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如果說南水北調(diào)以西代表了航空港的過去，南水北調(diào)以東則代表了航空港的未來。
今年以來，不甘寂寞的航空港區(qū)確定了21城聯(lián)動(dòng)發(fā)展的總體框架，提出來空港未來城的概念，未來城位于航空港北部片區(qū)，定位為國(guó)際一流的商務(wù)中心區(qū)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展引領(lǐng)區(qū)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為總部經(jīng)濟(jì)、文體娛樂、商務(wù)科技服務(wù)、人工智能、云計(jì)算、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)字平臺(tái)等，重點(diǎn)項(xiàng)目有萬達(dá)空港新天地項(xiàng)目、省體育訓(xùn)練中心。
理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感，北港區(qū)域，河西板塊其實(shí)已經(jīng)填滿定型了，而河?xùn)|板塊還算一張白紙，而河?xùn)|板塊進(jìn)入世人眼中，是以占地2200畝的恒大未來之光的入市為代表的?，F(xiàn)在恒大蔫了，未來之光也改名為興港未來之光了。
在原來售樓部，已經(jīng)看不到任何恒大的字樣了，到處都是河南航空港投資集團(tuán)的宣傳，想必恒大業(yè)主們能夠安心了吧。
這兩年來，興港幾乎把港區(qū)的民營(yíng)開發(fā)商拯救了一遍，有的是明面的合作，有的是資金的支持，算是堅(jiān)定履行了上面給的保交樓使命。
回到樓盤本身，既然沒了爛尾的擔(dān)心，是不是就沒問題了？
興港未來之光處于文體城板塊，西邊是港區(qū)力推的CBD萬達(dá)濱水商業(yè)，東側(cè)是港區(qū)大學(xué)城，北側(cè)是省體育訓(xùn)練中心，算是港區(qū)的起步區(qū)。所以，買這里就像汪洋中的孤島，初期必然是孤獨(dú)寂寞冷，能不能熬出來，就看起步區(qū)能不能持續(xù)擴(kuò)張，與河西板塊連為一體。(展開全部)

恒大新能源趕緊振作起來吧，你的親鄰居比亞迪來了！

投資需謹(jǐn)慎，特別是港區(qū)極速擴(kuò)張至415平方公里，從13年進(jìn)入實(shí)質(zhì)性發(fā)展以來，也就北港核心區(qū)方圓10平方公里，加上機(jī)場(chǎng)、園博園、雙鶴湖公園、各種已落地產(chǎn)業(yè)用地，有多少？看看下圖
再回頭看降負(fù)債，債轉(zhuǎn)股降負(fù)債1500億，全年降負(fù)債2000億，說明啥原因？
2021年要大力推動(dòng)幾家旗下企業(yè)上市，不得不佩服某大家大業(yè)大，資源稍微整合一下，就能在股市圈錢，但對(duì)比2020年3月份發(fā)布的典型房企融資成本，8.62%，而據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2020年全年融資成本降了2.24個(gè)百分點(diǎn)，依舊相對(duì)比較高。
總體來說，高企不下的融資成本，高額的負(fù)債，已經(jīng)買過的自求多福，期望如期交付；尚未入手的建議慎重吧。

恒大未來之光，港區(qū)的千畝大盤，共規(guī)劃有天和社區(qū)、人和社區(qū)、地和社區(qū)以及樂和社區(qū)四大社區(qū)，目前主推人和九號(hào)院，81-129㎡兩房、三房、四房，精裝價(jià)格在8000元/㎡左右。

恒大未來之光算是港區(qū)的一個(gè)孤盤了，遠(yuǎn)離北港核心區(qū)，屬于東港，周邊一片荒涼，從北港核心區(qū)到項(xiàng)目的這段路像極了走在老家村子里，周邊配套也真的是要啥沒啥。

但恒大就要與眾不同，要做港區(qū)的開辟者，配套不是沒有？那就自己建，于是乎恒大就規(guī)劃了相當(dāng)完善的配套，社區(qū)內(nèi)部自建9所幼兒園 周邊規(guī)劃7所小學(xué) 3所初中和1所高中，目前已簽約航空港區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)（恒大校區(qū)）、鄭州一中國(guó)際航空港實(shí)驗(yàn)學(xué)校（恒大校區(qū)）兩所名校；社區(qū)中間設(shè)人工湖，圍繞人工湖全冠移植、五重景觀造林，同時(shí)臨近約1830畝的馮莊生態(tài)文化公園、緯一河以及生態(tài)走廊；除此之外，恒大還自建大型商業(yè)綜合體，主題酒店、會(huì)議中心、運(yùn)動(dòng)中心、少年宮，恒大劇院、博物館等，總之后期的各種生活配套都要依靠恒大自身的規(guī)劃，要真的等港區(qū)發(fā)展到這一片，滿足大家對(duì)煙火氣的期待尚且還要多等幾年。

但要說推薦嗎？不推薦！最起碼自住是不推薦的，位置太偏，投資的話短時(shí)間內(nèi)也很難有大的漲幅。(展開全部)

在房住不炒的大背景下，恒大未來之光作為一個(gè)偏投資的盤，比港區(qū)很多偏自住的盤要暢銷很多。也難怪，航空港區(qū)雖然在全年下半年以來一直下行，但政策方面的利好確實(shí)不斷，這樣剪刀差就顯得性價(jià)比很高了。
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近期港區(qū)最大的利好無疑是3月1日起航空港實(shí)驗(yàn)區(qū)行使省轄市權(quán)限，比如：港區(qū)財(cái)政收支可以納入鄭州市市級(jí)預(yù)算管理，接受鄭州市人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)的審查和監(jiān)督；土地收益可以全額留在港區(qū)，上繳的財(cái)政資金也將全額返還，還可以安排專項(xiàng)資金由港區(qū)統(tǒng)籌使用。
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恒大與“西港”（南水北調(diào)運(yùn)河西的北港），南港相比，最大的優(yōu)勢(shì)想象空間。
目前的東港基本除了住宅還是住宅，而南港則是很多公園，相對(duì)來說，恒大所處的東港（南水北調(diào)以東的北港）顯得產(chǎn)業(yè)更多，畢竟領(lǐng)事館區(qū)。
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一是具備地段優(yōu)勢(shì)：整個(gè)領(lǐng)事館打造東、西、南、北四大功能板塊，北側(cè)為國(guó)際化高端領(lǐng)事館辦公區(qū)，西側(cè)為創(chuàng)智商務(wù)辦公區(qū)，東側(cè)為公共文化服務(wù)中心區(qū)及高教科技園區(qū)，南側(cè)是區(qū)域內(nèi)唯一的高端居住區(qū)。恒大未來之光的大多數(shù)地塊都在南側(cè)。
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二是生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，周邊規(guī)劃有1830畝馮莊文化公園，恒大內(nèi)部又喜歡造上千平的人工湖。
既有產(chǎn)業(yè)，又有公園，兼顧了西港南港的優(yōu)勢(shì)。
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此外，恒大未來之光相比港區(qū)很多樓盤，有規(guī)模優(yōu)勢(shì)。
恒大自建大型商業(yè)綜合體，主題酒店、會(huì)議中心、運(yùn)動(dòng)中心、少年宮，恒大劇院、博物館等等，在所有開發(fā)商中，恒大是最愿意建配套的開發(fā)商，之前去滎陽(yáng)恒大養(yǎng)生谷看，那個(gè)售樓部就搞的不錯(cuò)，眼見為實(shí)。
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所以，恒大經(jīng)常從地市拉人來看房，地市的人一看規(guī)劃這么牛，恒大大牌子，8000多的精裝房，比地市也不差幾個(gè)錢，就紛紛出手了。
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當(dāng)然，地市的沒深入了解，不清楚這里的劣勢(shì)。
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第一，恒大所處的東港，發(fā)展剛開始，估計(jì)交房了也是荒地一片，二手房難賣難租。而正弘中央公園、萬科魅力之城還有大量的二手房在售，這里配套更成熟，港區(qū)自住首選。所以，恒大這個(gè)房，只能長(zhǎng)期拿。
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第二，即使長(zhǎng)期拿，可能也不劃算。港區(qū)作為和綠博、滎陽(yáng)一樣的遠(yuǎn)郊，都是易跌難漲，漲幅有限，類似鄭州市區(qū)，港區(qū)這樣的雙城模式，中國(guó)成功的案例幾乎沒有。有港區(qū)這錢，去市區(qū)買個(gè)小戶型，能租能賣不香嗎？
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目前來看，恒大未來之光不是很好的選擇，即使自住，也選港區(qū)成熟的地段。(展開全部)

項(xiàng)目概況：項(xiàng)目已拿地塊約1218.08畝 ，首開地塊占地239.1畝，建面31.4萬方，共規(guī)劃天和+地和+人和+樂和四個(gè)地塊，面積段在76-128㎡，項(xiàng)目首開產(chǎn)品偏剛需；

交通配套：恒大未來之光項(xiàng)目位于領(lǐng)事館區(qū)核心位置，臨近地鐵11號(hào)線（規(guī)劃）張莊東站+賈莊站；鄭州地鐵13號(hào)線（規(guī)劃），周邊配有13/569路公交；

教育配套：內(nèi)部規(guī)劃自建9所國(guó)際幼兒園，項(xiàng)目周邊有11塊規(guī)劃中小學(xué)教育用地

商業(yè)配套：項(xiàng)目自身規(guī)劃商業(yè)配套13.1萬方的“和家中心”商業(yè)綜合體；

景觀配套：南水北調(diào)運(yùn)河生態(tài)走廊+北湖公園+馮莊文化公園+小清河濱河景觀帶等生態(tài)景觀。

項(xiàng)目位于北港領(lǐng)事館區(qū)，目前周邊配套暫不成熟，未來規(guī)劃發(fā)展空間較大，項(xiàng)目共分天、地、人、樂4個(gè)社區(qū)開發(fā)，首開地塊為人和1號(hào)院、樂和6號(hào)院、地和5號(hào)院、地和6號(hào)院；

2020年1月16日平推人和9號(hào)院高層16#，共計(jì)推出64套房源，截止當(dāng)天去化10套，去化率16%；小高層成交均價(jià)8100-8200元/㎡（精裝）；

1. 項(xiàng)目持續(xù)性平推，推售節(jié)點(diǎn)密集；2.渠道采用自渠（傭金1.5-2%）及佑家（傭金3%），傭金相比之前3.5%刺激力度低，帶客量一般；3.前期平銷精裝7800元/㎡，此次開盤上漲300-400元/㎡，且片區(qū)規(guī)劃未落地，客戶觀望情緒高(展開全部)

時(shí)間拉回到2019年12月29日，恒大首開的宣傳廣告語是“8字頭搶領(lǐng)事館區(qū)精裝房”，時(shí)隔一年，恒大推出的特價(jià)房精裝價(jià)700X，毛坯價(jià)6字頭，真是魔幻極了。周口市區(qū)均價(jià)不到6000，南陽(yáng)市區(qū)均價(jià)則直奔一萬，不少地市客戶的購(gòu)買邏輯是：這樣的價(jià)格，和老家差不了多少錢，甚至比老家還便宜，說起來是套鄭州的房子，何樂不為呢？

空有鄭州房的名號(hào)，享受不到鄭州的各項(xiàng)配套設(shè)施，周邊全是待開發(fā)的荒地。領(lǐng)事館的規(guī)劃其實(shí)早在2013年就有所提及，領(lǐng)事館片區(qū)將打造為國(guó)際化高端領(lǐng)事館片區(qū)、城市公共服務(wù)中心、智慧型創(chuàng)意研發(fā)片區(qū)、生態(tài)型開發(fā)宜居片區(qū)。但是目前，領(lǐng)事館片區(qū)周邊區(qū)域范圍內(nèi)，只有一些道路、安置區(qū)正在建設(shè)或已建成，周邊還有幾條主干道已通行，其他所有的“高大上”的項(xiàng)目都還停留在規(guī)劃紙上。所有饋贈(zèng)，都已在暗中標(biāo)明了價(jià)格。

當(dāng)然恒大自身的配套規(guī)劃是很可觀的——規(guī)劃商業(yè)配套約13萬㎡“和家之心”大型商業(yè)綜合體，自建9所國(guó)際幼兒園，園區(qū)內(nèi)規(guī)劃鉑金會(huì)所，內(nèi)設(shè)四季恒溫泳池、多功能健身大廳等；經(jīng)過一年的發(fā)展，恒大展示的實(shí)景水系景觀顏值在線，項(xiàng)目?jī)?nèi)部規(guī)劃的景觀占地面積2400㎡，社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃的恒大鉑金會(huì)所，實(shí)景游泳池都可以去參觀。(展開全部)

讀懂了領(lǐng)事館區(qū)的規(guī)劃概念，再來看看恒大的騷操作。

隨著地產(chǎn)行業(yè)黃金時(shí)代的落幕，頭部房企都在尋找自己的第二產(chǎn)業(yè)出路，三巨頭中：恒大造車、萬科養(yǎng)豬、碧桂園機(jī)器人和農(nóng)業(yè)。萬科的國(guó)企基因決定了它走不了大的改革，所以只能投點(diǎn)股份了事，碧桂園的家族文化和創(chuàng)始人的眼界決定了目前第二產(chǎn)業(yè)還在困境之中。恒大目前走的最快最前，作為河南人的許老板功不可沒，恒大前幾年沒少折騰，恒大冰泉、恒大糧油等等，其實(shí)產(chǎn)品真的是好產(chǎn)品，可惜被下面蒙蔽了雙眼，過高的產(chǎn)品定位和不符合市場(chǎng)的行徑導(dǎo)致一敗涂地。

恒大造車的第一個(gè)合作人是割金韭菜的賈某人，賈的才華就是割韭菜，不僅割股民的，明星的，老板的一個(gè)也跑不了，孫老板許老板都被收了一波智商稅，可見在某些方面大老板和我們老百姓還是有異曲同工之妙的。最終許老板下定決心攪合新能源市場(chǎng)，財(cái)大氣粗，收購(gòu)并購(gòu)買買買，恒馳汽車橫空出世！

恒馳汽車和地產(chǎn)有什么關(guān)系，關(guān)系大了去了，現(xiàn)在zf對(duì)土地看的很緊，只有你有真正的產(chǎn)業(yè)才會(huì)給你配備住宅商業(yè)用地。恒大依靠新能源汽車建廠的由頭圈了不少土地，鄭州港區(qū)的就是這個(gè)模式，建廠才能帶動(dòng)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和就業(yè)，有了人就有了生活配套等等消費(fèi)，GDP自然上去了，zf就喜歡這種，所以產(chǎn)業(yè)+商住用地的勾地方式，恒大拿捏的死死的。產(chǎn)業(yè)配地的地價(jià)低到發(fā)指。

算一筆賬，恒大未來之光賣到8000，土地價(jià)格才350萬一畝。那么同等換算下去，經(jīng)開區(qū)華潤(rùn)保利的土地價(jià)格達(dá)到1400萬一畝，價(jià)格才賣19000。土地價(jià)格是恒大的4倍多，價(jià)格才賣到2倍多一點(diǎn)。這其中的利潤(rùn)誰高誰低大家心里都有數(shù)了吧。別說8000，恒大賣到6000也是有利潤(rùn)的。邊造車邊依靠造車拿大量的便宜地。恒大雙贏。

恒大未來之光明顯的告訴了購(gòu)房者，這個(gè)地方只有未來才會(huì)換發(fā)光芒，至于未來到多久恐怕誰也不能給予你答案，剛需請(qǐng)遠(yuǎn)離，投資需謹(jǐn)慎。(展開全部)

時(shí)隔半年再探恒大未來之光，除了工地上風(fēng)風(fēng)火火，樓棟都即將封頂，周邊配套還是一團(tuán)漿糊。去年12月首開時(shí)人和1號(hào)院、樂和6號(hào)院、地和5、6號(hào)院所剩房源不多，五一期間加推了樂和1號(hào)院，相比首開時(shí)的80%左右的去化率，五一過后的兩次加推去化率并不算好——
5月1日推出95套，去化36套；6月13日推出244套，去化23套，均價(jià)維持在8600元/㎡ 左右。

北港的發(fā)展有目共睹，但以南水北調(diào)運(yùn)河為界，以東就是村莊和田地，仍處于尚未開發(fā)的階段。而恒大未來之光就屬于運(yùn)河以東的待開發(fā)區(qū)域。

項(xiàng)目主打的價(jià)值點(diǎn)，鄭州國(guó)際機(jī)場(chǎng)-領(lǐng)事館-鄭州南站“黃金三角”中心位置，緊鄰約1830畝馮莊文化公園。鄭州南站17年開工建設(shè)，具體落地開通時(shí)間還沒有詳細(xì)報(bào)道；領(lǐng)事館的規(guī)劃，早在2013年就有所提及，目前領(lǐng)事館區(qū)僅有幾條主干道建成通行，其他規(guī)劃都暫未施行；至于馮莊文化公園可以不用著急，現(xiàn)在周邊大片的農(nóng)田綠化也挺好的。

對(duì)地市客戶來說，8000+帶精裝修，還是鄭州的房子，真香。然而415平方公里的航空港區(qū)，最不缺的就是空地和一紙規(guī)劃，最為稀缺的，是產(chǎn)業(yè)和人口。北港成熟區(qū)能有現(xiàn)在的配套和生活氛圍，是正弘、萬科、豫發(fā)、永威等多家開發(fā)商守了六七年，才有如今還算不錯(cuò)的情形。

而恒大陸續(xù)在港區(qū)拿下的3塊工業(yè)用地、20塊住宅用地能否扭轉(zhuǎn)乾坤，帶動(dòng)整個(gè)領(lǐng)事館區(qū)域的發(fā)展，一個(gè)重要的因素是恒大新能源汽車基地是否可以順利在港區(qū)落地，這是比領(lǐng)事館更接地氣的利好。(展開全部)

說起航空港區(qū)，最開始的規(guī)劃是以鄭州機(jī)場(chǎng)為核心打造"鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)"，并將這個(gè)"綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)"打造成為中原經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展的引擎和國(guó)家內(nèi)陸開放高地，而且，未來的實(shí)驗(yàn)區(qū)將是一個(gè)宜居、生態(tài)、綠色、環(huán)保等為一體的"新都市"。隨著這么多年的發(fā)展和資金的注入，發(fā)展到現(xiàn)在成果還是令人滿意的。
從17年的鄭州市城市總體規(guī)劃可以發(fā)現(xiàn)，港區(qū)大致劃分為：機(jī)場(chǎng)所在的空港核心區(qū)：主要發(fā)展航空樞紐、保稅物流、臨港服務(wù)、航空物流等功能。
北部城市綜合性服務(wù)區(qū)：集聚發(fā)展商務(wù)商業(yè)、航空金融、行政文化、教育科研、生活居住、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等功能。
南部制造業(yè)集聚區(qū)：主要由高端制造、航空物流、生產(chǎn)性服務(wù)、生活居住等功能構(gòu)成。
東部航空會(huì)展交易中心：主要由航空會(huì)展、高端商貿(mào)、科技研發(fā)、航空物流、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)等功能構(gòu)成。
恒大未來之光所在的區(qū)域就是屬于北部城市綜合性服務(wù)區(qū)的領(lǐng)事館片區(qū)，在2019年3月，鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)官網(wǎng)發(fā)布：鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)領(lǐng)事館南部區(qū)域局部區(qū)域控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行批前公示，預(yù)示著未來領(lǐng)事館落成將進(jìn)一步填補(bǔ)這一空白。
恒大未來之光在航區(qū)北部版圖上是屬于一個(gè)獨(dú)立的組團(tuán)，實(shí)地去看之后會(huì)明顯感覺到和北港的發(fā)展是明顯脫節(jié)的，一切都是置業(yè)顧問宣傳的規(guī)劃和未來配套，但是面對(duì)大塊的農(nóng)田和村莊，恒大要做的事情遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止賣房這一件。恒大的開盤表現(xiàn)不俗，這一點(diǎn)很大的功勞要?dú)w功于河南地市的購(gòu)買力，這里面不乏有一些對(duì)港區(qū)不了解的存在。最簡(jiǎn)單的道理，如果一個(gè)項(xiàng)目的購(gòu)房主力都是投資客的話，那么這個(gè)小區(qū)后期的入住率和二手房?jī)r(jià)格會(huì)是怎么樣的一種呈現(xiàn)？參考類似的投資客居多的項(xiàng)目，多數(shù)情況下結(jié)局發(fā)展都不是很順心，何況領(lǐng)事館能帶得動(dòng)嗎？(展開全部)