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東方宇億萬林上院，南龍湖東三環(huán)雙湖大道交叉口西500米路北。

小開發(fā)商確實(shí)不容易，要想在南龍湖殺出來一片天地，不搞點(diǎn)創(chuàng)新，確實(shí)是不容易。這個(gè)萬林上院就是搞出來一些花樣，第四代住宅又稱庭院房、立體園林生態(tài)住房或城市森林花園建筑，家家戶戶是花園，全玻璃大門，270度環(huán)幕陽臺，垂直的都市森林……這個(gè)項(xiàng)目占地面積是88畝，容積率是1.99，規(guī)劃3棟9層洋房，首付是1萬起網(wǎng)簽，剩余全部是貸款，洋房送車位，小高層6500-6800元/平方米，洋房標(biāo)準(zhǔn)層是7900-8600元/平方米，開盤的時(shí)候小高層均價(jià)7000元/平方米。

雖然說開發(fā)商宣傳自己很厲害，成立于2004年，開發(fā)土地超500萬平方米，儲備土地超過1000畝，而且是一個(gè)多元化集團(tuán)，房地產(chǎn)開發(fā)商、文旅地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、物業(yè)管理等等，總而言之真的是一家小開發(fā)商，小開發(fā)商做這種創(chuàng)新項(xiàng)目，真的風(fēng)險(xiǎn)很大，另外這個(gè)區(qū)域競爭是十分激烈，有地頭蛇，也有本土的強(qiáng)者，更是有外來的強(qiáng)者，魚龍混雜，競爭十分激烈，各種政策層出不窮，比如零首付，低首付、首付分期，加一萬送車位。

現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目的樓棟也是一棟一棟的交付，總的來說南龍湖可選性還是非常多，配套也是基本相同，各種各樣的開發(fā)商，有新房也有二手房，總而言之能選的非常多，品牌實(shí)力是最重要的選擇！(展開全部)

路勁悅東園，經(jīng)開物流園區(qū)南三環(huán)宇龍街向南800米。

經(jīng)開區(qū)物流區(qū)來不得，來不得，行情不好價(jià)格是一直下跌，毛坯單價(jià)5900起，精裝修單價(jià)6200起（原價(jià)8500元一平），首付1萬網(wǎng)簽，總價(jià)加1萬，送標(biāo)準(zhǔn)車位，最高的時(shí)候是八千多，現(xiàn)在相當(dāng)于一平方米下降了兩千塊。該項(xiàng)目就是位于經(jīng)開物流區(qū)，北側(cè)是中國中鐵的高端裝備產(chǎn)業(yè)園，東側(cè)是綠都上林府，之前綠都上林府也是骨折價(jià)去賣賣賣。

這個(gè)地方是真的不能買啊，占地面積是35畝，規(guī)劃6棟高層和1棟3層商業(yè)，戶型面積有80平方米、89平方米、106平方米，一直銷售得不是很好，這塊土地的樓面價(jià)是4200左右，旁邊的興港和昌凌云筑，樓面價(jià)大概是3700，占地面積是72畝，容積率3.49，綠地率35.10%，小區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有9棟33-34層高層，只有兩個(gè)戶型，95平三室兩廳一衛(wèi)和115平三室兩廳兩衛(wèi)，銷售的依舊是很差。

整個(gè)區(qū)域賣的是都是不好，項(xiàng)目的西側(cè)是龍渠公園，一墻之隔規(guī)劃的是公立小學(xué)，圣得國際雙語幼兒園距離項(xiàng)目只有800米，周邊還有錦龍小學(xué)、錦鳳小學(xué)等等；醫(yī)療資源有鄭州大學(xué)第二附屬醫(yī)院，精裝修標(biāo)準(zhǔn)方面，也都是選擇的一線大品牌摩恩、科勒、西蒙、老板、三合一的指紋密碼鎖……只有地緣性客戶才會買，所以就算是賣房子也是很費(fèi)勁，普通人不建議購買，普通人不建議購買，普通人不建議購買。(展開全部)

高新書香云境，高新區(qū)科學(xué)大道與金柏路交會處西南角

邁克爾·舒馬赫是地球上開汽車最快的人，在F1比賽中曾獲得過7次年度總冠軍，舉世無人可及。有人問舒馬赫：賽車最關(guān)鍵的技術(shù)是什么？他說：剎車。開車最快的世界冠軍往往也是剎車技術(shù)運(yùn)用得最優(yōu)秀的。

某個(gè)朝陽行業(yè)，在經(jīng)歷了漫長的醞釀期之后，必定會迎來一個(gè)突發(fā)式的暴漲期。在這個(gè)階段，往往會出現(xiàn)若干匹傲視天下的黑馬。他們以顛覆權(quán)威的姿態(tài)出現(xiàn)，以超乎想象的速度成長，他們是行業(yè)中最引人注目的異端、明星和標(biāo)桿，而融信就是那一匹黑馬。

2019年融信和朗悅合作拍下高新區(qū)張五砦社區(qū)合村并城項(xiàng)目，融信2017年進(jìn)入鄭州，就開始一番攻城略地，這個(gè)位置相對來說還是比較偏的。

閩系房企少不了三高，高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)，七個(gè)鍋蓋八個(gè)鍋，行情好的時(shí)候是得道升仙，賺的爽歪歪，一旦遇到行情不好，輕則斷胳膊斷腿，重則一命嗚呼，所有的房企基本上都趕上了這個(gè)地獄一般的行情。

后來這個(gè)項(xiàng)目被高新城投接手，不得不說高新城投很給力，8 月 21 日上午，城開集團(tuán)舉辦高新書香云境案名發(fā)布活動，最大的賣點(diǎn)就是：鄭州一中高新實(shí)驗(yàn)學(xué)校、地鐵8號線、國企開發(fā)，總的來說只要是國企接手，賬應(yīng)該是可以算的過來，品質(zhì)不品質(zhì)咱們先不說，能安安穩(wěn)穩(wěn)交房，就是好的開發(fā)商。(展開全部)

昆侖朗境，管城區(qū)果園路南、豫豪路東。

這個(gè)項(xiàng)目居然還有部分房源，2021年，78號土地成交，單價(jià)1492萬/畝，樓面地價(jià)為7459元/平方米，占地面積是19畝，容積率小于3，規(guī)劃2棟，1棟是27層，1棟是28層，以及1棟配套用房，一共是330戶，戶型面積從90-130平方米，而且是3梯6戶，項(xiàng)目東側(cè)規(guī)劃的中學(xué)，西側(cè)規(guī)劃是小學(xué)，被旁邊的電建壓的默默無聞，現(xiàn)在是2萬就能訂房，一周之內(nèi)交齊首付

首先這個(gè)項(xiàng)目是根正苗紅的國企——國投置業(yè)，背后是鄭州市財(cái)政局，而且這個(gè)項(xiàng)目是現(xiàn)房，馬上買買上就能住，具體說說項(xiàng)目的優(yōu)勢：其一是位置不錯(cuò)，管城區(qū)的核心區(qū)域，二環(huán)沿線，稀缺地段，周邊配套也成熟，航海路、隴?？焖俾?、中州大道等等；其二是教育項(xiàng)目東側(cè)規(guī)劃的有中學(xué)、西側(cè)規(guī)劃的有小學(xué)等等。

再來說說項(xiàng)目不足的地方：項(xiàng)目太小，豆腐地塊，只有19畝土地，那你的活動空間等各方面肯定很小，晚上回到家，想散個(gè)步都麻煩；其二就是3梯6戶，一般的是2梯4戶，3梯6戶的戶型多多少少會有一些問題；其三這樣的小區(qū)只有居住價(jià)值，沒有所謂的金融價(jià)值，大概率的事情是二手房交易不賺錢，甚至是賠錢，為啥呢，第一個(gè)地塊太小，第二就是高梯戶比，這樣的小區(qū)基本上賣不上高價(jià)，可以看看鄭州很多這樣的小區(qū)，項(xiàng)目價(jià)格已經(jīng)回到2016年/2017年。

有興趣的可以關(guān)注，關(guān)注這個(gè)項(xiàng)目。(展開全部)

裕華行園，鄭上路與萬山路交會處向南800米路東。

很久之前這個(gè)項(xiàng)目給了一大波優(yōu)惠，單價(jià)5000多，直接引爆滎陽市場，逼得其他開發(fā)商不得不降價(jià)，而且當(dāng)時(shí)還有非常好的政策：首付1萬網(wǎng)簽，剩余分兩年半五次，基本是比周邊便宜了1000塊錢。裕華行園所在的位置不算好也不算差，滎陽比較火熱的板塊，其一鄭上路沿線，其二是滎陽新區(qū)，這些區(qū)域比較火爆，它西側(cè)是康寨新村，再往西就是牛逼轟轟的瀚宇天悅灣，東側(cè)是康寨社區(qū)，南側(cè)是帝旺世家和正商博雅華庭。

說一個(gè)題外話滎陽的房子是真的買不得，萬科在洞林湖那個(gè)項(xiàng)目，售樓部都撤退了，準(zhǔn)備伺機(jī)而動，等到區(qū)域火爆了再回來，我看網(wǎng)上那個(gè)地方便宜的二手房，三四千塊錢就能買，我的天啊。

裕華行園占地33畝，容積率2.99，綠地率35.01%，總建筑面積約9.5萬方，規(guī)劃2棟高層，4棟洋房，總戶數(shù)約600戶，現(xiàn)在正在推出洋房，標(biāo)準(zhǔn)層7000多塊錢，加上1萬塊錢送一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位，標(biāo)準(zhǔn)層再送一個(gè)儲藏間。

滎陽本身比較小，周邊的配套也是大同小異，交通是五縱三橫東西主干道有連霍高速、科學(xué)大道、鄭上路、中原西路、隴海路；南北主干道有萬山路、滎澤大道、西繞城高速；教育方面周邊有滎陽七小、索河中學(xué)、龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校、龍港路小學(xué) 、龍港路中學(xué)（建設(shè)中）等；商業(yè)方面周邊有北側(cè)有世紀(jì)聯(lián)華超市、建業(yè)購物廣場、星空影城等，反正是基本夠用。

在滎陽買房子的基本以本地，性價(jià)比是第一位。(展開全部)

東亞京尊，管城區(qū)通站路與紫東路交匯處。

沒有價(jià)值的資產(chǎn)是無效的資產(chǎn)，資產(chǎn)賺錢有兩種方式，第一種方式就是甲買了一個(gè)資產(chǎn)（黃金/古玩/字畫）等等，被人以更高的價(jià)格買走，第二種方式是靠現(xiàn)金流賺錢，如果你買一套房子，每年的租金回報(bào)率有6%-8%都是非常不錯(cuò)的（現(xiàn)在商品住宅的租金回報(bào)率大概是2%，也就是50年回本）。

現(xiàn)在第一種方法基本是行不通了，因?yàn)榉績r(jià)不是再降就是在降價(jià)的路上，行不通了，就得靠第二種，靠租金，租金呢也是一直上不去，投資是一個(gè)穩(wěn)賠不賺的買賣。

現(xiàn)在看這個(gè)項(xiàng)目，這也是2017年從鑫苑那虎口奪食，搶人家的土地，房子在去年的時(shí)候已經(jīng)是現(xiàn)房了，南戶型一口價(jià)6500元/平方米，北戶一口價(jià)6000元/平方米，首付25%，剩余11月20日一次付清，買房送價(jià)值3萬元家裝包。

公寓我一直不建議投資者購買，為啥呢因?yàn)榛臼琴嵅坏藉X。

第一個(gè)原因是租金租不上去：因?yàn)楣⒌奶輵舯雀撸粚佑泻芏嚅g，更何況是一棟呢，稍微加一些錢就能住到住宅小區(qū)里面了，何樂而不為呢？

第二就是原因是二手稅費(fèi)多，營業(yè)稅以及附加：{差價(jià)=（本次合同價(jià)-上次合同價(jià)）}*5.55%、土地增值稅：{增值額=（本次賣出合同價(jià)-成本）}30%-50%、個(gè)人所得稅：（本次合同價(jià)-成本-土地增值稅）20%。

綜上所述不管你有錢還是沒有錢，遠(yuǎn)離公寓、遠(yuǎn)離公寓、遠(yuǎn)離公寓。(展開全部)

綠都青云敘，天河路科技路西200米。

綠都青云敘四期入市，基本沒有掀起來啥水花，風(fēng)頭基本上是被萬科民安云河錦上搶走了，項(xiàng)目占地是45畝，容積率是2.99，樓面價(jià)7000左右，總共是規(guī)劃7棟高層，一共有三個(gè)面積段，105平方米的三室、116平方米三室，129平方米的四室。

綠都青云敘和萬科民安云河錦上做一個(gè)小小的對比，首先是品牌方面，萬科的品牌是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于綠都，無論是品牌還是產(chǎn)品力等等都是碾壓綠都，一個(gè)是全國性的大牌子，一個(gè)是本土，進(jìn)步的空間還是蠻大的；其次就是地塊的面積，綠都只有45畝，萬科是180畝，產(chǎn)品是高低配，11棟高層+12棟洋房，高層的主力面積是102平方米-143平方米，洋房主力面積是143平方米，萬科的定位是高于綠都。

跟萬科在一起比較倒霉，萬科的營銷，萬科的營銷“出神入化”，地段偏遠(yuǎn)，它可能說獨(dú)享幽靜人生，告別城市喧囂嘈雜；周邊吵鬧，它可能會繁華都市生活，摩登時(shí)代，不夜之城；鋪一個(gè)石子路，曲徑通幽、雅致人生……

怎么說呢，整個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)勢沒有萬科大，唯一可以打的牌可能就是價(jià)格，能說的就是他的價(jià)格11000-12000元/平方米，萬科的高層一平方米貴1500-2000左右，相當(dāng)于多了一個(gè)精裝修的價(jià)格。具體應(yīng)該怎么選，看個(gè)人的情況了，我個(gè)人更傾向于萬科，畢竟牌子大，過往的也有很多的成功案例，從高端到中端再到低端，相對來說更讓人放心。(展開全部)

中海時(shí)光之境，潁河西路北、二砂東街（能源路）西。

41號土地位于，潁河西路北、二砂東街（能源路）西，占地面積約56畝，容積率小于2.9，建筑高度小于80米，毛坯限價(jià)16650元/平方米，精裝修限價(jià)19980元/平方米，洋房只有兩個(gè)戶型178平方米、210平方米，高層三個(gè)戶型148平方米、166平方米、218平方米，現(xiàn)在正在銷售9號樓，均價(jià)18500-19000元/平方米。

40號土地位于，鄭州市二砂文創(chuàng)園，潁河西路北、二砂東街（能源路）東，占地面積約35畝，容積率是2.5，毛坯限價(jià)17100元/平方米，精裝修限價(jià)20520元/平方米，最終被鄭州中海地產(chǎn)以42494萬元摘得，樓面價(jià)7281元/㎡，溢價(jià)率10.7%。

現(xiàn)在算是中海時(shí)光之境二期，二期依舊是高低配，2棟高層和4棟洋房，高層只有兩個(gè)面積148平方米、225平方米，洋房也是只有兩個(gè)面積178平方米、210平方米，基本和上一期規(guī)劃的差不多，上半年中海以屠榜之勢“霸榜”，熱銷10個(gè)億。

這里面有非常稀缺的洋房，178平方米和210平方米，中原區(qū)的old money 是不差錢，缺的是優(yōu)質(zhì)的改善，尤其是大平層、洋房，其實(shí)購買力是真的可以，恒大云璽就是一個(gè)非常好的例子，4年之前，恒大云璽風(fēng)頭正盛，當(dāng)時(shí)推出1、2、3、5號樓，390套房子，單價(jià)2.1萬-2.5萬，去化約338套，去化率87%，總銷售額約13.8億元，那時(shí)候小戶型，如果不是全款客戶，壓根都不讓你認(rèn)籌，太恐怖的購買力。

這種項(xiàng)目有錢，喜歡就上，畢竟買一套少一套。(展開全部)

銀河灣花園，鄭東新區(qū)金水東路南、匯金路東。

悄悄他來了，總是有一些項(xiàng)目，神出鬼沒，不知不覺的拿地，然后不知不覺的蓋好。

該項(xiàng)目是2020年拿地，占地面積是35畝，容積率是3.99，最終成交總價(jià)是4.64億元，這個(gè)地塊設(shè)置了一系列的準(zhǔn)入條件，如下：

1、該地塊為鄭東新區(qū)祭城路街道辦事處祭城社區(qū)農(nóng)民安置區(qū)備用地，參與競買的單位或個(gè)人必須是與該村民安置有關(guān)聯(lián)的企業(yè)，且經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意或者三分之二以上村民代表同意。

2、參與競買的單位和個(gè)人在網(wǎng)掛報(bào)價(jià)期間需經(jīng)鄭東新區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審核，并提供鄭東新區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的審核準(zhǔn)入意見，該意見作為網(wǎng)掛成交后置資料審核要件之一，如不具備審核準(zhǔn)入意見，按照違約處理。

拿地公司背后是鄭州匯能置業(yè)，最終實(shí)際控制人是李景濤，持股的總比例是71%，李在英協(xié)擔(dān)任過高管。

35畝，容積率3.99，規(guī)劃5棟31層高層住宅、總計(jì)是434戶，安置房面積占比是50，套內(nèi)建筑面積小于130平方米是120戶，大于130平方米是314戶，也是妥妥改善。

絕對是土豪設(shè)計(jì)這么大的戶型，套內(nèi)建筑面積都是130平方米，戶型估計(jì)得170平方米，這么好的位置，一般人估計(jì)是沒有啥戲了，位置也算不孬旁邊就是瀚海晴宇。

美中不足的是容積比如潤府高出一大截，另外就是一半是安置房，一般情況下安置房和商品住宅在一起，價(jià)格都會有折扣，但是能買的起170平方米的安置房的也不是凡夫俗子。(展開全部)

永威上和琚，鄭東新區(qū) 北龍湖如意河西二街與如意西路西北。

郭德綱在給兒子郭麒麟的家書中寫道：登天難，求人更難。黃連苦，無錢更苦。江湖險(xiǎn)，人心更險(xiǎn)。春冰薄，人情更薄。過去有句話：既落江湖內(nèi)，便是薄命人。

有錢男子漢，沒錢漢子難，一分錢真的是難倒英雄好漢，永威上和琚7月底也交付了一批房子，這個(gè)項(xiàng)目從2019年開始，一直銷售到現(xiàn)在依舊還是有房子，起步面積190平方米，其中220平方米以上占比超過60%，260平方米以上占比超過38%，也看出來永威的野心，但是真的是生不逢時(shí)。

文章蓋世，孔子厄于陳邦；武略超群，太公釣于渭水。顏淵命短，殊非兇惡之徒；盜跖年長，豈是善良之輩。

當(dāng)時(shí)我也是看好這個(gè)項(xiàng)目，畢竟確實(shí)是做的非常用心，如果你喜歡永威上院，但是缺的價(jià)格貴，永威上和琚則是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，依舊還是很貴，戶型面積大，單價(jià)也高，均總價(jià)也得一千萬。先后經(jīng)歷疫情，“720”，房地產(chǎn)的收縮，地產(chǎn)商被折騰的要死要活，裁員一輪又一輪，工資降了再一降，民營房企基本是被一網(wǎng)打盡。

好的一方面是交房，不好的是沒有說的那么好，交付情況一般，精裝改為毛坯，業(yè)主有三種選擇：第一緩過來勁精裝交付；第二緩過來勁退差價(jià)；第三抵車位和儲藏間。

第一和第二很難，就像飛機(jī)起飛一樣，一腳剎車下去，落下去了再起飛就很難，以后可能就是央企和國企的天下，民營企業(yè)沒啥機(jī)會了。(展開全部)