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華強國際公館，商都大道與壽圣街向南800米。

有一個段子是這樣說的或許今年最慘的家庭就是:老公干地產(chǎn)中介,老婆做教培,剛?cè)钯I了恒大的期房,滿倉抄底了中概股……創(chuàng)業(yè)失敗,負債累累,甚至無家可歸。

現(xiàn)在最慘的事做地產(chǎn)的，慘上加慘的是在中牟做地產(chǎn)。

項目占地39畝，總建筑面積約11.24萬平方米，每畝地價370.18萬元，樓面地價2524元/平方米，容積率2.2，綠地率35%，規(guī)劃有1棟13F、1棟8F、4棟7F洋房，1棟24F、4棟27F高層，一共是700戶。

華強也是老牌的開發(fā)商，資產(chǎn)超過千億，深圳華強北、鄭州華強城市廣場、華強方特主題樂園都是大名鼎鼎，布局了20個城市，開發(fā)了接近1000萬平方米，公館系列是華強的高端線系列，一般宣傳都是這樣宣傳的。

位置的話也算是不錯，位于中牟的中央政務(wù)區(qū)，一路之隔就是中牟縣人民zf、中牟縣財政局，東側(cè)就是中牟縣規(guī)劃局，北側(cè)是中牟縣人民廣場，南側(cè)是天驕名門（二手房房價五千左右），目前均價6500-7300元/平方米，首付只要3萬塊，剩余的可以全部貸款。

項目自帶6班幼兒園，北側(cè)的圣壽街小學(xué)已經(jīng)投入使用，東側(cè)規(guī)劃的依舊有小學(xué)，距離項目800米就是中牟一高；北側(cè)有天澤城一站式集中商業(yè)，西側(cè)規(guī)劃的有商業(yè)用地，臨近中牟萬達廣場；同是四牟園公園、賈魯河公園也就在項目的附近。

人生就像是一個馬爾可夫鏈，你的未來取決于你當下正在做的事，而無關(guān)于過去做完的事。馬爾可夫鏈是一種隨機過程，即未來狀態(tài)的概率只依賴于當前狀態(tài)，而與過去狀態(tài)無關(guān)。馬爾可夫鏈的特點是具有無記憶性，即系統(tǒng)在某一時刻的狀態(tài)僅僅取決于前一時刻的狀態(tài)，而與之前的狀態(tài)無關(guān)。(展開全部)

信保悅府（浩創(chuàng)華信·悅府），南龍湖鄭新快速路與107連接線交會處向南1000米路西。

這個項目也是超高傭金來了，1號樓一套60000元，戶型面積有94平方米、108平方米、115平方米，“天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往”，凡是你能給的錢足夠有吸引力，一堆人幫你賣房子。

他們（中介/房產(chǎn)顧問）可能給你講的有幾個方面：

1、央企+0首付

這個一定會大說特說，你看我們是央企，而且還是0首付，大哥放心買吧，買不了吃虧，買不了上當。

信保的來頭還是很大的，目前在鄭州只有一個項目就是濱河國際新城的信保春風十里（原名：神風花園），這個應(yīng)該是第二個項目，信來自于中國中信集團旗下中信證券，保來自于中國保利集團旗下保利發(fā)展控股，皇親國戚與皇親國戚強強聯(lián)合，信保是個基金公司主要業(yè)務(wù)是產(chǎn)業(yè)投資、金融創(chuàng)新、并購整合和資產(chǎn)管理的市場化等等。

說完這一套說辭之后，給你吃一個定心丸，“大哥咱們這項目兩個央企，怎么能爛尾？”“錢不足，也沒啥關(guān)系，咱們得項目是0首付。”

2、單價48XX起步

買的起才是硬道理，說的再好買不起，一切都是免談。48XX的價格，算下來月供2000左右，這個價格和這個位置基本匹配，加上兩萬塊送負一層車位一個。

3、產(chǎn)品設(shè)計方面

小區(qū)是低密度的住宅，容積率只有1.99，15-18層的小高層社區(qū)，同是也是高贈送類型，每一戶都是寬景陽臺，超長、超寬、超大的陽臺。

美中不足的是位置，一個字偏，兩字真偏。(展開全部)

綠都紫荊華庭脈動，管城區(qū)紫荊山路與南三環(huán)交匯處。

綠都也開始上新了，這次還是一個公寓項目，他的另一個公寓項目是綠都云立方，賣的也是不溫不火。

這個項目綠都還是花了一點心思：高顏值外立面玻璃幕墻+太空鋁板，空中露臺、層層退臺、郵輪游鳳公寓。

高顏值外立面幕墻加上太空鋁板，啥時候公寓項目都開始太空鋁板，另外就是空中露臺、層層退臺，這個設(shè)計也是有點調(diào)調(diào)的，還是郵輪游鳳公寓，我還特意查了一下，百度沒有相關(guān)介紹，這是綠都自己創(chuàng)造了一個詞。

位置是真的不錯：南三環(huán)地鐵A口零距離，是真正的地鐵盤。

一般賣公寓會說：住宜租宜投資宜商業(yè)，月供抵租金。

實際上買公寓基本不賺錢，甚至可以說是虧錢的，以萬科譽為例，當時的平層公寓賣到1.75萬/平方米，平層公寓是20-30平方米；LOFT賣到2.05萬/平方米，戶型米面積是32平方米、62平方米。

現(xiàn)在33平方米LOFT，大概可以租到2000-2200一個月，咱們算一算回報率，33平方米，單價按照2萬計算，一套房子就是66萬，租金按照2000一個月，一年算下來是2.4萬，投資回報率是2.4/66≈3.6%，略微比余額寶好一點，如果你是貸款的，這里面還有利息，實際上應(yīng)該是低于3.6%，但是公寓供應(yīng)太多，最后大家拼的都是價格，誰便宜才能租出去，最讓人扎心的二手公寓大概是1.4萬左右，可以算算一平方米虧了多少錢。

再看綠都紫荊華庭脈動宣傳的價格是6800左右，32-49平方米，而一期則是30平方米、33平方米、43平方米、62平方米，明顯是門檻降低了。

咱們也算算投資回報率，單價6800，面積是32平方米，6800*32=21.76萬，按照一期租金1000-1200之間，按照1100計算，一年租金1.32萬，投資回報率為1.32/21.76≈6%，算下來都6%，這回報率真的是嚇人，穩(wěn)妥不穩(wěn)妥？

也看看周邊住宅的租金一個是綠都紫荊華庭和園，另一個是南劉莊二號院，和園的整租小二室便宜1600左右，南劉莊一室在1200左右，短租一間房大概是500-600左右，所以可選的很多。(展開全部)

金沙湖高爾夫觀邸，經(jīng)開區(qū)南三環(huán)與第八大街向南300米。

金沙湖的第八期和諧山和府。

先給朋友們說說這個開發(fā)商：和諧集團起步于2005年，立足河南，布局全國，和諧汽車（股票代碼：03836.HK）、金沙湖國際高爾夫球會、和諧置業(yè)三大業(yè)務(wù)板塊，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)只有一個金沙湖項目。

金沙湖的資源優(yōu)勢咱們不得不說一下：約1200畝私家果嶺環(huán)繞，擁攬18洞國際錦標賽級都市球場，同時擁有700畝的金沙湖配套，也沒有那個項目里面有一個大湖，并且配套5000平方米的會所，已經(jīng)持續(xù)經(jīng)了20年，這些因素是構(gòu)成豪宅的必要條件。

和諧山和府項目占地51.6畝，容積率1.19，全部都是疊拼，16棟4-5層產(chǎn)品，合計213套房子，在社區(qū)會所的北側(cè)，妥妥的改善豪宅項目。

循山形地勢，9排樓棟均享獨立標高，戶戶配置獨立庭院，上瞰天光云影，下得親地園境，定制獨立門庭，也是一個三進制一進歸府，二進賞園，三進入院，看著就是豪宅那個味，屋頂采用傳統(tǒng)建筑中象征最高等級的重檐廡殿頂，外立面是采用厚重石材與簡約金屬鋁板加上通透玻璃相融合，并嵌入云紋等經(jīng)典中式元素，同時還有影壁、抱鼓石、牌匾、宮燈等門第符號。

對有錢人還是非常有吸引力的，畢竟水代表的是財，產(chǎn)品也是稀缺，，5層，下面兩層是下疊，四室二廳三衛(wèi)，帶兩層地下室，南側(cè)還有一個院子；三層則是一個大平層，建筑面積約220平方米，同樣是四室二廳三衛(wèi)；四五層則是上疊，建筑面積約180平方米，四室二廳三衛(wèi)，頂層送露臺，這組合起來也是王炸級別。(展開全部)

藍寶湖畔曉風，龍子湖博學(xué)路東、薛夏街北。

龍子湖自有一種神秘的力量，地塊小、開發(fā)商小、項目小，藍寶、水之郡等等，藍寶這個項目也是一波N多折，原計劃是2020年9月交房，后來推遲了一年到2021年年底，之后又是各種延期，大概是延期了三年才交付。

這個事情充分說明95%以上的小開發(fā)商是多么不靠譜，很多人因為便宜買小開發(fā)商，本來想是撿漏，誰知道自己栽進去了。

該項目的戶型面積從110平方米、134平方米、138平方米、172平方米、207平方米、實景現(xiàn)房，即買即住，單價16XXX起步，該項目占地是48畝，規(guī)劃8棟樓，1棟是商業(yè)、1棟是配套用房，還有1.5棟是安置房，其余的是商品房，戶型面積是100平方米起步。

項目的優(yōu)勢咱們也說說：

1、綠城風格

外立面仿石材涂料+幕墻，典型的綠城二代風格，至今已經(jīng)感覺不是很新鮮了，你會發(fā)現(xiàn)是不是冒出來一個。

2、位置

位置是位于寸土寸金的龍子湖，西側(cè)是河南省青年人才公寓，南側(cè)是薛崗社區(qū)，東側(cè)是后牛崗安置區(qū)，北側(cè)是賈魯河，也是非常典型的河景房。

優(yōu)勢有，但是劣勢也是很明顯，小區(qū)里面有安置房，這樣的小區(qū)第一居住舒適程度可能不是很高，你可以去安置房小區(qū)走一走看看，你就明白我說的啥意思；第二個就是小區(qū)二手房價格，交易起來會比較便宜，再有就是流通性差，很多買房子的人都會介意這個問題。(展開全部)

龍源天樾（康橋龍源府），管城區(qū)中州大道與石化路交會處向北800米路西。

輕輕的你來了，正如你輕輕的走了，揮一揮衣袖，不帶走一片云彩。

喜歡的時候叫“小甜甜”，不喜歡的時候叫“牛夫人”。

原來康橋和龍源是珠聯(lián)璧合，天作之合，現(xiàn)在一別兩寬，各生歡喜。龍源的關(guān)系還是非常硬的，項目的開發(fā)商是龍源世紀龍城，開發(fā)商是河南龍源房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，背后是國網(wǎng)河南省電力機關(guān)工作委員會，簡單的說就是和河南電網(wǎng)有關(guān)系。

龍源天樾分三期開發(fā)，一期位于石化路與西冷路交匯處，約50.1畝，容積率3.5，維權(quán)出名；二期位于德風街與靈隱路西，29.33畝，容積率3.5；三期位于德風街與德信路西，約10.27畝，容積率3.5，現(xiàn)在主要銷售的是二期。

先說說項目的優(yōu)勢：

1、位置、位置，還是位置。

標準的二環(huán)內(nèi)，項目位于未來與石化路附近，旁邊就是管城回族區(qū)外國語，東側(cè)則是美景天城，這位置可是二環(huán)內(nèi)。

2、準現(xiàn)房+價格實惠

13500價格加上，今年9月份就交房，價格還是比較實惠，如果項目加上康橋兩字，一平方米至少多賣兩千塊。

再說項目劣勢：

1、項目位置

項目位置雖然說是金二環(huán)，但是食之無味，棄之可惜，周邊的城市界面差，一條石化路很難有啥好說的。

2、公租房

30畝規(guī)劃4棟樓，3棟高層+1棟洋房，有2T4戶，也有2T5戶，高低配再加上一個公租房，住起來也是一言難盡。(展開全部)

星聯(lián)楓橋灣，目前白沙的天花板，占地面積是53畝，容積率是1.59，總建筑面積是3.5萬平方米，規(guī)劃6棟8層的洋房，一共是139戶，只有四種戶型141平方米、169平方米、176平方米、197平方米，2023年3月份價格2.5萬左右，這個項目的均價得到25000元/平方米，現(xiàn)在精裝修2萬左右，毛坯1.8萬左右，便宜的時候還能到165XX，比整體區(qū)域一平方米高了8000-10000左右。

這個溢價是如何產(chǎn)生的的：

1、超高顏值的外立面

建筑外立面打造“六角蜂巢立面”，太空鋁板、超高窗墻比，引領(lǐng)時代審美，并榮獲REARD全球地產(chǎn)設(shè)計大獎，靠外立面想賣出來溢價很難，不足以支撐高溢價。

2、園林

園林，攜手山水比德，以藝術(shù)為媒介，重拾鄰里關(guān)系，體驗未來共融社區(qū)，山水比德至今也是遍地開花，也不算稀缺。

3、科技價值

項目東苑引入六衡黑科技系統(tǒng)，通過毛細管網(wǎng)系統(tǒng)、醫(yī)用級新風系統(tǒng)，打造衡溫、衡濕、衡氧、衡靜、衡潔、衡智的健康生活，還榮獲WELL健康標準設(shè)計認證。

衡溫：無需空調(diào)地暖，室內(nèi)四季如春
衡濕：室內(nèi)濕度一般會保持在30%-60%之間
衡氧：長期保持室內(nèi)空氣清新
衡潔：祛除空氣有害物質(zhì)，干凈無灰塵
衡智：一鍵聯(lián)動，全屋集控，輕松無憂操控
衡靜：全方位降噪靜音系統(tǒng)，35－40分貝
冬天不用地暖，夏天不用空調(diào)，家里不用加濕器，不用凈水器。

科技這個東西比較虛，看著高大上，其實花不了多少錢，但是能賣出來比價高的溢價，比如金茂的可是住宅。

最終項目還是要落實到開發(fā)商品牌和地段，有的開發(fā)商能賣出了這個溢價，有的是真的不能，要注意這個開發(fā)商的實力，馬寨星聯(lián)城現(xiàn)在沒有動靜了。(展開全部)

潤田御景藍灣，滎陽市康泰路與織機路交匯處向東100米。

該項目位于康泰路與織機路交匯處，北側(cè)是個濱河公園，南側(cè)是鄭州電子科技中等專業(yè)學(xué)校，背后的開發(fā)商是鄭州潤田置業(yè)有限公司，背后的股東是劉秀蘭（90%）、韓凱楠（10%），項目占地1.61平方米，也就是24畝，容積率只有1.99，總的建筑面積4.8萬平方米，物業(yè)形態(tài)包括小高層和洋房，一共是規(guī)劃8棟樓、2棟小高層（17層和18層），6棟洋房（6層和7層），小高層是109平方米、115平方米、128平方米，洋房是122平方米、124平方米、126平方米、140平方米。

關(guān)于滎陽的項目有幾個建議：

1、能買二手房盡量買二手房。

巴菲特曾經(jīng)提出一個問題：如果左輪手槍的6個彈孔里只有一發(fā)子彈，讓你對著自己的頭開一槍，給你100萬美元，你愿意么？大部分人的回答是No；同樣的游戲如果有100個彈孔，里面只有一個子彈，還是給你100萬，這個游戲愿意玩嗎？

巴菲特通過案例告訴我們，永遠不要拿你最重要的東西去冒險，買房子也是同樣的事情，拿你一輩子的錢，貪便宜，買一個爛尾。如果有錢人買到爛尾，影響不是那么大，但是如果是沒錢人買到爛尾，那真的是斷胳膊斷腿。

2、遠郊不適合投資

遠郊的項目真的是不適合投資，不管前景多好，都不值得被投資，千萬不要被光明的前景沖昏了頭腦。綠博的神話已經(jīng)破滅，房價基本是腰斬，洞林湖的項目一跌再跌，最便宜的時候三四千就能買。(展開全部)

中豫湖城印象，金水區(qū)龍源路與慧城大道交匯處東500米。

好手不敵雙拳，雙拳難敵四手。

6月16日，千呼萬喚的龍源路終于打通了，楊金的樓盤像是打了一針興奮劑，馬上就要亢奮起來。這條路也是修了很長時間，距離北龍湖2-3公里，開車5分鐘就能到，價格相差的是天差地別，北龍的蘭溪府小戶型25000-27500元/平方米，楊金的項目不到兩萬，賣的還是如此艱難，主要還是項目太多，原來這個區(qū)域不溫不火，現(xiàn)在火的是一塌糊涂，而且打起來了價格戰(zhàn)，哪怕像是萬科這樣的開發(fā)商都難受，該項目目前的價格是14500-16000元/平方米，預(yù)計交房的時間是2025年10月份，項目的東側(cè)是馬頭崗的安置房，西側(cè)則是47中學(xué)。

先簡單的看一下項目：占地面積是139.1畝，容積率小于2.5，樓面價到5300元/平方米（這樓面價真的是便宜不少，萬科未來時光的樓面價在9000左右），規(guī)劃22棟14—16層小高層、1棟9班制幼兒園、1個3000平社區(qū)高定會所，戶型面積是110平方米、132平方米、143平方米，基本上和其他項目大差不差。

對比一下萬科未來時光只有兩個戶型131平方米和143平方米，價格也是一降再降，從最早的17000-18000元/平方米，前一段時間蹦出來的特價房只要14000多了。

楊金的產(chǎn)品是同質(zhì)化，拼到最后就是：第一個就是開發(fā)商、第二就是價格。

開發(fā)商方面中豫湖城印象也是根正苗紅，中豫置業(yè)背后是河南中豫建設(shè)投資集團股份有限公司，中豫建設(shè)投資背后則是河南省國資委，這穩(wěn)穩(wěn)當當?shù)目梢园逊孔咏涣耍瑑r格方面14500-16000元/平方米。(展開全部)

常綠藍城金水宸苑，金水區(qū)索凌路東、魏河北路北。

估計常綠現(xiàn)在都有后悔來到金水北，金水北是一山還比一山高，沒有一個軟柿子能捏，高層108平方米原價16800左右，現(xiàn)在只要150XX起步；高層124平方米原價17500左右，現(xiàn)在只要159XX起步；小高層143平方米原價18500左右，現(xiàn)在只要168XX起步，而且現(xiàn)在已經(jīng)打出來口號延期交房可無理由退房！簽署保交付協(xié)議！

現(xiàn)在首付1萬網(wǎng)簽，剩下交房前付清！（小開發(fā)商加上這種首付只要一萬塊，一定要小心）

金水北的競爭還是非常非常激烈，金水北的最底部項目綠城沐春歌，特價房只要12500-13500元/平方米，5萬塊就能網(wǎng)簽，而且還是學(xué)區(qū)房文化路一小翰林校區(qū)+龍門實驗學(xué)校，這一平方米可是便宜不少兩三千塊，學(xué)校也不錯哦；越秀天悅江灣學(xué)校也是文化路一小翰林校區(qū)和龍門實驗學(xué)校，價格要18000元，這一平方米貴了兩三千，但是品質(zhì)也上去；再往南就是美盛教育港灣，一個胖東來、一個龍湖天街，再加上學(xué)校，簡直是王炸，這還不算完，周邊還有那么多二手房康橋朗城（1號院二手房大概是1.4萬左右）、和昌悅瀾（二手房大概也是1.4萬左右），所以說客戶的選擇很多，競爭的事非常激烈。

該項目最大的優(yōu)勢是學(xué)校，但是學(xué)校的優(yōu)勢被抹平了，周邊的項目誰又沒有學(xué)校呢，再有一個優(yōu)勢就是價格，當然價格不是最低，還有比它更低的價格，所以就卡到這了，風險就是小開發(fā)商，能避開盡量避開。(展開全部)