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和昌水岸花城，天河路與綠源路向西300米。

這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)千畝大盤(pán)，一共分為七期開(kāi)發(fā)，主要在銷售的事三期和五期，今天咱們主要說(shuō)的是三期花熙里。

花熙里9月份的時(shí)候已經(jīng)交付，占地面積是77畝，容積率只有1.99，總的建筑面積是14.4萬(wàn)平方米，規(guī)劃的是13層-14層的小高層，1梯2戶或者2梯2戶，只有四種戶型95平方米、102平方米、117平方米、136平方米。

這個(gè)項(xiàng)目也是歷經(jīng)坎坷從21年開(kāi)始銷售，中間停工了一段時(shí)間，然后在23年的2月份全面復(fù)工，9月份交付。

整個(gè)項(xiàng)目位于北四環(huán)以北，該區(qū)域相對(duì)比較偏了，片區(qū)范圍內(nèi)有和昌水岸花城、建業(yè)運(yùn)河上院、碧桂園天瀾、融創(chuàng)大河宸院，每一個(gè)片區(qū)似乎都有一個(gè)宏大的敘事，但是一定要小心，這種宏大的敘事和騙子只有一線之隔，銷售未來(lái)往往比銷售現(xiàn)在更容易被人們接受，要么是無(wú)疾而終、要么是實(shí)現(xiàn)的時(shí)間太長(zhǎng)。

舉幾個(gè)簡(jiǎn)單的例子：鄭東新區(qū)，基本上每個(gè)新區(qū)都說(shuō)是自己是下一個(gè)鄭東新區(qū)，第一個(gè)鄭東新區(qū)是集中全省的力量，并且是從2003年開(kāi)始，至少也得花十多年時(shí)間吧；另一個(gè)例子綠博園，要打造東方的奧蘭多，那就有點(diǎn)不盡人意了。

咱們看看這個(gè)大運(yùn)河片區(qū)是如何規(guī)劃的：大運(yùn)河文化片區(qū)作為黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展核心示范區(qū)的重要部分，區(qū)域?qū)@綠色生態(tài)網(wǎng)絡(luò)，建立生態(tài)、生活、生產(chǎn)三生并重的城市發(fā)展骨架，形成一軸、三環(huán)、六片區(qū)的空間格局，打造鄭州幸福后花園。

憧憬一下未來(lái)是不是很厲害，但多長(zhǎng)時(shí)間能實(shí)現(xiàn)呢？

遠(yuǎn)郊的項(xiàng)目一定要慎重，地緣性客戶自己住可以，其他的不建議購(gòu)買(mǎi)。(展開(kāi)全部)

金地西湖春曉，鄭州市中原路與杭州路交匯處西南，

這個(gè)項(xiàng)目也是背靠大樹(shù)好乘涼旁邊就是華僑城，這個(gè)項(xiàng)目是2020年拿地，也算是當(dāng)時(shí)的地王，單價(jià)是1200萬(wàn)一畝，樓面價(jià)5800元/平方米，鄭州西4.5環(huán)，1200萬(wàn)一畝，真的是不便宜了。48畝，容積率3，規(guī)劃6棟高層，戶型面積有三種94平方米、112平方米、122平方米，三梯五戶和三梯六戶，非常典型的剛需，現(xiàn)在戶型主要集中在2號(hào)樓的94平方米和6號(hào)樓上的119平方米。

金地的價(jià)格也是一降再降，降到天荒地老，降無(wú)可降，最早的時(shí)候九千左右，到了2021年骨折價(jià)七千多，這降價(jià)也是痛徹心扉，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目漲的多高，跌的有多狠，咱們來(lái)對(duì)比三個(gè)項(xiàng)目：

1、路勁悅東園

它的位置是在經(jīng)開(kāi)物流區(qū)，占地面積是35畝，規(guī)劃6棟高層和1棟3層商業(yè)，上周做了一個(gè)活動(dòng)，毛坯是5200元/平方米起，精裝修是6200元/平方米起，首付只要1萬(wàn)塊。

經(jīng)開(kāi)物流區(qū)和中原區(qū)西四環(huán)如何比，如果資金條件一樣的情況下，大部分人都會(huì)選擇中原區(qū)西四環(huán)，畢竟經(jīng)開(kāi)物流區(qū)著實(shí)太偏了。

2、豫發(fā)白鷺源春曉四期

白鷺源春曉四期在港區(qū)算是準(zhǔn)核心，白鷺源春曉緊鄰華夏大道，距離港區(qū)北站地鐵口300米，距離地鐵康平湖站地鐵口800米，距離港區(qū)北站高速口3公里，占地面積是67畝，總建筑面積是18萬(wàn)平方米，一共規(guī)劃8棟樓，三種戶型面積79平方米、94平方米、97平方米。

如果是在港區(qū)選擇白鷺源的可能性大一些，如果中原區(qū)可能選擇金地的概率大。

老鐵如果你是，機(jī)會(huì)如何選擇。(展開(kāi)全部)

和昌優(yōu)地，金水區(qū)索凌路與三全路。

鄭州的項(xiàng)目非常奇怪，賣(mài)著賣(mài)著就多出來(lái)一些房源，賣(mài)著賣(mài)著就多出來(lái)一些房源，先說(shuō)觀點(diǎn)不建議購(gòu)買(mǎi)這個(gè)項(xiàng)目。

和昌起于森林湖，中庸于悅瀾，敗落于灣景國(guó)際，林與城更是不用提。2020年口號(hào)也喊得非常響：沖刺1000億，中間還穿插著買(mǎi)地被人忽悠走幾個(gè)小目標(biāo)的故事，老板虎軀一震邁著魔鬼的步伐，摩擦、摩擦、摩擦，最終是讓中瑞園區(qū)把華中區(qū)域給收編了。

和昌優(yōu)地的位置還算是可以，拿地時(shí)間是2011年，當(dāng)時(shí)的樓面價(jià)只有1400元左右，從2016年開(kāi)始宣傳，入市是2019年，現(xiàn)在還是延期交房，占地是81畝，容積率是3.4，總建面是18萬(wàn)平方米，規(guī)劃了7棟高層、1棟小高層，戶型面積從89平方米-143平方米，主力戶型是89平方米和114平方米。

從最早的精裝修20000一平方米降到后來(lái)的毛坯15000-16000元一平方米，總的就是賣(mài)的很吃力，但是怎么賣(mài)都不會(huì)賠錢(qián)，因?yàn)闃敲鎯r(jià)便宜也才1400元。

他的里面一個(gè)置業(yè)顧問(wèn)在今年3月份說(shuō)：受資金流動(dòng)性限制，內(nèi)部會(huì)議討論多次，優(yōu)地項(xiàng)目暫無(wú)具體的復(fù)工計(jì)劃，就是無(wú)限制的拖，拖到市場(chǎng)行情變好，或者有政策傾斜，集團(tuán)資金鏈健康才行。

現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目還有一部分房源銷售，優(yōu)勢(shì)還是有的：

1、標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)現(xiàn)房，臘月二十九收房（宣傳口徑是這，但具體能不能交另外一回事），開(kāi)發(fā)商很雞賊，收房時(shí)間都沒(méi)誠(chéng)意，馬上都該過(guò)年了，誰(shuí)有心思收房，糊弄糊弄算了。

2、價(jià)格實(shí)惠大概是16XXX。

3、簽約思達(dá)外國(guó)語(yǔ)，120平方米精裝的房源可以上（學(xué)校容易扯皮）。(展開(kāi)全部)

宏光攬境（宏福花園），龍湖中環(huán)路與龍湖中環(huán)南路交叉口西北角。

宏光也是比較低調(diào)的開(kāi)發(fā)商，其實(shí)有很多產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、餐飲（同文粵菜酒家）、商業(yè)運(yùn)營(yíng)，另外開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目還是不少的，甲六院、藍(lán)水岸、協(xié)和城邦、宏光合園等等。

宏光地產(chǎn)版塊在2022年一系列的操作也是說(shuō)明比較缺錢(qián)，那一年剛過(guò)完元旦，先哭慘號(hào)召員工買(mǎi)自己家挨的房子，共克時(shí)艱；然后就降薪40%，這不是明擺著逼人走；最后卸磨殺驢裁員40%并且不給合法補(bǔ)償……這一波操作下來(lái)，手起刀落，讓人應(yīng)接不暇。

宏光攬境一共是4塊地，一期50多畝已經(jīng)售罄，二期宏福花園10多畝，只有一棟樓；東側(cè)有2個(gè)小地塊，一塊住宅，一塊商業(yè)，據(jù)說(shuō)要轉(zhuǎn)手。

宏福花園也就是二期在一期的北側(cè)，只有1棟樓，容積率2.99，交房時(shí)間24年11月，一共是25層，只有四個(gè)戶型104平方米、119平方米、137平方米、139平方米。

這個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)：

1、位置。

有的人一出生就出生在羅馬，贏在了起跑線，當(dāng)時(shí)我路過(guò)那一塊，怎么老是有幾塊空地，后來(lái)才明白還是自己膚淺，正如丘吉爾所說(shuō)：你能看到多遠(yuǎn)的過(guò)去，就能看到多遠(yuǎn)的未來(lái)。某些人確實(shí)看的很遠(yuǎn)，距離地鐵大概只有六七百米。

2、小面積。

這個(gè)項(xiàng)目是有小面積的，最小的100出頭，面積小以為著低總價(jià)，你能以最低的總價(jià)入住北龍湖。

劣勢(shì)就是地塊太小，豆腐地塊，只有1棟樓。(展開(kāi)全部)

鄭軌云麓，高新區(qū)東風(fēng)路南、冉屯西路東。

說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目得說(shuō)兩點(diǎn)：

1、大的區(qū)域。

說(shuō)到底買(mǎi)房子買(mǎi)的是啥？買(mǎi)的是位置。

五龍口片區(qū)位于中原區(qū)與高新區(qū)與金水區(qū)的交匯處，有點(diǎn)屬于三不管的地帶，該區(qū)域有一個(gè)非常有名的項(xiàng)目就是五龍新城

2、編組站

河南省發(fā)改委已經(jīng)作出批復(fù)公告：2024年12月，“鄭州北編組站搬遷工程”將正式“開(kāi)工建設(shè)”，工程總投資433億元。

具體回到項(xiàng)目本身：五龍口地鐵上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)，占地面積是144畝，容積率是3.0，總建筑面積37萬(wàn)平方米，規(guī)劃2棟小高層，16棟18-23層高層住宅及1個(gè)9班制幼兒園，戶型面積101平方米-144平方米。

該項(xiàng)目有幾個(gè)優(yōu)勢(shì)：

1、國(guó)字輩。

萬(wàn)科背后的大股東就是深圳地鐵，這個(gè)項(xiàng)目是鄭州地鐵集團(tuán)開(kāi)發(fā)的，也是國(guó)字輩，而且是五龍口的地鐵上蓋物業(yè)，這種地鐵上蓋物業(yè)就是直接可以從地鐵返回自己小區(qū)。

2、硬件條件

雖然這個(gè)地方是屬于高新區(qū)五龍口，但是正兒八經(jīng)的三環(huán)內(nèi)，而且先天條件算是不錯(cuò)，144畝，容積率3，戶型面積101平方米-144平方米，比旁邊的建業(yè)定位高一個(gè)檔次，但是低于中原華曦府，小區(qū)周邊有5.7萬(wàn)平方米公園、內(nèi)部的景觀有8.2萬(wàn)平方米，還有一個(gè)600平方米的下沉庭院。

3、配套方面

3公里范圍內(nèi)有錦藝城、王府井、華強(qiáng)城市廣場(chǎng)、盒馬生鮮，社區(qū)還建設(shè)了一個(gè)1.1萬(wàn)平方米的社區(qū)商業(yè)，學(xué)校方面社區(qū)規(guī)劃9班制幼兒園，周邊的小學(xué)有科創(chuàng)學(xué)校(小學(xué)部)、育林路小學(xué)、高新外國(guó)語(yǔ)小學(xué)(五龍口校區(qū))，中學(xué)是科創(chuàng)學(xué)校(中學(xué)部)。(展開(kāi)全部)

金地和樾春曉，南龍湖鄭新快速路與祥和路交叉口東北角。

金地還是會(huì)玩的，在鄭州為數(shù)不多的項(xiàng)目中也算折騰出來(lái)一點(diǎn)點(diǎn)水花。這一次居然是高層成交5000塊錢(qián)丹尼斯購(gòu)物卡+43°的飛天茅臺(tái)，咱們算算值多少價(jià)。5000塊錢(qián)的丹尼斯購(gòu)物卡，市場(chǎng)上打9.8折收，而43°飛天1000塊錢(qián)左右，金地真的是會(huì)精打細(xì)算。

雷軍曾經(jīng)問(wèn)過(guò)一個(gè)問(wèn)題：海底撈真的比五星級(jí)餐廳好嗎？

答案肯定是否定的，但是海底撈的服務(wù)超出預(yù)期，比如夏天在海底撈吃完飯，服務(wù)員端上一個(gè)果盤(pán)，客人沒(méi)有吃完，問(wèn)能不能打包帶走？服務(wù)員說(shuō)不能帶走。當(dāng)客人結(jié)完賬，服務(wù)員給他一個(gè)整個(gè)西瓜，說(shuō)剛才的西瓜不衛(wèi)生，如果想帶走我們給您一整個(gè)西瓜，結(jié)果是是客戶感動(dòng)的一塌糊涂。

只有超過(guò)預(yù)期才能帶來(lái)更好的價(jià)值。

在南湖要想賣(mài)的好，價(jià)格首先要超預(yù)期，比如最近賣(mài)的很火的越秀——高層7000-7500元/平方米，洋房7800-8400元/平方米，現(xiàn)在玩了一個(gè)套路，開(kāi)發(fā)商送價(jià)值14萬(wàn)的家電大禮包，相當(dāng)于高層5700-6600元/平方米，洋房6800-7600元/平方米；如果是現(xiàn)房銷售更是了不得，如果能再加上首付分期，比如首付1萬(wàn)，其余全部貸款，再加上高傭金肯定賣(mài)的好。

金地和樾春曉也是特價(jià)房不斷，5300元起步，原來(lái)價(jià)格是8000元左右，一路降到6500元，現(xiàn)在又5300元起步，真的是非常慘烈，這塊地的樓面價(jià)都是2700元，有時(shí)候賣(mài)的便宜不一定是好事，有可能是埋雷。(展開(kāi)全部)

豫發(fā)白鷺源春曉四期，長(zhǎng)安路與太湖路交匯處西北方向。

風(fēng)火散時(shí)無(wú)老少,溪山磨盡幾英雄。

4年過(guò)去了這個(gè)項(xiàng)目是物是人非事事休，4年之前也就是2019年，我點(diǎn)評(píng)港區(qū)又是一場(chǎng)腥風(fēng)血雨，這個(gè)樓盤(pán)開(kāi)始TG了，均價(jià)：一次性8500-8900元/平方米，按揭9000-9500元/平方米（低于市場(chǎng)價(jià)2000元）；交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝修；網(wǎng)簽時(shí)間：預(yù)計(jì)2020年3月；交房時(shí)間：預(yù)計(jì)2022年12月底。

當(dāng)時(shí)有一個(gè)情況是如果沒(méi)有選到合適的房子，按照12%的利息補(bǔ)償，豫發(fā)的融資成本是真的不便宜，側(cè)面也說(shuō)明當(dāng)時(shí)是真的缺錢(qián)。

這四年當(dāng)中，我們經(jīng)歷疫情，經(jīng)歷720的洪水，經(jīng)歷了房地產(chǎn)的最嚴(yán)厲的調(diào)控，高杠桿的房地產(chǎn)商已經(jīng)被打的奄奄一息，到了2023年的3月份，二期延期一年多之后終于交房，三期四期又開(kāi)始延期了。

四期現(xiàn)在是和興港（國(guó)企）合作保交房，算是準(zhǔn)現(xiàn)房，這個(gè)項(xiàng)目撇開(kāi)資金問(wèn)題，優(yōu)勢(shì)還是很多的，該項(xiàng)目占地面積是67畝，總建筑面積是18萬(wàn)平方米，一共規(guī)劃8棟樓，三種戶型面積79平方米、94平方米、97平方米。

1、位置

四期在港區(qū)的位置還算是不錯(cuò)，白鷺源春曉緊鄰華夏大道，距離港區(qū)北站地鐵口300米，距離地鐵康平湖站地鐵口800米，距離港區(qū)北站高速口3公里。

2、學(xué)校

周邊學(xué)校云集，幼兒園：社區(qū)內(nèi)自帶幼兒園，港區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園（公立）；小學(xué)：省實(shí)驗(yàn)小學(xué)，鄭港實(shí)驗(yàn)小學(xué)，橋航路小學(xué)、航空港實(shí)驗(yàn)學(xué)校（公立九年制）；初中：鄭州一二二中學(xué)、鄭州一中港區(qū)分校（公立）。

現(xiàn)在的價(jià)格只有75XX起步。(展開(kāi)全部)

路勁悅東園，經(jīng)開(kāi)物流園區(qū)南三環(huán)宇龍街向南800米。

香帥在一次演講中曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：個(gè)體家庭的財(cái)富邏輯，無(wú)非是兩個(gè)來(lái)源：一個(gè)是勞動(dòng)性收入，也就是俗稱的“人生錢(qián)”：勞動(dòng)性收入不但取決于職業(yè)選擇，也取決于城市選擇。因?yàn)槁殬I(yè)是人力資本積累的平臺(tái)，會(huì)決定個(gè)人收入的增長(zhǎng)曲線和周期長(zhǎng)度，而城市是行業(yè)和職業(yè)的載體，是人力資本孵化器；她認(rèn)為：人們往往會(huì)忽略城市對(duì)財(cái)富的影響，其實(shí)因?yàn)槿藗兺度氲截?cái)富創(chuàng)造過(guò)程中的多個(gè)生產(chǎn)要素都與城市密切相關(guān)，所以城市決定著一個(gè)人財(cái)富的上限和下限。

無(wú)獨(dú)有偶，芝加哥學(xué)派的創(chuàng)始人富蘭克·奈特也說(shuō)過(guò)類似的話：決定一個(gè)人富有的三個(gè)條件，一是出身，二是運(yùn)氣，三是努力；而這三者之中，努力是最微不足道的。

所以一個(gè)人的出身特別重要，生在中國(guó)、或者美國(guó)、或者非洲，最后的結(jié)局不一樣，一個(gè)樓盤(pán)在北龍湖，還是在經(jīng)開(kāi)物流區(qū)結(jié)局也是不一樣的。

鄭州兩個(gè)最不能買(mǎi)的區(qū)域，一個(gè)是馬寨那個(gè)位置，誰(shuí)去了也帶不動(dòng)，另一個(gè)就是經(jīng)開(kāi)物流區(qū)，經(jīng)開(kāi)物流區(qū)真的是折戟沉沙了多少英雄好漢，你像萬(wàn)科這么牛逼的公司到這都是賠錢(qián)的，更何況是其他的公司。

路勁悅東園就在這個(gè)區(qū)域，占地面積是35畝，規(guī)劃6棟高層和1棟3層商業(yè)，上周做了一個(gè)活動(dòng)，毛坯是5200元/平方米起，精裝修是6200元/平方米起，首付只要1萬(wàn)塊，這降價(jià)是真的很速度，最高的時(shí)候賣(mài)到8300元一平方米，現(xiàn)在只有六千多，這塊地的樓面價(jià)都是4200元/平方米。

時(shí)來(lái)誰(shuí)不來(lái)？時(shí)不來(lái)誰(shuí)來(lái)！(展開(kāi)全部)

金水上郡，金水區(qū)東風(fēng)路與經(jīng)二路。

金水區(qū)繼續(xù)上新，這一次是金水上郡，算是未來(lái)天奕的小兄弟，該項(xiàng)目屬于棗莊的城改項(xiàng)目，本來(lái)是山頂集團(tuán)做的(貨期)，奈何算不過(guò)來(lái)帳，后來(lái)轉(zhuǎn)給八達(dá)威，為啥會(huì)算不過(guò)來(lái)帳，安置房和商業(yè)比例太高，之前也是傳出八達(dá)威要轉(zhuǎn)讓這個(gè)項(xiàng)目，但是苦苦沒(méi)有找到接盤(pán)人，現(xiàn)在也是搬來(lái)救兵，背后的股東突然出現(xiàn)了華潤(rùn)資管。

未來(lái)天奕想要賣(mài)的更貴，豪宅是必不可少的，63畝的土地蓋5棟31層-32層高層住宅，最小面積是166平方米，最大面積580平方米，更是請(qǐng)的是李瑋珉、孫虎兩位大師，具備了一部分的豪宅因素。

咱們看看他的小弟金水上郡，地塊特別小，只有12畝，算是一個(gè)迷你地塊，容積率4.99，總建筑面積5.77萬(wàn)平方米，規(guī)劃了2棟33層高層，戶型面積從127-203平方米,定位也是改善。

要想賺錢(qián)，一定得做成豪宅，一定需要做成大面積，看看怎么在兩棟樓上玩出來(lái)花：127平方米四開(kāi)間朝南，12米的陽(yáng)臺(tái)；139平方米的戶型北向6米的大陽(yáng)臺(tái)，南向的10米大陽(yáng)臺(tái)；164平方米則是有一個(gè)270°環(huán)幕式陽(yáng)臺(tái)，總而言之是在陽(yáng)臺(tái)上下了不少功夫。

劣勢(shì)也是非常明顯的：地塊太少，地塊的大小限制了開(kāi)發(fā)商的發(fā)揮，12畝土地，兩棟樓，花一兩百萬(wàn)買(mǎi)房子，住在這里感覺(jué)很憋屈；另外就是這個(gè)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有豪宅經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)有豪宅經(jīng)驗(yàn)做豪宅都是致命，這個(gè)房子不是蓋出來(lái)就叫豪宅，后期還有很多的服務(wù)，服務(wù)跟不上算不上豪宅。(展開(kāi)全部)

東原閱城，高新區(qū)西三環(huán)與三全路交匯處向南200米。

一個(gè)項(xiàng)目如果想要賣(mài)的好，除了便宜就是政策給力。

上一周東原閱城放了一個(gè)大招，首先是價(jià)格給力小戶型9000-9500元/平方米，大戶型11000元/平方米，還送一個(gè)車位，而且低首付，首付只需要1萬(wàn)塊錢(qián)，其他的全部貸款，相當(dāng)于就是0首付，就問(wèn)問(wèn)這政策給力不給力，另外就是給貝殼的傭金也高，分銷傭金是5%，只要給的錢(qián)多，一大堆人給你賣(mài)，這個(gè)政策出來(lái)之后，大概銷售了80套左右，

東原閱城的價(jià)格也是一路下滑，從最早的14000多，一路跌到12000多，現(xiàn)在跌到10000左右，跌的事慘不忍睹，也讓我想起來(lái)另一個(gè)項(xiàng)目富田九鼎公館，巔峰時(shí)期能賣(mài)到17000多，現(xiàn)在12000多，再便宜的時(shí)候10000也有……越是超級(jí)大盤(pán)，越是跌的厲害。

東原閱城占地面積是600畝，一期占地是85畝，二期占地是102畝，規(guī)劃14棟16-34層高層，1棟商業(yè)，1棟幼兒園，戶型面積從81-129平方米。

項(xiàng)目還是有一些優(yōu)勢(shì)：

1、準(zhǔn)現(xiàn)房。

準(zhǔn)現(xiàn)房暴雷的概率已經(jīng)非常低了，4號(hào)樓、5號(hào)樓、6號(hào)樓交房時(shí)間是今年年底，2號(hào)樓和7號(hào)樓交房時(shí)間是明年的中旬，能讓購(gòu)房者稍微放心一些。

2、學(xué)區(qū)房。

教育配套這一塊也是值得說(shuō)道說(shuō)道，閱城實(shí)驗(yàn)小學(xué)和閱城實(shí)驗(yàn)中學(xué)，閱城實(shí)驗(yàn)小學(xué)是由高新區(qū)管委會(huì)聯(lián)合河南省實(shí)驗(yàn)教育集團(tuán)而建的，已經(jīng)招生。(展開(kāi)全部)