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裕華城，中原區(qū)通達(dá)路與西四環(huán)交會處東300米路南。

裕華也迎來大金主，鄭州德宸祥苑置業(yè)有限公司背后有兩個股東一個是天津信裕華企業(yè)管理合伙企業(yè)（80%），河南省金博大投資有限公司（20%），背后是信達(dá)，信達(dá)的條件也比較苛刻，我?guī)湍愕氖掠写鷥r的，賺錢是我的，虧錢是你的。

2018年綠城管理董事長吐槽：我一直勸身邊的同事這兩年不要買房，因?yàn)榻鼉赡甑姆课葙|(zhì)量是最差的，維權(quán)潮會在這幾年出現(xiàn)。

這句話果然是應(yīng)驗(yàn)了，沒有最差只有更差，前幾年買房，最壞的結(jié)果爛尾，其次是延期交房，再其次是交房了減配，反正是住起來讓人各種難受。即使說之前裕華城交房，也是各種吐槽人車不分流，園區(qū)大幅度減配，連廊鋼絲防護(hù)網(wǎng)取消，步梯1-3層地板磚取消等等。

裕華一個開發(fā)商搞這么一大攤子也不容易，2020年都開始了，現(xiàn)在才賣到2期，1期還有房源，78平方米的兩房，一口價90萬，1萬就能網(wǎng)簽，剩余的全部貸款；二期89平方米的三房，也是1萬就能網(wǎng)簽，剩余的全部貸款，月供4500元左右。

這個項(xiàng)目有兩個賣點(diǎn)：

1、地鐵盤（至今已覺不新鮮）

地鐵還是要有的，一出門坐地鐵，東西南北就能去。

2、教育

簽約的事伊河路小區(qū)西校區(qū)，有人在zf留言板上提問：伊河路小學(xué)建六校區(qū)，周邊是裕華城工地，已經(jīng)招生兩年，學(xué)校還沒建設(shè)完成，學(xué)生沒有活動場地，體育課都上不了。希望盡快督促學(xué)校建設(shè)完成。

兜里沒有錢，無論如何也是建成，宣傳的事明年招生，不知道能不能實(shí)現(xiàn)。(展開全部)

金地峯范?峯尚公寓，二七區(qū)航海路與淮南街交叉口西南角。

1720年12月的某一天，偉大的科學(xué)家牛頓在日記中寫下了一句經(jīng)典名言：“我可以計算出天體運(yùn)行的軌跡，卻難以預(yù)料到人性的瘋狂！”

當(dāng)時77歲的牛頓，身為英國皇家學(xué)會會長及皇家鑄幣廠廠長，因?yàn)槌垂商澋袅俗约?0年的工資。

1711年英國zf以為債務(wù)問題成了南海公司，它擁有壟斷南海貿(mào)易的特許權(quán)（拉丁美洲），他們認(rèn)為哪兒遍地都是黃金，于是南海公司的股價一飛沖天，1720年1月時還只有128英鎊，到3月初就達(dá)到200英鎊，3月末已超過400英鎊，6月漲到900英鎊，8月突破1000英鎊，股票一漲，全英國人都來買股票，包括當(dāng)時的牛頓，一下子虧了2萬英鎊，而他的年薪只有2000英鎊。

一個聰明人看到身邊的笨蛋都賺錢，他也要忍不住的參與到當(dāng)中；另外一點(diǎn)就像勒龐說的：一個人一旦融入到群體當(dāng)中，他的個性就沒有了，取而代之的事群體的低智商、無異議等特點(diǎn)。

之前說過金地峯尚公寓，說是割韭菜的，打的宣傳語是：二環(huán)旁的公寓：回報率=存銀行10倍，9年回本，純賺30年，月月收益。

沒想到首開推出616套平層產(chǎn)品，383套LOFT產(chǎn)品，共計999套房源，當(dāng)天去化287套，依舊是有很多去買。

個人的觀點(diǎn)依舊是不推薦，不推薦，不推薦，因?yàn)楣⑷鄙傥覀冃枰牧鲃有?，如果某一天你需要用錢，你想把手里面的公寓賣掉，市場上基本上是無人問津的。(展開全部)

潤弘錦園，廣禮街與春澤盧交匯處。

隔壁老王說：什么清華北大，都不膽子大，這點(diǎn)用在潤弘這再恰當(dāng)不過了。

潤泓集團(tuán)創(chuàng)立于2011年，核心團(tuán)隊(duì)源自國企中建系統(tǒng)，集團(tuán)深耕地產(chǎn)開發(fā)、潤澤康養(yǎng)、建設(shè)工程、金融投資、綜合服務(wù)五大業(yè)務(wù)板塊（一般情況小開發(fā)商都是這么寫的，公司有幾個板塊），項(xiàng)目在鄭州、商丘、開封、許昌、新鄉(xiāng)、周口等城市，主要是有兩個業(yè)務(wù)一個是潤泓地產(chǎn)，另一個是潤澤康養(yǎng)。

潤泓在鄭州主城區(qū)沒項(xiàng)目，重倉押注綠博，錦園算是潤弘康養(yǎng)小鎮(zhèn)的三期，這么多開發(fā)商為啥沒人愿意投資養(yǎng)老/康養(yǎng)，因?yàn)橥顿Y回報太低，回本太慢，也只有像泰康這樣的保險公司，有大量源源不斷的低沉本的浮存金才能玩。

綠博的市場已經(jīng)如此爛了，如何才能撬動客戶，答案是打?qū)W校這張牌，具體來看項(xiàng)目情況，占地面積62畝，容積率2.49，規(guī)劃9棟樓，戶型面積從60-166平方米，目前正在銷售的是6號樓-9號樓，政策也是很給力，首付1萬塊，其余全部可以貸款。

最大特點(diǎn)就是省實(shí)驗(yàn)直管分校，2023年6月奠基，預(yù)計是2024年9月招生，教師與校長全部是由集團(tuán)總校分配，省實(shí)驗(yàn)幼兒園占地23畝，規(guī)劃18班幼兒園和10班托兒所，省實(shí)驗(yàn)小學(xué)占地61畝，52個教學(xué)班，省實(shí)驗(yàn)中學(xué)占地74畝，48個教學(xué)班，另外作為康養(yǎng)，社區(qū)內(nèi)部投資5000萬元，打造了一個康養(yǎng)中心，為健康保駕護(hù)航。(展開全部)

凱田秀水灣，中原區(qū)孫莊北苑向南500米。

各種項(xiàng)目層出不窮，買房的老鐵得擦亮自己的眼睛，為啥常西湖這個地方會多出來一個項(xiàng)目？

背景：土地性質(zhì)為劃撥，由凱田承建，作為經(jīng)濟(jì)適用房，是解放軍信息工程大學(xué)和特勤局的TG房，后面對市政單位領(lǐng)導(dǎo)開放TG，該項(xiàng)目在2023年10月份，向房管局補(bǔ)足土地出讓金，11月1日土地性質(zhì)改為商品房對外銷售。

開發(fā)商：開發(fā)商是鄭州凱田置業(yè)有限公司，非常典型的小開發(fā)商，連個官網(wǎng)都沒有，一堆的風(fēng)險都是關(guān)于金融借款，一般小開發(fā)商都有關(guān)系/人脈/能量，都能找到這種好活，然后就是定向TG機(jī)關(guān)單位、事業(yè)單位等等，風(fēng)險也是很大的，因?yàn)橘Y金鏈很脆弱，經(jīng)不起一點(diǎn)風(fēng)吹草動。

銷售政策：銷售政策很給力，原價12000元/平方米，現(xiàn)在一口價9500元/平方米（130平方米-160平方米），并且贈送一個車位，車位方面負(fù)二層20萬一個，負(fù)三層18萬一個，首付是20%，預(yù)計交房時間是2025年6月。

項(xiàng)目本身：項(xiàng)目的位置不錯，常西湖北部區(qū)域的核心區(qū)域，北側(cè)是華韻，東側(cè)是14號線市民大道站，美中不足的是2018年的設(shè)計，雖然設(shè)計的事改善，但是設(shè)計的都比較老，130平方米的戶型居然是一個南北不通透的，要是放在現(xiàn)在設(shè)計師早都被辭退了，160平方米的戶型陽臺是朝北，現(xiàn)在無論如何也不會出現(xiàn)一個大戶型陽臺朝北吧。(展開全部)

匯泉景悅城，鄭州市中原區(qū)西三環(huán)與穎河路交匯處。

來了，來了，來了，景悅城開始加推了。

先說說項(xiàng)目的優(yōu)勢：

1、主城、三環(huán)邊。

項(xiàng)目位置在中原區(qū)西三環(huán)與穎河路附近，妥妥的三環(huán)邊，有一句老話是這么說的，不在三環(huán)里，就在三環(huán)外，經(jīng)過遠(yuǎn)郊一役，給很多人上了一課，主城區(qū)才是王道，還有一個觀點(diǎn)是清空三四五六線城市的房產(chǎn)，集中在一二線城市的核心區(qū)域。

2、學(xué)區(qū)房

學(xué)區(qū)房至今已經(jīng)不稀罕了，但是有總比沒有好，三期是可以上伊河路小學(xué)景悅城一小。

目前正在銷售的是3號樓、10號樓、17號樓，100平方米以下戶型首付5萬，100平方米以上首付20%。

接著說說項(xiàng)目的不足之處：

1、容積率

三期的容積率是真的高，高達(dá)5.5，和美盛教育港灣的差不多，5.5到底是啥概念，我們平常住的小區(qū)是3.5，也就是在3.5的基礎(chǔ)上，再多上57%，打一個比方，原來小區(qū)住了1000人，現(xiàn)在小區(qū)住了1570人，人會非常多。

2、安置房

商品房小區(qū)里面有9%左右的安置房，首先居住體驗(yàn)感不是很好，簡單舉一個例子你就明白了，一個小區(qū)里面公租房和商品房都會有矛盾，更何況是商品房和安置房；其次就是一旦小區(qū)里面有安置房，流動性就變差了，很多人都非常介意這個問題，再有就是戶型設(shè)計的也比較差，將來肯定是不太好流動。

綜上所述：不建議購買。(展開全部)

蘭溪府，龍湖區(qū)域龍湖中環(huán)北路北、龍?jiān)次鞫謻|。

國企都是根正苗紅，國企賣房子有三大殺手锏：

1、我有錢、我位置好

國企兜里確實(shí)有錢，當(dāng)其他房企餓殍遍野的時候，大少爺?shù)鬃雍襁€是晃悠悠的賣，悠哉悠哉的，而且對利潤沒有太高的要求，有的國企拿的地的位置是真好，你愛買不買，反正有的是人買。

2、價格屠刀

剛過完年，比亞迪旗下兩款插混車型秦PLUS榮耀版和驅(qū)逐艦05榮耀版上市，起售價為7.98萬元，相當(dāng)于便宜了兩萬塊錢，最難受的事其他友商；蘭溪府拿起來價格屠刀，134-160平方米防風(fēng)價格是2.5-2.75萬，185平方米放風(fēng)價2.7-2.9萬，首付67萬，月供12000元，收入不錯的小夫妻都想努努力，在北龍湖來一套，以后問家住在哪里，回答是北龍湖。

3、學(xué)校

教育是剛需，曾國藩說過：富不丟豬，窮不丟書；三代不讀書，一屋都是豬。最能拿捏購房者的就是教育了，望子成龍，望女成鳳，每一個家長都希望如此。

蘭溪府官宣劃片清華附中，我仔細(xì)瞅了瞅，還有兩個條件滿足其一：簽訂商品房買賣合同并且取得契稅發(fā)票或者取得不動產(chǎn)證，之后還有一個小備注屆時，需要符合鄭東新區(qū)教育主管部門以及清華附中的招生政策，若后期學(xué)校的名稱、辦學(xué)性質(zhì)發(fā)生變化，以教育部門文件為準(zhǔn)。

人以后能不能發(fā)財?shù)降赘队嘘P(guān)系，或者說一輩子的財富跟啥有關(guān)系？美國有個經(jīng)濟(jì)學(xué)家叫富蘭克奈特，說：決定一個人富有的三個條件——出身，運(yùn)氣，努力，而這三者之中，努力是最微不足道的。

當(dāng)然這并不是說努力就不重要了，因?yàn)橄鄬Τ晒梢钥颗?，巨大成功只能靠運(yùn)氣——誰都知道運(yùn)氣是普通人無法左右的；而出身么，更不是普通人可以仰仗的因素。(展開全部)

申泰中原印象，鄭州市金水區(qū)經(jīng)三路與紅專路交匯處。

俗話說：有多大的手，就端多大的碗。小手端大腕，端不穩(wěn)還容易把碗打碎，申泰中原印象終究還是迎來“國資”，金水控股進(jìn)駐申泰中原印象。

在21年的年底，發(fā)了一段新聞：

金水區(qū)韓寨村民過渡費(fèi)（6-8月）已經(jīng)三個月沒有發(fā)了，放在zf的留言板上！

回復(fù)：因環(huán)境和金融政策等原因，該項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)累計拖欠過渡費(fèi)958萬元，針對該問題已經(jīng)多次與開發(fā)企業(yè)溝通，現(xiàn)在正在多方籌措資金！

小開發(fā)商+城改=炸彈；小開發(fā)商+城改+樓市寒冬=N倍的炸彈；橫豎都是“死”。

項(xiàng)目優(yōu)勢就不多了，直接說痛點(diǎn)：

該項(xiàng)目規(guī)劃6棟商品房、3棟安置房及數(shù)棟150米超高層建筑和100米平層公寓，物業(yè)形態(tài)包含住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓等等，大型的城市綜合體，戶型面積從80-147平方米，其中80平方米的戶型占比最多，剛需的定位，改善的價格。

萬科拿地就賊精，旁邊弄了一個古翠，雖然也難賣，但是比這個項(xiàng)目好多了，申泰是挑了一塊嘴硬的骨頭來啃。

第一個難點(diǎn)：主城區(qū)的房子都不便宜，申泰開發(fā)商太小，支撐不起來這個溢價，首開的價格是27000-28000，直接熄火了，后來精裝改毛坯23000左右，還是賣不動，產(chǎn)品溢價太弱，銷售能力也弱。

第二個難點(diǎn)：住宅銷售完畢只能回一部分血，還有寫字樓和公寓，鄭州供應(yīng)的太多了，沒個三五年都搞不定。

你說一個小開發(fā)商，三五年賣完一個項(xiàng)目，可能沒有賣完就干不動了。

現(xiàn)在金水控股來了，變相的說是這個項(xiàng)目吃了一顆“續(xù)命丹”，原來是要“掛掉的”，現(xiàn)在“補(bǔ)血了”，但是依舊是難賣，這個項(xiàng)目要是想清盤得三五年時間，難、難、難！(展開全部)

龍湖熙上，管城區(qū)童心路南、文德路西。

管南的黑馬，龍湖熙上殺瘋了，原來火熱的管南，現(xiàn)在只有一家賣的不錯就是龍湖熙上，到訪成交都不錯，我們先說不錯。

先說不足的我置頂?shù)狞c(diǎn)評當(dāng)中有這么一段說龍湖的品質(zhì)：

有一年萬科的高管林少洲去龍湖幫忙，在參觀樣板間的時候，一行人脫了鞋子，換上棉拖鞋，到室內(nèi)參觀。林少洲在樣板間里面看了很多龍湖的的問題，一個個的指點(diǎn)出來，離開的時候發(fā)現(xiàn)自己的鞋子被調(diào)換了方向。然后林就說：你這個鞋子哲學(xué)不簡單呀！就憑這個經(jīng)營理念，你一定能夠成功！

前一段時間沒有交付就有人去維權(quán)，下面也有人留言說有問題。

我打一個比方可能你就明白了，網(wǎng)上你跟一個女網(wǎng)友聊的不錯，對方給你發(fā)過來一張美顏過的照片，打10分，膚白貌美大長腿，你尋思著線下請她吃個飯吧，約在星巴克，美女一來你被震驚了，沒有照片里面那么白，也沒有照片里那么高，臉上還長了痘痘。

其實(shí)開發(fā)商宣傳和交房的過程，和你見美女網(wǎng)友差不多，區(qū)別是有的可以打7分，有的可以打6分，有的不及格，龍湖不會讓人都滿意，但是我覺得應(yīng)該是比大部分開發(fā)商都強(qiáng)，首先能安全交房，其他可以干翻市面上8-9成的開發(fā)商，為啥呢？一波“動蕩”之后，品質(zhì)開發(fā)商死了，小開發(fā)商也死了，央企蓋的房子是不老中，所以……在鄭州買個好房子是真難！

現(xiàn)在的5號樓毛坯，戶型面積從103-118平方米，也是最后一棟毛坯房只要11XXX元；2號樓和7號樓還有部分的精裝房源，只有13XXX元。(展開全部)

遠(yuǎn)洋臻園，二七區(qū)三官中路東、百盛路南。

遠(yuǎn)洋當(dāng)不了救世主。

先說說遠(yuǎn)洋的近況，不妙不妙。

1月26日，公布了一系列關(guān)于境內(nèi)的重大調(diào)整。

據(jù)公告顯示，截至公告出具日，遠(yuǎn)洋控股集團(tuán)已有7只公司債券和3只資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的展期方案獲得持有人會議表決通過，涉及總金額達(dá)到182.66億元。

具體證券包括H15遠(yuǎn)洋3、H15遠(yuǎn)洋5、H18遠(yuǎn)洋1等多只債券，以及遠(yuǎn)洋R1A、PR海A等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

據(jù)了解，在境內(nèi)債方面，遠(yuǎn)洋集團(tuán)目前還有兩只余額合計為50億元的債券尚未公布展期方案。

這是啥意思呢，簡單的說就是，我借的錢還不起，咱們商量一下，我緩緩再換，所以就是兜里沒錢了唄。

2020年年底時，鄭州晟道置業(yè)有限公司拿下一宗土地，單價是1017萬/畝，成交總價是7.136億元，折合樓面價5000元/平方米，占地面積是70畝，規(guī)劃8棟高層，戶型面積從89平方米-119平方米，整體定位的是剛需，原來項(xiàng)目叫鑫苑遠(yuǎn)洋臻園，后來鑫苑撤退變成遠(yuǎn)洋臻園。

現(xiàn)在銷售政策力度也是很大：第一新年置業(yè)人才補(bǔ)貼最高優(yōu)惠十萬；第二5套一口價房源9XXX起步；第三訂房送西雙版納雙飛六日游＋砸金蛋贏家電；第四買房送汝河路小學(xué)-分校入學(xué)名額；第五新年返鄉(xiāng)置業(yè)送三萬車位券。

總而言之優(yōu)惠力度真的是很大，再看看遠(yuǎn)洋在滎陽的一個項(xiàng)目，首付一萬就能訂房，真的是不敢買！

綜上所述：不推薦，重點(diǎn)的事情說三遍不推薦、不推薦、不推薦。(展開全部)

中交·翠語紫宸，鄭開大道紫寰路西南100米。

艱難的區(qū)域，艱難的項(xiàng)目，綠博給我們上了深深的一課，小心宏大的敘事，重要的事情說三遍，小心宏大的敘事、小心宏大的敘事、小心宏大的敘事，大部分的大餅，最后都沒有變成真的大餅。

也幸虧中交是個央企，能扛住，要是普通的企業(yè)，早都賠的褲衩都沒有了，拿地時間是2020年，地面積2.39萬平方米，成交總價2.84億元，折合樓面價4752元/平方米，規(guī)劃8棟18棟的小高層，戶型面積從97-140平方米，兩梯三戶和兩梯四戶為主，采用的是綠城二代風(fēng)格的桂語系列，賣的也是舉步維艱，最早是1萬塊錢一平方，后來工抵房8500元/平方米，現(xiàn)在7600元/平方米，拿地已經(jīng)三年多，再有兩年能售罄都是非常厲害的，央企家大業(yè)大是真的不怕。

咱們說說項(xiàng)目的喲是：

1、學(xué)區(qū)房。

宣傳的事四中文華學(xué)校+省實(shí)驗(yàn)雙學(xué)區(qū)，而且一路之隔省實(shí)驗(yàn)。

2、現(xiàn)房

央企開發(fā)的現(xiàn)房項(xiàng)目，即買即住，沒有啥后顧之憂。

不足之處：

1、位置

這個項(xiàng)目的位置在綠博園算是不錯的，北側(cè)是婦幼保健院，東側(cè)呈祥府，但是選擇大于努力，它整體的位置不行，綠博園的房價一跌再跌，跌無可跌，2016年-2017年綠博園房價風(fēng)借火勢、火助風(fēng)威，一路竄到15000元/平方米，而此時主城區(qū)也才14000元/平方米，之后就是跌跌不休，9800元/平方米、9500元/平方米、8000元/平方米，各種特價房、工抵房層出不窮；2017年萬科蘭喬圣菲的高層14000元/平方米，2019年萬科蘭喬圣菲高層11000元/平方米，現(xiàn)在七八千的樣子；2018年建業(yè)橙園高層12000元/平方米，2020年建業(yè)橙園高層10000元/平方米，現(xiàn)在差不多也是七八千。

2、價格

拿地的樓面價都是4752元/平方米，賣到7600，肯定是賺不到啥錢，開發(fā)商不賺錢房子如何能做好？(展開全部)