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金沙湖高爾夫觀邸，經開區(qū)南三環(huán)與第八大街向南300米。

賣著賣著賣著，金沙湖已經到第八期了——和諧山和府。

和諧山和府項目占地51.6畝，容積率1.19，全部都是疊拼，16棟4-5層產品，合計213套房子，在社區(qū)會所的北側，妥妥的改善豪宅項目。

項目的產品還是非常有意思，5層，下面兩層是下疊，建筑面積約184平方米，四室二廳三衛(wèi)，帶兩層地下室，南側還有一個院子，大概有個60平方米；三層則是一個大平層，建筑面積約220平方米，同樣是四室二廳三衛(wèi)；四五層則是上疊，建筑面積約180平方米，四室二廳三衛(wèi)，頂層送露臺，大概是30平方米。

金沙湖自成一派，里面大戶型、大平層住的是非富即貴，和諧山和府的產品也是非常稀缺，金沙湖，金沙湖，金沙湖，小區(qū)里面有一個湖，絕對是獨樹一幟，水代表是財，湖對微環(huán)境的改變是非常大的，早上醒來，牽一條汪在湖邊溜溜彎，愜意的很，鄭州獨此一家；另外就是產品稀缺，容積率只有1.19，北龍湖1.6，比北龍湖要低25%，疊墅，戶戶獨立庭院、獨立車庫，客廳挑高6米4，外立面是石材加上鋁板，產品稀缺，容積率稀缺，環(huán)境也稀缺，所有的都是最好的價格也是頂配。

項目對外釋放的價格為35000-40000元/平方米，毛坯交付，以一套180平方米的計算，180*350=630萬，在這買一套房子至少是630萬，這價格在鄭州也是數(shù)一數(shù)二的，肯定也是不少人喜歡。(展開全部)

朗晴別院，海航路與工人路交叉口向西300米路北。

航海路稀缺改善洋房大平層要開盤了，說項目的優(yōu)勢：二環(huán)（航海路）、地鐵口（5號線后河盧站）、準現(xiàn)房（2024年8月份交付）、超低容積率（2.54）。

這個項目的位置還是蠻不錯的，航海路與工人路交匯處向西300米路北，距離后河盧站大概只有幾百米，東西兩側是都是家屬院，項目是一個細長條，占地面積約20畝，容積率2.54，規(guī)劃3棟5-9洋房，2棟高層，22年開過一次盤，當時高層整體毛坯均價15000-17000元/平方米，高層的面積是100平方米、116平方米、140平方米、144平方米，戶型比較拉胯，洋房面積是180平方米和203平方米，目前高層均價15600-16300元/平方米，特價房13000元/平方米。

項目的背后的開發(fā)商是河南省新蒲置業(yè)有限公司，隸屬于新浦建設集團，它參加過鳥巢、國家大劇院、央視新辦公大樓的建設，算是搞建設的一把好手。

洋房首開是3號樓，1T2戶，2個單元，洋房的建筑面積是180平方米、203平方米，單價22700-24100元/平方米，一樓帶地下室32000元/平方米，這個項目的開發(fā)商是做建筑的，洋房技術是有所創(chuàng)新，采用超低能耗被動式住宅，可以極大限度的提高保溫隔熱性和氣密性，使熱傳導最小化，使用技術手段盡可能實現(xiàn)室內舒適的熱濕環(huán)境和采光環(huán)境，被動四季室溫達到人體最適宜的18-24℃，并且在霧霾等污染天氣情況下，仍然保持室內的清潔。(展開全部)

正商雅庭華府，鄭州航空港區(qū)歸航路與凌空街交會處向東200米。

正商雅庭華府總占地約81畝，總建筑面積約14萬㎡，容積率2.69，綠地率35%，社區(qū)內共規(guī)劃有6棟高層、9棟洋房、1棟幼兒園、1棟商業(yè)配套，規(guī)劃總戶數(shù)1154戶，北側的已經交付了，現(xiàn)在正在銷售的是南側，目前價位高層是117-135平方米，6700-7300元/平方米，136平方米洋房，7800-8200元/平方米，這個價位算是北港比較便宜的，當時正商拿地的時候樓面價是5100元/平方米。

簡單的說說項目優(yōu)勢：位置算是不錯的，位于歸航路與凌空街附近，往西走就是永威南越，東邊200米就是南水北調運河，周邊的教育資源是相當豐富，港區(qū)實驗小學距離項目只有大概500米，鄭州一中的分校距離項目大概只有200米，英迪國際學校距離項目大概是800米，地鐵口距離項目大概是1公里左右，周邊的商業(yè)有錦榮悅匯城、沃金商業(yè)廣場等等。

這個項目銷售了4年，還在繼續(xù)銷售，當時的高層是1萬多，現(xiàn)在是六七千，整體的市場不給力，港區(qū)的土地供應是數(shù)一數(shù)二的多，在整個鄭州的幾個區(qū)里是最多的，土地供應一多，房子價格上不去，2014年或者2015年的時候，價格六七千左右，最高的時候漲到了一萬多一平，現(xiàn)在可能是八千左右，供應的多價格是自然上不去。

客戶群體最初是地緣性客戶或者周邊區(qū)域的，后來市區(qū)一部分去買房子，再后來地市的客戶，我偶爾去港區(qū)看看，路是修的真不錯，中央公園也不錯。

總體來說你要是地緣性客戶可以看看，其他地方不建議購買，你要是在市區(qū)上班，在港區(qū)住，算算一天花多少時間在路上。(展開全部)

東原閱城，高新區(qū)西三環(huán)與三全路交匯處向南200米。

東原也開始放大招了，二期的2號樓-7號樓10300元/平方米，預計是今年6月份交付，8號樓是10500元/平方米，首付只要1萬塊，其他可以全部都貸款，預計是今年9月份交付。

東原閱城的價格也是一路下滑，從最早的14000元/平方米多，一路跌到12000元/平方米多，現(xiàn)在一萬出頭就差不多了。

東原閱城占地面積是600畝，一期占地是85畝，二期占地是102畝，規(guī)劃14棟16-34層高層，1棟商業(yè)，1棟幼兒園，戶型面積從81-129平方米。

說說項目優(yōu)勢吧：

1、位置

西三環(huán)、北三環(huán)，三環(huán)邊，不過位置有些雞肋，棄之可惜，食之無味。

2、準現(xiàn)房

這個項目基本上是準現(xiàn)房，今年最晚到九月份交付，這樣風險已經降到非常低了，我查了一下二手房，東原閱城一期現(xiàn)在掛牌的有一百多套，便宜的一萬一千多可以拿下，而且還是精裝修。

3、學區(qū)房

東原閱城是閱城實驗小學和閱城實驗中學，閱城實驗小學是由高新區(qū)管委會聯(lián)合河南省實驗教育集團而建的，已經招生。

萬華城五期距離東原閱城還是比較近的，也是主打一個學校，小學是鄭州中學附屬小學萬華城學校，學校占地約39畝，規(guī)劃設計為48個普通班制，屬于鄭州中學附屬小學校本部，學校實行一套班子統(tǒng)一管理；中學鄭州中學八一校區(qū)，鄭州中學是TOP10公立學校之一。

謙祥和東原一起比較著看。(展開全部)

中海時光之境，潁河西路北、二砂東街（能源路）西。

4月20日中海開盤，官宣的是300組意向客戶，銷售額是7.6億美元，也有流出來的數(shù)據如下：

一共推出房源353套，截止當天下午17點去化241套，去化率是68%，高層148平方米成交89套，去化56%；166平方米成交61套，去化59%，洋房178平方米成交76套，去化100%，210平方米成交15套，去化100%。

其實中海時光之境算是蝎子拉屎——獨（毒）一份。

1、位置

潁河西路北、二砂東街（能源路）西，項目在二砂旁邊，目前周邊沒有競品，萬科山河道二期賣的差不多了，位置絕對是寸土寸金，用一塊少一塊，這種土地是真的稀缺。

2、洋房

中海時光之境占地面積約56畝，容積率2.89，規(guī)劃有3棟洋房、5棟高層，高層三個戶型建筑面積約148平方米、166平方米、218平方米，洋房只有兩個戶型，建筑面積約178平方米、210平方米。

雖然是個高低配的項目，但是洋房絕對是稀缺，有錢人對洋房情有獨鐘，這種東西確實能顯示出來身份，住起來也舒服，還有很多有錢人對一樓帶院的念念不忘。

3、錦上添花

外立面是采用鋁板+玻璃幕墻的材質，除此之外項目還采用的黃金窗墻比、MAX環(huán)幕超大開窗……

稀缺創(chuàng)造價值，少了價值就高了。

不足之處，吐槽一下開發(fā)商，中海來鄭州也很長時間，是一個非常有實力的開發(fā)商，但是做的東西的口碑一般。(展開全部)

蝶湖書院，經開第十三大街西、經南十一路南。

康橋美廬灣之后蝶湖書院接棒，它們兩個的位置和條件基本差不多，康橋美廬灣占地面積是26680平方米，約40畝，容積率只有2.5，當時康橋拿地的樓面價只有4000元/平方米，規(guī)劃6棟高層，一共是278戶，只有三個戶型180平方米、210平方米、230平方米，濱河的扛鼎之作，精裝修銷售價格當時的2.85萬/平方米；再看看蝶湖書院，占地面積約58畝，略大于康橋美廬灣，容積率小于2.0，樓面價約7800元/平方米，規(guī)劃了8棟15-16棟小高層住宅，三個面積段169平方米、226平方米和286平方米。

豪宅、豪宅、豪宅，主要看兩個方面，第一個是位置，第二個是規(guī)劃。

位置方面距離蝶湖只有幾百米，家里面推開窗戶，就能看到蝶湖，有三種資源能決定未來物業(yè)的價值：第一是城市配套資源，如學校等；第二種是CBD資源，CBD資源是城市最頂級的資源，靠近CBD或者臨CBD的房子都比較貴，比如鄭州的北龍湖；第三種是景觀資源，如公園、河、湖、江海等等，它們都是比較稀缺的資源。

規(guī)劃方面戶型得大才行，蝶湖書院只有三個面積段169平方米、226平方米和286平方米，這個放在濱河也是數(shù)一數(shù)二的，定位的是濱河的終極改善，玻璃幕墻的外立面（這玩意也是豪宅標配），雙下沉式的庭院，3.2米的層高，15000平方米的中央景觀，226平方米和286平方米的奇偶錯層挑空的樓臺。

也幸虧是城投公司，也只有城投公司敢投資，敢做這樣的項目。(展開全部)

萬祥紫廬，經開第四大街以東、經南六路以南。

鶴壁的老鐵勇闖鄭州，先看看旁邊的金茂未來府銷售的如何？金茂未來府現(xiàn)在銷售的火熱，一期清盤特價只要147XX元/平方米，而且這個小區(qū)簽約了經開實驗小學+外國語中學（八一校區(qū)）。

這個項目呢在這個位置賣的比較艱難，沒有天時也沒有地利。

2023年中旬，鄭政經開出〔2023〕8號（網）被河南眾設置業(yè)有限公司以總價38613.0萬元摘得，單價1183萬/畝，樓面價7096元/平方米，溢價率9%，該地塊所建設的商品房毛坯價格不得超過16000元/平方米，精裝修價格不得超過2400元/平方米。

背后的開發(fā)商是河南萬祥房地產有限公司，萬祥背后有兩個股東一個是梁福彪（88%），另一個則是王小濤（12%），查一查股東信息感覺不那么踏實，怎么么說呢？

鶴壁梁福彪擔任河南萬祥置業(yè)有限公司、鶴壁市垣盛置業(yè)有限公司等公司法定代表人，擔任河南萬祥置業(yè)有限公司、鶴壁市同盛置業(yè)有限公司、鶴壁市垣盛置業(yè)有限公司等公司股東，擔任河南萬祥置業(yè)有限公司、鶴壁市同盛置業(yè)有限公司、鶴壁市垣盛置業(yè)有限公司等公司高管。

2016年的時候，因為民間借貸500萬被起訴；2018年的時候，金融借款合同糾紛，被中國銀行鶴壁支行起訴……

地塊占地面積是32.65畝，一個細長條地塊，規(guī)劃2棟13層、1棟15層、2棟18層、2棟26層高層住宅，26層的全部都是3梯5戶的，小高層都是2梯2戶的，地塊狹長不是太好發(fā)揮，另外就是開發(fā)商實力得是一個問號，一般情況下很少有地市的開發(fā)商能做好鄭州的項目。(展開全部)

美盛中環(huán)壹號（二期），文化路與國基路。

美盛中環(huán)壹號，位于金水區(qū)國基路南，小鋪北路西，位置還是非常不錯的，北邊就是鄭州海洋館，西邊則是陳寨花卉市場，南邊則是陳寨嘉苑，寸土寸金的北三環(huán)，寸土寸金的國基路，鄭政出〔2023〕9號（網）以底價58318萬元摘得，單價1430萬元/畝，樓面價3575元/平方米，大概是40畝，容積率也是超級高5.99，規(guī)劃了6棟33-34層的高層，還有2棟4層的辦公樓，相比美盛中環(huán)壹號的一期，二期定位更純粹，偏改善。

宋家泰說過這樣一段話：

一個項目的成敗，有一個“4321”原則。即拿地研判占40%，規(guī)劃占30%，銷售占20%，市場機會占10%。

如果地拿錯了，或者在錯誤的時間拿了地，就算是規(guī)劃、銷售、策劃做的再好，市場機會每一次都能捕捉到，一個項目做完勉勉強強算是及格，賺錢就不用想了，不賠錢就算不錯了。

如果地拿對了，或者在正確的時間拿了地，哪怕是設計的中規(guī)中矩，哪怕是后期銷售、策劃完全不給力，各中小陽春、各種小反彈沒有捕捉到，這個項目還是可以打70多分，賺錢是一點問題都沒有。

這個項目是陳寨/廟里的城改，好多大牌的開發(fā)商都考察過，最后都是不了了之，美盛置業(yè)把這個項目拿下來，正常情況下應該是教育港灣一期，二期，三期，這樣弄下去，但是這個項目不是這樣，他有美盛教育港灣、美盛中環(huán)一號、美盛金水印，它是根據地塊的位置不一樣，不一樣的定位，想賣出來更高的溢價。

除了土地的位置之外更是拿出來殺手锏——學校，人是環(huán)境的產物,一個人的性格，思維與行為方式都由其生存的環(huán)境所決定，所以周邊的同學很重要，父母也都愿意為孩子上學付出更多的代價，掏更多的錢，容忍5.99的容積率，緯五路一小和鄭州外國語真香。

三更燈火五更雞，正是男兒讀書時；黑發(fā)不知勤學早，白首方悔讀書遲。(展開全部)

陽光城，管城回族區(qū)中州大道與長江東路交叉口東側。

陽光城殺瘋了，不分樓層一口價只要8999元/平方米，這個項目是一個綜合樓，位于長江東路和南臺路交匯處，該小區(qū)占地面積約12畝，總建筑面積3.2萬方，容積率4.06，規(guī)劃總戶數(shù)243戶，其中商品住宅只有108戶，在售1號樓的西單元，2梯4戶，戶型建面約102平方米、107平方米、119平方米，總價90萬左右，首付只有18萬，這是一棟綜合樓，這個項目有三個優(yōu)勢：

1、準現(xiàn)房

這是正兒八經的準現(xiàn)房，基本不會有爛尾的風險，買完之后用不了多久就能住。

2、二環(huán)旁

這個項目是2.5環(huán)旁，沿著中州往北就能到航海路，往南就能到南三環(huán)，位置還算是比較便捷。

3、國企

鼎盛陽光城真的是國企，開發(fā)商是鄭州鼎盛置業(yè)有限公司，是鄭州煤炭工業(yè)有限公司和泰宏的合資公司，鄭煤集團就不多說了，泰宏集團本身是做工程出發(fā)的，后期開發(fā)的有陽光景苑、陽光城、泰宏建業(yè)國際城、泰宏廣場等。

4、價格便宜

只要8999元/平方米，以102平方米未計算，總價是90萬，首付只要18萬左右，月供3000出頭，已經是非常劃算，周邊二手房的價位12000左右，一平方米大概有三千塊左右的價差。

所以這個項目有興趣的可以關注關注，不足之處就是單獨的一棟樓，部分是住宅產品，部分是安置房產品，戶型設計方面也比價一般。(展開全部)

信達時代國著，東三環(huán)與鴻寶路交匯處。

好長時間沒有消息的信達也開始放王炸了，原來價格是17XXX元/平方米，現(xiàn)在推出來10套工抵房，價格只要123XX元/平方米，一平方米便宜了五千塊錢，房源在2號樓和4號樓上，120平方米和140平方米。

信達這個位置食之無味，棄之可惜，略顯尷尬，不是傳統(tǒng)意義上楊金片區(qū)，比如說萬科所在的位置，大家還能抱團取取暖，信達所在的位置在鴻寶片區(qū)，臨東三環(huán)和連霍高速，周邊商業(yè)配套缺乏，這就是很大的劣勢。

這個項目運氣也是一直不怎么好，可以說是項目被拖死，或者說對市場預計不足，吉姆·柯林斯總結企業(yè)衰亡的5個階段：一是狂妄自大；二是盲目擴張；三是漠視危機；四是尋求救命稻草；五是被人遺忘或瀕臨死亡。

這個項目原來叫泰禾東府大院，光聽名字你就知道很牛逼，81畝，容積率約2.09，整體包含10棟16、17層小高層以及6棟6、7層洋房，規(guī)劃788戶，小高層只有兩種戶型，120平方米和140平方米，洋房只有一種戶型140平方米，改善項目，絕對是能打的項目，唯有康橋香麓灣能力壓一頭；信達22年4月份接手至今，目前已經2年時間，基本沒有啥動靜。

信達時代國著也是有可圈可點的地方：

1、妥妥的改善

81畝，容積率約2.09，高層只有兩個戶型120平方米和140平方米，洋房只有一個戶型140平方米，真的是改善。

2、準現(xiàn)房

準現(xiàn)房，優(yōu)勢不算很大，其他的已經是現(xiàn)房銷售了。

3、學校

該項目可是簽約了緯五路一小東岳校區(qū)，也是個學區(qū)房。

總而言之看著優(yōu)勢不是很大，只能打價格戰(zhàn)，改善的樓盤硬是賣出了剛需的價格。(展開全部)