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招商林嶼境，二七區(qū)大學(xué)南路西、桂江路南。

招商的春天似乎來了，現(xiàn)在是東南西北全部開花，最南邊殺到了南港，賣得很艱難，西邊是馬寨更別說了，一天到頭沒幾個(gè)客戶，北邊還算是不錯(cuò)的，南邊有一個(gè)項(xiàng)目招商林嶼境。

先看看地塊的來頭吧，2024年4月份，招商拿下該宗土地，占地面積是65畝，容積率是2.5，樓面價(jià)約3359元/平方米，6月1日二七區(qū)的展廳開放，經(jīng)過兩個(gè)多月的奮戰(zhàn)，這個(gè)月25號就要開盤了。經(jīng)過“大部隊(duì)”開發(fā)，這個(gè)區(qū)域比之前好一些，周邊有濱湖國際城三區(qū)和八區(qū)，康橋康城，南環(huán)公園，康橋康城目前二手房的均價(jià)10000左右，當(dāng)時(shí)開盤的時(shí)候均價(jià)12700左右。

再看看項(xiàng)目的規(guī)劃，一共是65畝，2，5的容積率，5棟25-27層高層，5棟16-18層小高層，98平方米、118平方米、143平方米，現(xiàn)在的戶型設(shè)計(jì)基本是這樣三個(gè)或者四個(gè)戶型，這個(gè)戶型是有點(diǎn)意思，98平方米實(shí)際得房率是90.9%，可拓展的面積18平方米，118平方米的戶型實(shí)際得房率是94.7%，可拓展面積是24平方米，143平方米實(shí)際得房率是111.9%，可拓展面積是48平方米。

咱們說說98平方米，三室兩廳兩衛(wèi)，戶型設(shè)計(jì)的非常棒，戶型方正，三面寬朝南，兩個(gè)臥室加上一個(gè)客廳朝南，北側(cè)是一個(gè)兒童房加上客廳，真的是越來越好，送面積是真的厲害。

預(yù)計(jì)價(jià)格98平方米的戶型是9700-10200元/平方米，118平方米的戶型是11200-11700元/平方米，143平方米的戶型是13400-13900元/平方米。（以上價(jià)格僅供參考）(展開全部)

陽光城，管城回族區(qū)中州大道與長江東路交叉口東側(cè)。

鼎盛陽光城還是繼續(xù)在銷售，依舊是是7號院和11號院，7號院是位于中州大道與航海路交匯處向南200米，11號院位于中州大道與長江東路與交匯處，也都是現(xiàn)房項(xiàng)目，一直賣到現(xiàn)在，價(jià)格大概是12000左右，3號院是一個(gè)綜合樓，也是一個(gè)準(zhǔn)現(xiàn)房，占地面積約12畝，容積率是4，明年4月份交付，屬于是項(xiàng)目的三期的最后一個(gè)地塊，1號樓是住宅，東西兩個(gè)單元，2號樓算是一個(gè)配房局部設(shè)置的有公共廁所和垃圾轉(zhuǎn)站。

項(xiàng)目的優(yōu)勢很明顯，位置、位置、還是位置，屬于2.5環(huán)，毗鄰中州大道，往北稍微走一些就能到航海路，出行還是蠻方便的，另外就是項(xiàng)目是現(xiàn)房/準(zhǔn)現(xiàn)房，背后還有鼎盛啊，它是鄭州煤炭工業(yè)有限公司和泰宏的合資公司，也算是根正苗紅，這個(gè)項(xiàng)目營銷比較墨跡，一直賣到現(xiàn)在，國企的特色就是慢慢的賣，另一個(gè)原因就是競品也著實(shí)比較多。

對比一下周邊的二手房，你可能就明白了。

航海路上非常高端的一個(gè)項(xiàng)目，萬科美景龍?zhí)茫钯F的時(shí)候能賣到18000-19000，現(xiàn)在均價(jià)16000就可以，便宜的小戶型一萬四五就能拿下來，再看旁邊的美景鴻城一期，均價(jià)11000左右，便宜的9000左右就能拿下，再就是陽光城1號院均價(jià)12000左右，便宜的一萬一千多，總而言之便宜的又很多……

便宜的多了，選擇就有很多，可以多看看，多轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。(展開全部)

金沙湖高爾夫觀邸，經(jīng)開區(qū)南三環(huán)與第八大街向南300米。

金沙湖第八期，山河府開始認(rèn)籌了，10萬就能認(rèn)籌，算是經(jīng)開區(qū)的天花板了，就算放在鄭州也能排在前十多名。

和諧山和府項(xiàng)目占地51.6畝，容積率1.19，全部都是疊拼，16棟4-5層產(chǎn)品，合計(jì)213套房子，戶型面積從176-330平方米，有建筑面積330平方米的合院、建筑面積約176平方米的上疊、建筑面積約216平方米的大平層，建筑面積約190平方米的下疊。

項(xiàng)目還是有很多獨(dú)一無二的屬性存在，馬斯洛需求層次，最底層是生理需求，就是食物和衣服，最頂層就是尊重和自我實(shí)現(xiàn)，人們買大房子和豪車，就是自我實(shí)現(xiàn)的一種，也是稀缺的東西你擁有了，你就是越牛逼。

這個(gè)項(xiàng)目有很多稀缺（牛逼）的地方：

1、容積率

容積率可是1.19，北龍湖南岸是多少呢，1.67，大概低了40%左右，那居住起來絕對是舒服，面子上也是牛逼，容積率是真的低。

2、戶型

戶型也是豈止于大，從176-330平方米，330平方米的合院、216平方米的大平層、176平方米的上疊、190平方米的下疊，戶型也是一步到位，住起來舒舒服服。

3、山水

仁者樂山，智者樂水，有這么好的項(xiàng)目，沒有山?jīng)]有水，弄不成事情。每一棟樓都有獨(dú)立的標(biāo)高，循山形地勢，并且還有玉帶環(huán)腰，都是非常吉祥。

4、產(chǎn)品

戶戶配置獨(dú)立庭院，上瞰天光云影、下得親地園境，古人有云，宅以門戶為冠帶，山河府是私人訂制門庭，私家電梯獨(dú)立入戶，超大贈(zèng)送空間……(展開全部)

城發(fā)玥園，豐產(chǎn)路與經(jīng)五路交匯處南100米路東。

又是一個(gè)小樓盤入市，原來叫裕彤嘉園，河南省統(tǒng)計(jì)局家屬院的改造項(xiàng)目，位置是真的不錯(cuò)，位于金水區(qū)老城區(qū)，豐產(chǎn)路與經(jīng)五路交匯處，四通八達(dá)，旁邊是國貿(mào)360、一些家屬院，比如河南省統(tǒng)計(jì)家屬院，河南省人民出版家屬院等等吧，占地面積大概是13畝，容積率是4.5，樓面價(jià)合到5800左右。

13畝土地一共規(guī)劃2棟樓，1棟是34層高層（1T2戶），1棟11層高層（2T4戶），大概是200多套房子，戶型面積涵蓋66-81平方米的兩房、93-123平方米的三房，137平方米的四房，主要戶型是三房，占比低76%，戶型價(jià)格大概17000左右。

單純從位置上來說是真的不錯(cuò)，占據(jù)地利，但是地塊太小，住起來是相當(dāng)憋屈，因?yàn)樾^(qū)只有13畝。

簡單說一下項(xiàng)目，你要是自己住，其實(shí)沒啥問題，但是房子肯定考慮到交易，若干年之后你要變現(xiàn)，有的房子好賣一些，有的房子難賣，經(jīng)過一輪調(diào)整。

啥房子最好賣？

學(xué)區(qū)房，學(xué)區(qū)房是真的剛需，地段、品質(zhì)等等，在學(xué)區(qū)房面前都是弟弟，現(xiàn)在房價(jià)都下降，但是好的學(xué)區(qū)房降的少。以金科城為例，大2016年，當(dāng)時(shí)開盤高層的價(jià)格不到一萬，2019年高層的價(jià)格16000左右，一期交付的時(shí)候業(yè)主維權(quán)，品質(zhì)一般，減配，人車不分流等等，但是靠著好的學(xué)區(qū)價(jià)格依舊被拉上去。

啥房子不好賣？

現(xiàn)在的趨勢是改善的天下，改善市場非?；钴S，剛需一降再降，尤其是小地塊的項(xiàng)目，比如一二十畝的小社區(qū)，再比如就是多梯戶比的項(xiàng)目，好多都已經(jīng)回到了五六年前。(展開全部)

升龍御璽，中原區(qū)伏牛路與汝河路交匯處。

百足之蟲，死而不僵，這個(gè)項(xiàng)目又出來了。

現(xiàn)在正在銷售依舊是二期，占地面積是36畝，容積率是超級高7.1，規(guī)劃了4棟住宅，1棟商業(yè)，依舊銷售的是2號樓和4號樓，2T3戶，2T5戶，戶型面積從92-131平方米，單價(jià)也是非常的便宜12XXX-14XXX元/平方米，1萬就能訂房，首付15%，也算是周邊的最便宜，九月份就交房了，買房還是送車位，但是依舊不推薦。

先看交付部分的問題：一部分交付之后，沒辦法供暖，另外就是當(dāng)時(shí)承諾的買房送車位，車位遲遲無法交付，反正就是問題多多。

位置是真的不錯(cuò)，拿地時(shí)間是2009年，2009年的土地放到現(xiàn)在也是寸土寸金，鄭州二環(huán)內(nèi)，走兩步就到地鐵5號線隴海西路站，3公里之內(nèi)有中原萬達(dá)、錦藝城、二七萬達(dá)等等，買個(gè)東西真的是沒一點(diǎn)問題，周邊也是學(xué)校林立，伊河路小學(xué)、互助路小學(xué)、外國語小學(xué)、淮河路小學(xué)等等。

優(yōu)勢明顯，劣勢更明顯。

升龍這個(gè)名聲是真的差，算是清盤大甩賣的項(xiàng)目，賣完之后就沒有他啥事情了，這種開發(fā)商盡量不要碰；再有就是容積率是真的高7.1，普通的容積率是3.5，這個(gè)翻了一倍，想象一下原來兒童活動(dòng)區(qū)只有100個(gè)小朋友玩，現(xiàn)在突然變成了200個(gè)，肯定是擁擠的不能行，戶型差也是肯定的，高的梯戶比，肯定是有很糟糕的戶型。

升龍的項(xiàng)目不要碰，不要碰，不要碰，遠(yuǎn)離。(展開全部)

富田九鼎公館，管城回族區(qū)南三環(huán)與鄭尉路交叉口東南角。

富田管南的兩個(gè)盤又開始打折銷售了，管南的房子這幾年著實(shí)供應(yīng)的不少，一波又一波的供應(yīng)，現(xiàn)在九鼎公館的價(jià)格從天堂到地獄，最高的時(shí)候價(jià)格應(yīng)該到17000，現(xiàn)在10600左右，咔嚓一下7000沒了，中間還有首付分期、精裝改毛坯、補(bǔ)貼月供、贈(zèng)送車位，一路坎坷。

這一萬多塊錢管南有很多可以選，永威城一期部分小戶型應(yīng)該是一萬多，中州城便宜的八九千也可以……

九鼎華府正在銷售的6號院，單價(jià)是9700元/平方米，送車位，戶型面積從96-136平方米，6號院位于管城區(qū)豫一路和祥和路交匯處，主力戶型是96平方米和115平方米，區(qū)域內(nèi)規(guī)劃了3所幼兒園、1所小學(xué)、2所這個(gè)哦奈雪，周邊有管城三中、管城六中等等，這價(jià)格也是一路下跌，2019年是13600，2020年變成了12700，23年就變成了11000……

富田九鼎公館詮釋一個(gè)詞夜長夢多，富田九鼎公館除了價(jià)格一直下跌，原來宣傳的萬方商業(yè)綜合體，現(xiàn)在只有原來的20%，變成了2000平的地下商業(yè)，5號院也是順利延期了；華府也是問題多多，承諾的學(xué)校沒有了，7號院停工1年多……反正就是各種各樣的問題。

買這種超級大盤需要注意，一般一期會(huì)打造的不錯(cuò)，當(dāng)一個(gè)標(biāo)桿，理論上講越來越好，但是沒人知道會(huì)發(fā)生啥事情，所以風(fēng)險(xiǎn)也是蠻高的。(展開全部)

商都阜園，管城區(qū)中州大道與紫辰路交匯處。

項(xiàng)目背后是國企鄭州地產(chǎn)&商都控股，在這個(gè)項(xiàng)目上還是花費(fèi)一些心思，1000平的中央福池水景，八大商文化主題景觀，另外旁邊的西吳河公園弄得也是風(fēng)生水起，還斥資千萬打造了阜西橋等等吧，現(xiàn)在也是現(xiàn)房項(xiàng)目。

現(xiàn)在推出了主城區(qū)的65平方米的絕版小戶型，一室一廳，單價(jià)只要10XXX元，總價(jià)只要70萬左右，這個(gè)戶型也是一個(gè)中間戶，一進(jìn)門就是客廳，左手邊就是廚房，客廳帶一個(gè)陽臺(tái)，南向主臥，帶上一個(gè)大飄窗，資金少的同志可以關(guān)注關(guān)注。

項(xiàng)目的優(yōu)勢如下：

1、國企+現(xiàn)房

鄭州地產(chǎn)&商都控股這絕對是紅色基因，國企做的房子不會(huì)超出預(yù)期，但是一定是有底線的，而且現(xiàn)在是現(xiàn)房，可以到小區(qū)里面去看看到底啥樣。

2、學(xué)校

項(xiàng)東側(cè)是9班幼兒園，還有一個(gè)十八班的小學(xué)（創(chuàng)新街小學(xué)文興路校區(qū)）。

3、生態(tài)環(huán)境

項(xiàng)目的西側(cè)的東吳河公園真的不錯(cuò)。

項(xiàng)目的劣勢：

1、大雜燴

小區(qū)是一個(gè)大雜燴，有回遷房、安置房、還有人才公寓，同樣的還有商品房，后期不好管理，同時(shí)二手房價(jià)格也賣不上去。

2、可選性比較多

項(xiàng)目周邊的次新房還是比較多的，正商中州城百合園，掛牌數(shù)量是124套，均價(jià)是1萬出頭，便宜的9000左右的也有，最近三十天被帶看149次；永威城楓香庭東苑掛了104套，小區(qū)均價(jià)1.35萬，最近90天成交了3套，30天被帶看167次；永威城楓香庭西苑掛了141套，均價(jià)差不多也是1.35萬，最近90天成交了5套，30天被帶看315次.

總之選擇是非常的多。(展開全部)

佳田未來新城，未來路與石化路交叉口向西300米路。

自古英雄多磨難，從來紈绔少偉男。

今年2月份的時(shí)候，佳田使出來吃奶的力氣，總算是把8號地塊和5號地塊的上千套房子給交付了，佳田也是重點(diǎn)保交付的對象。

巴菲特舉過一個(gè)例子：如果有一個(gè)左輪手槍，6個(gè)彈孔，里面只有一顆子彈讓你對著自己的腦袋開槍，給100萬美元，這個(gè)游戲你會(huì)玩嗎，大部分人都會(huì)搖搖頭，我不玩；如果這把手槍有100個(gè)彈孔，里面有一顆子彈，對著腦袋開槍，一槍100萬美元，你會(huì)玩嗎？這一次會(huì)有不少人去玩。實(shí)際情況下給你多少錢，這個(gè)游戲都不能。

千萬不要以為房子保交付，而且還便宜，就能買，看看已經(jīng)交付的兩個(gè)地塊，大門、景觀綠化都是半成品，做工也是毛毛糙糙，估計(jì)業(yè)主心涼一大半。

現(xiàn)在還是銷售的7號地塊，去年三月份的時(shí)候都是在賣這個(gè)地塊，地塊占地是58畝，容積率4.5，小區(qū)規(guī)劃6棟樓，預(yù)計(jì)交付時(shí)間是今年年底，戶型面積1號樓是77-136平方米，西單元是3T6戶，東單元是2T4 ，2號樓是89-136平方米，東單元是3T6戶，西單元是2T4。

如果佳田想要賣的好會(huì)如何賣呢？

1、調(diào)動(dòng)經(jīng)紀(jì)人的積極性，最好是調(diào)點(diǎn)

實(shí)際情況是，單套是3.2%，10套跳到4%，啥概念呢100萬的房子，經(jīng)紀(jì)人就能賺3.2萬，這經(jīng)紀(jì)人不使勁給你推薦，而且還有跳點(diǎn)。

2、品牌+位置

第二個(gè)會(huì)給你強(qiáng)調(diào)品牌——佳田實(shí)業(yè)，而且還會(huì)說我們公司在北龍湖有項(xiàng)目；再次會(huì)給你強(qiáng)調(diào)地理位置，鄭州二環(huán)主城未來路與石化路交匯處，寸土寸金之地，出門就是地鐵，附近就是大潤發(fā)、福都廣場等等。

這一套組合拳打下來，誰能擋得住？(展開全部)

國泰觀邸悅，桑園南路與經(jīng)三路交會(huì)處。

現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目還是正在銷售，依舊沒有清盤，印象中賣了好久，每一次都是清盤特價(jià)，這一次也不例外。一個(gè)是悅璽，正在銷售的是1號樓，33層，面積有92-95平方米的兩房、113平方米的三房，2T6戶，原來成交的價(jià)格是18500元/平方米，現(xiàn)在特惠價(jià)格是15XXX元/平方米，今年買，今年?。贿€有一個(gè)是悅峰，現(xiàn)房大平層項(xiàng)目，7號樓，戶型面積從192-195平方米，成交單價(jià)是21000元/平方米。

重點(diǎn)說一下悅璽，位置是位于北三環(huán)與經(jīng)三路交匯處西北方向，距離北龍湖和金水CBD基本上是一路之隔，主要的賣點(diǎn)如下：

1、位置、位置、還是位置。

位置是真的不錯(cuò)，也算是金水北核心位置，距離北三環(huán)大概只有幾百米，出入那是相當(dāng)?shù)谋憬?，可以依托東西南北的三環(huán)快速路，全程高架，向東是中州大道，向西是緊鄰花園路。

2、學(xué)校、學(xué)校、還是學(xué)校。

金水北要是沒有個(gè)學(xué)校，都不好意思說自己在金水北，美盛是緯五路一小和外國語、越秀是文化路一小翰林校區(qū)和龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校，國泰是農(nóng)科路小學(xué)（國泰校區(qū)）+四十七中學(xué)（學(xué)位房），學(xué)校還算是不錯(cuò)的。

不足之處：

悅璽只有兩棟，現(xiàn)在銷售的是1號樓，1號樓是2T6戶，大戶型做的還是可以，小戶型做的一般也比較老，而且賣的也一般，92平方米做一個(gè)兩房，要是放在現(xiàn)在怎么著也得是一個(gè)小三房，并且只有兩面寬朝南，住起來舒適度不高。(展開全部)

美盛金水印一期，金水區(qū)北三環(huán)路北、渠東路東。

這個(gè)項(xiàng)目居然還有兩棟樓在銷售7號樓和10號樓，一期占地面積是54畝，規(guī)劃10棟樓，預(yù)計(jì)的是今年底交房，容積率是5.99，正在銷售的是精裝108平方米、116平方米、120平方米，正在銷售的價(jià)格是在售價(jià)格：22000-27500元/平方米，7號樓是2T4戶，中間戶120三房（均價(jià)25000元/平方米），東邊戶116三房（均價(jià)25500元/平方米）；10號樓是3T6戶，中間戶117/120三房（均價(jià)21000元/平方米）；西邊戶108三房（均價(jià)21600元/平方米）；2/9號樓只剩頂?shù)?15三房（21000元/平方米）。

老規(guī)矩先說說項(xiàng)目劣勢：

1、公主病、丫鬟命

美盛金水印一期位于北三環(huán)路北、渠東路東，是一個(gè)梯形的地塊，南側(cè)是北三環(huán)，鄭州最繁忙的一條路，金水印一期南北300米，噪音是必不可少的，10號樓在頂在最前面，可以說是緊鄰北三環(huán)，其次是西側(cè)渠東路，車流量也是非常非常非常的大，再加上5.99的容積率，跟高端改善基本無緣了，但是這個(gè)價(jià)格最貴的時(shí)候能賣到27000-28000元/平方米，同樣的價(jià)位妥妥買到東區(qū)，為啥要賣到這呢？

2、開發(fā)商

美盛算是比較有實(shí)力的開發(fā)商，但是感覺開發(fā)這個(gè)城改項(xiàng)目依舊是比較吃力，尤其是這么大體量，銷售有一點(diǎn)點(diǎn)遲緩，就會(huì)出現(xiàn)很大的問題。

再說說項(xiàng)目優(yōu)勢：

1、特價(jià)房

特價(jià)房年年有，天天有，一賣不動(dòng)就會(huì)有特價(jià)房，10號樓指定房源20XXXX元/平方米，其他樓棟指定房源21XXXX元/平方米，而且送12萬歐派卡薩帝，同時(shí)呢5萬網(wǎng)簽，剩余交房前補(bǔ)齊，瘸子里挑將軍，這也算是一點(diǎn)點(diǎn)優(yōu)勢。

2、學(xué)校

花這么貴買到這，十之八九是考慮學(xué)校，緯五路一小杏花路校區(qū)和金水外國語中學(xué)。

總之建議優(yōu)先考慮二手房或者帶有國企、央企背景的項(xiàng)目，畢竟安全是最可靠的。(展開全部)