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萬科古翠隱秀，金水區(qū)經(jīng)二路與紅專路交匯處。

簡單的說一下項(xiàng)目情況：萬科是位于主城區(qū)，經(jīng)二路與紅專路交匯處，占地面積是41畝，棟31-33F高層，1棟洋房，容積率5.2，約650戶，147平方米-248平方米，主力戶型是180平方米。在去年的6月份這個(gè)項(xiàng)目開盤，1號樓上147平方米、175平方米的戶型基本售罄，2號樓和3號樓上的189平方米和192平方米還有可選的，均價(jià)27000-28000元/平米。

該項(xiàng)目在市場上沒有引起啥反響，基本上是跟華潤同一時(shí)期開盤，但是華潤現(xiàn)在已經(jīng)清盤了，這個(gè)項(xiàng)目吭哧吭哧還正在銷售，位置方面還是強(qiáng)于大多數(shù)項(xiàng)目，位于金水區(qū)老城區(qū)的核心區(qū)域，周邊都是zf機(jī)關(guān)單位，還有領(lǐng)導(dǎo)的家屬院，萬科在這個(gè)項(xiàng)目上還是花費(fèi)一些心思，外立面運(yùn)用的事全景玻璃，酒店式的入戶大堂，另外也是萬科首個(gè)三星住宅，簡單的說就是好的位置+萬科品牌+改善，27000-28000元/平米。

地塊小，容積率高，花這么多錢是想來買個(gè)舒服，地塊只有41畝，容積率5.2，要是“雞窩”給“猿類”住，會憋屈死，但是“象舍”又過于巨大了，“猿類”住進(jìn)去身體散熱太快、心里空曠難以建立安全感，改善意味著住起來舒服，對比一下嘉里中心占地面積是66畝，容積率是4.9，價(jià)位3萬左右，比萬科一平還要貴2000。，項(xiàng)目有一定優(yōu)勢但是優(yōu)勢不足，客戶買起來也會有很多的猶豫。(展開全部)

旭輝一江云著，濱河路與清華園路交叉口向東200米。

旭輝開始著急出貨了，現(xiàn)在是98平方米的特價(jià)房是10XXX起步，總價(jià)是103萬左右，現(xiàn)在只剩下一樓和頂樓；108平方米的特價(jià)房是12000-12500元/平方米，總價(jià)129萬，樓層可選；115平方米的戶型，精裝12500元/平方米，133平方米的特價(jià)房是13000-13500元/平方米，總價(jià)129萬，樓層可選……除了98平方米的小戶型之外，其余的全部送6萬家具家電包，預(yù)計(jì)交房時(shí)間是明年9月份。

另外還有一個(gè)是：保交付政策：若延期交付可選擇違約金或者選擇退房，房款全退且補(bǔ)貼房款產(chǎn)生的利息（當(dāng)期利率背景下首付款利息）。

該項(xiàng)目從2021年開始銷售，一直銷售到現(xiàn)在，中間時(shí)不時(shí)出一些特價(jià)房，銷售的價(jià)格也是一降再降，如果對這個(gè)項(xiàng)目有興趣可以到工地上轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)。

年底了都開始搞促銷了，旭輝一江云著也不例外，還有一部分原因是來自旁邊的項(xiàng)目——春江觀瀾，是由天河控股和招商合作開發(fā)的，占地面積64畝，容積率2，項(xiàng)目內(nèi)部規(guī)劃11棟小高層，全部都是小高層北區(qū)還是非常少見的，如果方案A是全部告示高層或者小高層，方案B是高低配，高低配能出來更多的貨值，但是全部都是高層或者小高層住起來會更舒服，更多的空間出來。

個(gè)人建議的話還是優(yōu)先選擇二手房，其次選擇萬科這樣的企業(yè)，再有就是城投參與的，金水控股、天河控股、高新城投之類。

上面說延期交付可選擇違約金或者選擇退房，如果沒辦法按時(shí)交付，肯定是沒有那么多錢，怎么能給你付利息和違約金呢，交錢之前你是爺爺，交完錢孫子都不如，錢一旦落到開發(fā)商口袋里面，想吐出來就難了，所以慎重。(展開全部)

潤澤花園，雙湖大道與文昌路交匯處。

該項(xiàng)目位于雙湖大道與文昌路交匯處，占地面積只有25畝，容積率是3，總建筑面積接近6萬平方米，一共只有2棟樓，預(yù)計(jì)交房的時(shí)間是今年年底，正在銷售的是82平方米-122平方米，目前的銷售軍機(jī)愛是5500-6300元/平方米，附近的商業(yè)配套有阿里農(nóng)貿(mào)市場、億佰家商場等等，周邊的教育配套龍湖一幼、龍湖一小等等。

該項(xiàng)目的位置在南龍湖西部區(qū)域，北側(cè)和東側(cè)是河南工程學(xué)院龍湖校區(qū)，周邊的小區(qū)有威龍尚品（二手房均價(jià)是7500元/平方米），龍御名郡（二手房均價(jià)是6200元/平方米），正商瑞鉆（二手房均價(jià)是7400元/平方米）.

項(xiàng)目的開發(fā)商是新鄭市浩潤置業(yè)有限公司，背后有兩個(gè)股東一個(gè)是張銀娣，另一個(gè)是孫金章，總體來說是一個(gè)小開發(fā)商。

戶型方面做的也是很糟糕，比如說122平方米的戶型，做的四一個(gè)兩面寬，正常情況下應(yīng)該是三面寬，兩個(gè)臥室加上一個(gè)客廳朝南……

關(guān)于南龍湖有幾點(diǎn)需要說說：

1、南龍湖這個(gè)地方魚龍混雜，既有一線大牌的開發(fā)商，也有本地的小開發(fā)商，還有本土的一些開發(fā)商，更是有地市過來的小開發(fā)商，總的來說競爭是非常激烈。

2、各種政策層出不窮，因?yàn)槟淆埡偁幨旨ち?，所以跟各種政策也是層出不窮，首付分期、低首付、零首付，收割一波又一波的開發(fā)商。

在這個(gè)地方買房還是需要，十分慎重，能考慮二手房盡量考慮二手房，因?yàn)槭菦]有風(fēng)險(xiǎn)，期房一定要慎重。(展開全部)

凱田秀水灣，中原區(qū)孫莊北苑向南500米。

不知不覺，中原區(qū)又竄出來一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目在建設(shè)西路與西四環(huán)附近，和奧體中心隔了一條路，占地面積是65畝，容積率是3.5，總建筑面積是21萬平方米，產(chǎn)品面積從130-400平方米，絕對的改啥，一共分為兩個(gè)院，東院和西院，東院規(guī)劃是7棟樓，西院規(guī)劃的是2棟樓，正在銷售的是東院1號樓、2號樓、3號樓，西院1號樓。

目前所有高層一口價(jià)9500元/平方米，并且贈送一個(gè)車位，車位方面負(fù)二層20萬一個(gè)，負(fù)三層18萬一個(gè)，首付是20%，預(yù)計(jì)交房時(shí)間是2025年6月，之前做過省直機(jī)關(guān)的TG，按照成本價(jià)格8000元/平方米，車位一個(gè)20萬。

這個(gè)項(xiàng)目還是有點(diǎn)背景的，土地性質(zhì)為劃撥，由凱田承建，是作為經(jīng)濟(jì)適用房，作為解放軍信息工程大學(xué)教職工的內(nèi)部TG房，后面對市政單位領(lǐng)導(dǎo)開放TG，該項(xiàng)目在2023年10月份，向房管局補(bǔ)足土地出讓金，11月1日土地性質(zhì)改為商品房對外銷售。

老規(guī)矩咱們先說說開發(fā)商，千萬不要以為機(jī)關(guān)單位TG的就不會爛尾，過去的故事歷歷在目，祈福城一期與鄭州房管局、鄭州稅務(wù)局、鄭州帝湖公安分局、鄭州電視臺、鄭州公交公司等單位簽署TG協(xié)議，然后爛尾；2021年是金水區(qū)法院，TG爛尾……

該項(xiàng)目的開發(fā)商是鄭州凱田置業(yè)有限公司，百度一下沒有找到官網(wǎng)，感覺這個(gè)公司也夠嗆，查出來的裁判文書，不是金融借款合同糾紛，就是民間借貸糾紛，感覺還是要慎重。

房地產(chǎn)項(xiàng)目，不是說有土地就完事了，現(xiàn)在這個(gè)區(qū)域賣的也不是很樂觀，或者可以說很差。(展開全部)

建中紫金悅城，航海路紫荊山南路南300米。

一個(gè)比較復(fù)雜的項(xiàng)目，一個(gè)老大難項(xiàng)目。

紫金悅城占地約169畝，屬于商城遺址公園二期工程拆遷安置配套建設(shè)小區(qū)的一部分，由鄭州美中置業(yè)和鄭州鐵路局共同開發(fā)，后由于美中置業(yè)和zf鬧掰，合作就此擱置。

2009年年初美中置業(yè)在證件不齊全的情況下，以“天下豫商城”名義將安置房出售，2009年底鄭州房管局下達(dá)處罰通知書。

2015年12月，美中置業(yè)將“天下豫商城”更名為“紫金悅城”，無證對外銷售，價(jià)格8600元/平方米，承諾2016年8月份交房。

一共規(guī)劃了11棟樓，10棟樓已經(jīng)售罄了，現(xiàn)在只剩下1棟樓，基本上全部都是小戶型，從40-74平方米，雙氣社區(qū)，馬上買，馬上住。

建中是何許人也？鄭州建中建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司，成立于2011年12月28日，公司經(jīng)營范圍包括舊房改造及拆除工程施工；道路工程施工；水電工程施工等，背后是管城區(qū)財(cái)政局，也算是根正面紅。

最后說幾點(diǎn)需要注意的：

1、小開發(fā)商一定慎重。

小開發(fā)商一定要慎重，慎重，再慎重，出問題最多的就是小開發(fā)商，要么是資金斷裂了，要么是跟合作商鬧掰，要么是品質(zhì)不中，反正是你能想到的各種問題都有可能發(fā)生在小開發(fā)商身上，以后可能小開發(fā)商在鄭州絕跡了，因?yàn)楦灸貌坏降亍?

2、TG、內(nèi)部房、工抵房要小心。

這些房子都是打著低價(jià)的噱頭，記者、檢察院來一波TG，看著是實(shí)惠，但是遇到爛尾也是沒辦法，一拖再拖。

能買二手房的盡量買二手房，再有就是不要貪便宜。(展開全部)

美盛教育港灣，國基路文化路交匯。

美盛是變著花樣的玩，年底來了又開始放大招了。

1、美盛教育港灣

毛坯價(jià)格是1.75-2萬，預(yù)計(jì)交房時(shí)間是2025年中旬。

1）首付5萬即可網(wǎng)簽，剩余首付交房后再補(bǔ)齊。

2）月供交房后再付，每個(gè)月補(bǔ)貼8000-9000，一共補(bǔ)貼18個(gè)月。

3）指定房源贈送車位一個(gè)（5層以下、30層以上、14層、18層）。

4）送精裝修，1300元一平方米。

5）可以上緯五路一小和鄭州外國語。

2、美盛中環(huán)一號

精裝價(jià)格是1.9-22萬，預(yù)計(jì)交房時(shí)間是2025年年底。

1）首付5萬即可網(wǎng)簽，剩余首付交房后再補(bǔ)齊。

2）月供交房后再付，每個(gè)月補(bǔ)貼7000、8000、9000，一共補(bǔ)貼24個(gè)月。

3）指定房源贈送車位一個(gè)（5層以下、30層以上、14層、18層）。

3、美盛金水印

精裝價(jià)格2-2.2萬，預(yù)計(jì)交房時(shí)間2023年12月。

1）指定房源2萬一口價(jià)。

2）正常首付送車位。

這個(gè)項(xiàng)目優(yōu)勢很明顯，金水北核心的位置，再加上緯五路一小和鄭州外國語，也算是王炸，現(xiàn)如今望子成龍，望女成鳳，好學(xué)校是剛需，沒有一個(gè)家長希望自己的娃娃輸在起跑線上，父母也愿意為娃娃為學(xué)校付出高溢價(jià)；但是劣勢也是非常明顯，第一個(gè)容積率特別高，6左右，第二個(gè)就是這個(gè)開發(fā)商，越是優(yōu)惠力度大的開發(fā)商，越是虛，本身開發(fā)商的實(shí)力偏弱，操盤這么大的城改項(xiàng)目，真心是很吃力，可以說是步步驚心，就像是在刀尖上跳舞，龍湖天街一直搞不成，就是沒有給村民錢，慎重、慎重、再慎重。(展開全部)

越秀·天悅江灣，金水區(qū)宏安路（少林路）南、長安路西。

金水北殺瘋了，年底到了又開始一大波“收割”，各種促銷，各種活動。

該項(xiàng)目也是速度真的快，預(yù)計(jì)12月23日開盤，大概得價(jià)位102平方米得價(jià)位約是17200元/平方米，127平方米的均價(jià)約是18200元/平方米，143平方米均價(jià)約是19000元/平方米，現(xiàn)在的售樓部熱鬧的很。

咱們來看這個(gè)項(xiàng)目：占地是105畝，容積率是3.5，總建筑面積約34萬平方米，戶型面積從102-143平方米，項(xiàng)目的優(yōu)勢如下：

1、四個(gè)二+雙王

這個(gè)項(xiàng)目真的是根正苗紅，紅的發(fā)紫，雙國企開發(fā)，金水控股+國企越秀，金水控股是金水區(qū)人民zf100％控股企業(yè)，越秀也是廣州的國企，兩者強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合，保證安安全全的交付，“天”字系也是越秀高端系列（聽聽就行了，現(xiàn)在都是這樣說的）

2、先天優(yōu)勢

3.49的容積率，算是一個(gè)正常的容積率，但是對比一下美盛6的容積率，這是真的低，這個(gè)項(xiàng)目在外立面上是花費(fèi)點(diǎn)心思的雷迪恩鉆石排布（雷迪恩鉆石是一種異形鉆頭，雷迪恩鉆石的特別之處是象征性的八邊輪廓），最大的樓間距約85米，2600平方米的會所，配置恒溫泳池、瑜伽室、壁球室、健身房、雙私宴廳等十大會所空間。

3、名校

12年一站式直升，文化路一小+龍門實(shí)驗(yàn)中學(xué)（初中部）+公立幼兒園（規(guī)劃中）。

不足之處就是位置沒有上一期好，距離連霍高速更近。(展開全部)

常綠藍(lán)城·金水宸苑，金水區(qū)索凌路東、魏河北路北。

金水北這是真的殺瘋了，竄出來一個(gè)常綠項(xiàng)目。

三家項(xiàng)目合伙做一個(gè)項(xiàng)目，常綠、藍(lán)城、興濤三家公司一起來玩，常綠操盤，藍(lán)城代建，興濤出錢，興濤是老大哥，因?yàn)樗墙鹬?，常綠是老二因?yàn)槭潜澈蟛俦P的，藍(lán)城是老三，是做服務(wù)的。

占地面積是31畝，容積率是3.5，規(guī)劃了5棟樓，戶型面積從110平方米-145平方米，定位是偏改善，常綠為了賺錢也是找來了藍(lán)城，這個(gè)項(xiàng)目也是變著花樣的玩，整個(gè)項(xiàng)目也是非常“藍(lán)綠化”，運(yùn)用大面積的玻璃幕墻+局部的鋁板，南向的一字樓設(shè)計(jì)，保證整層的全面采光，IMAX級甲板陽臺，進(jìn)深2米，層高大概是3.1米，衛(wèi)生間通頂放水，雙入戶精裝大堂……

說的特別好，但是能不能做到就是另外一回事，你要是看綠城的項(xiàng)目大大的失去水準(zhǔn)。

本尊項(xiàng)目，也就是綠城全資的項(xiàng)目：

北龍湖的綠城湖畔雲(yún)廬，一聲嘆息，哎，泯然眾人矣。

濱河的綠城明月濱河，哎，再一聲嘆息。

分尊項(xiàng)目，也就是代建的項(xiàng)目：

楊金的藍(lán)城鳳起梧桐，搞著搞著沒動靜了，無疾而終。

北龍湖的藍(lán)城蘭園，北龍湖的墊底項(xiàng)目。

經(jīng)開區(qū)的綠城誠園，交付一般，沒有想的那么好，也沒有那么差。

滎陽綠城明月江南，綠城被踢走。

總的來說金主爸爸讓你如何干，你就得咋干，代建也說了不算，你宣傳的那么好，到時(shí)候交付的一地雞毛。

再有一個(gè)就是開發(fā)商弱，一遇到風(fēng)吹草動就是左右搖擺。(展開全部)

融創(chuàng)御湖宸院，航海路與桐柏路交匯處向南500米路東。

買家沒有賣家精，看看買家是如何套路賣家的。

客戶問：融創(chuàng)的房子能不能安全交付？

銷售回答：融創(chuàng)公司優(yōu)質(zhì)土儲多，產(chǎn)品行業(yè)領(lǐng)先。鄭州所有融創(chuàng)項(xiàng)目已全部復(fù)工；融創(chuàng)公司品牌輿情已過，股票已復(fù)牌；22年到23年第一季度交付約22萬業(yè)主，全國交付排第二；御湖宸院項(xiàng)目施工火熱，可隨時(shí)帶看工地及項(xiàng)目實(shí)景大堂。施工人數(shù)700，工程進(jìn)度快，一半樓棟已封頂，正常交付；御湖項(xiàng)目專班共管，資金全監(jiān)管，賬號有公示，融創(chuàng)保品質(zhì)，zf保交付！

客戶問：云夢山莊（公墓）問題？

銷售回答：離項(xiàng)目挺遠(yuǎn)，中間隔了400米，有2條市政路醫(yī)院北路和藝林南街，是雙向四車道的，還有一大塊商業(yè)用地，后期建商場,樓上都是高層的公寓那種。詳見項(xiàng)目臻心公告，案場都有展示；很多客戶都是老城區(qū)的居民，一直都在這附近住，都覺得沒什么，中間隔挺遠(yuǎn)，本身也看不到，后期還有商業(yè)，風(fēng)水挺好。

看看這回復(fù)，你被套路沒有？

現(xiàn)在正在銷售的是三期，三期占地約110畝，容積率4，總建筑面積41萬平方米，一共規(guī)劃16棟高層，三期的戶型面積從89-143平方米，現(xiàn)在主力銷售的是1號樓、3號樓、5號樓、11號樓，優(yōu)惠之后的單價(jià)是10XXXX起步，它這個(gè)交房時(shí)間還是很有意思的，3號樓和5號樓是2024年12月，15號樓是2024年10月份，7號樓和8號樓是2025年12月。

這個(gè)項(xiàng)目第一個(gè)價(jià)格不貴，一萬出頭加上精裝修，第二保交房，第三產(chǎn)品也不差，有一定的性價(jià)比，可以關(guān)注。(展開全部)

水投常綠壹號院，金水區(qū)景怡路北、賀莊新街東。

現(xiàn)在楊金競爭還是蠻激烈的，屬于是三國亂戰(zhàn)。

信達(dá)時(shí)代國著，洋房142平方米，標(biāo)準(zhǔn)層價(jià)格18000-20000元/平方米；一樓和頂樓均價(jià)：23000元/平方米，這個(gè)項(xiàng)目最大的優(yōu)勢可以上緯五路一小東岳校區(qū)（緯五路一下真的是遍地扎根）；鴻園上疊：570-800萬，下疊：800-900萬，娃娃可以上金水第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)和省實(shí)驗(yàn)中學(xué)；廣匯灣東三環(huán)賈魯河畔，106-141平方米，也是緯五路一小；天倫城小高層98平方米、118平方米、128平方米、價(jià)格是13000起步，洋房 118平方米、138平方米、144平方米價(jià)格16000起步，三期政策更是給力首付10%，開發(fā)商補(bǔ)貼 10%，補(bǔ)貼18月月供（每月補(bǔ)貼3000—3500元），7天內(nèi)簽約免一年物業(yè)費(fèi)……這種競爭也是真的非常激烈。

2019年年初的時(shí)候，河南水投拿下楊金片區(qū)一宗土地，位于楊金的景怡路北、賀莊新街東，約98.27畝，容積率是2.34，最終以低價(jià)成交，單價(jià)660萬元/畝，折合樓面價(jià)是4126元/平方米，該項(xiàng)目為賀莊村并城，項(xiàng)目規(guī)劃16棟15-16層小高層和3棟配套用房，戶型面積從127-142平方米，均價(jià)15300元/平方米，預(yù)計(jì)交房是2024年12月，水投蓋房子，常綠算是打輔助買賣房子。

1、地價(jià)便宜

樓面價(jià)只有四千出頭，賣便宜點(diǎn)也能賺錢，就是賺多賺少的問題，再加上國企和準(zhǔn)現(xiàn)房（2024年12月），還是非常有競爭力的。

2、戶型

戶型這一塊設(shè)計(jì)的也不錯(cuò)，127平方米，全明戶型，三面朝南，有一個(gè)約7.2米的大陽臺，主臥和次臥有一個(gè)270°的轉(zhuǎn)角落地窗……(展開全部)