日韩在线精品特黄,2017亚洲欧美性爱,日韩不卡在线视频,精品99精品在线观看

朗悅公園府，梧桐街與雪松路交會處西北角。

朗悅公園府可以說是“穩(wěn)如老汪”，各個(gè)方面表現(xiàn)的都非常均衡，頗有點(diǎn)金庸武俠小說的意思：他強(qiáng)任他強(qiáng)，清風(fēng)拂山崗；他橫由他橫，明月照大江。其一是開發(fā)周期長，一共是七期，現(xiàn)在依舊有地塊銷售，熬走了保利，熬走了保利，也熬走了龍湖，把西棠熬的也差不多，其二自建商業(yè)，三公里理想生活20萬方朗悅公園茂全業(yè)態(tài)體驗(yàn)購物中心；10萬方潮流商街5萬方坊巷；其三是學(xué)校鄭州中學(xué)第一附屬小學(xué)+河南省第二實(shí)驗(yàn)中學(xué)，各方面配置均好。

用張愛玲的話就是：于千萬人之中遇見你所遇見的人，于千萬年之中，時(shí)間的無涯的荒野里，沒有早一步，也沒有晚一步，剛巧趕上了，那也沒有別的話可說，惟有輕輕地問一聲:“噢，你也在這里嗎?”

一期、二期、三期、五期現(xiàn)在都已經(jīng)交付，也有部分戶型正在出售，戶型面積有89平方米96平方米、117平方米、135平方米，特價(jià)房是13XXX起步。

先說說項(xiàng)目的優(yōu)勢：朗悅集團(tuán)（閩系房企），2012年進(jìn)駐高新區(qū)，萬科是2013進(jìn)駐高新區(qū)，打造了當(dāng)時(shí)高新區(qū)品質(zhì)住宅標(biāo)桿公園道1號、高新唯一自持招商運(yùn)營、價(jià)值百億的核心商業(yè)公園茂、朗悅公園道1號配建的省級名校朗悅慧外國語中學(xué)等，他跟萬科一樣像是高新區(qū)的雙子星，把高新區(qū)的發(fā)展進(jìn)程往前推動了好幾年。

其次就是教育資源是真的豐富，500米范圍規(guī)劃的7校12年全齡教育體系，4所幼兒園，2所小學(xué)，1所中學(xué)，鄭州中學(xué)附屬小學(xué)，省實(shí)驗(yàn)二中（學(xué)區(qū)），距離一號線梧桐街站僅600米。

朗悅公園府可能不是最好，但是配套最為均衡的項(xiàng)目。(展開全部)

華潤潤府，鄭東新區(qū)七里河北路北、圃田西路東。

大致說一下開盤的情況，不知數(shù)據(jù)真假：

開盤時(shí)間：5月24日（周五）
開盤地點(diǎn)：售樓部現(xiàn)場選房
推售房源：1號樓152套，3號樓104套，共計(jì)256套
推售戶型：高層119㎡三室兩廳兩衛(wèi)48套，143㎡四室兩廳兩衛(wèi)104套，167/169㎡四室兩廳三衛(wèi)104套
成交價(jià)格：高層精裝：119㎡24200元/㎡，143㎡24800元/㎡，167㎡26700元/㎡，169㎡26500元/㎡
去化情況：總推房源共計(jì)256套，去化186套，去化率73%。（119㎡成交28套，去化率58%，143㎡成交69套，去化率66%，167/169㎡成交89套，去化率86%）
客戶情況：4月30日開始定存，定存金額10萬，截止開盤前定存480組
優(yōu)惠政策：定存優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)，贈送5萬車位券一張
分銷政策；全民3萬/套

想要知道數(shù)據(jù)的真假，具體還得看網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，網(wǎng)簽是檢驗(yàn)一切妖魔鬼怪的唯一手段。

119平方米的24200多，總價(jià)288萬左右；143平方米的24800，總價(jià)345萬左右，169是26500，總價(jià)是447萬左右，旁邊有兩個(gè)二手房項(xiàng)目，一個(gè)是暉達(dá)新天地、另一個(gè)是瀚海晴宇，暉達(dá)新天地的均價(jià)是17000多；瀚海晴宇小區(qū)均價(jià)是28000左右。

稀缺創(chuàng)造價(jià)值，潤府的的項(xiàng)目很簡單，3棟26層住宅，一共是379套房子，只有三個(gè)戶型119平的大三房只（72套），占比19%，143平小四房（154套），占比41%，170平大四房（153套），占比40%，標(biāo)準(zhǔn)的改善項(xiàng)目，也是標(biāo)準(zhǔn)的跑量的陣勢。

有錢的同志可以沖沖沖，高鐵站的土地畢竟用一塊少一塊。(展開全部)

常綠藍(lán)城金水宸苑，金水區(qū)索凌路東、魏河北路北。

模仿是是最好的老師。

上世紀(jì)60年代，施樂公司帶著世界上第一臺商用自動經(jīng)典復(fù)印機(jī)橫空出世，顛覆了整個(gè)國家的企業(yè)辦公模式，開啟了自己的黃金時(shí)代，之后創(chuàng)建了帕克研究中心。

70年代帕克研究中心為了工作方便制作了一臺名為奧托的機(jī)器，有一個(gè)鼠標(biāo)、鍵盤和顯示器，還有一個(gè)圖形化的操作界面（電腦的雛形）。

后來喬布斯被這個(gè)玩意深深的吸引了，憑借了自己的三寸不爛之舌讓人家把這東西便宜賣給自己。

比爾蓋茨說：當(dāng)然，我們并沒有侵犯施樂的知識產(chǎn)權(quán)，不過它們的研究確實(shí)給Mac和Windows指了條明路?！?

常綠這個(gè)項(xiàng)目在金水北也是一路模仿抄襲，金水北的學(xué)校是少不了，越秀、美盛這也都是名校扎堆，沒有肯定是輸在起跑線上，超高得房率別人有，咱們也得有……

這些套路只能保證你不輸在起跑線上，但是距離贏還差很遠(yuǎn)。項(xiàng)目占地31畝，規(guī)劃了5棟樓，戶型面積從110-143平方米，起步是16000左右，均價(jià)是17500左右。

但是硬傷也是有的，競爭就是人無我有，人有我優(yōu)，本身金水北+惠濟(jì)就是群雄并起，輪開發(fā)商實(shí)力，常綠是最弱的一檔，周邊基本都是巨無霸，不是國企就是央企，天然就是處于劣勢，敢不敢買，買完之后會不會爛尾、停工，這都是需要畫一個(gè)問號，就這一點(diǎn)就讓很多人退卻，沒有安全性其他的說再多，都沒有用。(展開全部)

華潤琨御府，中原區(qū)金水西路與冉屯東路交會處。

華潤?潤園的傭金也漲了，漲到一套3.5%，單套傭金提成大概是4萬，加上現(xiàn)在政策也是寬松，首套是15%，二套是20%，公積金的利息從3.1%到2.85%，對于剛需客戶來說是非常友好的?，F(xiàn)在這個(gè)價(jià)位也是一波一波優(yōu)惠，83平方米的房子是12XXX起步，102平方米的房子也是12XXX起步。

潤園位于金水西路與秦嶺路交會處東南角，占地面積是31畝，容積率是6，規(guī)劃了4棟高層住宅，戶型設(shè)計(jì)建筑面積約90-135平方米，這個(gè)項(xiàng)目華潤也賣了一陣子，現(xiàn)在趁著大好形勢促銷一陣賣一波。

這個(gè)項(xiàng)目的劣勢非常非常明顯：

1、容積率高

容積率是真的高，6，普通的是3.5，好一點(diǎn)的可以到3，6是啥概念呢，比3.5多了71%，舉一個(gè)簡單的例子上廁所，原來10個(gè)人用一個(gè)廁所，現(xiàn)在變成17個(gè)人用一個(gè)，肯定是不夠啊，人多確實(shí)顯得很擁擠，容積率高勢必造成了高梯戶比，戶型做的也是很一般。

2、地塊小、鐵路房

地塊只有三十畝，南邊還是鐵路。

但也不是沒有有點(diǎn)：

1、實(shí)景現(xiàn)房

萬億央企華潤兜底，而且現(xiàn)在是現(xiàn)房了，直接進(jìn)小區(qū)就可以看到實(shí)景，爽歪歪，再也不用擔(dān)心的爛尾的問題，直接買就能直接住。

2、位置

位置不算好，但是也說不上差，三環(huán)內(nèi)、中原區(qū)成熟區(qū)，住宅氛圍濃厚，地鐵商圈都有，12XXX的價(jià)格真不香嗎。

有需求的同志真的是可以考慮一下。(展開全部)

興港云著，雍州路與護(hù)航路交匯處。

原來是興港和和昌一起開發(fā)，后來和昌退出，剩下興港獨(dú)自開發(fā)。項(xiàng)目的基本情況如下：興港云著祥和灣占地面積是110畝，容積率是2，規(guī)劃13棟18-20層的高層，另外加上1棟幼兒園和1棟配套樓，興港土地的位置也算不孬，北側(cè)是名門駿景，南側(cè)是萬科魅力之城，再往南就是康平湖公園了，距離康平湖站點(diǎn)在1公里范圍之內(nèi)。

這個(gè)項(xiàng)目有幾個(gè)優(yōu)勢：

1、國企、準(zhǔn)現(xiàn)房

興港是妥妥國企，興港成立于2012年10月9日，是鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)管理委員會下屬的國有獨(dú)資企業(yè)，深度參與鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)發(fā)展，開發(fā)過興港大廈、鄭州園博園、新國際會展中心、雙鶴湖中央公園等，而且是準(zhǔn)現(xiàn)房。

2、剛需

這個(gè)項(xiàng)目的高層只有三個(gè)戶型，86平方米小三房，97平方米三房兩衛(wèi)，109平方米大三房，剛需的不能再剛需了，周邊的項(xiàng)目的戶型好歹是從90-140平方米，這就凸顯出來這個(gè)項(xiàng)目的超級剛需屬性。

接著吐槽一下項(xiàng)目：高低配是個(gè)人最不喜歡的戶型搭配，其中最惡劣的就是高層搭配+別墅，高低配的好處就是能多賣錢，

假設(shè)某項(xiàng)目總建筑面積為30萬平方米，如果全部修建高層，單價(jià)平均2萬元/平方米，那么所有房源的貨值將是60億元；如果改為24萬平方米高層+6萬平方米洋房，洋房產(chǎn)品單價(jià)可能達(dá)到高層產(chǎn)品的120%，6萬平方米洋房可以帶來約14.4億元的貨值，兩部分一共能帶來約74.4億元的貨值；如果改為24萬平方米高層+6萬平方米別墅，別墅產(chǎn)品單價(jià)可能達(dá)到高層產(chǎn)品的140%以上， 6萬平方米別墅可以帶來約16.8億元或更高的貨值，兩部分一共能帶來約76.8億元的貨值。

高低搭配的劣勢更是鮮而易見的，第一就是小區(qū)景觀和綠化受限制，無論是別墅還是洋房，不得送前花園和后花園，這樣就大大減少了景觀面積和公共區(qū)域，而且樓棟的密度會增多；再有就是大家住一個(gè)小區(qū)很容易產(chǎn)生矛盾，就像是商品房和公租房之間的矛盾一樣。(展開全部)

鄭東萬象城瑞璽，七里河北路與東風(fēng)南路交會處西北50米。

先說結(jié)論，高端公寓在鄭州走不通，但是逼格必須得有。

1、超高層

不是超高層則如何說自己是高端公寓，200米超高層公寓、玻璃幕墻外立面、挑高11米的入戶大堂，室內(nèi)層高3.6米。

2、戶型必須大

南塔三梯兩戶、僅有297平方米和328平方米兩個(gè)戶型，西塔是61-154平方米，一共是4個(gè)戶型。

3、大師手筆

DC國際合伙建筑設(shè)計(jì)師——崔哲，CCD香港鄭中設(shè)計(jì)創(chuàng)始人——鄭忠，邁德景觀創(chuàng)始人——蔣俊，最終變成了外立面呈現(xiàn)是鋁板+大面積LOW-E玻璃。

4、好位置

三公里內(nèi)聚集了各種省級資源，往西沒走幾步就是省zf。

上面的四項(xiàng)加起來，就有非常大的可能成為高端公寓。

為什么一直不推薦公寓、寫字樓、商鋪，假如你是自己住，可能你會說我就是喜歡住的高，面積大，這真的沒有毛病，如果買完你是自己投資，那咱們就需要好好算一算。

通過一個(gè)類比你就知道為啥不能投資，正弘麗汀公寓項(xiàng)目和鄭東萬象城瑞璽非常類似，位置是在東風(fēng)路和花園路交匯處，一共是39層，戶型面積是60-110平方米，當(dāng)時(shí)銷售的均價(jià)是2.5萬，宣傳的是一房的月租金在6000元/月左右，兩房租金10000元/月左右，現(xiàn)在貝殼租房顯示一室（60平），大概是5000塊錢；88平方米的大概是6000塊錢。

有這個(gè)數(shù)據(jù)可以簡單的算一下投資回報(bào)率，單價(jià)按照25000，面積按照62平方米，租金按照5000計(jì)算，年租金回報(bào)率大概是（5000*12）/（25000*62）=3.8%，實(shí)際上比這個(gè)還要低，因?yàn)槟氵€要考慮空租、貸款利息等等，總而言之投資回報(bào)率不好。

最后就是公寓、商鋪、寫字樓基本上沒有流動性，二手房的交易稅費(fèi)太高，基本沒有交易，4個(gè)點(diǎn)的契稅（網(wǎng)簽價(jià)和指導(dǎo)價(jià)誰高按誰），5.3%的增值稅（有購房發(fā)票：差額*5.3%），土地增值稅（差額的30%-60%），這一套下來，你的利潤就會被吃光。(展開全部)

關(guān)虎屯新里城，一路坎坷走來，老樹開了新花。這個(gè)項(xiàng)目如果沒有記錯(cuò)2014年開始拆遷，2019年就全面停工了，最早是蘭德置業(yè)開發(fā)，后來是大樹置業(yè)接手，大樹置業(yè)后面則是河南國控，2020年突然爆出來拖欠員工的工資，再后來傳出奧園和國控合作，之后就是不了了之了，到了23年東關(guān)虎屯的村民反應(yīng)，自己四年已經(jīng)沒有發(fā)過渡費(fèi)用了。

這個(gè)項(xiàng)目的位置確實(shí)不錯(cuò)，位于寸土寸金的花園路與農(nóng)業(yè)路，項(xiàng)目占地面積是135畝，容積率是6.45，總的建筑面積是80萬平方米，安置房和商品房的比例基本是1:1，其中地上安置面積約28.5萬㎡，地上開發(fā)面積約29.75萬平方米（其中商業(yè)7.24萬平方米、公寓21.79萬平方米、可售住宅0.72萬平方米）。

這種項(xiàng)目就非常難開發(fā)，需要開發(fā)商非常有實(shí)力，過渡安置費(fèi)是一筆很大的費(fèi)用，還有大體量的商業(yè)和公寓需要銷售，兜里面既需要有錢，而且銷售能力要強(qiáng)，很多開發(fā)商有能力把項(xiàng)目接下來，但是銷售不給力，直接被拖的無言以對，比如恒祥百悅城、申泰、敏捷都玩不轉(zhuǎn)，國企是最好的歸宿。

關(guān)虎屯新里城占地135畝，總建筑面積約80萬平方米，物業(yè)形態(tài)有住宅、公寓、商業(yè)等，是一個(gè)超級城市綜合體，最重磅的是打造12萬方以“開放街區(qū)+漫步休閑”的街區(qū)，九坊包括9棟2-4層的獨(dú)棟商業(yè)，十巷包括9棟商業(yè)通過天街層層串聯(lián)，規(guī)劃的還是挺好的，期待這個(gè)項(xiàng)目能早一點(diǎn)落地。(展開全部)

電建頤城高新華曦府，雪松路與藥廠街交叉口。

北龍湖的華曦府也不知道是啥情況，但是高新區(qū)的華曦府已經(jīng)懟起來了。雖然名字里面有個(gè)“府”，但是周邊的界面和“府”真的是關(guān)系不大，原中原制藥廠的位置，在高新區(qū)藥廠街以北、雪松路以東，說的是主城區(qū)，但是位置偏，周邊的配套還是弱，跟“府”真的是搭不上邊。

項(xiàng)目占地115畝，容積率2.8，規(guī)劃了10棟高層、9棟小高層，戶型128平方米-168平方米，兩梯兩戶設(shè)計(jì)，約45m大門、約55000平方米園林景觀，約1100平方米高定會所等。

看這個(gè)項(xiàng)目的意思是直接把北龍湖的項(xiàng)目搬過來，北龍湖的華曦府，91畝，規(guī)劃19東小高層，面積段145平方米、163平方米、185平方米、192平方米，內(nèi)部同樣有一個(gè)1000平方米的會所。

這是電建和河南頤城控股有限公司合作的項(xiàng)目，河南頤城控股是誰？

河南頤城控股有限公司是河南投資集團(tuán)有限公司（河南省zf批準(zhǔn)設(shè)立，經(jīng)營省zf授權(quán)范圍內(nèi)國有資產(chǎn)的國有獨(dú)資公司）的全資二級投融資平臺子公司，注冊資本13.32億元，公司經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍為：控股公司服務(wù)；以自有資金對房地產(chǎn)、旅游、健康、醫(yī)療、體育、文化等產(chǎn)業(yè)投資、投資管理，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。

河南頤城控股有限公司背后的股東是河南投資集團(tuán)有限公司，他們的背后則是河南省財(cái)政廳，也是妥妥的皇親國戚。

電建也是央企，頤城是國企，央企和國企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，這也是一手四個(gè)二的牌，周邊的教育資源相對來說也是比較豐富的，之前針對內(nèi)部單位TG，低于周邊的新盤的3000-4000元一平。(展開全部)

康橋林語鎮(zhèn)，華夏大道和新老107連接線交叉口向西1000米路北。

蓋世功名，無非大夢一場；驚人富貴，難逃無常二字。無常是人生的實(shí)相，人有生老病死，這就是無常的顯現(xiàn)。因?yàn)闊o常，所以時(shí)間會流逝；因?yàn)闊o常，所以人事會變異。

說這個(gè)項(xiàng)目之前說一條關(guān)于康橋的新聞，康橋被追債6.6億元，鄭州市中級人民法院，判決鄭州康橋房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司等于判決生效后十日內(nèi)償還原告本行長椿路支行借款本金人民幣6.6億元及利息、罰息、復(fù)利等。本行已對該筆貸款計(jì)提了相應(yīng)貸款損失準(zhǔn)備，不會對本行的本期利潤或期后利潤產(chǎn)生重大影響。

銀行晴天送傘，雨天收傘，原來是稱兄道弟，借我的錢吧，現(xiàn)在是反目成仇，直接把你告上法庭。

——————分割線——————

康橋林語鎮(zhèn)又“活了”，估計(jì)是有新的資金注入，這個(gè)項(xiàng)目還是非常大的，總占地面積是1000多畝，總建筑面積120萬平方米，1公里范圍內(nèi)，規(guī)劃4塊商業(yè)用地，3座公園，10所教育用地，1所醫(yī)院，城就是要配套求齊全其中2期占地是11萬平方米，約是165畝，總建筑面積約30萬平方米，容積率1.99，建筑密度21%，綠地率是36%，該項(xiàng)目也是沿襲了康橋一系列特征，但是不知道具體能發(fā)揮出來幾成功力！

這個(gè)項(xiàng)目比較尷尬的是四港聯(lián)動大道與鄭港三路交匯處向西1000米，既不屬于港區(qū)也不屬于南龍湖，兩個(gè)都占點(diǎn)邊，南龍湖現(xiàn)在價(jià)格戰(zhàn)打的比較激烈，港區(qū)價(jià)格戰(zhàn)打的也是非常激烈。

建議優(yōu)先購買二手房，建議優(yōu)先購買二手房，建議優(yōu)先購買二手房。(展開全部)

水之郡，鄭東新區(qū)龍子湖畔姚橋路與德慧街交匯處。

老樹又開出來新花，這個(gè)項(xiàng)目也是反反復(fù)復(fù)出來，最早內(nèi)購的時(shí)候9000，巔峰時(shí)期18000，之后回調(diào)到2021年的16500-17000元/平方米，部分特價(jià)房14500元/平方米，現(xiàn)在打出了廣告118XX元/平方米，查了一下目前水之郡西苑的二手房價(jià)格是16000元/平方米，龍子湖基本沒有啥新項(xiàng)目，附近有一個(gè)桃源居，還有一個(gè)永威五月花城和正商書香華府（1.5公里左右），永威二手房的均價(jià)是2.1萬，正商二手房均價(jià)也是2.1萬。

先說這個(gè)開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)因素吧：

買這的業(yè)主先后經(jīng)歷無證內(nèi)購，延期交房，品質(zhì)縮水，維權(quán)交房，開發(fā)商能犯的錯(cuò)誤基本上都犯過了，開發(fā)商是河南錦雍置業(yè)有限公司，背后的股東則是焦作錦隆建開置業(yè)有限公司，再背后則是兩個(gè)自然人股東李云翔、翟四田，原來大股東里面還有河南豐源置業(yè)，現(xiàn)在則完全是個(gè)自然人的股東，自身的風(fēng)險(xiǎn)有152條，其中還有6個(gè)金融借款案件，2個(gè)民間借貸案件，兩個(gè)字印在腦袋上，缺錢。

現(xiàn)在開發(fā)商推出來西苑一部分房源，1號樓和2號樓，88平方米的兩房和130平方米的三房，這價(jià)格還是很香的，只要12000元/平方米，管南也就這價(jià)格了，12000買到龍子湖想想都舒坦，但是不足之處就是戶型設(shè)計(jì)的比較老套，以88平方米的戶型為例，南北不通透，只有兩個(gè)臥室朝南。

沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格，這價(jià)格確實(shí)是真的香。(展開全部)