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這次拍一點(diǎn)實(shí)地照片有圖有真相。金水區(qū)辣雞分揀中心就在拘留所東隔墻，眾安檢測(cè)北邊，離福晟九州府只有五百米，不過(guò)好在有安置房擋著。萬(wàn)林府在安置房東南方向，影響更小。旁邊闌尾狀態(tài)的啟迪那幾棟樓才是毫無(wú)遮擋，據(jù)說(shuō)是奧園接盤了。

恭喜楊金的村民和改善業(yè)主們，你們又中大獎(jiǎng)了！
金水區(qū)辣雞分揀中心在建中，位置就在鄭州市第一拘留所東側(cè)，福晟九州府的上風(fēng)口。蹲局子的朋友們大概會(huì)難受了，所以說(shuō)還是要遵紀(jì)守法呀！

福晟九州府位于中央大道與楊金路交匯處東側(cè)，總占地400畝，是福晟的高端“府”系產(chǎn)品，以改善為主，首期規(guī)劃11棟小高層產(chǎn)品，精裝交付，目前在售為6號(hào)樓和7號(hào)樓，戶型面積為98平、115平、125平、144平，均價(jià)19000左右。整體中規(guī)中矩，順應(yīng)鄭州市場(chǎng)，與周邊康橋東麓園、美盛北龍臺(tái)對(duì)比，福晟品牌加上價(jià)格性價(jià)比還不錯(cuò)。
周邊規(guī)劃有景怡路九年制學(xué)校，預(yù)計(jì)2021年招生，小范圍內(nèi)無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，其優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)隨楊金片區(qū)。
楊金片區(qū)整個(gè)區(qū)域的優(yōu)勢(shì)在于與北龍湖一路之隔，整體容積率2.5，限高50米，以低密度改善為主，北部為賈魯河規(guī)劃的大型湖泊濕地公園，再往北為即將迎來(lái)高光時(shí)刻的母親河—黃河，未來(lái)的發(fā)展是母庸質(zhì)疑的，但未來(lái)發(fā)展起來(lái)的時(shí)間也是不一定的，有可能是5年、10年甚至更長(zhǎng)。
劣勢(shì)也很明顯，與北龍湖一路之隔，但與北龍湖的環(huán)境卻是大相徑庭，區(qū)域內(nèi)的道路、無(wú)軌道交通以及生活配套匱乏仍是一個(gè)短板。
機(jī)場(chǎng)和與北龍湖的互通交通是制約片區(qū)發(fā)展的關(guān)鍵所在，機(jī)場(chǎng)從規(guī)劃來(lái)看，至少10年不會(huì)搬遷，與北龍湖的互通交通，除中州大道和東三環(huán)外，目前再修的有迎賓東路連霍高速立交和龍?jiān)词诌B霍高速下穿，預(yù)計(jì)2020年將全部修通。與北龍湖實(shí)現(xiàn)真正貫通后，這里或?qū)⑹橇硗庖环跋蟆?
考慮在楊金片區(qū)置業(yè)的可以關(guān)注。(展開(kāi)全部)

是不是該改名？
――世茂九州府――

不知道業(yè)主們什么想法，不過(guò)，畢竟有接盤俠，還是大公司，起碼沒(méi)有爛尾風(fēng)險(xiǎn)了。

那么，世茂“吞”福晟，看中了啥？
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大家都知道福晟這些年都是瘋狂買地作的，買的地又多又貴，有房企老板看過(guò)福晟的資產(chǎn)，覺(jué)得福晟的土地太貴了。

但世茂還是接了，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為世茂接下來(lái)后也比較難，一屁股爛攤子，要持續(xù)投入資金去填窟窿，可能把自己也帶入溝里。

世茂擔(dān)這么大風(fēng)險(xiǎn)，歸根結(jié)底還是福晟的地不錯(cuò)。

福晟在獲取土地中遵循“28原則”其中住宅土地儲(chǔ)備不低于80%，商業(yè)土地儲(chǔ)備不高于20%；一二線城市土地儲(chǔ)備貨值不低于80%，三四線城市土地儲(chǔ)備貨值不高于20%；80%以上為收并購(gòu)項(xiàng)目，20%以下為招拍掛項(xiàng)目。
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一二線城市的住宅地，即使貴點(diǎn)，又有什么關(guān)系呢？

只要想賣，就能賣得動(dòng)，流動(dòng)性非常好，從融創(chuàng)城就能看出，稍微降降價(jià)，購(gòu)房者蜂擁而至。
?比如，九州府地段這么好，不愁賣的。

而世茂要做的，就是接盤后迅速把土地轉(zhuǎn)化為銷售額。

福晟的融資成本高，沒(méi)問(wèn)題，世茂的錢便宜。

伴隨多種金融創(chuàng)新舉措，世茂的融資成本逐年降低，由2015年的6.9%降至2019年中期的5.6%。

福晟的利潤(rùn)率低，沒(méi)問(wèn)題，世茂賺錢能力很強(qiáng)。

世茂的利潤(rùn)率一直行業(yè)領(lǐng)先。2019年上半年實(shí)現(xiàn)核心利潤(rùn)75.8億元，同比上升23.8%；股東應(yīng)占核心利潤(rùn)53.1億元，同比上升20.6%。

個(gè)人比較關(guān)注，世茂接盤后，對(duì)樓盤品質(zhì)會(huì)有啥影響？(展開(kāi)全部)

到項(xiàng)目實(shí)地看過(guò)項(xiàng)目的集合了，點(diǎn)個(gè)贊我看看有多少人。有很多的人都是對(duì)品牌有點(diǎn)偏見(jiàn)就直接否定項(xiàng)目，然后不知所謂的開(kāi)始噴了。

福晟，標(biāo)準(zhǔn)的閩系開(kāi)發(fā)商，在鄭州的發(fā)展也一直算不上口碑開(kāi)發(fā)商，產(chǎn)品交付、物業(yè)管理，似乎亮點(diǎn)也都不夠。福晟九州府是福晟在鄭州的第二個(gè)府系產(chǎn)品（洞林湖南山府），項(xiàng)目土地方是威望集團(tuán)，福晟開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。這兩年威望幾乎都是合作開(kāi)發(fā)，之前合作的金科兩個(gè)項(xiàng)目，也都賣的不咋樣，福晟九州府從首開(kāi)結(jié)果看，也不怎么樣。
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項(xiàng)目位于金水區(qū)楊金楊金路與馬林西路交匯處東北，項(xiàng)目占地總占地面積為420畝，分為五個(gè)地塊開(kāi)發(fā)，一期規(guī)劃總用地面積約68畝，總建筑面積約16萬(wàn)方（地上11.4萬(wàn)m2），容積率2.49；停車位：915個(gè)樓棟總數(shù)：11棟總戶數(shù)：888戶；11棟15/16層小高層住宅，產(chǎn)品主要為98㎡(三室兩廳一衛(wèi))、115㎡(三室兩廳二衛(wèi))、125㎡(三室兩廳二衛(wèi))、136㎡(四室兩廳二衛(wèi))、144㎡(四室兩廳二衛(wèi))；中式建筑風(fēng)格，成品交付，精裝標(biāo)準(zhǔn)在同區(qū)域內(nèi)也還算可以。涵蓋新風(fēng)系統(tǒng)、全屋地暖、衣柜、玄關(guān)、西門子的電器、廚衛(wèi)等也都是估計(jì)一線同類產(chǎn)品。
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項(xiàng)目于11月中旬首開(kāi)，首開(kāi)價(jià)格在18900元/m2左右，兩棟小高層，98-144m2，為98-125㎡三房，整體戶型方正，三開(kāi)間朝南，動(dòng)靜分區(qū)，衛(wèi)生間均為三段式分離，各戶型均存在走道較長(zhǎng)造成面積浪費(fèi)，115/125㎡戶型主臥套房設(shè)計(jì)，但衣帽間擠壓次臥空間。
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從開(kāi)盤價(jià)格對(duì)比周邊競(jìng)品康橋東麓園、美盛北龍臺(tái)價(jià)格上確實(shí)降低了不少，造成開(kāi)盤結(jié)果不佳的原因可能有以下幾種可能：第一、楊金片區(qū)今年上半年規(guī)劃政策落地，軍用機(jī)場(chǎng)暫時(shí)擱置搬遷計(jì)劃；第二、受機(jī)場(chǎng)影響，地鐵線路規(guī)劃變更，公共配套減弱；第三、下半年市場(chǎng)政策影響，區(qū)域供貨量增加，客戶積累量不夠，去化效果緩慢；第四、項(xiàng)目宣傳和品牌宣傳力不夠，外加上項(xiàng)目周邊安置房較多，外加客戶對(duì)于品牌的認(rèn)可度不夠。綜合幾點(diǎn)應(yīng)該是福晟九州府即使降價(jià)，開(kāi)盤效果依然不佳的主要原因。(展開(kāi)全部)

年底真是多事之秋，福晟集團(tuán)因民間借貸被起訴，另有多個(gè)子公司股權(quán)被凍結(jié)。
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與此同時(shí)，楊金板塊的福晟九州府也迎來(lái)了首開(kāi)。
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推出兩棟16層小高層，98㎡小三房，120㎡三房，140㎡四房，精裝修均價(jià)19000元/㎡，還有分期，首付10%，剩下的分二年四次付清，盡管面市時(shí)間不短，但這次賣得并不多。
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這是楊金調(diào)規(guī)噩耗后的第一個(gè)新開(kāi)盤項(xiàng)目，事實(shí)證明，對(duì)購(gòu)房者還是有影響的。
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同樣可以佐證的是另一個(gè)開(kāi)盤的偉業(yè)龍湖上城。
也是推出兩棟16層小高層，83㎡小兩房，120㎡三房，135㎡四房，毛坯均價(jià)16000元/㎡，也有分期，首付5萬(wàn)，剩余首付二年分四次還清，比福晟付款門檻更低，但賣的也一般。
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兩個(gè)樓盤的價(jià)格，相比周邊美盛北龍臺(tái)和康橋東麓園的2萬(wàn)+，算是降價(jià)了。
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九州府作為福晟集團(tuán)在鄭州開(kāi)發(fā)的三大TOP府系之一，降價(jià)也賣不好，也是有原因的。

首先，項(xiàng)目的形象并沒(méi)有特別出眾，依然是已經(jīng)爛大街的新中式，其次，用料用材方面，1—2層精選米黃色外掛石材，通透三面玻璃的單元入戶大堂，刷卡入戶、電梯遙控，三玻兩中空隔熱玻璃等等。
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這些雖然不錯(cuò)，但鄭州人不稀罕了，他用的每一項(xiàng)，永威康橋建業(yè)等本土房企哪個(gè)沒(méi)用過(guò)，哪個(gè)又會(huì)比他差呢？
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個(gè)人認(rèn)為，機(jī)場(chǎng)不搬，規(guī)劃變差的楊金，也許會(huì)越來(lái)越向剛需靠齊，畢竟，北龍湖門檻太高，龍子湖沒(méi)有土地，中州大道往西的老城區(qū)密度太高，住著不舒服。
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要想住的離東區(qū)近點(diǎn)，價(jià)格也親民點(diǎn)，也許瑕疵滿滿的楊金是剛需進(jìn)駐東區(qū)的低門檻。(展開(kāi)全部)

福晟九州府
福晟集團(tuán)在鄭州市區(qū)的第一個(gè)高端樓盤，位置在楊金路與馬林西路交叉口西北角，新中式的建筑風(fēng)格，精裝修交付。
項(xiàng)目高度：
1、容積率2.49，首開(kāi)地塊方正，純小高層設(shè)計(jì)，沒(méi)有采用高低配，這點(diǎn)值得肯定。
2、外立面是部分石材+真石漆+頂部金屬漆，一般般吧。
3、小區(qū)景觀規(guī)劃不錯(cuò)，小區(qū)主大門蠻氣派，目前可見(jiàn)入大門后景觀也還不錯(cuò)。
4、戶型設(shè)計(jì)上值得肯定，有2T4戶的分離式核心筒設(shè)計(jì)；也有1梯1戶，電梯入戶的144大戶型設(shè)計(jì)。
5、裝標(biāo)與價(jià)格相符，衛(wèi)浴用到了杜拉維特和漢斯格雅。
6、小區(qū)在細(xì)節(jié)的處理上有驚喜。
位置：距離中央大道不遠(yuǎn)，此地塊屬于楊金中間位置，還是那句話最大優(yōu)點(diǎn)就是離北龍湖近，最大硬傷是沒(méi)有地鐵。
學(xué)校：附近有金水區(qū)第一中學(xué)，高度未知
商業(yè)：附近有商業(yè)規(guī)劃，此處可以吃到北龍湖商圈外溢。
優(yōu)點(diǎn)：這個(gè)項(xiàng)目，至少在規(guī)劃上，福晟確實(shí)下了一番功夫，能夠感受到其一定的用心；首開(kāi)估計(jì)1.9W左右，性價(jià)比還不錯(cuò)。
缺點(diǎn)：小區(qū)在這個(gè)價(jià)位區(qū)間上沒(méi)啥問(wèn)題，最大的缺點(diǎn)是項(xiàng)目在剛改氛圍片區(qū)內(nèi)卻沒(méi)有地鐵，以及楊金片區(qū)需要時(shí)間配套起來(lái)。(展開(kāi)全部)

福晟九州府為楊金片區(qū)大賀莊改造項(xiàng)目，總占地420畝，作為福晟TOP府系產(chǎn)品，從售樓部到景觀示范區(qū)處處彰顯新中式的大氣，成品房交付，樣板間于11月9日正式對(duì)外開(kāi)放，開(kāi)放戶型為98平、144平，預(yù)計(jì)本周六首開(kāi)7號(hào)樓，價(jià)格會(huì)低于美盛北龍臺(tái)、康橋東麓園。
成品房交付：全熱交換新風(fēng)系統(tǒng)、純水直飲水過(guò)濾系統(tǒng)、斷橋鋁中空三層玻璃，關(guān)于西曬還專門做了處理、衛(wèi)浴采用全球頂級(jí)品牌漢斯格雅及杜拉維斯、全方面打造智能社區(qū)、整個(gè)社區(qū)wifi覆蓋、智能門禁、智能電梯以及智能安防，更多的細(xì)節(jié)還有戶內(nèi)小夜燈、防濺插座、預(yù)留電動(dòng)窗簾插座等，這應(yīng)該是目前楊金路上配置最高的社區(qū)。
優(yōu)勢(shì)：福晟旗下物業(yè)公司—福晟生活服務(wù)集團(tuán)，如所說(shuō)的配套、配置都能全部落地，社區(qū)還是挺讓人期待的，東側(cè)和西側(cè)都規(guī)劃有學(xué)校，臨近楊金路以及未來(lái)發(fā)展的主干道—東三環(huán)，雖然楊金片區(qū)褒貶不一，但距離市區(qū)不算遠(yuǎn)，交通各方面相比遠(yuǎn)郊盤優(yōu)勢(shì)還是比較大的，在抗跌區(qū)域范圍內(nèi)，除了價(jià)格有點(diǎn)高，還是可以放心購(gòu)買的。
劣勢(shì)：目前的楊金片區(qū)，處于發(fā)展階段，商業(yè)醫(yī)療都非常匱乏，北側(cè)為安置房，再往東還為安置房，雖沒(méi)有被安置房所包圍，但周邊安置房體量還是很大的，后期居住難免會(huì)受到影響。
片區(qū)雖然整體容積率在2.5左右，以小高層和洋房為主，頗具改善基因，但目前在售樓盤應(yīng)該除天譽(yù)和偉業(yè)龍湖上城一期有超過(guò)144以上的戶型，2018年以后批復(fù)的土地，因?yàn)橥恋匦再|(zhì)的影響，戶型最大面積限制在144內(nèi)，這個(gè)是改善最尷尬的面積段，對(duì)于一些品質(zhì)要求比較高的剛改來(lái)說(shuō)應(yīng)該是個(gè)不錯(cuò)的選擇。
首開(kāi)性價(jià)比高，均價(jià)19000左右，剛改可以關(guān)注。(展開(kāi)全部)

經(jīng)歷風(fēng)風(fēng)雨雨的楊金片區(qū)越來(lái)越熱鬧了，九州府，九州之中，開(kāi)門迎客。
這是福晟集團(tuán)在鄭州開(kāi)發(fā)的三大TOP府系產(chǎn)品之一，售樓部已對(duì)外開(kāi)放，位于楊金路與馬林西路交叉口，總規(guī)劃11棟小高層，首開(kāi)樓棟1#、6#、7#，戶型為98平（三房）、115平（三房）、125平（三房）、136平（四房）、144平（四房），精裝修交付，近期開(kāi)盤，目前1萬(wàn)入會(huì)可享1%優(yōu)惠，預(yù)計(jì)均價(jià)19500元/㎡，這是楊金路兩側(cè)規(guī)模較大的改善型住宅。
新中式風(fēng)格，外立面為石材+鋁板+真石漆，精裝入戶大堂，三層中空斷橋鋁窗，抗干擾隔音降噪系統(tǒng)，新風(fēng)系統(tǒng)，地暖，直飲水系統(tǒng)，社區(qū)WIFI，衛(wèi)浴使用品牌為杜拉維特、漢斯格雅的德國(guó)品牌，人性化設(shè)計(jì)，處處彰顯細(xì)節(jié)，景觀設(shè)計(jì)以門、庭、園、蒼、院布局，打造一軸一環(huán)五進(jìn)六院層層遞進(jìn)，營(yíng)造院中有園，園園相扣的空間體系。
配套：中央大道（景怡路-金寶路）已通車，與北龍湖下穿隧道在建中，中央大道的貫通對(duì)于楊金的發(fā)展至關(guān)重要，東三環(huán)、中央大道，迎賓路跨連霍高速在建，6號(hào)線二期工程因?yàn)闄C(jī)場(chǎng)的原因雖已擱置，但好在家門口還有公共交通同行，131路和275路，東三環(huán)附近規(guī)劃有楊金路公交站，東三環(huán)規(guī)劃有BRT快速公交，隨著周邊的發(fā)展，就算沒(méi)有地鐵，公共交通也是無(wú)需擔(dān)心的。
項(xiàng)目自建幼兒園，東側(cè)規(guī)劃景怡路學(xué)校（九年制）、楓楊外國(guó)語(yǔ)（不劃片）、上海師大附中（不劃片）。
賈魯河濕地公園和科教公園。
福晟目前在鄭州主要有與謙祥合作的兩個(gè)項(xiàng)目，但均為高層以剛需和剛改為主，洞林湖的南山府為遠(yuǎn)郊盤，交通上不占優(yōu)勢(shì)，福晟白沙因?yàn)楦鞣N原因遲遲未啟動(dòng)，福晟進(jìn)入鄭州城區(qū)，有望靠九州府打響品質(zhì)第一站。(展開(kāi)全部)