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小學(xué)改名了，紫荊山南路小學(xué)。五年過(guò)去了，和創(chuàng)新街沒(méi)關(guān)系了嗎？

又要調(diào)整了。。。

綠都瀾灣，紫荊山南路與宇通路交會(huì)處。

這一次潑天的富貴輪到綠都了，前一段時(shí)間有一個(gè)地塊變更了規(guī)劃——管城回族區(qū)內(nèi)，具體由宇通路、霞飛路、花溪東路、紫荊山南路所圍合區(qū)域，面積為14.24公頃。根據(jù)規(guī)劃調(diào)整可知，擬將商務(wù)用地、公園綠地、公共交通場(chǎng)站用地調(diào)整為二類(lèi)居住用地、公園綠地、公共交通場(chǎng)站用地。

簡(jiǎn)單的說(shuō)就是原來(lái)的兩塊商務(wù)用地變成了住宅用地，也就是現(xiàn)在綠都瀾灣售樓部和東邊的地塊，這一邊真的就是潑天的富貴，從商務(wù)性質(zhì)變成了住宅用地，土地使用年限從40年變成了70年，這得多賺多少錢(qián)。

這個(gè)地方蓋成寫(xiě)字樓公寓，基本上得去化個(gè)四五年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間，要是變成住宅，那真的是潑天的富貴，直接把之前綠都瀾灣的戶(hù)型、景觀套過(guò)來(lái)，再加上地鐵口、創(chuàng)新街小學(xué)+八中，這個(gè)也是王炸中的王炸。

一宗土地占地面積是34736平方米，約52畝，另一宗土地是41717平方米，約62畝，如果按照3.5的容積率計(jì)算，（34736+41717）*3.5=26.7萬(wàn)平方米，目前綠都瀾灣榕園的二手房?jī)r(jià)格是1.53萬(wàn)/平方米，26.7*1.53=40億，一算二算多出來(lái)幾十億的貨值。

目前整個(gè)管南片區(qū)供應(yīng)室嚴(yán)重過(guò)剩，看看二手房就知道了，綠都瀾灣榕園掛牌107套，樟園掛牌99套，共計(jì)約500套，綠都紫荊華庭晴園101套，雅園143套，共計(jì)約419套；永威城楓香庭西院130套，楓香庭東院104套，共計(jì)約500套；總結(jié)這三個(gè)項(xiàng)目，140套左右。(展開(kāi)全部)

綠都瀾灣估計(jì)要上新了..

綠都瀾灣新苑，紫荊山南路與宇通路交會(huì)處。

項(xiàng)目情況如下：綠都瀾灣·新苑是一個(gè)安置小區(qū)，63畝土地，總建筑面積大概是20萬(wàn)平方米，容積率3.5，項(xiàng)目是6東棟高層，然后綠都把1號(hào)樓和3號(hào)樓變成了商品房，戶(hù)型83平方米的兩房、90平方米的三房、130平方米的三房。上個(gè)月新苑開(kāi)盤(pán)去化差不多了300多套，效果還是蠻不錯(cuò)的，現(xiàn)在83平方米的首付只要18萬(wàn)，月供差不3200元，90平的首付20萬(wàn)，月供3700元……總之門(mén)檻已經(jīng)很低了。

鄭州南部區(qū)域的有兩個(gè)特點(diǎn)，城中村多，所以房子的供應(yīng)也多，房子以剛需為主，而且公寓特別多，前一段時(shí)間看了看永威城的二手房，13000左右，最高的時(shí)候可是16000多，一下子跌了3000左右，鄭州南部區(qū)域的房?jī)r(jià)最便宜可能是泰宏建業(yè)城，不到一萬(wàn)。

綠都瀾灣新苑的優(yōu)勢(shì)：

1、位置是真的沒(méi)的說(shuō)，紫荊山南路與宇通路交會(huì)處，也就是在地鐵2號(hào)線站馬屯站B出口，位置是真的不孬，妥妥的地鐵房，周邊配套也算是成熟，而且是現(xiàn)房，即買(mǎi)即住。

2、物業(yè)和景觀。我去看的時(shí)候物業(yè)還是蠻負(fù)責(zé)任，門(mén)口的保安讓簽到，里面的打掃衛(wèi)生的阿姨問(wèn)好，我還去示范景觀區(qū)逛了逛，比一般的安置小區(qū)強(qiáng)很多，但是略弱于正常的商品房小區(qū)。

劣勢(shì)也是很明顯：

最主要的劣勢(shì)就是安置房小區(qū)和商品房小區(qū)混合在一起，如果有興趣可以去安置房小區(qū)看看，特別不好管理，而且安置房小區(qū)也賣(mài)不上價(jià)格。(展開(kāi)全部)

近期南區(qū)的房?jī)r(jià)有點(diǎn)扛不住了，前有綠都瀾灣新苑11000元一平，后有泰宏建業(yè)國(guó)際城9999元一平促銷(xiāo)，如果再考慮到二手房的情況（九鼎公館3號(hào)院二手房12500元一平），這房?jī)r(jià)快要夢(mèng)回2015了，公寓方面則更慘，某項(xiàng)目南三環(huán)嵩山路的現(xiàn)房公寓，38平的標(biāo)間，總價(jià)只要15萬(wàn)，注意，這可是一手房手續(xù)。

新苑目前連車(chē)位都開(kāi)售了，負(fù)一層的4萬(wàn)，負(fù)二層的3萬(wàn)，早期綠都瀾灣的車(chē)位便宜的也得八九萬(wàn)一個(gè)。新苑開(kāi)盤(pán)賣(mài)的不錯(cuò)，300來(lái)套，現(xiàn)在又加推了，83平的首付只有18萬(wàn)，月供3200,90平的首付20萬(wàn)，月供3700,130平的首付29萬(wàn)，月供5300，可以公積金組合貸款。

從開(kāi)放的實(shí)景來(lái)看，新苑的景觀水平高于純粹的安置區(qū)，但低于純粹商品房，好在園區(qū)還算干凈整潔，也有一定設(shè)計(jì)感。
新苑屬于剛剛滿(mǎn)足剛需及格線項(xiàng)目，一點(diǎn)多余的優(yōu)勢(shì)都沒(méi)了，距離2號(hào)線站馬屯站300米，有鄭州八中和創(chuàng)新街小學(xué)雙學(xué)區(qū)，實(shí)景現(xiàn)房，主力戶(hù)型83、87、89平，兩梯四戶(hù)、連廊設(shè)計(jì)還不錯(cuò)。

現(xiàn)在入手的話，利率房?jī)r(jià)雙低，確實(shí)是不錯(cuò)的選擇，唯一需要擔(dān)心的是，入住以后隨著越來(lái)越多村民加入，他們可能把房出租，這樣小區(qū)內(nèi)人會(huì)多而雜，再加上這里不是純商品房小區(qū)，物業(yè)的投入肯定沒(méi)法比，以后安保、硬件的維護(hù)可能都會(huì)是個(gè)問(wèn)題。
簡(jiǎn)單的說(shuō)，就是小區(qū)貶值的會(huì)非常快，這就應(yīng)了那句話，這里房子只能保證最近本的居住需求，甚至連保值都不要一定能做到。(展開(kāi)全部)

綠都瀾灣新苑開(kāi)盤(pán)第二天，有朋友聯(lián)系我沒(méi)選到房，看能不能幫忙找找。What？慘不忍睹的鄭州樓市，竟然還有這種怪事。你要說(shuō)保利璞悅159㎡想提前定個(gè)好位置，我還能理解，沒(méi)想到剛需盤(pán)竟然也成戰(zhàn)斗機(jī)了。

實(shí)際了解了下，131㎡好點(diǎn)的樓層確實(shí)購(gòu)買(mǎi)難度比較大，但差樓層還是能買(mǎi)到的。不像2017/2018那兩年，搶個(gè)頂樓都費(fèi)勁。

這塊地大家也說(shuō)了很多，安開(kāi)混合，上次買(mǎi)的1/3兩棟樓，東側(cè)是紫荊山南路。過(guò)去綠都瀾灣的商品房和安置房也都是以這條路為分界，這下成兩摻了。

目前在售戶(hù)型有87㎡三室兩廳一衛(wèi)、130㎡三室兩廳兩衛(wèi)、131㎡三室兩廳兩衛(wèi)，87㎡可選擇性還不少，另外還有一個(gè)單元沒(méi)開(kāi)。

綠都瀾灣也算是名盤(pán)，從2015年啟動(dòng)至今8年時(shí)間，也算把上一輪鄭州房市紅利吃了干凈。目前二手房14000左右，便宜點(diǎn)的13000也能買(mǎi)到。而新苑價(jià)格11500左右，5萬(wàn)塊錢(qián)還能買(mǎi)個(gè)車(chē)位。這個(gè)價(jià)差還是不小的，單套房二三十萬(wàn)，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)絕對(duì)是不低的。我也接觸過(guò)幾個(gè)剛需購(gòu)房者，一套房單價(jià)差個(gè)100、200都是需要糾結(jié)猶豫的。誰(shuí)都知道商品房小區(qū)更好，關(guān)鍵銀子得夠啊。

品質(zhì)和居住氛圍是差點(diǎn)，但跟錢(qián)比起來(lái)都是小事，地鐵大家都有，還更近，學(xué)校是創(chuàng)新街花溪小學(xué)（西北角）和八中管城校區(qū)，商品房上的小學(xué)是創(chuàng)新街小學(xué)瀾灣小區(qū)。

買(mǎi)套二手房還需要稅費(fèi)和中介費(fèi)，摩擦成本又大幾萬(wàn)，這個(gè)也是準(zhǔn)現(xiàn)房，馬上交付，整體來(lái)說(shuō)，還是可以考慮的。(展開(kāi)全部)

證件昨晚到手了：1號(hào)樓和3號(hào)樓，共計(jì)四個(gè)單元577套房源，下周四微信選房。

認(rèn)籌情況良好，開(kāi)盤(pán)價(jià)格合適的話，真實(shí)去化應(yīng)該在300+

綠都瀾灣新苑，紫荊山南路與宇通路交會(huì)處。

簡(jiǎn)單說(shuō)一下這個(gè)項(xiàng)目的情況：綠都瀾灣·新苑是一個(gè)安置小區(qū)，然后綠都把1號(hào)樓和3號(hào)樓變成了商品房，戶(hù)型83平方米的兩房、90平方米的三房、130平方米的三房。

目前這個(gè)項(xiàng)目正在排號(hào)，在分銷(xiāo)的加持下，目前已經(jīng)排到300多個(gè)號(hào)，預(yù)計(jì)的價(jià)格是11500元/平方米，總價(jià)從95萬(wàn)-150萬(wàn)，一平方米至少比周邊便宜3000塊錢(qián)，這個(gè)項(xiàng)目是個(gè)現(xiàn)房，到今年10月份就交房。

實(shí)地到小區(qū)走房過(guò)程當(dāng)中還是有一些驚喜：

1、物業(yè)

雖然是個(gè)安置房小區(qū)，但是物業(yè)這塊還是不錯(cuò)，進(jìn)門(mén)的時(shí)候門(mén)崗很有禮貌，沒(méi)有在哪閑聊，問(wèn)一下從哪來(lái)的，順便讓簽名字；去1號(hào)樓和3號(hào)樓的時(shí)候，遇到保潔的阿姨都有禮貌問(wèn)好；而且這個(gè)小區(qū)是一個(gè)人車(chē)分流的小區(qū)。

2、品質(zhì)

樓上的毛坯房，電梯是上海三菱，公共區(qū)域做的也算OK，這個(gè)價(jià)位對(duì)得起他這個(gè)品質(zhì)。

3、景觀

雖然是個(gè)安置房小區(qū)，但是小區(qū)的景觀感覺(jué)吊打市面上70%的小區(qū)，弄得確實(shí)是不錯(cuò)，這個(gè)價(jià)位對(duì)得起他這個(gè)品質(zhì)。

不足的地方，也講一講，商品房和安置房在一起，商品房的價(jià)格會(huì)被安置房拉低，另外我去小區(qū)里面已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，有的安置房的一樓已經(jīng)打上招牌了，比如小賣(mài)鋪、裝修啥的。

具體再說(shuō)回來(lái)這個(gè)項(xiàng)目：位置呱呱叫，站馬屯B出站口往南走200米就到小區(qū)，另外這個(gè)項(xiàng)目也是現(xiàn)房，即買(mǎi)即住，不用擔(dān)心爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。(展開(kāi)全部)

從管南的規(guī)劃來(lái)看，紫荊山南路兩側(cè)多為商務(wù)地塊，而鄭新路、中州大道兩側(cè)多為住宅，可以看出，官方是想把紫荊山的繁華延續(xù)至管南三四環(huán)，這對(duì)綠都兩盤(pán)是好事，但對(duì)于正商中州城、永威城、融創(chuàng)城來(lái)看，不算利好，而且從現(xiàn)在的局面來(lái)看，紫荊華庭、瀾灣板塊綠化、道路、商業(yè)的呈現(xiàn)更像城市，而永威、融創(chuàng)城板塊則差的遠(yuǎn)。

此次推出的新苑地塊周邊環(huán)境真的好，所有瀾灣的小區(qū)均已交付，無(wú)論是東側(cè)的商品房還是西側(cè)的安置區(qū)，入住率都挺高，路也都修好了，距離北側(cè)的站馬屯站約400米，小區(qū)東側(cè)有綠化帶和游園，小區(qū)已經(jīng)是現(xiàn)房狀態(tài)了，美中不足是南側(cè)的德信路還沒(méi)通車(chē)。

不過(guò)，畢竟本體還是安置小區(qū)，從新苑A區(qū)來(lái)看，安置區(qū)的的綠化尚可，但管理太差，電瓶車(chē)三輪車(chē)到處都是，人員隨便出入。如果單價(jià)11000，我個(gè)人感覺(jué)還是貴了。

一方面，這小區(qū)本來(lái)是按安置房的標(biāo)準(zhǔn)建的，1、3、5三棟樓本質(zhì)是有證的安置房，建造品質(zhì)肯定不咋滴。

另一方面，即使把5號(hào)樓算上，這小區(qū)的商品房才占一半，入住后村民與商品房業(yè)主的沖突肯定會(huì)存在，房?jī)r(jià)的不同，物業(yè)費(fèi)的不同，居住理念的不同，都會(huì)把商品房業(yè)主逼瘋。

如果出租，會(huì)面臨安置房的低價(jià)沖擊，如果賣(mài)二手房，別人一對(duì)比其他小區(qū)絕對(duì)不會(huì)買(mǎi)。
目前管南四環(huán)的房?jī)r(jià)并不貴，12500完全可以買(mǎi)到純粹的商品房現(xiàn)房小區(qū)，干嘛非要為了省那十來(lái)萬(wàn)買(mǎi)鬧心呢？(展開(kāi)全部)