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城發(fā)玥園，豐產(chǎn)路與經(jīng)五路交匯處南100米路東。

又是一個小樓盤入市，原來叫裕彤嘉園，河南省統(tǒng)計局家屬院的改造項目，位置是真的不錯，位于金水區(qū)老城區(qū)，豐產(chǎn)路與經(jīng)五路交匯處，四通八達(dá)，旁邊是國貿(mào)360、一些家屬院，比如河南省統(tǒng)計家屬院，河南省人民出版家屬院等等吧，占地面積大概是13畝，容積率是4.5，樓面價合到5800左右。

13畝土地一共規(guī)劃2棟樓，1棟是34層高層（1T2戶），1棟11層高層（2T4戶），大概是200多套房子，戶型面積涵蓋66-81平方米的兩房、93-123平方米的三房，137平方米的四房，主要戶型是三房，占比低76%，戶型價格大概17000左右。

單純從位置上來說是真的不錯，占據(jù)地利，但是地塊太小，住起來是相當(dāng)憋屈，因為小區(qū)只有13畝。

簡單說一下項目，你要是自己住，其實沒啥問題，但是房子肯定考慮到交易，若干年之后你要變現(xiàn)，有的房子好賣一些，有的房子難賣，經(jīng)過一輪調(diào)整。

啥房子最好賣？

學(xué)區(qū)房，學(xué)區(qū)房是真的剛需，地段、品質(zhì)等等，在學(xué)區(qū)房面前都是弟弟，現(xiàn)在房價都下降，但是好的學(xué)區(qū)房降的少。以金科城為例，大2016年，當(dāng)時開盤高層的價格不到一萬，2019年高層的價格16000左右，一期交付的時候業(yè)主維權(quán)，品質(zhì)一般，減配，人車不分流等等，但是靠著好的學(xué)區(qū)價格依舊被拉上去。

啥房子不好賣？

現(xiàn)在的趨勢是改善的天下，改善市場非?；钴S，剛需一降再降，尤其是小地塊的項目，比如一二十畝的小社區(qū)，再比如就是多梯戶比的項目，好多都已經(jīng)回到了五六年前。