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恒大未來之光，港區(qū)的千畝大盤，共規(guī)劃有天和社區(qū)、人和社區(qū)、地和社區(qū)以及樂和社區(qū)四大社區(qū)，目前主推人和九號院，81-129㎡兩房、三房、四房，精裝價格在8000元/㎡左右。

恒大未來之光算是港區(qū)的一個孤盤了，遠離北港核心區(qū)，屬于東港，周邊一片荒涼，從北港核心區(qū)到項目的這段路像極了走在老家村子里，周邊配套也真的是要啥沒啥。

但恒大就要與眾不同，要做港區(qū)的開辟者，配套不是沒有？那就自己建，于是乎恒大就規(guī)劃了相當(dāng)完善的配套，社區(qū)內(nèi)部自建9所幼兒園 周邊規(guī)劃7所小學(xué) 3所初中和1所高中，目前已簽約航空港區(qū)實驗小學(xué)（恒大校區(qū)）、鄭州一中國際航空港實驗學(xué)校（恒大校區(qū)）兩所名校；社區(qū)中間設(shè)人工湖，圍繞人工湖全冠移植、五重景觀造林，同時臨近約1830畝的馮莊生態(tài)文化公園、緯一河以及生態(tài)走廊；除此之外，恒大還自建大型商業(yè)綜合體，主題酒店、會議中心、運動中心、少年宮，恒大劇院、博物館等，總之后期的各種生活配套都要依靠恒大自身的規(guī)劃，要真的等港區(qū)發(fā)展到這一片，滿足大家對煙火氣的期待尚且還要多等幾年。

但要說推薦嗎？不推薦！最起碼自住是不推薦的，位置太偏，投資的話短時間內(nèi)也很難有大的漲幅。(展開全部)

在房住不炒的大背景下，恒大未來之光作為一個偏投資的盤，比港區(qū)很多偏自住的盤要暢銷很多。也難怪，航空港區(qū)雖然在全年下半年以來一直下行，但政策方面的利好確實不斷，這樣剪刀差就顯得性價比很高了。
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近期港區(qū)最大的利好無疑是3月1日起航空港實驗區(qū)行使省轄市權(quán)限，比如：港區(qū)財政收支可以納入鄭州市市級預(yù)算管理，接受鄭州市人民代表大會及其常務(wù)委員會的審查和監(jiān)督；土地收益可以全額留在港區(qū)，上繳的財政資金也將全額返還，還可以安排專項資金由港區(qū)統(tǒng)籌使用。
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恒大與“西港”（南水北調(diào)運河西的北港），南港相比，最大的優(yōu)勢想象空間。
目前的東港基本除了住宅還是住宅，而南港則是很多公園，相對來說，恒大所處的東港（南水北調(diào)以東的北港）顯得產(chǎn)業(yè)更多，畢竟領(lǐng)事館區(qū)。
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一是具備地段優(yōu)勢：整個領(lǐng)事館打造東、西、南、北四大功能板塊，北側(cè)為國際化高端領(lǐng)事館辦公區(qū)，西側(cè)為創(chuàng)智商務(wù)辦公區(qū)，東側(cè)為公共文化服務(wù)中心區(qū)及高教科技園區(qū)，南側(cè)是區(qū)域內(nèi)唯一的高端居住區(qū)。恒大未來之光的大多數(shù)地塊都在南側(cè)。
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二是生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，周邊規(guī)劃有1830畝馮莊文化公園，恒大內(nèi)部又喜歡造上千平的人工湖。
既有產(chǎn)業(yè)，又有公園，兼顧了西港南港的優(yōu)勢。
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此外，恒大未來之光相比港區(qū)很多樓盤，有規(guī)模優(yōu)勢。
恒大自建大型商業(yè)綜合體，主題酒店、會議中心、運動中心、少年宮，恒大劇院、博物館等等，在所有開發(fā)商中，恒大是最愿意建配套的開發(fā)商，之前去滎陽恒大養(yǎng)生谷看，那個售樓部就搞的不錯，眼見為實。
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所以，恒大經(jīng)常從地市拉人來看房，地市的人一看規(guī)劃這么牛，恒大大牌子，8000多的精裝房，比地市也不差幾個錢，就紛紛出手了。
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當(dāng)然，地市的沒深入了解，不清楚這里的劣勢。
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第一，恒大所處的東港，發(fā)展剛開始，估計交房了也是荒地一片，二手房難賣難租。而正弘中央公園、萬科魅力之城還有大量的二手房在售，這里配套更成熟，港區(qū)自住首選。所以，恒大這個房，只能長期拿。
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第二，即使長期拿，可能也不劃算。港區(qū)作為和綠博、滎陽一樣的遠郊，都是易跌難漲，漲幅有限，類似鄭州市區(qū)，港區(qū)這樣的雙城模式，中國成功的案例幾乎沒有。有港區(qū)這錢，去市區(qū)買個小戶型，能租能賣不香嗎？
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目前來看，恒大未來之光不是很好的選擇，即使自住，也選港區(qū)成熟的地段。(展開全部)

項目概況：項目已拿地塊約1218.08畝 ，首開地塊占地239.1畝，建面31.4萬方，共規(guī)劃天和+地和+人和+樂和四個地塊，面積段在76-128㎡，項目首開產(chǎn)品偏剛需；

交通配套：恒大未來之光項目位于領(lǐng)事館區(qū)核心位置，臨近地鐵11號線（規(guī)劃）張莊東站+賈莊站；鄭州地鐵13號線（規(guī)劃），周邊配有13/569路公交；

教育配套：內(nèi)部規(guī)劃自建9所國際幼兒園，項目周邊有11塊規(guī)劃中小學(xué)教育用地

商業(yè)配套：項目自身規(guī)劃商業(yè)配套13.1萬方的“和家中心”商業(yè)綜合體；

景觀配套：南水北調(diào)運河生態(tài)走廊+北湖公園+馮莊文化公園+小清河濱河景觀帶等生態(tài)景觀。

項目位于北港領(lǐng)事館區(qū)，目前周邊配套暫不成熟，未來規(guī)劃發(fā)展空間較大，項目共分天、地、人、樂4個社區(qū)開發(fā)，首開地塊為人和1號院、樂和6號院、地和5號院、地和6號院；

2020年1月16日平推人和9號院高層16#，共計推出64套房源，截止當(dāng)天去化10套，去化率16%；小高層成交均價8100-8200元/㎡（精裝）；

1. 項目持續(xù)性平推，推售節(jié)點密集；2.渠道采用自渠（傭金1.5-2%）及佑家（傭金3%），傭金相比之前3.5%刺激力度低，帶客量一般；3.前期平銷精裝7800元/㎡，此次開盤上漲300-400元/㎡，且片區(qū)規(guī)劃未落地，客戶觀望情緒高(展開全部)

時間拉回到2019年12月29日，恒大首開的宣傳廣告語是“8字頭搶領(lǐng)事館區(qū)精裝房”，時隔一年，恒大推出的特價房精裝價700X，毛坯價6字頭，真是魔幻極了。周口市區(qū)均價不到6000，南陽市區(qū)均價則直奔一萬，不少地市客戶的購買邏輯是：這樣的價格，和老家差不了多少錢，甚至比老家還便宜，說起來是套鄭州的房子，何樂不為呢？

空有鄭州房的名號，享受不到鄭州的各項配套設(shè)施，周邊全是待開發(fā)的荒地。領(lǐng)事館的規(guī)劃其實早在2013年就有所提及，領(lǐng)事館片區(qū)將打造為國際化高端領(lǐng)事館片區(qū)、城市公共服務(wù)中心、智慧型創(chuàng)意研發(fā)片區(qū)、生態(tài)型開發(fā)宜居片區(qū)。但是目前，領(lǐng)事館片區(qū)周邊區(qū)域范圍內(nèi)，只有一些道路、安置區(qū)正在建設(shè)或已建成，周邊還有幾條主干道已通行，其他所有的“高大上”的項目都還停留在規(guī)劃紙上。所有饋贈，都已在暗中標(biāo)明了價格。

當(dāng)然恒大自身的配套規(guī)劃是很可觀的——規(guī)劃商業(yè)配套約13萬㎡“和家之心”大型商業(yè)綜合體，自建9所國際幼兒園，園區(qū)內(nèi)規(guī)劃鉑金會所，內(nèi)設(shè)四季恒溫泳池、多功能健身大廳等；經(jīng)過一年的發(fā)展，恒大展示的實景水系景觀顏值在線，項目內(nèi)部規(guī)劃的景觀占地面積2400㎡，社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃的恒大鉑金會所，實景游泳池都可以去參觀。(展開全部)

高周轉(zhuǎn)的恒大，不周轉(zhuǎn)的和記都成了新聞報道的對象。以李嘉誠為代表的港資地產(chǎn)商和以許家印為代表的內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商完全不同的路線。港資地產(chǎn)商一個項目開發(fā)十幾年，坐等土地升值，內(nèi)地的高周轉(zhuǎn)房企要求拿地六個月就開盤，快速獲得銷售額。
成都高新區(qū)下發(fā)的文件顯示，李嘉誠創(chuàng)辦的和記黃埔成都公司存在捂地、捂盤不良行為，嚴(yán)重影響區(qū)域房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，經(jīng)研究，禁止高新區(qū)內(nèi)金融機構(gòu)向和記黃埔成都公司及其項目公司提供新增融資、貸款，禁止高新區(qū)內(nèi)金融機構(gòu)向和記黃埔成都公司進行重大資產(chǎn)重組提供幫助。
2004年，和記黃埔以21億元拿下高新區(qū)1036畝土地，成交樓面價206萬元/畝。和黃的作品——南城都匯，占據(jù)高新區(qū)優(yōu)質(zhì)地段，分為8期打造，目前已經(jīng)銷售了前6期，7、8期組團已經(jīng)基本建好，但暫無開盤消息。最近一次開盤已是2016年，彼時房價為1.2萬～1.6萬元/平方米，如今同區(qū)域房價已經(jīng)達到2.3萬～2.5萬元/平方米。
9月24日，一份名為《恒大集團有限公司關(guān)于懇請支持重大資產(chǎn)重組項目的情況報告》廣為流傳。比如資金緊張，地產(chǎn)項目可能無法保證交付等等。對此，恒大集團在當(dāng)日晚間發(fā)布辟謠聲明，但是恒大快速回籠資金的動作確實不斷，全國樓盤七折優(yōu)惠活動也是吸引不少人的眼光。
如今兩個極端的例子也成了新聞，高周轉(zhuǎn)的房企負(fù)債比較多，稍有不慎就會資金緊張。港資地產(chǎn)商則是囤地不開發(fā)，土地升值后轉(zhuǎn)手就了結(jié)項目。(展開全部)

讀懂了領(lǐng)事館區(qū)的規(guī)劃概念，再來看看恒大的騷操作。

隨著地產(chǎn)行業(yè)黃金時代的落幕，頭部房企都在尋找自己的第二產(chǎn)業(yè)出路，三巨頭中：恒大造車、萬科養(yǎng)豬、碧桂園機器人和農(nóng)業(yè)。萬科的國企基因決定了它走不了大的改革，所以只能投點股份了事，碧桂園的家族文化和創(chuàng)始人的眼界決定了目前第二產(chǎn)業(yè)還在困境之中。恒大目前走的最快最前，作為河南人的許老板功不可沒，恒大前幾年沒少折騰，恒大冰泉、恒大糧油等等，其實產(chǎn)品真的是好產(chǎn)品，可惜被下面蒙蔽了雙眼，過高的產(chǎn)品定位和不符合市場的行徑導(dǎo)致一敗涂地。

恒大造車的第一個合作人是割金韭菜的賈某人，賈的才華就是割韭菜，不僅割股民的，明星的，老板的一個也跑不了，孫老板許老板都被收了一波智商稅，可見在某些方面大老板和我們老百姓還是有異曲同工之妙的。最終許老板下定決心攪合新能源市場，財大氣粗，收購并購買買買，恒馳汽車橫空出世！

恒馳汽車和地產(chǎn)有什么關(guān)系，關(guān)系大了去了，現(xiàn)在zf對土地看的很緊，只有你有真正的產(chǎn)業(yè)才會給你配備住宅商業(yè)用地。恒大依靠新能源汽車建廠的由頭圈了不少土地，鄭州港區(qū)的就是這個模式，建廠才能帶動區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展和就業(yè)，有了人就有了生活配套等等消費，GDP自然上去了，zf就喜歡這種，所以產(chǎn)業(yè)+商住用地的勾地方式，恒大拿捏的死死的。產(chǎn)業(yè)配地的地價低到發(fā)指。

算一筆賬，恒大未來之光賣到8000，土地價格才350萬一畝。那么同等換算下去，經(jīng)開區(qū)華潤保利的土地價格達到1400萬一畝，價格才賣19000。土地價格是恒大的4倍多，價格才賣到2倍多一點。這其中的利潤誰高誰低大家心里都有數(shù)了吧。別說8000，恒大賣到6000也是有利潤的。邊造車邊依靠造車拿大量的便宜地。恒大雙贏。

恒大未來之光明顯的告訴了購房者，這個地方只有未來才會換發(fā)光芒，至于未來到多久恐怕誰也不能給予你答案，剛需請遠離，投資需謹(jǐn)慎。(展開全部)

何為領(lǐng)事館區(qū)？

2014年1月，河南省zf批復(fù)《鄭州航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)概念性總體規(guī)劃(2013~2040)》，其中就包含領(lǐng)事館用地。
2017年6月22日，《鄭州航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)領(lǐng)事館片區(qū)城市設(shè)計》通過專家評審，公布了領(lǐng)事館片區(qū)的選址和面積。
2018年5月，鄭州航空港區(qū)領(lǐng)事館片區(qū)的城市設(shè)計規(guī)劃批前公示。規(guī)劃設(shè)計范圍是鄭州航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)太湖路南、鄱陽湖路北、國道107西、西至梁州大道東。規(guī)劃范圍面積約為11.97平方公里，規(guī)劃拓展研究范圍為22.76平方公里。

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理想與現(xiàn)實

規(guī)劃中的地鐵11號線、地鐵13號線遲遲未能迎來開工信息，整個區(qū)域除了安置區(qū)，只有興港、恒大等個別房企在片區(qū)內(nèi)包攬眾多土地推進建設(shè)，而其他開發(fā)商目前只是停留在入駐意愿層面上
與領(lǐng)事館區(qū)“高大上”的規(guī)劃相比，項目的實際落位速度令人擔(dān)憂。目前，領(lǐng)事館片區(qū)周邊區(qū)域范圍內(nèi)，只有一些道路、安置區(qū)正在建設(shè)或已建成，其他項目都還停留在規(guī)劃層面上，推進速度不甚理想。

西安領(lǐng)事館區(qū)，從2013年正式啟動建設(shè)以來，已經(jīng)建設(shè)了6年有余，至今還未建設(shè)完成......
而武漢領(lǐng)事館區(qū)自2013年確定選址地后，其后三年一直未正式開工，建成之日更是遙遙無期......

這就是規(guī)劃高大上的領(lǐng)事館區(qū)，只有港區(qū)工作人才會在港區(qū)買房，那么什么人才會在目前“三無”的領(lǐng)事館區(qū)購房，領(lǐng)事館區(qū)的發(fā)展又有幾個五年、甚至十年呢？且看下期分解(展開全部)

未來之光，沒有開光！

恒大未來之光，絕對是恒大營銷體系的一大敗筆。

看看這些開盤數(shù)據(jù)：
12月，推出2542套，去化2300套；
3月，推出236套，去化60套；
5月，推出95套，去化36套；
6月，推出244套，去化23套；

第一次水不水，看剩下3次開盤，就知道浪花有多大了。

有幸，看過恒大最頂級的恒大海花島、恒大陽光半島，世界500強、全球認(rèn)籌，上千人的營銷隊伍，鋪天蓋地的營銷手筆，硬生生的在港區(qū)憋了火。

本來還想著洗劫一波地市客戶，本來還想著洗劫一波新鮮韭菜，沒成想，領(lǐng)事館片區(qū)竟然成了恒大未來之光的滑鐵盧。

不說了，我還是攢錢買恒馳吧。

恒大未來之光位于航空港·領(lǐng)事館區(qū)鄱陽湖路與荊州路交會處；
項目位于鄭州領(lǐng)事館區(qū)，中原城市群唯一領(lǐng)事館區(qū)，是我國首個上升為國家戰(zhàn)略，目前唯一由國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的航空經(jīng)濟先行區(qū)。
規(guī)劃范圍面積約為11.97平方公里，規(guī)劃拓展研究范圍為 22.76 平方公里。片區(qū)位于太湖路南、鄱陽湖路北、國道107西、西至梁州大道東。
項目首批推售房源包含4個地塊，共計31棟，共計3085套房源，均為小高層產(chǎn)品，兩梯三戶或者兩梯四戶，主力面積為75-115㎡，08地塊為5棟15-17F產(chǎn)品，09地塊為11棟16-17F產(chǎn)品，17地塊為6棟23-25F產(chǎn)品，26地塊9棟15-17F產(chǎn)品。
目前在售約83—91㎡兩房，約87—129㎡三房在售，均價約為8700元/㎡。
另有40-50平的小戶型產(chǎn)品，低總價產(chǎn)品，首付在12萬左右；
看看項目賣點：
1. 從交通上：
項目坐擁區(qū)域機場、高鐵、地鐵等多式聯(lián)運立體交通，緊鄰地鐵11號線（規(guī)劃）張莊東站、賈莊站；地鐵13號線（規(guī)劃）張莊東南站、生金李站。
2. 從教育上：
周邊配套11塊規(guī)劃中小學(xué)教育用地，內(nèi)部規(guī)劃自建9所國際幼兒園。
3. 從商業(yè)上：
項目自建約13萬㎡“和家之心”大型集中商業(yè)約3.1萬㎡恒大劇場及特色商業(yè)街。
4. 從生態(tài)上：
周邊還規(guī)劃有約1830畝得馮莊文化公園。
5. 從產(chǎn)品配套上：
多所多功能鉑金名仕會所，內(nèi)設(shè)有四季恒溫泳池、多功能健身大廳、兒童游樂園、棋牌室、臺球廳、紅酒雪茄吧等多樣娛樂休閑設(shè)施
新規(guī)劃落地的鄭州財經(jīng)學(xué)院航空港校區(qū)，位于恒大未來之光項目東側(cè)約3公里處，在鄭州航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)東部的國際科教創(chuàng)新區(qū)內(nèi)，由洞庭湖路、兗州路、鄱陽湖路、規(guī)劃八街四條城市道路所圍合，面積858649?平方米，約1232畝。預(yù)計2025年在校生規(guī)模為25000人。
新區(qū)的開拓往往規(guī)劃先落位大學(xué)城和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等來刺激區(qū)域的地產(chǎn)開發(fā)，刺激購買后，無論是zf招商引資還是再吸引品牌房企入駐都有很大加分項，據(jù)置業(yè)顧問介紹地級市的來這邊投資的比較多，原因是相互間介紹，加上有低總價的產(chǎn)品，就拿40平的產(chǎn)品，首付只要12萬左右，這個對于一些初來鄭州投資但又對整體房產(chǎn)投資了解不多的客群，確實有一定的誘惑力，但是新區(qū)的發(fā)展真的是要很久很久的等待和落地，你要評估這個投資周期是否能達到自己的實際預(yù)期呢？(展開全部)

世界500強怎么不能好好設(shè)計一下戶型呢