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中原華僑城，中原西路與西四環(huán)交匯處。

我看了看上一次我的點評還是在2年之前，在點評里面我說：凡是說文旅資源豐富基本都是遠(yuǎn)郊大盤，你想凡是有點配套，能說自己的文旅資源豐富嗎？這種項目需要很長的孵化周期，其實是不符合剛需的需求，除非說你是地緣性客戶。

周期非常長的項目，存在兩個問題：

1、項目能不能落地？可能會給你宣傳這啊，哪啊，但是最終能不能落地就得畫一個問號，根據(jù)時間情況，大部分不能落地。

歡樂谷是華僑城的拳頭產(chǎn)品，新一代的主題公園，現(xiàn)在大概率是落不了地了，那價值就打打折扣了。以上海迪士尼為例，2009年宣布落戶浦東新區(qū)川沙新鎮(zhèn)后，周邊的房價一路上漲，從2012年的平均13657元/平到2015年的28646元/平，價格翻了一番，帶動作用還是非常明顯。

但是你要看咱們這的方特，周邊房價也沒有很明顯的帶動。

2、項目周期很長，遇到房地產(chǎn)的波峰波谷，尤其是遇到極端的，兜里的錢都很緊張，華僑城也是。

兩年前是在銷售2期，現(xiàn)在還是在銷售2期1號樓，現(xiàn)房，毛坯，2T3戶，或者2T4戶，89平方米、117平方米、125平方米，一平方米只要7500塊，首期只需要5%；一號院8層的洋房（小高層），標(biāo)準(zhǔn)層10000元/平方米，1樓帶院18000元/平方米。

華僑城的價格是一降再降，從最開始的均價12000元/平方米，到后來單價9000元/平方米，到現(xiàn)在7500元/平方米，按照他這個開發(fā)速度，沒有十來年都難開發(fā)完畢。