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小學(xué)改名了，紫荊山南路小學(xué)。五年過去了，和創(chuàng)新街沒關(guān)系了嗎？

又要調(diào)整了。。。

綠都瀾灣，紫荊山南路與宇通路交會處。

這一次潑天的富貴輪到綠都了，前一段時間有一個地塊變更了規(guī)劃——管城回族區(qū)內(nèi)，具體由宇通路、霞飛路、花溪東路、紫荊山南路所圍合區(qū)域，面積為14.24公頃。根據(jù)規(guī)劃調(diào)整可知，擬將商務(wù)用地、公園綠地、公共交通場站用地調(diào)整為二類居住用地、公園綠地、公共交通場站用地。

簡單的說就是原來的兩塊商務(wù)用地變成了住宅用地，也就是現(xiàn)在綠都瀾灣售樓部和東邊的地塊，這一邊真的就是潑天的富貴，從商務(wù)性質(zhì)變成了住宅用地，土地使用年限從40年變成了70年，這得多賺多少錢。

這個地方蓋成寫字樓公寓，基本上得去化個四五年，甚至更長時間，要是變成住宅，那真的是潑天的富貴，直接把之前綠都瀾灣的戶型、景觀套過來，再加上地鐵口、創(chuàng)新街小學(xué)+八中，這個也是王炸中的王炸。

一宗土地占地面積是34736平方米，約52畝，另一宗土地是41717平方米，約62畝，如果按照3.5的容積率計算，（34736+41717）*3.5=26.7萬平方米，目前綠都瀾灣榕園的二手房價格是1.53萬/平方米，26.7*1.53=40億，一算二算多出來幾十億的貨值。

目前整個管南片區(qū)供應(yīng)室嚴(yán)重過剩，看看二手房就知道了，綠都瀾灣榕園掛牌107套，樟園掛牌99套，共計約500套，綠都紫荊華庭晴園101套，雅園143套，共計約419套；永威城楓香庭西院130套，楓香庭東院104套，共計約500套；總結(jié)這三個項目，140套左右。(展開全部)

綠都瀾灣估計要上新了..

綠都瀾灣新苑，紫荊山南路與宇通路交會處。

項目情況如下：綠都瀾灣·新苑是一個安置小區(qū)，63畝土地，總建筑面積大概是20萬平方米，容積率3.5，項目是6東棟高層，然后綠都把1號樓和3號樓變成了商品房，戶型83平方米的兩房、90平方米的三房、130平方米的三房。上個月新苑開盤去化差不多了300多套，效果還是蠻不錯的，現(xiàn)在83平方米的首付只要18萬，月供差不3200元，90平的首付20萬，月供3700元……總之門檻已經(jīng)很低了。

鄭州南部區(qū)域的有兩個特點，城中村多，所以房子的供應(yīng)也多，房子以剛需為主，而且公寓特別多，前一段時間看了看永威城的二手房，13000左右，最高的時候可是16000多，一下子跌了3000左右，鄭州南部區(qū)域的房價最便宜可能是泰宏建業(yè)城，不到一萬。

綠都瀾灣新苑的優(yōu)勢：

1、位置是真的沒的說，紫荊山南路與宇通路交會處，也就是在地鐵2號線站馬屯站B出口，位置是真的不孬，妥妥的地鐵房，周邊配套也算是成熟，而且是現(xiàn)房，即買即住。

2、物業(yè)和景觀。我去看的時候物業(yè)還是蠻負(fù)責(zé)任，門口的保安讓簽到，里面的打掃衛(wèi)生的阿姨問好，我還去示范景觀區(qū)逛了逛，比一般的安置小區(qū)強(qiáng)很多，但是略弱于正常的商品房小區(qū)。

劣勢也是很明顯：

最主要的劣勢就是安置房小區(qū)和商品房小區(qū)混合在一起，如果有興趣可以去安置房小區(qū)看看，特別不好管理，而且安置房小區(qū)也賣不上價格。(展開全部)

近期南區(qū)的房價有點扛不住了，前有綠都瀾灣新苑11000元一平，后有泰宏建業(yè)國際城9999元一平促銷，如果再考慮到二手房的情況（九鼎公館3號院二手房12500元一平），這房價快要夢回2015了，公寓方面則更慘，某項目南三環(huán)嵩山路的現(xiàn)房公寓，38平的標(biāo)間，總價只要15萬，注意，這可是一手房手續(xù)。

新苑目前連車位都開售了，負(fù)一層的4萬，負(fù)二層的3萬，早期綠都瀾灣的車位便宜的也得八九萬一個。新苑開盤賣的不錯，300來套，現(xiàn)在又加推了，83平的首付只有18萬，月供3200,90平的首付20萬，月供3700,130平的首付29萬，月供5300，可以公積金組合貸款。

從開放的實景來看，新苑的景觀水平高于純粹的安置區(qū)，但低于純粹商品房，好在園區(qū)還算干凈整潔，也有一定設(shè)計感。
新苑屬于剛剛滿足剛需及格線項目，一點多余的優(yōu)勢都沒了，距離2號線站馬屯站300米，有鄭州八中和創(chuàng)新街小學(xué)雙學(xué)區(qū)，實景現(xiàn)房，主力戶型83、87、89平，兩梯四戶、連廊設(shè)計還不錯。

現(xiàn)在入手的話，利率房價雙低，確實是不錯的選擇，唯一需要擔(dān)心的是，入住以后隨著越來越多村民加入，他們可能把房出租，這樣小區(qū)內(nèi)人會多而雜，再加上這里不是純商品房小區(qū)，物業(yè)的投入肯定沒法比，以后安保、硬件的維護(hù)可能都會是個問題。
簡單的說，就是小區(qū)貶值的會非?？?，這就應(yīng)了那句話，這里房子只能保證最近本的居住需求，甚至連保值都不要一定能做到。(展開全部)

綠都瀾灣新苑開盤第二天，有朋友聯(lián)系我沒選到房，看能不能幫忙找找。What？慘不忍睹的鄭州樓市，竟然還有這種怪事。你要說保利璞悅159㎡想提前定個好位置，我還能理解，沒想到剛需盤竟然也成戰(zhàn)斗機(jī)了。

實際了解了下，131㎡好點的樓層確實購買難度比較大，但差樓層還是能買到的。不像2017/2018那兩年，搶個頂樓都費勁。

這塊地大家也說了很多，安開混合，上次買的1/3兩棟樓，東側(cè)是紫荊山南路。過去綠都瀾灣的商品房和安置房也都是以這條路為分界，這下成兩摻了。

目前在售戶型有87㎡三室兩廳一衛(wèi)、130㎡三室兩廳兩衛(wèi)、131㎡三室兩廳兩衛(wèi)，87㎡可選擇性還不少，另外還有一個單元沒開。

綠都瀾灣也算是名盤，從2015年啟動至今8年時間，也算把上一輪鄭州房市紅利吃了干凈。目前二手房14000左右，便宜點的13000也能買到。而新苑價格11500左右，5萬塊錢還能買個車位。這個價差還是不小的，單套房二三十萬，對于剛需來說絕對是不低的。我也接觸過幾個剛需購房者，一套房單價差個100、200都是需要糾結(jié)猶豫的。誰都知道商品房小區(qū)更好，關(guān)鍵銀子得夠啊。

品質(zhì)和居住氛圍是差點，但跟錢比起來都是小事，地鐵大家都有，還更近，學(xué)校是創(chuàng)新街花溪小學(xué)（西北角）和八中管城校區(qū)，商品房上的小學(xué)是創(chuàng)新街小學(xué)瀾灣小區(qū)。

買套二手房還需要稅費和中介費，摩擦成本又大幾萬，這個也是準(zhǔn)現(xiàn)房，馬上交付，整體來說，還是可以考慮的。(展開全部)

證件昨晚到手了：1號樓和3號樓，共計四個單元577套房源，下周四微信選房。

認(rèn)籌情況良好，開盤價格合適的話，真實去化應(yīng)該在300+

綠都瀾灣新苑，紫荊山南路與宇通路交會處。

簡單說一下這個項目的情況：綠都瀾灣·新苑是一個安置小區(qū)，然后綠都把1號樓和3號樓變成了商品房，戶型83平方米的兩房、90平方米的三房、130平方米的三房。

目前這個項目正在排號，在分銷的加持下，目前已經(jīng)排到300多個號，預(yù)計的價格是11500元/平方米，總價從95萬-150萬，一平方米至少比周邊便宜3000塊錢，這個項目是個現(xiàn)房，到今年10月份就交房。

實地到小區(qū)走房過程當(dāng)中還是有一些驚喜：

1、物業(yè)

雖然是個安置房小區(qū)，但是物業(yè)這塊還是不錯，進(jìn)門的時候門崗很有禮貌，沒有在哪閑聊，問一下從哪來的，順便讓簽名字；去1號樓和3號樓的時候，遇到保潔的阿姨都有禮貌問好；而且這個小區(qū)是一個人車分流的小區(qū)。

2、品質(zhì)

樓上的毛坯房，電梯是上海三菱，公共區(qū)域做的也算OK，這個價位對得起他這個品質(zhì)。

3、景觀

雖然是個安置房小區(qū)，但是小區(qū)的景觀感覺吊打市面上70%的小區(qū)，弄得確實是不錯，這個價位對得起他這個品質(zhì)。

不足的地方，也講一講，商品房和安置房在一起，商品房的價格會被安置房拉低，另外我去小區(qū)里面已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，有的安置房的一樓已經(jīng)打上招牌了，比如小賣鋪、裝修啥的。

具體再說回來這個項目：位置呱呱叫，站馬屯B出站口往南走200米就到小區(qū)，另外這個項目也是現(xiàn)房，即買即住，不用擔(dān)心爛尾的風(fēng)險。(展開全部)

綠都瀾灣的房子還真是再也賣不完了。

跟匯泉景悅城一樣，最近又開始把安置房拿出來賣了，也就是中介朋友圈一直在刷屏的新苑。

缺點很明顯，現(xiàn)在相當(dāng)于是安置和商品住宅混合，安置房大概率后期都是要出租的，所以小區(qū)內(nèi)居住環(huán)境不夠純粹。

再有，原本是安置房，所以開發(fā)商在蓋房子的時候，就是按照安置房的標(biāo)準(zhǔn)來建的，品質(zhì)肯定要差很多，另外戶型設(shè)計也一般。

后期想要賣二手房的時候，不好賣并且也很難賣的上價。

但是優(yōu)點也很多：今年四月份剛交付，實景現(xiàn)房，不存在交付不了的情況。

最重要的還是位置，雖然在三環(huán)外，但是周邊已經(jīng)有不少交付的小區(qū)，北側(cè)有黃河科技學(xué)院，人氣很足，居住氛圍濃厚。

安置房的位置一般都比商品房要好，瀾灣新苑也是，往北300米就是地鐵2號線站馬屯站，地鐵出行非常方便。

學(xué)校的話，一路之隔就是管城區(qū)創(chuàng)新街花溪小學(xué)，中學(xué)為紫荊山南路東側(cè)的八中。(展開全部)