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海龍昊坤苑，滎陽市織機路與演武路交匯處。

海龍集團在滎陽也是大名鼎鼎，鄭州海龍集團前身是三家大企業(yè)（河南省滎陽市徐莊煤礦、順發(fā)煤礦、徐莊新礦），集團于2001年成立，依托煤礦采掘，逐步形成了集地產(chǎn)開發(fā)、礦業(yè)、酒店、建材制造、旅游、文化產(chǎn)業(yè)等多種經(jīng)營業(yè)務為一體的綜合性集團公司。截止2010年底，公司總資產(chǎn)28億元，擁有員工2千余人。

海龍在滎陽當?shù)匾菜闶呛苡忻麣獾拈_發(fā)商，開發(fā)過海龍香檳大道華城、海龍華城，現(xiàn)在海龍華城五期二手房價位是6725元/平方米，項目的位置偏北，北側是濱河公園，西側是鄭州普HW國語，南側是碧桂園龍城華府，二手房的價位是7800元/平方米，當時新房高層在8000左右，洋房首層13000元/平方米。

它這個項目也是改善項目，容積率只有2.5，項目的物業(yè)形態(tài)涵蓋洋房（7層）、大平層（25層）和高層（26層），大平層是195平方米，做的是一個四室兩廳、高層是129平方米、144平方米，洋房是144平方米，有一個四室兩廳，還有一個是三室兩廳，高層均價6300左右，首付是5萬，洋房是8500-9300。

項目的優(yōu)勢如下：

1、實景現(xiàn)房

即買即住，這一點是完全不用擔心爛尾。

2、海龍的品質

海龍集團做的項目在滎陽當?shù)剡€是有一定口碑的，同時也是自己的物業(yè)。

3、配套

鄭州普HW國語只有一路之隔，北側是濱河公園，同時也是低密度的小區(qū)。(展開全部)

金地峯范?峯尚公寓，二七區(qū)航海路與淮南街交叉口西南角。

開發(fā)商開始放大招了，不過千萬不需要相信，郭老大說過一句話：理財收益率超過6%的就要打問號，超過8%的就很危險，超過達到10%以上就要準備損失全部本金！仔細品品郭老大這句話，仔細品品。

這一次金地又玩啥套路呢，一番對比下來讓你迷糊：

1、公寓（基本上所有公寓都可以套）

以30平方米，單價6500元/平方米計算，總價19.5萬，按照20萬計算，首付10萬，貸款10萬，貸款利率是4.5%，貸款年限是10年，月供是1036元，月租金是1400元（市場租金是1200-1600），月收益是364元，年收益是4368元，10年總收益是43680元，30年總收益379680元，30年收益后的平均年收益是12656元，年收益率12.6%，最終到手價格是579680元。

看到這個算法是不是非常哇塞，好高的收益。

2、住宅

以90平方米，單價1000元/平方米計算，總價90萬，按照20萬計算，首付13.5萬，貸款76.5萬，貸款利率是3.25%，貸款年限是30年，月供是3308元，月租金是1400元（市場租金是800-1800），月收益是-1908元，年收益是-22896元，10年總收益是-228960元，30年總收益-686880元，30年收益后的平均年收益是-22896元，年收益率17%，最終到手價格是213120元。

3、10萬放銀行

存款利率2.58%（5萬3年期），年收益2580元，30年收益77400元，年收益1.95%-2.58%。

發(fā)明這個方法的人真是個“天才”，第一次看到住宅每個月虧2000塊錢的，30年算下來虧了70萬，一套房子的殘值剩下20萬，按照這個邏輯房子只剩下20%的價值？一看就是胡算！

公寓的投資回報率應該是年租金/總價，1400*12/20萬=8.4%，8.4%還是理想情況下的，同樣是1400塊錢租一個公寓，為啥不租一個小兩室呢？(展開全部)

信達（康橋）未來公元，紫荊山南路與南水北調運河交會處。

2022年5月份我點評康橋未來公元，引用了曹操和許攸喝酒吹牛的故事，曹操一頓忽悠，把許攸拉到自己的陣營里，兩年過去了康橋未來公元也已經(jīng)變成了信達未來公元，救兵是真的找來了。

現(xiàn)在正在銷售的是3期，3期占地面積是50畝左右，規(guī)劃的6棟樓，正在銷售的戶型面積從77-130平方米，精裝修準現(xiàn)房，單價9XXX，再加上3萬塊錢就能買一個標準車位，價格是真的不貴，另外簽約的是創(chuàng)新街小學，原來項目的均價在10500左右，項目還是康橋的底子，大戶型“贈送”面積約10.6平方米，約9米的三面朝南面寬，1.5*7米的大陽臺……園林方面5R立體園林景觀，中心區(qū)域規(guī)劃了一個500平方米的水系景觀，約350平方米的全齡活動的區(qū)，很多情況下銷售的都是概念，銷售未來比銷售現(xiàn)實更加有前途。

再來看看未來公元的難兄難弟，綠地花語城，綠地聯(lián)手河南省高速，首付只有5萬，剩余的可以全部貸款，同樣也是實景現(xiàn)房，戶型面積從81-141平方米，學校是管城區(qū)外國語，價格是9XXX起步，個人不是很推薦綠地的房子，有興趣可以去濱河國際新城的綠地瀾庭看看，現(xiàn)在正在銷售的是風華苑，2年之前銷售的就是風華苑，總而言之個人不是很建議。

管南原來多么火爆的區(qū)域，最貴的時候富田能賣到一萬七千多，現(xiàn)在的價格一下子就下來，另外可選的也比較多，首先是二手房，其次是新房，很多的項目可以選。(展開全部)

泰山譽景，花園路與北三環(huán)交會處東100米路北。

手如柔荑，膚如凝脂，領如蝤蠐，齒如瓠犀，螓首蛾眉，巧笑倩兮，美目盼兮——這是《詩經(jīng)》里面的一句話，描寫女子從手到肌膚，從外貌到生態(tài)……窈窕淑女，君子好逑。

好的地塊就像美女一樣，很多開發(fā)商都會喜歡。

2023年12月，金湖龍?zhí)┲脴I(yè)拿下37號土地，地塊位于金水區(qū)國泰北路南、楊君路東，使用權面積36588.1平方米，約54畝，容積率大于1.1，小于4，建筑高度小于100米，土地用途為城鎮(zhèn)住宅兼容零售商業(yè)、餐飲、旅館，最終成交總價為6.9億。

地塊西側為國泰羅馬假日小區(qū)，西北側為省直花園小區(qū)，東北側泰山譽景小區(qū)，東側國泰一品莊園小區(qū)。北側150米為市七十六中學，東側楓灣小學，金水區(qū)農(nóng)科路小學（國泰校區(qū)），金水區(qū)育人小學，現(xiàn)在是華潤代建，項目名字是華潤國泰上苑。

金水北是兵家必爭之地，位置是真不錯，北三環(huán)，容積率只有4，這倆組合起來就是稀缺，附近應該是有兩個直接的競品，一個是國泰，現(xiàn)在正在銷售的是92平方米、113平方米、還有193平方米的大平層，另一個就是豫發(fā)豫園，容積率是3.5，規(guī)劃3棟17層小高層建筑、1棟14層小高層建筑及1棟34層高層建筑，總323戶且套內面積均小于130平方米。

華潤國泰上苑估計定位應該是改善，再加上華潤，再加上北三環(huán)，再加上4的容積率，這個組合也應該是小王炸。(展開全部)

美盛教育港灣，國基路文化路交匯。

孫子兵法有云：行如風，徐如林，不動如山，侵略如火。

美盛玩的最六的不是營銷，而是兵法，先說說胖東來的情況：永輝超市經(jīng)過19天的調整，在6月19日開業(yè)，員工工資從2500元/月提升至4500元/月，工作時間比原來所短三個小時，在商品結構方面，下架單品數(shù)10841個，下架比81.3%。重新規(guī)劃單品數(shù)12581個，新增單品占比80%，梳理后商品結構達到胖東來商品結構的90%以上，胖東來大熱門的各類熟食、DL果汁、精釀小麥啤酒、自由·愛白酒、燕麥片、洗衣液以及毛巾等共計70余款商品，均已成功上架并開始在永輝超市銷售。

6月19日，永輝超市首日營業(yè)額188萬，調整前的13.9倍，客流量1.2萬人，調整前的5.3倍，算下來人均消費156塊錢。

看到這第一個反應是啥反應，美盛第一反應就是推出商鋪，人流量這么大，趕緊推出商鋪。

對于商鋪我的建議是，不要買，不要買，不要買。

江湖流傳這樣一句話：土豪死于信托，中產(chǎn)死于理財/商鋪/寫字樓，屌絲死于P2P，不論哪款韭菜，總有鐮刀適合你！

信托：富人的高收益陷阱——信托產(chǎn)品的本金和收益都不保證，如果投資項目出現(xiàn)問題，投資者可能面臨損失甚至無法收回本金的風險。

理財/商鋪/寫字樓：中產(chǎn)穩(wěn)健的選擇——現(xiàn)在，理財產(chǎn)品本來應該是比較穩(wěn)健，但是現(xiàn)在也有暴雷，商鋪/寫字樓的投資回報率，達不到預期。

現(xiàn)在商鋪和寫字樓，其一銷售價格都高，其二實體生意難干，實體生意難干，租金肯定是不高的，不建議購買、不建議購買、不建議購買。(展開全部)

萬科民安云河錦上，惠濟區(qū)天元路南、魯河路西。

今年三月份開的盤，現(xiàn)在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)還是一個謎，不過現(xiàn)在一波又一波的利好政策出臺，相信會慢慢好起來。

現(xiàn)在這個項目已經(jīng)開始銷售商鋪了，要是選商鋪就得看小區(qū)的人口，占地面積是180畝，一共是2800多戶，按照每戶4口人計算，大概是1.1萬人左右，這一次準備銷售的商鋪是臨主街和小區(qū)主大門，純一層，面積從20-80平方米。

選商鋪有幾個要點：

1、位置

位置、位置、還是位置，位置也是首要考量的標準，哪些位置好呢，臨大門的，臨主街，臨十字路口的，但是這些價格肯定是比較高的，開發(fā)商定價也是定的比較高。

2、價格

買商鋪肯定是價格越低越好，但是開發(fā)商定價都是偏高，價格偏高，價格偏高你的投資回報率就下去了。

現(xiàn)在依舊不推薦商鋪，或者說資產(chǎn)沒有過三五千萬就不要考慮商鋪、公寓、寫字樓。

做一個簡單的假設，商鋪的面積是A，商鋪的單價是B，每月每平方米的租金是C，商鋪的投資回報率就是（A*C*12）/（A*B）=（C*12）/B，這個公式里面有兩個變量第一個就是C，第二個就是B，單價肯定是偏高的。

C受到啥影響呢？C是受到實體經(jīng)濟（經(jīng)濟環(huán)境）的影響，比如說租客生意不好，肯定不會干的時間太長，很多生意受到經(jīng)濟環(huán)境的影響，這是很大的一方面，導致投資回報率低。

以前經(jīng)常說“地鐵一開，黃金萬兩”“一鋪養(yǎng)三代”，現(xiàn)在則是有“一鋪坑三代”，第一個就是投資回報率上不去，第二個就是二手稅費實在是太高，能吃掉很多利潤，溢價最后都讓稅費吃掉了。(展開全部)

漢德·如意府，鄭開大道與永順路交叉口向南50米路東。

先說一下該項目的政策：1號樓10套房源清棟，一口價9999元/平方米，戶型面積有95平方米、120平方米、125平方米、128平方米、其余高層成交價11000-13000元/平方米，小高層成交價12000-14000元/平方米，價格算是相當?shù)挠H民。

占地面積約44畝，容積率為2.3，總的建筑面積約12.6萬平方米，總戶數(shù)是304戶，規(guī)劃4棟住宅，1棟辦公樓，項目的優(yōu)勢如下：

1、位置不錯

漢德·如意府所在白沙的區(qū)域還是蠻成熟的，北側就是河南地礦鄭東大廈，南側是雅居樂國際花園，西側就是丹尼斯百貨，周邊的配套相對來說也都比較成熟，不用有啥擔心的。

漢德·如意府真的是占了丹尼斯的光，為啥這樣說，往西走大概1公里就是亞新紫藤公館，2016年的地王，成交總價96400萬元，成交單價1518萬／畝，樓面價9107元／平方米，真的是難以想象，8年過去了地王早已絕跡，有點“笙歌歸院落、燈火下樓臺”的意思。

2、背靠大樹

背靠大樹好乘涼，背靠丹尼斯也不著急賣，一切都是慢慢來，土地價格也便宜，好地段加上土地價格便宜，加上丹尼斯也不差錢，咱們就慢慢賣唄。

說點不足的就是小區(qū)的品質差點意思，畢竟丹尼斯是做商業(yè)起家，也算是是能理解，有興趣的朋友可以關注一下，這個價位買不了吃虧，買不了上當。(展開全部)

綠都盛潤云立方，二七區(qū)大學路與鼎盛大道交匯處。

云立方放大招了，首付只需要一萬塊，剩余的全部貸款，單價65XX元起步，總價19萬起步，20萬可以買一個35平方米的復式。

看看開發(fā)商如何吹牛，反正吹牛是不交稅：

1、位置

南三環(huán)，成熟地段，現(xiàn)房公寓，距離地鐵2號線只有200米，標準的地鐵房。

2、休閑

南環(huán)公園500m（鄭州網(wǎng)紅公園）、英開體育公園、南水北調生態(tài)公園。（水費5.5元一噸，電費0.75元每度）

3、商業(yè)

1）500m內泰宏商業(yè)綜合體（華豫佰佳—鄭州小胖東來之稱）；1km內萬嘉百匯商業(yè)綜合體；2024年開業(yè)——項目東側：麥德龍（網(wǎng)紅倉儲式購物超市、在建中，體量大于二七萬達）；1.5km內：奧馬廣場（二七新區(qū)商業(yè)顏值擔當）;3km內：杉杉奧特萊斯。

總而言之就是潛力很大。

4、租住客群

200m內：綠地濱湖國際（二七新區(qū)“雙子塔”之稱，約300家公司，約2萬人辦公）、麥德龍商業(yè)（2024年開業(yè)）；1.5km內：奧馬廣場（2024年開業(yè)）；1-3站地鐵內：百榮購物中心（鄭州市內大型批發(fā)市場）、杉杉奧特萊斯（2024年開業(yè)）、紅星美凱龍、錦榮國際棉紡城、二七萬達。

這一套組合拳打下來，估計投資客心里就爽翻天了，這投資回報率豈不是非常高，非常高。

租金是怎么宣傳的呢？

云立方項目：租金＞月供，月供約1000元/月，租金1200—1500元/月；周邊（面積不同租金不同）：亞新新公館800-1200元/月；泰宏900-1300元/月；錦榮：1000-1300元/月。

仔細看有啥毛病沒有，沒有！但是往北走的荊湖社區(qū)6號院100平方米的才租1100元/月；旁邊的泰宏9號院，90平方米大概是1300-1400元/月，這樣算下來到底那個劃算？(展開全部)

華瑞紫韻城，建設西路長椿路口南北兩側。

先說一下項目的利好：伊河路小學建六校區(qū)（已經(jīng)招生）、桐柏路一中（已經(jīng)簽約）、市實驗中學（已經(jīng)簽約）。

伊河路小學+鄭州外國語西流湖校區(qū)，也算一個炸彈的配置，簡單的說說，36班，計劃2024年秋季首次招生，未來將與鄭州外國語學校、鄭州外國語蓮湖校區(qū) ，形成“一校三區(qū)”格局。但是，華瑞的實力也得打一個問號，學校簽約了，能不能按時蓋好，這也得認真觀察，不是沒有先例，弄著弄著開發(fā)商沒錢了，學校蓋不了。

現(xiàn)在三期和四期還有部分房源現(xiàn)房銷售，三期已經(jīng)交付了正在銷售的面積是120平方米、128平方米、146平方米，均價是11500 元/平方米，四期占地是55畝，規(guī)劃的面積是99-146平方米。

這個項目還是有一些優(yōu)勢：

1、地鐵

地鐵方面有三個站點，市民中心、市民大道、鐵爐站。

2、教育配套

項目自帶幼兒園，小學時伊河路小學，2022年已經(jīng)投入使用，中學已經(jīng)簽約桐柏路一中+市實驗中學，娃娃可以享受一站式教育。

引進兩個好學校，項目一平方米至少多賣1500，假設是50萬平方米，能多賣7.5億元。

現(xiàn)在都是引進名校，為了讓自己的項目好銷售，讓自己的項目有溢價，但是都引進把每個項目的競爭優(yōu)勢都削弱了，巴菲特舉過一個簡單的例子：在高科技行業(yè)，如同一場盛大的樂隊沿街演出，如果你想觀看演出，就不得不踮起腳尖。而30秒之后，大家都踮起了腳尖，結果你還是難以看到想看的盛況。

巴菲特說的情況，就是非常典型的“囚徒困境”，如果你不投入大量資本進行技術革新，競爭對手投入，那你就會落后；如果你投入大量資本進行技術革新，競爭對手跟進，你們最多打個平手，你還是無利可圖。(展開全部)