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碧桂園天璽灣，楊金路與博學(xué)路交會處。

人生的三大悲哀，英雄末路，美人遲暮，江郎才盡，其中英雄末路和江郎才盡尚且有機(jī)會得免，但紅顏白發(fā)，朱顏辭鏡，卻是誰都繞不過的。

那一年，也就是4年之前的2020年，23號地塊出讓，最終碧桂園以8.42億元拿下，成交單價1278萬/畝，樓面價7670元/平方米，溢價率達(dá)到71%，參與的房企有中海、華潤、遠(yuǎn)洋、保利、金茂、萬科、華發(fā)、碧桂園、華僑城、平安不動產(chǎn)幾十家房企，一共出動了70多個馬甲，最終被碧桂園拿下。

位置在2020年真的沒話說，那時的金水科教園絕對是當(dāng)之無愧的當(dāng)紅辣子雞，人見人愛，花見花開，碧桂園也是小心又小心，謹(jǐn)慎又謹(jǐn)慎，做了一個碧桂園天譽(yù)MAX版，66畝土地，6棟16層的小高層、6棟9層洋房、2棟配套用房及1棟6班幼兒園，戶型從74-143平方米，而同一時期的康橋香麓灣直接起步就是140平方米，高下立見，價格也是一路往下掉，樓面價7600元/平方米，2021年開盤內(nèi)購小高層18000元/平方米，到了2022年特價房就開始促銷，小高層低至14800元/平方米，正常樓層均價16000元/平方米。

歲月匆匆，時光荏苒，四年時間，項(xiàng)目已經(jīng)交付了，但是效果真的是不盡如人意，周邊的配套也是拉胯，碧桂園的房子基本是不做推薦，正常情況下房子都不咋樣，更何況是這種比較“極端”的情況，現(xiàn)在還是有一部分房源，現(xiàn)房精裝交付，即買即住，特惠價格只有14XXX起步。

碧桂園的房子建議避開、避開、避開。(展開全部)

中交·翠語紫宸，鄭開大道紫寰路西南100米。

中交·翠語紫宸占地面積36畝，容積率是2.5，樓面價4752元/平方米，8棟18棟的小高層，只有三個戶型，97平方米、116平方米、141平方米，4號樓和6號樓是兩梯三戶，1號樓、7號樓和8號樓是兩梯四戶，建筑風(fēng)格是綠城二代的桂語系產(chǎn)品，現(xiàn)在已經(jīng)交房了，該項(xiàng)目的價格也是一路下滑，最早應(yīng)該是一萬塊一平方米，后來工抵房是8500元/平方米，之后又變成了7600元/平方米，房價也是一路開始降價。

綠城的戶型設(shè)計真的是沒毛病，以97平方米為例，典型的三面寬，戶型非常方正，一進(jìn)門是餐客一體，北側(cè)是餐廳和一個臥室，兩個臥室加上一個客廳朝南，主臥有一個大飄窗，客廳和臥室有一個大的陽臺，保證南側(cè)充分的采光；其他的兩個戶型也是類似。

這個項(xiàng)目有兩個優(yōu)勢，第一個是現(xiàn)房，而且是央企的現(xiàn)房，現(xiàn)在買就能現(xiàn)在住，第二個是學(xué)校，直接劃片是省實(shí)驗(yàn)。

最近有一個大新聞就是河南中牟新區(qū)正式揭牌，也中牟打了一個強(qiáng)心針，但是咱們看看之前綠博的房價，2016年-2017年綠博園房價一路躥到15000元/平方米，之后一路下跌9800元/平方米，各種特價房、工抵房層出不窮，不少房子都是腰斬……最近這幾年新區(qū)的房價基本是萎靡不振，主要的原因是土地供應(yīng)量太大，以港區(qū)為例土地供應(yīng)量一直很大，一直是位列前茅，再有一個原因是需求太弱，區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)太少，購房需求少。

重要的事情說三遍，小心宏大的敘事、小心宏大的敘事、小心宏大的敘事。(展開全部)

華潤國泰上苑，國泰北路南、楊君路東。

2023年年底的時候，河南金瑚龍?zhí)┲玫赜邢薰疽缘變r68899萬元拿下37號土地，成交畝單價1255萬元/畝，樓面價4708元/平方米，37號土地位于國泰北路南、楊君路東，占地面積是55畝，土地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅兼容零售商業(yè)、餐飲、旅館（地下交通服務(wù)場站用地），容積率小于4.4，背后的大股東是鄭州金水建設(shè)投資有限公司。

有一說一位置還是非常不錯的，馬李莊的改造項(xiàng)目，金水老城區(qū)的核心區(qū)域，周邊的配套已經(jīng)成熟，距離北龍湖也是非常近，學(xué)校這一塊，小學(xué)是農(nóng)科路小學(xué)國泰小區(qū)，還有76中和47中，要想房子賣得好還是需要華潤花費(fèi)點(diǎn)功夫把學(xué)校談下來。

咱們說說優(yōu)勢：位置是真的不錯，花園路北三環(huán)，絕對是寸土寸金，賣一套房子少一套房子；國資背景，讓人無憂無慮并且是華潤代管，能讓人放心很多。

再說說項(xiàng)目劣勢：金水北的競爭強(qiáng)度一下子上來了，除了華潤國泰上苑，就是豫發(fā)豫園，位置也不算差，而且請的是大師團(tuán)隊，同樣是國企經(jīng)營，規(guī)劃面積是約117-147平方米云翼天幕平層；美盛也是做了一個美盛臻灣一品——毛坯版金水印，5.99的容積率，126平方米的三房起步，最大是188平方米四房，外立面是晶鉆幕墻+白/金鋁板……這一套組合拳打下來，有誰能受得了？

再有就是華潤代管項(xiàng)目，到底能發(fā)揮出來幾成功力，這個畢竟不是親兒子，大概率走走流量，意思一下算了！(展開全部)

信達(dá)未來公元，紫荊山南路與南水北調(diào)運(yùn)河交會處。

三期是位于金沙江路與智勇路交會處，占地50畝左右，信達(dá)是康橋搬過來的救兵，規(guī)劃6棟樓，戶型面積從77-130平方米，精裝修準(zhǔn)現(xiàn)房，最早均價是10500元/平方米，后來變成9XXX元/平方米，前一段時間是8XXX元/平方米，再過幾個月就要交付。

看看一二期的業(yè)主是如何吐槽的？學(xué)校現(xiàn)在沒有動工，路還是一個臨時的路應(yīng)付著，市政水、電、燃?xì)?、暖氣、雨污水等等基礎(chǔ)配套都不能正常滿足，周邊的配套真的是太弱了。

信達(dá)在精裝修這一塊，還是有點(diǎn)意思的，信達(dá)做的是U5+臻莊系統(tǒng)（入戶系統(tǒng)、新廳房系統(tǒng)、科學(xué)廚房系統(tǒng)、集成衛(wèi)浴系統(tǒng)、休閑陽臺系統(tǒng)），用的品牌有楊子、嘉寶莉、友邦、帥太、箭牌、宜來等等，目前沒有見過信達(dá)的精裝修，大概率是做得一般（如果信達(dá)賺錢還好，不賺錢做的就夠嗆了）；戶型方面做得也是一個百變空間，約10.6平方米的贈送空間，約3米的朝南面寬、1.5*7米的大陽臺……

最后結(jié)論來了，不建議、不建議、不建議，位置偏，周邊的配套也很弱，要是真的想考慮在管南買房子，可以多看看二手房子，現(xiàn)在管南的二手房價格也是十分實(shí)惠，一萬出頭的一抓一大把，很多二手房小區(qū)的品質(zhì)也是非常不錯，即買即入住，現(xiàn)在買二手房是一個很不錯的選擇！(展開全部)

中鐵泰和府，京廣快速路與隴海快速路交會處東200米路北。

這種巨無霸項(xiàng)目，也只有央企敢接手，名字起得也是非常霸氣中央商務(wù)區(qū)，項(xiàng)目整體占地面積是14萬平方米，一共規(guī)劃115萬平方米，其中住宅38萬平方米，商業(yè)15萬平方米，辦公金融酒店公寓大概是34萬平方米，zf重點(diǎn)打造的是城市會客廳和形象展示大廳，有大型購物中心、民國風(fēng)情商業(yè)街、高檔的星級酒店、高檔住宅、精品公寓，現(xiàn)在也是現(xiàn)房銷售。

關(guān)于火車站的問題？看看他們的銷售是如何介紹的：根據(jù)《鄭州鐵路樞紐總圖規(guī)劃》，未來鄭州火車站普速客運(yùn)南遷到小李莊后，鄭州站將全面升級為高鐵中心站，承擔(dān)鄭州市區(qū)主要高鐵客運(yùn)功能，與鄭州東站一西一東形成高速鐵路網(wǎng)，這事情說的是有板有眼，但是誰知道猴年馬月的事情。

位置絕對是黃金一環(huán)，坐擁萬千繁華，配套是100%的齊全，學(xué)校、商業(yè)、地鐵在其他項(xiàng)目存在的問題，在這完全不存在，一般在這買的基本上是地緣性客戶，火車站周邊基本沒有高端項(xiàng)目，除了華潤悅府，均價2萬左右，租金也不便宜。

項(xiàng)目該吐槽也得吐槽，其一是位置，個人感覺火車站周邊真的不適合居住，人太多、車流量也大，啥時候回家，車都是烏泱泱一片，人也是黑壓壓的一片，有時候堵車堵到懷疑人生；其二是高梯戶比，3T10戶，看慣了四四方方的戶型，再看這個，肯定是非常別扭，該朝南的不朝南，該采光的不采光，該通透的不通透；其三這種房子非常容易被做成酒店、公寓、出租，很雜很亂。(展開全部)

睿璽苑，文化宮路東、洛河路南。

龍湖代建的項(xiàng)目，速度是真的快，肯定是想趁著行情不錯，趕緊賣！

19號地塊占地面積是24畝，容積率2.5，建筑高度80米，建筑密度20%，綠地率30%，拿地之前通達(dá)置業(yè)已經(jīng)想好了和龍湖合作，兩家在龍湖雅寶天鉅就有所合作，位置是真的沒的說，通達(dá)置業(yè)想走一個小而美的路線，短平快的路線，選擇龍湖看中了龍湖的產(chǎn)品力和銷售實(shí)力。

看看產(chǎn)品是如何規(guī)劃的？24畝土地，2.5的容積率，屬性還是蠻優(yōu)秀的，規(guī)劃3棟26層高層，1棟18層高層，總共276套房，其中125套的面積是小于130平方米，占比約45%，151套建筑面積是大于130平方米，占比約55%，再看看旁邊的恒大項(xiàng)目，起步就是110平方米，最大的是250平方米，龍湖還是一個字“穩(wěn)”，主打一個“小面積、低總價”，快速銷售、快速回款，另外就是該地塊所建商品住宅（毛坯）綜合銷售均價不超過18000元/平方米，如該地塊所建商品住宅采用成品房方式交付的，裝修價格不得超過3600元/平方米，且裝修價格應(yīng)一并計入銷售價格，不得分拆為獨(dú)立合同。

項(xiàng)目優(yōu)勢也是非常明顯，位置真的是沒的說，真的是賣一套少一套，看看當(dāng)時恒大云璽的銷售情況就知道，周邊基本沒有啥新項(xiàng)目，再加上龍湖的品牌，總價控制得也不錯，有很多人喜歡哪個位置，估計到時候“老鄭州”抱團(tuán)清盤。(展開全部)

中海時光之境，潁河西路北、二砂東街（能源路）西。

中海的火力還是很生猛，銷售額方面是一直榜一大哥，力壓其他房企，一期高層166平方米的價格是18500-19500元/平方米，樓王218平方米是19000-21000元/平方米，現(xiàn)在主要銷售的是二期，二期占地是35畝，4棟洋房和2棟小高層，高層只有兩個面積148平方米、225平方米，洋房也是只有兩個面積178平方米、210平方米，與一期基本類似，大概價位如下4號樓高層149平方米，價格從17300-18900元/平方米，洋房179平方米是23500-25000元/平方米，洋房215平方米的價格是26000元/平方米。

總的來說項(xiàng)目還是有非常大的優(yōu)勢：首先是位置，毗鄰二砂文創(chuàng)園，周邊的配套是相當(dāng)成熟，是主城區(qū)少有的地塊，絕對的稀缺，再加上中原區(qū)老城區(qū)比較缺少“新房”，用一句時髦的話就是人民群眾日益增長的改善需求與“落后”的土地供應(yīng)之間的矛盾，中原區(qū)老城區(qū)土地供應(yīng)比較少，所以說一般以改善為主，銷路也都不錯；其次就是中海的品牌和營銷力，萬億央企中海，聽了中海兩字，就相當(dāng)于吃了一顆定心丸，10年時間深耕鄭州15盤，硬是在北龍湖拿下3個項(xiàng)目，另外中海的營銷也很給力，很擅長銷售這種項(xiàng)目。

但還是需要吐槽一下，中海雖然說牌子很大，但是做的東西真的一般，中海是一家非常善于賺錢的企業(yè)，把該能省的東西都省了，然后讓你看上去高大上，來鄭州做了十多個項(xiàng)目，沒有一個精品項(xiàng)目，有機(jī)會可以到中海已經(jīng)交付的項(xiàng)目，看完之后你就明白了！(展開全部)

國泰觀邸悅璽，桑園南路與經(jīng)三路交會處。

這個項(xiàng)目居然還有項(xiàng)目真的是不可思議，這個項(xiàng)目是一個迷你地塊，占地是24畝，總建筑面積是4.889萬平方米，一共是654戶，梯戶比有2梯6戶，4梯16戶（全部都是小戶型）只有兩棟樓，現(xiàn)在是現(xiàn)房，9月份的時候已經(jīng)完全交付，主力戶型面積是92平方米、95平方米、113平方米，小戶型的面積是39-60平方米，大致的價格如下：小戶型的一居室13000-15000左右，兩居室92-95平方米約15500左右，四居室是192-195平方米約20000左右。

主要的優(yōu)勢如下：

1、位置

位置、位置，還是位置，金水北核心位置，可以說是坐擁中州大道、花園路、北三環(huán)，四條城市大動脈，給你打造一個環(huán)形交通網(wǎng)絡(luò)，通達(dá)性一點(diǎn)問題都沒有。

2、學(xué)校

金水北主打一個學(xué)區(qū)房，沒有學(xué)校都不好意思說自己是金水北的，這個項(xiàng)目是農(nóng)科路小學(xué)+47中總校（學(xué)位）。

有朋友問如果投資一個小戶型怎么樣？

假設(shè)你買一個40平方米，單價按照最便宜13000，總價是40*13000=52萬，如果你想做到投資回報率是5%，每年的租金是52萬*5%=2.6萬，2.6萬/12個月=2166元，所以說只要你一個月租到2000多塊錢，每年你就可以獲得5%的回報率。

但是實(shí)際情況呢？

旁邊的國泰花園，93平方米的兩室，也才租2000左右，像這種30平方米左右的戶型，一般也就是1000多塊錢，回報率立馬得下降一半，所以投資屬性收益很低，所以不是很建議！(展開全部)

遠(yuǎn)洋瑞林宸章，鄭州市管城回族自治區(qū)南三環(huán)和紫金山路交叉口。

最后還是遠(yuǎn)洋把這個項(xiàng)目接下來了，原來的名字叫作鑫苑紫金府，也就是鑫苑國際新城的五期項(xiàng)目，現(xiàn)在被遠(yuǎn)洋接手，具體是位于長江路南、紫荊山路西，站點(diǎn)面積是61畝，容積率4.89，規(guī)劃8棟高層住宅，戶型有89平三室兩廳一衛(wèi)、118/120平三室兩廳兩衛(wèi)、147/152平三室兩廳兩衛(wèi)、168平四室兩廳兩衛(wèi)，梯戶比是2T2/3T5戶，交房時間方面1#2#3#4#6#預(yù)計是2026年底，5#7#8#預(yù)計是2026年年中，位置是真的沒話說管南的核心，門口就是地鐵2號線花寨路站，同時還有周邊規(guī)劃5所幼兒園、1所小學(xué)、1所中學(xué)，現(xiàn)在推出的是4號樓和6號樓。

戶型方面設(shè)計的真是一般，以89平方米的三室為例，設(shè)計的居然是一個兩面寬，現(xiàn)在基本上三室都是三面寬，118平方米的三室做得還是不錯，三面寬的戶型，147平方米做的也是一個兩面寬……

怎么說這個項(xiàng)目呢，位置不錯，配套也有一些，但是交房還需要一些時間，交房需要時間就有一定的不確定性，再有就是遠(yuǎn)洋做的產(chǎn)品一般。

其實(shí)現(xiàn)在有一個比較好的選擇就是考慮二手房，以鑫苑國際新城為例，現(xiàn)在一號院有99套房子，二手房均價是13000左右，綠都紫荊華庭雅園，二手房也是一百多套，小區(qū)均價是12500左右，綠都瀾灣榕園，二手房有84套，二手房的均價135000左右；永威城楓香庭西院，二手房126套，均價是12800左右。

可以考慮考慮二手房??！(展開全部)

商都阜園，管城區(qū)中州大道與紫辰路交會處。

郭德綱講過一個清朝九品芝麻官劉玉書的故事：劉玉書生于乾隆年間，學(xué)習(xí)比較差，但是家境比較不錯，等了好久買了一個廣東的九品芝麻官，劉玉書按照規(guī)定前往午門謝恩，恰逢大雨，他仍畢恭畢敬地行三跪九叩大禮，這一行為被路過的王爺看到，覺得十分可笑，并派人詢問其身份。王爺在朝房遇到兩廣總督，將劉玉書的事情當(dāng)作笑話講給總督聽。總督聽后誤以為劉玉書是王爺?shù)呐f識，于是對其熱情接待，并給予關(guān)照。

總督為了迎合王爺，不斷提拔劉玉書，使其從巡檢一路升至縣令、監(jiān)司等職位。劉玉書前往京城給王爺送禮，再次偶遇王爺。王爺雖然忘記了劉玉書，但看到總督在信中對其大加贊賞，便記住了這個名字。

劉玉書因此得以升至廣東布政使（從二品大員），成為朝廷高官。

這是一個非常幸運(yùn)的故事，商都阜園就是一個很好的例子。首先項(xiàng)目本身根正苗紅，背后是鄭州地產(chǎn)和商都控股，絕對是皇親國戚，正是因?yàn)橛羞@個身份，能扛過一輪大的行業(yè)的下行周期，其他的開發(fā)商要么掛掉了，要么半死不活，這真的是幸存者的游戲；其次是否極泰來，陰極陽生，終于等來一波好的行情，房票大軍來了，這樣的價格正合適。

但是項(xiàng)目也有一個很大的問題，小區(qū)是一個大雜燴，有回遷房、安置房，還有人才公寓，同樣的還有商品房，后期不好管理，同時二手房價格也賣不上去。(展開全部)