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2024年1月15日鄭州第一拍，也是北龍湖第一拍，現(xiàn)房地塊出讓。

28號（網(wǎng)），位于鄭東新區(qū)龍湖區(qū)域龍湖中環(huán)南路北、龍湖中環(huán)西路東，使用面積約41畝，城鎮(zhèn)住宅用地，1.0＜容積率＜2.5，起始價58000萬元，最終成交總價是79000萬，溢價率是36.2%，折合單價1905萬/畝，被鄭州市鄭汴海義管理有限公司拿下。

另外該地塊所建商品住宅現(xiàn)房銷售綜合售價不超過25000元/㎡，裝修價格不得超過5000元/㎡，且裝修價格應(yīng)一并計入銷售價格，不得分拆為獨立合同。

據(jù)說有三家公司參與競拍，鄭汴海義、商丘金沙、美岸置業(yè)（周口城投+河南三建）。

根據(jù)官網(wǎng)介紹：河南海義集團有限公司成立于2016年8月，由海義集團董事長常坤玉女士創(chuàng)建，總部位于河南鄭州,目前已經(jīng)形成集房地產(chǎn)開發(fā)、教育、投資、綠色建材、土地整理等業(yè)務(wù)為一體的綜合性集團公司。

河南海義集團有限公司旗下?lián)碛?家控股子公司，秉承“深耕中原，布局重點城市”的戰(zhàn)略方向，十分重視與知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作，先后與建業(yè)集團、碧桂園集團成立了多家控股公司，海義已進駐南陽、濟源、洛陽、許昌、平頂山、周口、新鄉(xiāng)等多個地市，在建21個精品項目。

海義在地市開發(fā)的項目基本上都是和建業(yè)合作，說白的就是資金方，出錢的。

現(xiàn)房銷售對購房者來說是天大的好事，因為可以直觀看到房子的好壞，買完之后可以直接裝修入住，天大的好事。

但是對于開發(fā)商來說就是很大的考驗，期房從拿地到回款行情好的時候1年左右就能回款，現(xiàn)房怎么著也得兩三年才能回款，在這期間有很多不確定性，經(jīng)濟、政策、需求等等，對開發(fā)商的資金有很大高的要求。(展開全部)

遠(yuǎn)洋萬和府，滎陽市滎澤大道與滎運路交叉口東北角。

原來這個項目的名字叫鴻祥萬合府，現(xiàn)在遠(yuǎn)洋來了，改名為遠(yuǎn)洋萬和府。

最近這個項目的宣傳的也比較火，一套傭金接近5萬塊錢，所以中介一個勁兒的推啊推，政策也很給力，首付只需要1萬塊錢，剩余的全部貸款，而且這1萬塊錢里面還包含維修基金，也就是說首付只有幾千塊錢，送1.5萬塊的家裝大禮包，加3000塊錢送車位，如果延期90天以上交房，賠償總房款的20%，價格是5299起步。

看著心動不心動，澎湃不澎湃，讓我一一說來。

遠(yuǎn)洋萬和府占地面積是119畝，容積率2.88，總建筑面積約31萬平方米，戶型面積從79平方米-118平方米，南側(cè)就是碧桂園龍城天悅，當(dāng)年的巔峰時期，也就是2018年賣到了滎陽最高價格8500元一平方米，而現(xiàn)在這個項目5299起步。

說說項目的幾個賣點：

遠(yuǎn)洋集團成立于1993年，央企背景的上市開發(fā)商，連續(xù)12年上榜《財富》中國500強，萬和府是遠(yuǎn)洋集團下面的遠(yuǎn)洋資本投資，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)代理，遠(yuǎn)洋華中團隊代理。

雖然說的是這么牛逼，但是感覺遠(yuǎn)洋集團也是岌岌可危。

9月15日，遠(yuǎn)洋集團發(fā)布公告稱，考慮到當(dāng)前行業(yè)形勢及公司未來持續(xù)發(fā)展，公司將開啟境外債務(wù)全面重組，為推動整體債務(wù)管理，公司將暫停支付所有境外債務(wù)，8筆境外存續(xù)債券（合計39.2億美元）即日起停牌，遠(yuǎn)洋集團將“保交付”視為第一要務(wù)。
8月31日，規(guī)模為20億元的債券“18遠(yuǎn)洋01”本息兌付安排方案也獲得了54.1184%持有人同意，達成違約豁免。
8月17日晚間，遠(yuǎn)洋集團公告宣布，2024年、2027年和2029年到期的3筆美元債票息展期方案正式通過。
8月14日，遠(yuǎn)洋集團發(fā)布公告，旗下將于2024年到期的美元債券未能在8月13日寬限期結(jié)束前支付利息（2094萬美元）。

通俗的說遠(yuǎn)洋集團欠人家的錢都給不了，如何能安安全全的的代建呢，這樣的房子能安心買嗎？(展開全部)

萬科未來時光，鄭州市金水區(qū)東三環(huán)楊金路交匯處西500米路北

萬科這個項目賣的確實比較吃力，客戶比較少，競品比較多，一個客戶得說一兩個小時，要不然不讓你走，所以萬科品牌也不是萬能的，在一些競爭激烈的區(qū)域，賣起來也是非常吃力，比如南龍湖、經(jīng)開物流區(qū)、滎陽洞林湖，銷售情況非常一般。

簡單的說一下這個項目，位于楊金的東三環(huán)楊金路交匯處西500米，是萬科從美盛手中接過來的，大概一畝土地是1700萬，折合到樓面價九千出頭，土地也是很規(guī)整，80畝，2.8的容積率，全部都是小高層，21年下半年開的第一次，均價2萬左右，后面銷售當(dāng)中特價房也有16000多的，經(jīng)過兩年艱苦卓絕的銷售，現(xiàn)在依舊還是在銷售。

先說項目的劣勢：

1、機場+高鐵

機場和高鐵是楊金的硬傷，這個是真的沒辦法。

2、學(xué)校

盡管項目周邊有，四十七中，緯五路一小，但是不確定能上，萬科的項目一般都不是學(xué)區(qū)房，不愿意在這上面花錢。

再說說項目的優(yōu)勢：

1、萬科的品牌

萬科的品牌就是一個保證，首先保證你能平平穩(wěn)穩(wěn)的交房，其次品質(zhì)上有保證，不是說能給你做出來多少驚喜，而是說可以守住底線，舉一個沒守住底線的開發(fā)商，當(dāng)時這個項目賣的也不便宜，冬天來了，家里面沒水，因為水管走連廊，晚上水管就被凍住了，有些開發(fā)商很多類似的細(xì)節(jié)做不好。

2、萬科的生活理念

萬科是很提倡生活理念的，給你灌輸各種理念。

總的來說楊金競爭很激烈，很多項目都是賣成現(xiàn)房了。(展開全部)

中原華曦府，煤倉北街（煤倉街）南、西站北街東。

這個項目開盤也是不溫不火，現(xiàn)在正在銷售的是1號樓、7號樓、8號樓，面積是143平方米、168平方米、192平方米。

這個項目宣傳有幾個賣點：

1、千億央企，主城高端改善力作

中國電建地產(chǎn)是國務(wù)院國資委旗下16家房地產(chǎn)公司之一，注冊資本90億元，已形成TOP系、瀧悅系、洺悅系、澋悅系四大住宅產(chǎn)品系，泛悅MALL、泛悅匯、泛悅坊、南國大家裝四條商業(yè)產(chǎn)品系等等，只要是央企能保證安安全全的交房。

2、“中原門面”寬53米，高5.5米大門

大門是業(yè)主的臉面，沒有的大只有更大，而且還請來三位大師，GOA大象總建筑師——袁源，代表作有北龍湖湖畔云廬；園林設(shè)計是奧雅的李寶章，代表作康橋諸子廬；空間設(shè)計師琚賓，代表作是康橋諸子廬會所，上和院樣板間。

3、地鐵5號線月季公園站約300米

4、簽約伊河路小學(xué)教育集團西站路學(xué)校

豪宅的幾大要素都是具備的，地段，中原區(qū)稀缺地段；大師，袁源、李寶章、琚賓；戶型，143平方米起步。

說一些的不足：上海嘉華的董事長對奢飾品或者高端產(chǎn)品有很深的研究：總結(jié)出來三個要素——第一，頂級的材料；第二，有設(shè)計和文化；第三，精湛的手工……豪宅也是這樣的，不是說請接設(shè)計師就能搞定，需要開發(fā)商有經(jīng)驗，沒有經(jīng)驗是真的做不出來豪宅。

另外可以看看電建在鄭州做的一些項目，感覺是真的一般。(展開全部)

美林河畔，中州大道與航海路交匯處。

先說結(jié)論，不推薦、不推薦、不推薦。

今年4月份的時候這個項目就推出來一部分房源，在4號樓、5號樓、8號樓上面，對外釋放的價格是11500元/平方米左右，已經(jīng)是毛坯交付，只有是哪個戶型87平方米的兩房、99平方米的兩房、116平方米的三房，現(xiàn)在年底了又推出一部分房源，價格只要9999元/平方米，另外就是87平方米的戶型開發(fā)商墊付5%首付款。

該項目是現(xiàn)房項目，而且只賣一萬塊錢一平方米，二手房大概是八九千塊，對面的萬科美景龍?zhí)玫膬r格的二手房價格1.7萬左右，巔峰時期18000-19000，為啥兩者之間的價格相差50%。

1、高容積率。

目前是來看是數(shù)一數(shù)二的高，這個項目的容積率是7.16，美盛的項目也才6，7的容積率是啥概念，普通的社區(qū)是3.5的容積率，也是就是普通的社區(qū)又多了一倍，密密麻麻都是人，你從中州大道過，會看見樓跟樓之間太近了，居住的舒適度肯定是非常差。

2、戶型設(shè)計。

都是10多年前的戶型了，高梯戶比，再加上99平方米做兩房，116平方米也是兩房，可以改三房，所以這個戶型也是很大的硬傷。

3、物業(yè)差

這物業(yè)是真的不行，你去小區(qū)轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)感覺很亂，人車不分流、貼小廣告的都能進去。

物業(yè)差的小區(qū)，高容積率的小區(qū)，哪怕是再便宜也不買，因為出手很麻煩或者流動性很差，想賣賣不掉，這就是比較尷尬了。(展開全部)

融創(chuàng)后期地塊。

簡單的先看一下35號情況：35 號（網(wǎng)）地塊位于管城區(qū)求知路（十八里河路）南、富國路（明珠路）西，占地面積是20畝，容積率是3.0，建筑高度100米，被鄭州市宸關(guān)置業(yè)有限責(zé)任公司以起始價16023萬元摘得，約合樓面價3970元/平方米，依舊是管南城投兜底。

管南的房價開始落寞了，依稀記得九鼎公館巔峰時期17000元，現(xiàn)在只要12000甚至更低，永威城更是從最最初的開盤的八千多，一路殺到一萬六，現(xiàn)在一期的二手房成交均價一萬四，但是便宜的一萬二三也是能拿下；綠都新苑安置房和商品住房在一起，單價一萬左右……

整個管南的房價唰唰的往下掉，附近的商都阜園準(zhǔn)現(xiàn)房項目12000左右，融創(chuàng)城的二手房一萬三四，整體來說就是這樣的價格……

建中最近也是動作頻頻，建中紫金悅城，建中與高新的高新置業(yè)，都是做的盤活爛尾樓。

國企的房子有啥特點呢？

1、中規(guī)中矩。

國企做的房子有啥特點呢？中規(guī)中矩，四平八穩(wěn)，尤其是這種企業(yè)基本不會再有爛尾的風(fēng)險，最大的特點就是安全。

2、品質(zhì)一般

國企蓋得房子品質(zhì)都是很一般，各種各樣的原因，要么就是房地產(chǎn)開發(fā)的少，要么就是就是能說的過去，但是和品質(zhì)不掛鉤。

現(xiàn)在買房真的是推薦二手房，如果喜歡這個區(qū)域，有很多次新房可以選擇，融創(chuàng)的、永威的，價格也合適，品質(zhì)比國企好一些，住起來沒有那么難受。(展開全部)

龍湖熙上，管城區(qū)童心路南、文德路西。

管南的房價真的是硬生生的跌下來了，從最輝煌的時候17000，跌到12000左右，二手房可能更能反應(yīng)情況，永威一二期也就是一萬二三，綠都紫荊華庭大概也是這個價位一萬二三，綠都瀾灣榕園大概在一萬五左右；管南的位置不如金水北，另外就是金水北幾個熱銷樓盤都有好的學(xué)校，一個好的學(xué)校加成至少貴一兩千塊。

現(xiàn)在龍湖熙上正在銷售最后一棟毛坯房5號樓，戶型面積是104—118平方米，均價只要11600元左右，說這個項目可能會說幾點：3.5環(huán)+地鐵口，這個項目是正兒八經(jīng)的地鐵口，姚莊站只有500米；再有就是龍湖的品質(zhì)，縱觀交房的項目沒有超出來預(yù)期太多，前一段時間有客戶去龍湖熙上的售樓部維權(quán)。

沒有對比就沒有傷害，品質(zhì)都是對比出來。頗有一種“無敵”是多么寂寞，附近有一個信達未來公元，首付5%就可以網(wǎng)簽，購房而且有1萬優(yōu)惠包，精裝修是9XXX起步。我問過朋友信達和康橋到底啥關(guān)系，朋友說這個項目如果虧錢康橋需要拿出來，如果賺錢了都是信達的，信達是只管交付，品質(zhì)不用說了；另一個項目就是佳田未來新城，二環(huán)內(nèi)的地鐵盤，首付一萬就能網(wǎng)簽，戶型面積從77-145平方米，毛坯特價房125XX起步，佳田未來新城也是傳聞不斷，有一陣子傳聞佳田退出未來新城，有一陣子傳出央企信達入駐，過了一陣子，感覺也不是很穩(wěn)當(dāng)……

管南雖然是“四海翻騰云水怒，五洲震蕩風(fēng)雷激”，但是能打得過龍湖基本沒有，第一個安全，第二是品質(zhì)，比其他開發(fā)商要好一些。(展開全部)

匯泉景悅城，鄭州市中原區(qū)西三環(huán)與穎河路交匯處。

來了，來了，他來了，這個項目賣著賣著居然還有樓層?，F(xiàn)在年底沖刺主要推出來的是三期，3號樓和10號樓，均價是10500左右，建筑面積是75平方米兩房、90平方米、96平方米、99平方米三房，5萬塊錢就能網(wǎng)簽。

一個項目賣的好不好有幾點比較關(guān)鍵的因素：錢給分銷夠不夠，錢必須給分銷給到位，不給到位誰給你賣房子，給的少了也不行，給的少了他們就推薦到傭金多的地方，另外一個就是分銷就像鴉片一樣，越用越上癮，最后離不開了；政策得給力，一般都是首付分期或者低首付；這兩者一加成，然后在聚焦，可以說是引爆全城。

老規(guī)矩先說項目的劣勢：

1、閩系開發(fā)商。

個人不是很喜歡閩系開發(fā)商，對閩系開發(fā)商的看法偏負(fù)面，高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債，品質(zhì)做的也不是很好，現(xiàn)在倒下的很多開發(fā)商也都是閩系。

2、容積率高+戶型差

該項目的容積率是5.5，基本上是和美盛教育港灣差不多了，差不多基本上算的上數(shù)一數(shù)二的高了；另外就是2T5戶，戶型做的比較一般。

3、致命問題

安置房和商品房是在一起的，基本上這樣的小區(qū)居住舒適性都比較差，價格也便宜，二手房的流動性也差。

再說說優(yōu)勢：實打?qū)嵉娜h(huán)內(nèi)，西三環(huán)與穎河路交匯處，而且是現(xiàn)房，即買即住，三期劃片可以上伊河路小學(xué)景悅城一小。

綜上所述：個人是并不建議買安置房和商品房混合的小區(qū)，流動性差，居住體驗感也不是很好。(展開全部)

萬科都會天際，二七區(qū)大學(xué)南路與南四環(huán)交匯處南200米東南。

不知不覺，萬科大都會賣到了最后一期，2016年鄭州萬科進駐二七新區(qū)，7年時間，一個個項目拔地而起，到現(xiàn)在為止一共是9000多戶，每戶按照4口之家，這個區(qū)域也都三萬多人，因為有了萬科二新區(qū)至少是往前推進了3年。

萬科在造城方面絕對是首屈一指，萬科城，開發(fā)了10年；萬科魅力之城，也有六七年時間；萬科大都會，7年時間，這種周期非常長的項目，非?？简為_發(fā)商的資金實力，另一個就是銷售能力，打一個比方這7年時間，有的時間銷售好，有的時間銷售不好，咱們本土的企業(yè)很多抗不過去，搞著搞著就沒錢了。

萬科·都會天際，位于大學(xué)南路與南四環(huán)東南側(cè)，占地面積118畝，容積率2.99，規(guī)劃10棟樓，均價是12500元/平方米，戶型建筑面積從95-115平方米，預(yù)計交房時間一批在24年6月份，一批在25年底，前幾個月售樓部有一批工抵房，價格比售樓部便宜800-1000平方米。

這個工抵房到底是咋回事，我跟一個朋友聊過這個事情，基本上萬科每個項目多多少少都有工抵房，開發(fā)商抵給工程方的，工程方拿出來變現(xiàn)，確實比市場價格低，流程也比較簡單，萬科龍?zhí)媚莻€位置有一個萬科的簽約中心，工程方和購買方到那個位置，合同就能更換。

二七區(qū)看過來看過去，能買的項目，靠譜的項目，萬科真的是繞不過去，萬科的項目不會做的讓你眼前一亮，但是能守住底線，安安全全的交房，還帶裝修，能讓你在鄭州有一個家，萬家燈火的時候，有一盞屬于你。(展開全部)