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蘭溪書院，龍子湖區(qū)域姚橋路北、行健街東。

這個項目也是不溫不火，不急不慢，悄無聲息，5月初的時候開始了5萬定存，108/131平方米需要交30 萬元；155平方米需要交50萬元；185平方米需要交80萬元，5月底進行了選房，大概得價格和之前說的差不多，108-131平方米均價17000元/平方米，155平方米均價19000元/平方米，185平方米均價19500元/平方米。

這個項目熱度不及預(yù)期，原來我預(yù)計會比較火熱，畢竟是鞋子拉屎獨一份，誰知道不溫不火，不過今天各種利好也是突然襲來，晚上發(fā)了一份文件：關(guān)于優(yōu)化差別化住房的信貸政策通知：1、對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房的商業(yè)性個人房貸不低于20%，二套住房商業(yè)性的比例不低于30%；2、2套住房商業(yè)性的貸款利率為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率20個基點……總而顏值就是一大波利好。

說說這個項目吧：

1、稀缺。

稀缺才能創(chuàng)造價值，根據(jù)供需供需關(guān)系，東西越少價格就越高，龍子湖這個地方，基本上沒有啥新的土地供應(yīng)，也就沒有啥新盤，要么都是一些小的開發(fā)商，它附近的兩個盤，永威五月花城2.35萬一平方米，正商的書香華府2.27萬一平方米。

2、國企背景

改項目的開發(fā)商背后是鄭東新區(qū)管委會，也算是國企背景，自己人畢竟不能坑自己人。

如果對龍子湖置業(yè)有興趣，可以關(guān)注關(guān)注這個項目。(展開全部)

綠都上悅城，前程大道與錦瑞路交匯處。

綠都又搞出來點事情，這一次是綠都和貝殼聯(lián)合起來搞事情，現(xiàn)在這里的房子是5XXX起步，加上4999元，送貝殼家具TG大禮包，加上2999元，直接送車位。

為啥中介喜歡推這種房子，因為傭金給的高，俗話說的好人為財死，鳥為食亡，只要傭金給高，啥房子都是可以賣的。簡單的說一下這個項目的情況：項目的位置是位于經(jīng)開物流區(qū)，可能聽說過的人都比較少，項目一共是3棟樓，銷售的是9號樓和10號樓，屬于和諧家園的6號院，原來的宇通的員工宿舍，現(xiàn)在重新拿出來銷售。

項目的北側(cè)就是宇通研發(fā)中心，西側(cè)是和諧家園5號院，東側(cè)是和諧家園1號院，南側(cè)則是龍美小學(xué)，建筑面積則是88平方米的兩房，價格也真的是便宜5XXX起步，一套可能50多萬，這房子的單價也就滎陽的價格。

房子貴還是便宜需要和周邊的項目比較，周邊有一個商品房項目，路勁悅東園8300元左右、興港和昌凌云筑8500左右、星聯(lián)樾棠8000元左右，現(xiàn)在看綠都上悅城是不是便宜得很，綠都上悅城是員工家屬院。

經(jīng)開物流區(qū)真心不建議購房者在這購房，除非說你是地緣性客戶，這個地方確實是太偏，我記得萬科在經(jīng)開物流區(qū)拿過一塊地，萬科溪望，最后萬科是含淚賣完，從此再也不再這個地方拿地了，算完之后萬科還是虧錢的。

所以這個地方自主一定要慎重，投資也一定要慎重。(展開全部)

中豫東楓，綠博人文路與同城大道交匯處。

也算是一個倒霉蛋開發(fā)商，這個項目原來叫嘉宇云峯，這是一個湖南的開發(fā)商，本來想著來綠博園撿漏，誰知道是一個大坑，段永平說：掉在一個坑里就不要往下在挖了，嘉宇一見陣勢不對，趕緊找了一個接盤俠中豫。

話說后來再來綠博的開發(fā)商基本是團滅，不管你如何神功蓋世，就是賣不動，嘉宇云峯周邊的項目龍湖春江天越、康橋悅溪園、建業(yè)君鄰大院宋軒、星聯(lián)花溪府，現(xiàn)在基本就再也沒有聽到過啥消息，綠博的房價也告訴人們一個道理，房價不可能永無休止的漲上去，就像樹不可能漲到天上，從14000元直接腰斬，達到現(xiàn)在的7000元左右。

先看看嘉宇留下來啥底子，這塊土地是名門在2017年11月，以樓面價2400平方米拿下，單價合到400萬/畝，2021年的時候嘉宇接手，占地面積約68畝，容積率2.5，總建筑面積11萬平方米，規(guī)劃8棟高層、1棟小高層，主要的戶型是從105平方米-151平方米，主力戶型是116平方和131平方米，現(xiàn)在又中豫接手了。

中豫是何許人也？

中豫置業(yè)的背后股東是河南中豫建設(shè)投資集團股份有限公司，而中豫建設(shè)投資背后則是河南交通投資集團有限公司（49%）、河南省國資委（31%）、中國平煤神馬（20%），妥妥的國企，還是根正苗紅的哪一種。

河南中豫建設(shè)投資集團股份有限公司前身是河南省人民zf建筑工程局，2008年改制為河南建設(shè)集團有限公司，2022年組建為中豫建設(shè)，中豫絕對是建筑工程的巨無霸，平頂山簾子布廠、安陽玻殼廠、中原國際博覽中心、河南博物院、黃河迎賓館改造等等都是這家公司做的。

中豫目前在鄭州有一個項目是在楊金的中豫湖城印象，再有一個就是這個項目。

個人奮斗固然重要，但是也要考慮歷史的進程，強如龍湖這樣的營銷高手都沒有在綠博掀起一點浪花，更何況是其他開發(fā)商，這個區(qū)域難難難，時來，誰不來；時不來，誰來。(展開全部)

常綠金水宸苑，金水區(qū)索凌路東、魏河北路北。

出師未捷身先死，這句詞說的是就是常綠金水宸苑，這個項目真的是一波三折。

第一折：

2022年中旬常綠和國瑞合伙拿下7號地塊，最終成交總價的事3.42億元，折合樓面價5400元，這個地塊還是有點意思，31畝，容積率3.5，其中安置面積是5800平方米，也就是說這個項目是安置房和商品房混合開發(fā)。

2022年大家也知道，大環(huán)境真的是不太好，尤其是對小開發(fā)商。

第二折：

國瑞瑞出，藍城加入。

第三折：

藍城已經(jīng)沒有信息了，估計是沒有談攏，又來白衣務(wù)實興濤置業(yè)，現(xiàn)在名字為常綠金水宸苑。根據(jù)天眼查顯示河南卓凱置業(yè)有限公司的股東已經(jīng)變成了河南興濤置業(yè)有限公司（95%）、河南興濤企業(yè)咨詢管理有限公司（5%），而河南興濤置業(yè)有限公司的大股東是河南河南秧茂實業(yè)有限公司(95%),河南秧茂實業(yè)有限公司的實際控制人（李運章）擔(dān)任股東的一個公司被限制高消費。

他們名下只有一個房地產(chǎn)公司河南佳昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，根據(jù)搜索河南佳昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是由我省房地產(chǎn)知名專家高重恒先生和北京百年融熥投資有限公司共同創(chuàng)立，以“6+1”為公司運營模式，以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為龍頭，擁有獨特的體制、模式與平臺。

31畝土地，一共規(guī)劃了5棟住宅，戶型面積從99平方米小三房-139平方米四房，主力戶型99平方米的三方，剛需加上剛改的項目，同是是安置房和商品房混合開發(fā)，再加上不靠譜的開發(fā)商，遠離。(展開全部)

建業(yè)君鄰大院，松苑位于九如東路與如意河?xùn)|二街交匯處東南角。

松；四季常青，竹；經(jīng)冬不凋，梅；則迎寒開花，故稱歲寒三友。老胡的初心還是不錯，既有剛正不阿、堅強不屈的高風(fēng)亮節(jié)，又有崇高的精神氣節(jié)，歷來為文人騷客所喜歡。

可惜的是建業(yè)倒在了黎明前的黑暗中，那是一段漫長而悠悠的黑暗。

建業(yè)君鄰大院松苑，已經(jīng)改名為同晟建業(yè)松苑，松苑位于九如東路與如意河?xùn)|二街交匯處東南角，占地97.04畝，容積率1.69，一共是356戶，18棟洋房大平層，產(chǎn)品面積約210-540平方米。

首先看看同晟置業(yè)是誰?

同晟置業(yè)背后是是河南省鐵路投資集團有限公司，而河南省鐵路投資集團有限公司的背后是河南省人民zf，去年七月份的時候，建業(yè)與河南省鐵路投資簽約，建業(yè)按照按0.7325港元每股的價格向河南省鐵路投資出售885,000,000股股份，占公司已發(fā)行股份的29.01%。

其次絕對是改善中的改善，為啥這樣說呢？看他的戶型面積尺寸就清楚，產(chǎn)品面積從210-540平方米，絕對是改善，咱們對比一下亞新星云灣，168-238平方米，整個比松苑小了一圈。

《亮劍》里楚云飛對李云龍說：你呀，總是能給我出點新花樣！建業(yè)也是玩出了新花樣，找了一個很另類的設(shè)計師——馬巖松，也搞了一個很另類的造型蘑菇造型，馬巖松1975年出生于北京，后畢業(yè)于美國耶魯大學(xué)，2004年成立了MAD建筑事務(wù)所，主持設(shè)計一系列標(biāo)志性建筑及藝術(shù)作品，包括盧卡斯敘事藝術(shù)博物館、加拿大“夢露大廈”、鄂爾多斯博物館、哈爾濱文化島、朝陽公園廣場?？偠灾O(shè)計的是非常大膽，讓人眼前一亮。

加繆說：正處于嚴冬的我，也終于明白了，在我身上正有一個不可戰(zhàn)勝的夏天。(展開全部)

綠都盛潤云立方，二七區(qū)大學(xué)路與鼎盛大道交匯處。

中年返貧的幾個原因：

1、瞎投資。

都是投資一些自己不懂的東西，聽消息，追漲殺跌，股票、基金、信托，一買就被套，一套就是好幾年，最后套的哭爹喊娘。

2、胡亂創(chuàng)業(yè)。

創(chuàng)業(yè)的死亡概率很高，嚴峻性超出了創(chuàng)業(yè)者的想象，你干的東西要么就是門檻低，要么就是大家都能干，你說你如何賺錢，最終的結(jié)局是現(xiàn)金耗盡而且背上一屁股債。

3、過度杠桿。

好的時候杠桿能然給你變得更有錢，不好的時候杠桿會要了你的命，芒格說能讓聰明人破產(chǎn)的事：杠桿、酒精、女人。

今天就說說瞎投資這個事情，尤其是投資公寓、寫字樓、商鋪，一定要慎重慎重，普通人盡可能就不要投。

該項目也非常簡單，占地面積是1.3萬平方米，容積率是5，總的建筑面積是9萬平方米，目前是規(guī)劃了2棟樓，1號樓是現(xiàn)房LOFT，戶型面積從32平方米-59平方米，梯戶比是6T46戶，層高是4.5米，現(xiàn)在已經(jīng)是現(xiàn)房。

賣LOFT擅長打造各種各樣的生活空間：比如全能自住一樓打造層成客廳，二樓則是衣帽間和臥室；三代同堂一樓臥室，二樓雙臥室，三代同堂，一家其樂融融；創(chuàng)業(yè)空間一樓辦公區(qū)域，二樓領(lǐng)導(dǎo)區(qū)域……

乍一聽感覺非常不錯，仔細想想有很多問題，這種公寓你要是住過，你就知道等電梯是一個非常麻煩的事情，然后還有各種各樣其他的事情。

對于鄭州的公寓不建議投資，也不建議自己買自己煮，關(guān)于投資鄭州公寓的庫存驚人，大概需要120個月，也就是10年時間，不管怎么賣都是供應(yīng)過剩；其次就是二手公寓稅費太高，基本無人問津。(展開全部)

瀚宇天悅灣，鄭上路與萬山路交匯處。

這個項目也確實比較冷清，看了看上一條評論是去年的10月份。

這個盤還是可圈可點的，既然名字里面帶有灣，肯定是一個大盤，占地面積是3600畝，物業(yè)形態(tài)有高層、洋房、別墅、商業(yè)等，小區(qū)內(nèi)部的配置也特別牛，三公里的活水索河，小區(qū)內(nèi)部有一個1600畝濱河濕地公園，1.2萬平方米的體育中心，小區(qū)內(nèi)部還有商業(yè)、醫(yī)療等等，尤其是教育資源比較豐富4所幼兒園、2所9年制一貫制的中學(xué)，其中有一個學(xué)一下是滎陽市龍門實驗學(xué)校，學(xué)校已經(jīng)使用6年。

目前正在主推，2號院，現(xiàn)房，戶型面積區(qū)間從75-130平方米，小高層的價格從5800-6200元/平方米，加1萬塊錢就能送車位；13號院，也是現(xiàn)房項目，在銷售的面積從110-130平方米，價格從5300-5600元/平方米。

滎陽之前已經(jīng)說過好幾個項目了，不過之前說的都是滎陽東區(qū)的項目，這個項目在鄭上路靠滎陽西邊，整個的區(qū)域熱度很弱。對于現(xiàn)在準(zhǔn)備在滎陽買房子的，第一個是買現(xiàn)房也就是二手房，因為現(xiàn)在開發(fā)商暴雷的太多了，二手房相對來說安全；第二是滎陽不適合投資，包括遠郊綠博、南龍湖等等，血淋淋的事實告訴我們這些地方，炒熱的的快，涼的也快，最后還是回到那一句話：地段、地段、還是地段。這些區(qū)域如果是地緣性客戶，可以考慮考慮，其他的不用考慮。(展開全部)

綠都瀾灣新苑，紫荊山南路與宇通路交會處。

項目情況如下：綠都瀾灣·新苑是一個安置小區(qū)，63畝土地，總建筑面積大概是20萬平方米，容積率3.5，項目是6東棟高層，然后綠都把1號樓和3號樓變成了商品房，戶型83平方米的兩房、90平方米的三房、130平方米的三房。上個月新苑開盤去化差不多了300多套，效果還是蠻不錯的，現(xiàn)在83平方米的首付只要18萬，月供差不3200元，90平的首付20萬，月供3700元……總之門檻已經(jīng)很低了。

鄭州南部區(qū)域的有兩個特點，城中村多，所以房子的供應(yīng)也多，房子以剛需為主，而且公寓特別多，前一段時間看了看永威城的二手房，13000左右，最高的時候可是16000多，一下子跌了3000左右，鄭州南部區(qū)域的房價最便宜可能是泰宏建業(yè)城，不到一萬。

綠都瀾灣新苑的優(yōu)勢：

1、位置是真的沒的說，紫荊山南路與宇通路交會處，也就是在地鐵2號線站馬屯站B出口，位置是真的不孬，妥妥的地鐵房，周邊配套也算是成熟，而且是現(xiàn)房，即買即住。

2、物業(yè)和景觀。我去看的時候物業(yè)還是蠻負責(zé)任，門口的保安讓簽到，里面的打掃衛(wèi)生的阿姨問好，我還去示范景觀區(qū)逛了逛，比一般的安置小區(qū)強很多，但是略弱于正常的商品房小區(qū)。

劣勢也是很明顯：

最主要的劣勢就是安置房小區(qū)和商品房小區(qū)混合在一起，如果有興趣可以去安置房小區(qū)看看，特別不好管理，而且安置房小區(qū)也賣不上價格。(展開全部)

商都阜園，管城區(qū)中州大道與紫辰路交匯處。

這是一個神奇的項目，位于中州大道與南三環(huán)交匯處，占地是127畝，容積率是2.99，一共是規(guī)劃了12棟樓，注意了里面4棟是回遷房、2棟人才公寓，還有1棟是zf機構(gòu)的TG房，剩下的才是商品房，戶型面積從68-144平方米，目前正在認籌的樓棟有4號樓和6號樓的東單元，7號樓東單元116和144兩個戶型等等，預(yù)計的交房時間是2024年中旬。

項目的優(yōu)勢如下：

1、千億國企背書

這個項目也是根正苗紅的國企，背后的大佬是鄭州商都控股集團有限公司，它是由鄭州市國有資產(chǎn)監(jiān)督委員會批準(zhǔn)，由鄭州城市發(fā)展集團有限公司與鄭州市管城建設(shè)開發(fā)有限公司，于2011年11月合資成立的國有全資公司，光看名頭都嚇?biāo)廊?，絕對是國企背書。

2、生態(tài)環(huán)境不錯

生態(tài)環(huán)境不錯，中州大道南三環(huán)交匯處往南稍微走一點就到了，而且項目的西側(cè)是十八里河加上東吳河公園。

劣勢方面如下：

1、位置

位置有點雞肋，食之無味，棄之可惜，過完南三環(huán)稍微向南走一點就可以，也算不錯，但是項目的北側(cè)就是汽貿(mào)園，往西界面環(huán)境也不是很好。

2、戶型

戶型設(shè)計的真是一言難盡，85平方米設(shè)計的居然是一個兩面寬，一個主臥一個客廳朝南，90平方米的戶型也是一言難盡，是一個細長條，同樣是兩面寬……戶型真的是老套，好幾年前的戶型。

3、大雜燴

這個項目最糟心的就是是一個大雜燴，12棟樓， 4棟是回遷房、2棟人才公寓，還有1棟是zf機構(gòu)的TG房……這樣一搞，居住感覺絕對不舒服。

當(dāng)然最后還是要看價格，只要便宜總有人會買。(展開全部)

金橋西棠，高新區(qū)科學(xué)大道于長椿路交匯處。

經(jīng)過一系列的波折，西棠已無永威，想起了一首詩“解怨釋結(jié)，更莫相憎；一別兩寬，各生歡喜”，大家從此各走各的路。

這個項目還是非常值得說一說的：首先地塊方正，位置好的不得了，位于科學(xué)大道于長椿路，高新區(qū)的核心位置，旁邊就是地鐵一號線鄭州大學(xué)站，再旁邊就是鄭州大學(xué)；其次是地塊的先天屬性也不錯，占地面積133畝，容積率是4，總建筑面積46萬平方米，一共規(guī)劃14棟住宅；最后就是戶型，戶型面積區(qū)間設(shè)計95-175平，其中90-130平兩梯四戶占比較大，130-175平兩梯三及兩梯兩戶占比略小，定位的剛需和剛改。

本來想著項目是天作之和，誰知道后來鬧出來了不愉快?，F(xiàn)在正在銷售的6號樓、13號樓、14號樓，可能還有幾百套房源，價格17500左右。

可能會有的問題？

1、能準(zhǔn)時交房嗎？

預(yù)計最晚交房是2024年8月39日，實際來看準(zhǔn)時交房的概率還是非常大的。

2、17500的價格貴不貴？

這個價格應(yīng)該是高新區(qū)的天花板了，如果有永威的品質(zhì)加上這個位置，還算說的過去，如果沒有永威，一平方米得少1500-2000塊，這是永威兩字的溢價，但是金橋比較硬氣，現(xiàn)在的價格賣的和永威賣的差不多，俗話說的好畫虎畫皮難畫骨，高端樓盤對物業(yè)有很高的要求，不是幾年時間就能培養(yǎng)出來。

3、最重要的教訓(xùn)。

合作的樓盤一定要小心，小心，再小心，一不小心可能真的著道了，其次就是和一個壞人做不成一筆好生意。(展開全部)