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前兩天從華潤瑞府出來，便想去楊金轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，導(dǎo)航了下金科北瓏鉑樾，大概10分鐘車程，因?yàn)辇堅(jiān)绰愤€沒開通，如果開通的話，估計(jì)5分鐘左右。就這點(diǎn)車程距離，兩邊房價(jià)相差一倍，這要擱前幾年，又是一頓忽悠，給你畫大餅，告訴你1萬漲到2萬總比2萬漲到4萬要容易得多，讓你去買?，F(xiàn)在，大家也不吃這一套，越是便宜越?jīng)]人買。因?yàn)?，越來越多的購房者知道，便宜的房子即使再降價(jià)也不好出手，二手房變現(xiàn)極難。

進(jìn)到售樓部，跟鬼子進(jìn)村掃蕩一樣，全程僅看到一個(gè)置業(yè)顧問和一個(gè)保潔。對(duì)外報(bào)的是精裝修16000左右，毛坯17000左右，對(duì)，就是這個(gè)樣子，真有意思，還不如暫時(shí)不賣毛坯。關(guān)鍵目前的價(jià)格，也就小戶型還站得住，大戶型跟萬科毫無競(jìng)爭(zhēng)力可言。

目前1、3、6號(hào)樓賣了有一半，各有40來套；7、10號(hào)樓剩余房源較少，賣的比較好；
8、9、13三棟樓剛推出還沒怎么賣，剩余比較多。

圍繞工地轉(zhuǎn)了一圈，應(yīng)該還停著工。嚴(yán)謹(jǐn)點(diǎn)說，是目之所及沒看到工人。當(dāng)然，也不排除他們下班比較早。

像這種情況，是可以直接把這個(gè)項(xiàng)目排除的，近期不要考慮購買，得不償失。

地塊位置還是不錯(cuò)的，西南側(cè)的很那外包產(chǎn)業(yè)園和聚方科技園那一片很熱鬧，吃喝不愁問題。東南側(cè)是馬林新村和規(guī)劃的元宇宙產(chǎn)業(yè)園，有一定前景。

這邊比較嚴(yán)重的問題也是商業(yè)欠發(fā)達(dá)，也就前幾年龍湖一號(hào)那邊還傳過萬達(dá)的聲音，現(xiàn)在已經(jīng)懶得傳。確定性比較高的還得蹭北龍湖，借助金融島和北岸的商業(yè)，相對(duì)靠譜一些。(展開全部)

金科北瓏鉑樾，龍?jiān)绰放c楊金路交會(huì)處。

原來這個(gè)項(xiàng)目是福晟九州府，屬于楊金大賀莊的城中村改造項(xiàng)目，由于福晟的資金問題，現(xiàn)在被金科接手了，改名為金科北瓏鉑樾。

現(xiàn)在買房子就跟買彩票一樣，不要有過高的預(yù)期，你也不知道啥時(shí)候就炸了，要么旁邊是變電站，要么是旁邊垃圾場(chǎng)，要么是你相信廣告了，實(shí)際是一地雞毛，在鄭州買到稱心如意的房子，是小概率事件，估計(jì)不到10%，甚至5%都不到。

金科號(hào)稱洋房之父，沒來鄭州之前覺得不錯(cuò)，金科城交房之后感覺一地雞毛，感覺變的就比較差。上一次我說過萬科和美盛合作，萬科買的是1700萬一畝，現(xiàn)在楊金的土地單價(jià)和濱河差不多，入場(chǎng)差不多是1700萬一畝。

該城改項(xiàng)目占地420畝，有三個(gè)住宅地塊，現(xiàn)在一期（原福晟九州府）在楊金路與馬林路交匯處，占地是68畝，容積率2.5，規(guī)劃11棟小高層，總共888戶，戶型面積從98-144平方米，其中主力戶型為136平方米的四房，占比31%，其次為98平方米的小三房，占比25%，改善屬性明顯，這里面有精裝，有毛坯，目前精裝成交均價(jià)18500元/平方米，這個(gè)價(jià)位確實(shí)不高，這是非常明顯的以價(jià)換量的陣勢(shì)。

目前改善買房子尤其需要注意幾點(diǎn)，不是你比別人聰明多少，而是少犯錯(cuò)誤。

1、遠(yuǎn)郊不能買。綠博給廣大的改善客戶上了一課，漲的有多高，跌的有多狠，關(guān)鍵是現(xiàn)在二手房還是無人問津。

2、商鋪、公寓、寫字樓不要買。普通人的噩夢(mèng)和陷阱，也是財(cái)富的絞肉機(jī)。

3、高周轉(zhuǎn)和小開發(fā)商要慎重。高周轉(zhuǎn)的開發(fā)商和品質(zhì)不掛鉤，小開開發(fā)商有資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)。

避開以上三點(diǎn)基本能戰(zhàn)勝市場(chǎng)上7成的購房者。(展開全部)

原來的福晟九州府，現(xiàn)在的金科北瓏鉑樾，金科能夠接盤還是挺好的，避免了爛尾風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然，這也是因?yàn)榫胖莞疀]賣完，還有不少貨值和后期地塊，開發(fā)商愿意接盤還是因?yàn)橛欣蓤D，如果像托斯卡納或者名門那樣賣的七七八八，真得不敢想象。不管怎么樣，這項(xiàng)目時(shí)間太長了，2018年拿的地，是該快速結(jié)束了。
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北瓏鉑樾是一個(gè)非常典型的楊金式項(xiàng)目，什么是楊金式項(xiàng)目？

第一，? 地塊優(yōu)質(zhì)，低密限高。占地68畝不大不小，容積率2.5，幾乎所有楊金項(xiàng)目都是這個(gè)容積率，限高50米，受軍用飛機(jī)航道影響。

第二，? 戶型面積受限。雖然地塊屬性改善，但主力戶型偏剛需，98-144平為主，這是因?yàn)橥恋匦再|(zhì)的影響，戶型最大面積限制在144平以內(nèi)，幾乎所有楊金項(xiàng)目都被這樣卡著。

第三，? 裝修風(fēng)格新中式。由于受北龍湖影響，楊金的項(xiàng)目也偏愛新中式，外立面基本都是是部分石材+真石漆+頂部金屬漆，小區(qū)大門都做的很氣派。

第四，? 高標(biāo)準(zhǔn)精裝修。楊金的項(xiàng)目裝標(biāo)都大差不差，標(biāo)準(zhǔn)不低，衛(wèi)浴常見品牌是杜拉維特和漢斯格雅。

整體來看，項(xiàng)目各方面都比較均好，但有幾點(diǎn)要注意。
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首先項(xiàng)目是金科半途接盤，從金科在鄭州項(xiàng)目的以往表現(xiàn)，個(gè)人對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的交付標(biāo)準(zhǔn)很擔(dān)心，畢竟收購的項(xiàng)目成本費(fèi)用不低，要想賺錢，減配是開發(fā)商的常規(guī)操作。
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其次，項(xiàng)目不利因素較多，周圍有賀莊安置房和馬林村安置房，最傷的是馬頭崗軍用機(jī)場(chǎng)無搬遷計(jì)劃，周圍的規(guī)劃建設(shè)肯定要收到機(jī)場(chǎng)影響。
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其實(shí)我個(gè)人是比較忌諱這種半途換開發(fā)商的樓盤的，總覺得不是一個(gè)開發(fā)商從到跟到底，總擔(dān)心出問題。但金科好歹也是大開發(fā)商，不至于說再爛尾。
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關(guān)注的朋友不妨對(duì)比下楊金其他項(xiàng)目，如萬科未來時(shí)光，或者看看永威山水苑，都是不錯(cuò)的選擇。(展開全部)

福晟的白衣騎士是世茂，但是世茂卻挑三揀四，九州府的白衣騎士終于迎來了金科地產(chǎn)。

從年初的各種傳聞到確定項(xiàng)目操盤開發(fā)商河南遠(yuǎn)威置業(yè)有限公司的股份變更完成，鄭州金科百俊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司控股50.01%宣告金科正式接盤九州府，案名：金科北瓏鉑樾
所有原福晟九州府的標(biāo)志已全部更換，金科項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)已組建，可以確定的是原爛尾危機(jī)已解除，購買過的客戶可以基本放心了，復(fù)工指日可待。
金科房地產(chǎn)品牌價(jià)值10強(qiáng)，地產(chǎn)排行榜15強(qiáng)，中國企業(yè)500強(qiáng)，深交所上市公司。金科的口碑和資金都是沒問題了，目前在鄭州開發(fā)的項(xiàng)目整體屬于中等偏上的評(píng)價(jià)。

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項(xiàng)目地塊位于龍?jiān)绰放c楊金路交會(huì)處東側(cè)，屬于大賀莊城中村改造項(xiàng)目，一期規(guī)劃總用地面積約68畝，總建筑面積約16萬方，容積率2.49。項(xiàng)目規(guī)劃11棟帶裝修小高層住宅。金科接盤后一期的規(guī)劃和戶型無法調(diào)整依舊按照原來福晟的操作，不過當(dāng)時(shí)福晟的規(guī)劃和戶型都堪稱A級(jí)，畢竟當(dāng)時(shí)還是挺強(qiáng)的，優(yōu)先級(jí)推薦123的三房，純南北通透+動(dòng)靜分離以及都有的長面寬陽臺(tái)，非常nice。四房的話140多的優(yōu)先級(jí)高于130多的，無論是面積還是空間通透性來說都比較好。

楊金的最大優(yōu)勢(shì)就是北龍湖的后花園的概念，隨著中原科技城的應(yīng)運(yùn)而生及龍湖北岸住宅面積大幅度減少，距離最近的楊金片區(qū)的住宅項(xiàng)目第一時(shí)間成了香餑餑。當(dāng)然污水處理廠、馬頭崗機(jī)場(chǎng)、大片的安置區(qū)，教育資源一般，商業(yè)資源也沒有等是片區(qū)的硬傷。如果在東區(qū)或者北龍湖工作，可以考慮片區(qū)居住，但是目前來說全區(qū)全是基建干起來，真正交付的偉業(yè)入住率也極低。

未來的楊金非常熱鬧，馬上6月3日的土拍中萬科、禹洲、正弘都要進(jìn)駐，區(qū)域的品牌開發(fā)商百花齊放百家爭(zhēng)鳴對(duì)于購房者來講是個(gè)好的消息。而且未來的梯隊(duì)也會(huì)像濱河一樣根據(jù)位置、品牌等分為三六九等，價(jià)位差價(jià)在5000左右，楊金的未來還有很長路要走。。。。(展開全部)

金科攜九州府正式重出江湖更名為金科北瓏鉑樾，目前所有原福晟九州府的標(biāo)志已全部更換，金科銷售團(tuán)隊(duì)正在組建，可以確定的是原爛尾危機(jī)已解除，購買過的客戶可以基本放心了，復(fù)工指日可待。
總占地420畝，為大賀莊城改項(xiàng)目，分三期開發(fā)，目前一期位于馬頭崗與楊金路交匯處，規(guī)劃11棟小高層，面積段為98-144平，原均價(jià)精裝19500左右，所剩房源不多，重組之后的價(jià)格和后續(xù)問題還有待進(jìn)一步官宣，后期全新由金科主導(dǎo)開發(fā)的二期和三期才是重頭戲。
北鄰金城大道，南臨楊金路，三期距離龍?jiān)绰穬H一個(gè)路口，向南還有鴻寶路，后期景泰路與金城大道交叉口規(guī)劃有地鐵站點(diǎn)6號(hào)線的概率最大，周邊有奧園御湖灣和美盛北龍臺(tái)等項(xiàng)目，總體屬于龍?jiān)绰费鼐€目前楊金片區(qū)發(fā)展的核心區(qū)域。
優(yōu)勢(shì)在于：
小高層、低密度。
完美傍上了北龍湖的大腿，西側(cè)龍?jiān)绰穼?huì)是規(guī)劃幾條道路中第一條與北龍湖實(shí)現(xiàn)無縫對(duì)接的道路。
中原科技城的應(yīng)運(yùn)而生及龍湖北岸住宅面積大幅度減少，無形之中對(duì)于楊金片區(qū)的住宅項(xiàng)目都是一大利好。
劣勢(shì)：
目前的生活配套僅限于非常簡單的配套，想達(dá)到繁華這種狀態(tài)還需要較長的周期。
楊金片區(qū)的學(xué)?，F(xiàn)狀及未來在于學(xué)校不少且以名校托管為主，但要么是新學(xué)校要么為村小華麗轉(zhuǎn)身，所以教學(xué)質(zhì)量還有待驗(yàn)證。
6號(hào)線按照最新規(guī)劃沿金城大道一路向東敷設(shè)，金城大道北主要為馬頭崗機(jī)場(chǎng)地盤，機(jī)場(chǎng)一日不搬涉及東西太多，地鐵修建也絕非易事，所以短時(shí)間內(nèi)地鐵應(yīng)該還是一片空白。
關(guān)于機(jī)場(chǎng)的噪音，這是金水北區(qū)、賈魯河北、鴻園乃至北龍湖都無法避免的。
楊金片區(qū)硬是在質(zhì)疑聲中走到了現(xiàn)在，現(xiàn)狀是永威、萬科、正弘、禹洲、金科接二連三進(jìn)駐，面積段控制在143平以內(nèi)，硬傷機(jī)場(chǎng)+安置房+城市界面還是很明顯的，所以考慮置業(yè)距離北龍湖近的純改善可以移步至鴻園片區(qū)，價(jià)格已不適合剛需，剛改可以重點(diǎn)關(guān)注楊金片區(qū)2021年的新盤。(展開全部)

金科九州府，中央大道與楊金路交匯處。

先簡單說一下項(xiàng)目的基本情況，它屬于大賀莊城中村改造，總共占地面積約420畝，商品房開發(fā)用地三塊，首期地塊位于馬林路與楊金路交匯處，總占地69畝，總建筑面積11萬平方米，單價(jià)579萬/畝，樓面價(jià)3476元/平方米，溢價(jià)率為0%，拿地房企為河南遠(yuǎn)威置業(yè)有限公司（福晟），該地塊規(guī)劃11棟15-16層的精裝修小高層，戶型面積從98-144平方米，其中主力戶型為136平方米的四房，占比31%，其次為98平方米的小三房，占比25%，價(jià)格在19000元/平方米，目前項(xiàng)目一直處在停工，現(xiàn)在被金科收入囊中！

整個(gè)地塊是位于楊金板塊的核心，北側(cè)是金城大道、西側(cè)是奧園譽(yù)湖灣、南側(cè)是外包產(chǎn)業(yè)園。金科算是迂回進(jìn)入了楊金板塊。

楊金現(xiàn)在也是大咖云集，永威、萬科、美盛、藍(lán)城等等。

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有一個(gè)游戲叫俄羅斯輪盤賭：在左輪手槍的六個(gè)彈槽中放入一顆或多顆子彈，任意旋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)輪之后，關(guān)上轉(zhuǎn)輪。游戲的參加者輪流把手槍對(duì)著自己的頭，扣動(dòng)板機(jī)。

現(xiàn)在有這樣一個(gè)賭局，一邊是100萬美金，另一邊則是俄羅斯輪盤賭，贏了直接拿走100萬美金，輸了就玩完，這個(gè)游戲到底玩不玩？

有人可能會(huì)說搏一搏，單車變摩托，賭一賭，摩托變路虎，這個(gè)賭局一定是不能玩的，哪怕是給你1000萬美金。

贏了就可能贏幾百萬，輸了命就沒有，道理和買房子是一樣的，買房子的開發(fā)商稍微有一點(diǎn)問題，對(duì)于個(gè)體來說都是災(zāi)難。

買房子一定要避開貪便宜的毛病，小開發(fā)商、資金鏈緊張的開發(fā)商統(tǒng)統(tǒng)避開，一個(gè)搞不好爛尾，切記、切記、切記。(展開全部)

金科中原官宣，斬獲核心主城優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，喜提百億貨值，毫無疑問該“優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)”無疑就是一直洽談的福晟九州府莫屬了，至此世茂和福晟雙雙退出九州府項(xiàng)目，金科充當(dāng)白衣騎士正式閃亮登場(chǎng)。
九州府位于楊金片區(qū)，由金城大道、徐莊東路、景怡路圍合組成，為大賀莊改造項(xiàng)目，總占地420畝，用于商品房開發(fā)的有三個(gè)地塊，目前在售為一期精裝修均價(jià)19000左右，受福晟收購風(fēng)波影響，目前處于停工狀態(tài)。
所處區(qū)域算是楊金片區(qū)的核心區(qū)域，西側(cè)為奧園譽(yù)湖灣及啟迪科技城，南側(cè)為外包產(chǎn)業(yè)園、聚方科技園等，關(guān)于楊金片區(qū)的公共配套及商業(yè)配套全集中于此；北鄰金城大道、南臨楊金路，西有龍?jiān)绰窎|有龍沄路未來都將與北龍湖實(shí)現(xiàn)無縫對(duì)接；學(xué)校方面，三期南側(cè)為現(xiàn)有的金水一中，目前在原有基礎(chǔ)上重新修建，2022年投入使用，未來為名校托管，一期東側(cè)為規(guī)劃景怡路學(xué)校，總體周邊學(xué)校不少，但都很一般。
地塊屬性：受機(jī)場(chǎng)影響全為低密度小高層，面積受限于144平內(nèi)，定位剛改和改善。
劣勢(shì)：除了機(jī)場(chǎng)的噪音，九州府周邊安置房環(huán)繞，東側(cè)為大賀莊安置區(qū)，南側(cè)為馬林安置區(qū)，后期居住氛圍多少會(huì)有點(diǎn)影響。
一直備受質(zhì)疑的楊金片區(qū)，也一直在用現(xiàn)實(shí)證明自己，2021年注定將是其爆發(fā)之年，除了現(xiàn)有的美盛、偉業(yè)、奧園、東方宇憶等，還將有永威、萬科、金科等項(xiàng)目不斷入市，金科也算是渝派地產(chǎn)的代表，目前在鄭州的項(xiàng)目主要有金科城、金科御府、金科天籟城、金科博翠書院小鎮(zhèn)，位置非偏即遠(yuǎn)，品質(zhì)也是一般，所以遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到預(yù)期效果，相比之下九州府剩余地塊在其儲(chǔ)備土地行列論位置各方面還算是比較優(yōu)質(zhì)的。
所以關(guān)于金科的“九州府”我們只有拭目以待了。(展開全部)

福晟九州府受福晟世茂合作影響，已悄無聲息多日，再出消息竟是福晟世茂已計(jì)劃雙雙退出，未來將由新房企接盤，消息應(yīng)該不是空穴來風(fēng)，但目前工地部分樓盤已封頂，周邊耽擱數(shù)年的奧園御湖灣也迎來了復(fù)盤，九州府的未來希望還是一片光明。
屬于楊金片區(qū)少有的大盤項(xiàng)目，總占地面積420畝，分5個(gè)地塊開發(fā)，一期約68畝，容積率2.49，規(guī)劃11棟精裝修小高層住宅，戶型以98-125平三房和140平四房為主，風(fēng)格依然還是福晟拿手的新中式風(fēng)格，定位剛改和偏改善，已首開，均價(jià)19000.
交通配套：
楊金片區(qū)目前的交通主要依托楊金路，金城大道因部分釘子戶的存在，全線貫通還需要時(shí)間，除此以外還有即將通車的龍?jiān)绰泛鸵淹ㄜ?cite style="display:none">的東三環(huán)。
公共交通目前只有275路和131路。
教育配套：
楊金片區(qū)能拿出手的教育資源主要集中在龍?jiān)绰返奈鱾?cè)，九州府內(nèi)部規(guī)劃有所小學(xué)還有所九年制學(xué)校，據(jù)悉九年制學(xué)校2022年將投入使用。
生態(tài)資源：賈魯河濕地公園。
優(yōu)勢(shì)：既然能傍上北龍湖的大腿，距離近那是必須的，中原科技城的這股風(fēng)已經(jīng)多少影響到了楊金片區(qū)，
楊金片區(qū)的通性，低密度小高層，談不上純改善，但密度小，后期舒適度還是可以保證的。
劣勢(shì)：馬頭崗機(jī)場(chǎng)當(dāng)然還是不可避免的不利因素。
金水區(qū)廢品分揀中心的落地，距離項(xiàng)目較近，不利因素又多了一條。
產(chǎn)品本身沒問題，但中間存在不確定因素，建議觀望。(展開全部)

福晟九州府位于中央大道與楊金路交匯處東側(cè)，總占地400畝，是福晟的高端“府”系產(chǎn)品，以改善為主，首期規(guī)劃11棟小高層產(chǎn)品，精裝交付，目前在售為6號(hào)樓和7號(hào)樓，戶型面積為98平、115平、125平、144平，均價(jià)19000左右。整體中規(guī)中矩，順應(yīng)鄭州市場(chǎng)，與周邊康橋東麓園、美盛北龍臺(tái)對(duì)比，福晟品牌加上價(jià)格性價(jià)比還不錯(cuò)。
周邊規(guī)劃有景怡路九年制學(xué)校，預(yù)計(jì)2021年招生，小范圍內(nèi)無明顯優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，其優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)隨楊金片區(qū)。
楊金片區(qū)整個(gè)區(qū)域的優(yōu)勢(shì)在于與北龍湖一路之隔，整體容積率2.5，限高50米，以低密度改善為主，北部為賈魯河規(guī)劃的大型湖泊濕地公園，再往北為即將迎來高光時(shí)刻的母親河—黃河，未來的發(fā)展是母庸質(zhì)疑的，但未來發(fā)展起來的時(shí)間也是不一定的，有可能是5年、10年甚至更長。
劣勢(shì)也很明顯，與北龍湖一路之隔，但與北龍湖的環(huán)境卻是大相徑庭，區(qū)域內(nèi)的道路、無軌道交通以及生活配套匱乏仍是一個(gè)短板。
機(jī)場(chǎng)和與北龍湖的互通交通是制約片區(qū)發(fā)展的關(guān)鍵所在，機(jī)場(chǎng)從規(guī)劃來看，至少10年不會(huì)搬遷，與北龍湖的互通交通，除中州大道和東三環(huán)外，目前再修的有迎賓東路連霍高速立交和龍?jiān)词诌B霍高速下穿，預(yù)計(jì)2020年將全部修通。與北龍湖實(shí)現(xiàn)真正貫通后，這里或?qū)⑹橇硗庖环跋蟆?
考慮在楊金片區(qū)置業(yè)的可以關(guān)注。(展開全部)