名字也從謙祥興隆城——謙祥福晟興隆城——謙祥時(shí)光序，中間的股東來(lái)來(lái)回回的變。

老規(guī)矩咱們先來(lái)說(shuō)說(shuō)劣勢(shì)：

1、位置。

它這個(gè)位置說(shuō)好也好，說(shuō)不好也不好，在京廣路和京廣線之間，北邊還是建材倉(cāng)庫(kù)，噪音是少不了的。

2、梯戶比高

二梯五戶或者是三梯六戶，這樣出來(lái)的戶型都不是特別好，主力戶型有69平方米、74平方米、89平方米、117平方米。

我們?cè)賮?lái)看看優(yōu)勢(shì)：

1、三環(huán)內(nèi)現(xiàn)房。

現(xiàn)房是即買即住，23年年底就交房了，不用擔(dān)心爛尾，園林景觀、地下車庫(kù)都能看，這是最大的優(yōu)勢(shì)。

2、學(xué)區(qū)房

一出門就是東風(fēng)路小學(xué)加上鄭州一中，有學(xué)校比沒(méi)有學(xué)校強(qiáng)。

有興趣的可以關(guān)注一下。(展開全部)

華潤(rùn)潤(rùn)府，鄭東新區(qū)七里河北路北、圃田西路東。

是他，是他，還是他，華潤(rùn)是真的有錢，速度也是真的快！

去年12月份，華潤(rùn)在高鐵站（七里河北路北、圃田西路東）拿下一宗土地，占地面積約49畝，建筑高度80米，容積率2.41，樓面價(jià)6915元/平方米，另外還有一些限制條件宅毛坯綜合銷售均價(jià)不超過(guò)24700元/平方米，如采用成品房方式交付，裝修價(jià)格不得超過(guò)4900元/平方米。

速度是真的快，去年十二月拿的地，今年一月份的時(shí)候，招標(biāo)公告就已經(jīng)出來(lái)了，建設(shè)用地面積32881.44平方米，平均容積率2.41，用地性質(zhì)為二類居住用地+新型產(chǎn)業(yè)用地，擬總建筑面積111800平方米，其中地上擬總建筑面積81800平方米。二月份進(jìn)行了公示，名字很霸氣SIC超級(jí)總部中心，北側(cè)是產(chǎn)業(yè)用地，南側(cè)是3棟住宅，26層，379戶，一共是三個(gè)戶型121平方米三室，143平方米的四室，163平方米的四室，預(yù)計(jì)價(jià)格2.5萬(wàn)左右。

華潤(rùn)蓋的房子到底如何，咱們先看看二手房?jī)r(jià)格如何？

華潤(rùn)悅府，2016年毛坯12500，精裝修17000，后來(lái)又漲到18000，目前小區(qū)軍機(jī)愛(ài)20000。（這個(gè)小區(qū)是公認(rèn)的華潤(rùn)在鄭州做的最好的）

華潤(rùn)悅璽，2018年開盤的價(jià)格15000左右，目前小區(qū)二手房均價(jià)16600左右。

華潤(rùn)紫云府，經(jīng)開區(qū)地王，當(dāng)時(shí)毛坯成交18000-19000，當(dāng)時(shí)發(fā)生了一個(gè)匪夷所思的事情，據(jù)說(shuō)交完房子大門拆走了，目前二手房均價(jià)19000左右。

優(yōu)勢(shì)就是萬(wàn)億央企，不會(huì)爛尾，做的產(chǎn)品中規(guī)中矩，會(huì)有減配的情況出現(xiàn)，但是還留個(gè)底褲。(展開全部)

常綠藍(lán)城·金水宸苑，金水區(qū)索凌路東、魏河北路北。

個(gè)人感覺(jué)這個(gè)項(xiàng)目能避開就避開吧，讓人感覺(jué)到不安全和不踏實(shí)。

去年開盤的結(jié)果應(yīng)該是比較差，現(xiàn)在是各種促銷政策都來(lái)了，首付5%網(wǎng)簽，今年1月份又搞了一個(gè)噱頭0首付就入住，現(xiàn)在更夸張1萬(wàn)塊錢就能入住金水北，并且傭金給到6萬(wàn)一套，金水北是最高的，只能說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，兜里的錢確實(shí)、非常緊張。

兜里缺錢一種情況是使勁促銷然后熬過(guò)去了，另一種情況是緩慢瓦解、頃刻崩塌，大部分企業(yè)都屬于后者，如果想賣得好，市場(chǎng)得熱起來(lái)，目前來(lái)看概率比較低。

項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)就是：學(xué)校。

拿著合同就能上龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校的總校（9年一貫制公辦學(xué)校，一共有102個(gè)班，小學(xué)66個(gè)班，中學(xué)36個(gè)班升學(xué)率達(dá)到80%），瀚宇天悅就是因?yàn)槟苌线@個(gè)學(xué)校，價(jià)格會(huì)比周邊貴一些。

31畝的土地規(guī)劃了5棟樓，戶型面積從110-143平方米，開盤的時(shí)候110平方米的16000左右，127平方米17300左右，143平方米18500左右，定價(jià)的方式是改善的定價(jià)，越大越貴，但實(shí)際上開發(fā)商撐不起這個(gè)項(xiàng)目溢價(jià)。

旁邊的越秀的大概得價(jià)格102平方米得價(jià)位約是17200元/平方米，127平方米的均價(jià)約是18200元/平方米，143平方米均價(jià)約是19000元/平方米。

最危險(xiǎn)的還是該項(xiàng)目的開發(fā)商，非常不讓人放心，三個(gè)人湊到一塊，一個(gè)買地，一個(gè)出錢，一個(gè)代建，小開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)大，優(yōu)先建議購(gòu)買二手房，其次是國(guó)企和央企的房子。(展開全部)

宏江溢彩年華，建設(shè)路與西三環(huán)交會(huì)處東200米路南。

現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目還有房子，交房時(shí)間是今年9月份，目前銷售的戶型面積是86平方米、112平方米、114平方米，86平方米的價(jià)格是10500-11500元/平方米，112-114平方米的價(jià)格是11XXX元/平方米，5萬(wàn)網(wǎng)簽，剩余今年年底付一次，25年7月份再付一次，傭金還是非常高的，一套洋房可以給5.5萬(wàn)、

這個(gè)項(xiàng)目也是一個(gè)小開發(fā)商，16年拿地，18年才開始對(duì)外銷售，算算土地已經(jīng)拿了8年，整個(gè)小區(qū)占地面積是58畝，一共規(guī)劃的事7棟樓，業(yè)態(tài)是一個(gè)大雜燴，業(yè)態(tài)越是干凈，越是純潔，越是好，純高層＞高層+洋房（別墅）＞高層+洋房+公寓，宏江就是商品房，洋房，還有人才公寓，底下還有底商。

項(xiàng)目是位于建設(shè)路與協(xié)和路交匯處，三環(huán)內(nèi)，五建新街坊的對(duì)面，周邊是一些家屬院，斜對(duì)面就是西三環(huán)地鐵站站點(diǎn)，現(xiàn)在銷售的是5號(hào)樓，5號(hào)樓是2梯4戶，戶型也沒(méi)有說(shuō)哈太大硬傷，87平方米的戶型做的也很方正，也是三面寬朝南，南向是兩個(gè)臥室加上一個(gè)餐廳，北側(cè)是次臥加上廚房，還算不錯(cuò)。

開發(fā)商就差點(diǎn)意思，成立于2001年，2009年更名，經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、紡織品生產(chǎn)與銷售，下轄：三個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司、一個(gè)建筑公司、一個(gè)物業(yè)公司、一個(gè)紡織品公司，先后開發(fā)過(guò)：鄭州宏江瀚苑一二三期、南陽(yáng)宏江中央壹號(hào)廣場(chǎng)、南陽(yáng)升龍?jiān)?、南?yáng)錦江公寓等等，該公司是人民法院公式的失信公司，而且是限制高消費(fèi)。(展開全部)

澳海云瀾賦，雙湖大道與東三環(huán)交匯處東900米路南

《黃金時(shí)代》開篇里寫，王二在河邊放牛。公牛們都精力旺盛，斗得眼珠通紅，口角流涎，后來(lái)一頭牛被大錘子騸掉之后就性情大變，成了埋頭吃草犁地的一頭耕牛。

王小波說(shuō)：后來(lái)我才知道，生活就是個(gè)緩慢受錘的過(guò)程，人一天天老下去，奢望也一天天消失，最后變得像挨了錘的牛一樣。

澳海就像王小波筆下那頭被錘的牛，2020年6月中旬，澳海拿下南龍湖17號(hào)土地，占地面積約52畝，容積率大于1小于2，最終成交總價(jià)23367萬(wàn)拿下，樓面價(jià)3400元/平方米，溢價(jià)率為13%，為2020年南龍湖的最高樓面價(jià)，房?jī)r(jià)至少得七千多，越便宜虧的越多，定位的是全國(guó)第七座賦系的產(chǎn)品，4棟小高層、5棟洋房，高層戶型面積從89-119平方米，洋房從119-142平方米，他有一個(gè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的特別牛， 126平方米的戶型做到了6面寬，市場(chǎng)上絕對(duì)是獨(dú)一份，大面寬的戶型優(yōu)點(diǎn)是增加采光，缺點(diǎn)是臥室的空間都比較小。

澳海主城區(qū)攻堅(jiān)不下來(lái)，于是就搞了一個(gè)迂回戰(zhàn)術(shù)，直接撒厚道南龍湖，可惜是深陷沼澤。南龍湖真的是水深火熱，再加上市場(chǎng)不好，強(qiáng)如萬(wàn)科這樣的開發(fā)商賣的也是吞吞吐吐，外部原因是市場(chǎng)大環(huán)境不好，人們購(gòu)買的意愿小，內(nèi)部因素其一是南龍湖魚龍混雜，既有大品牌開發(fā)商，也有本土開發(fā)商，更有小開發(fā)商；其二各種政策層出不窮，你方唱罷，我方登臺(tái)，付首付、零首付(展開全部)

美的智慧城，中原西路與繞城高速交叉路口向西500米路北。

無(wú)可奈何花落去，似曾相識(shí)燕歸來(lái)。

美的是真的比較慘，一個(gè)是美的翰悅府，另一個(gè)是美的智慧城，這倆都是在西邊，一個(gè)比一個(gè)慘。

宋家泰說(shuō)過(guò)這樣一段話：一個(gè)項(xiàng)目的成敗，有一個(gè)“4321”原則。即拿地研判占40%，規(guī)劃占30%，銷售占20%，市場(chǎng)機(jī)會(huì)占10%。

如果地拿錯(cuò)了，或者在錯(cuò)誤的時(shí)間拿了地，就算是規(guī)劃、銷售、策劃做的再好，市場(chǎng)機(jī)會(huì)每一次都能捕捉到，一個(gè)項(xiàng)目做完勉勉強(qiáng)強(qiáng)算是及格，賺錢就不用想了，不賠錢就算不錯(cuò)了。

如果地拿對(duì)了，或者在正確的時(shí)間拿了地，哪怕是設(shè)計(jì)的中規(guī)中矩，哪怕是后期銷售、策劃完全不給力，各中小陽(yáng)春、各種小反彈沒(méi)有捕捉到，這個(gè)項(xiàng)目還是可以打70多分，賺錢是一點(diǎn)問(wèn)題都沒(méi)有。

美的這兩塊地著實(shí)拿的是不好，真是驗(yàn)證了那句話好貨不便宜，便宜沒(méi)好貨，美的翰悅府是在雙湖科技城，而且這個(gè)盤交房的時(shí)候延期，而且減配比如宣傳的夜光塑膠跑道變成瀝青路。

美的智慧城更是慘，2020年底和東潤(rùn)合作，也三年時(shí)間，期間出了無(wú)數(shù)的政策，比如延期交付賠償20%房款、＋9千9送10萬(wàn)裝修大禮包，現(xiàn)首付減少18%、10萬(wàn)塊錢的家裝大禮包、月供補(bǔ)貼1500，現(xiàn)在則是2%網(wǎng)簽，剩余的貸款，而且還有月供補(bǔ)貼。

無(wú)論怎么賣，各種政策層出不窮，賣的真的是很慘，因?yàn)樾星椴缓?，土地拿的也不?duì)，目前的價(jià)格在6500-7300左右。(展開全部)