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美盛教育港灣新推出個小小的四期，個人感覺這個四期有點趁火打劫的意思。

眾所周知，美盛前幾期都是方正大地塊，戶型豐富，貨量充足，價格隨行就市，促銷政策多，入手機會挺不錯的。但現(xiàn)在推出的這個四期，就巴掌大塊點，4棟樓，偏偏很不劃算，搞了個精裝修交付加中央空調(diào)，價位直接拉到20500元一平，還是2025年12月交房，戶型面積也都不大，77平、95平，102平，117平，127平，梯戶比不低，純剛需定位。

明眼人一看都知道，四期肯定不像售樓部吹的是王炸產(chǎn)品，四期分明是邊角料地塊，美盛趁著市場行情好，簡單包裝往外高價賣。如果說一期二期是現(xiàn)金流，四期就是擺明了來圖利潤的。

當(dāng)然，四期也是有自己的獨特優(yōu)勢的。

首先是位置更成熟，北面是丹尼斯，海洋館，新華書店，東邊是未來的五星級喜來登酒店，南面中學(xué)，往東不遠(yuǎn)就是迎來改造的東風(fēng)渠綠化帶，四期絕對是標(biāo)志性的地段。

其次是四期相對純粹，不像二期那樣臨三環(huán)高架，也不像一期那樣被幾棟超高公寓樓遮蓋，建筑風(fēng)格也有一定的轉(zhuǎn)變，一改前幾期的創(chuàng)新弧線立面，換成方正筆挺商務(wù)范十足的現(xiàn)代簡約了。

不過，我個人建議還是買一期二期，一是毛坯價格便宜2000左右，二是實景現(xiàn)房不用操心等，三是學(xué)區(qū)更穩(wěn)，寫進(jìn)合同里，小區(qū)也離的更近，四是戶型更好，前兩期的小戶型比如75平的，空間緊湊使用，采光面也大，四期的這個75平兩房浪費面積比較多，沒有一期合理。
最重要的一點，鄭州大盤的特點就是一期不如一期，美盛一期確實不錯，但現(xiàn)在都到四期了，按道理也到了該減配增利的時候了。(展開全部)

美盛教育港灣四期入市了。

四期博學(xué)苑項目占地面積約37.2畝，總建筑面積200667.84㎡，建筑密度33.1%，容積率5.99，綠地率25.01%，建筑高度99.87米，小區(qū)內(nèi)部共規(guī)劃有4棟34層高住宅，規(guī)劃總戶數(shù)1269戶，機動車停車位1404戶，非機動車停車車位2173輛，小區(qū)外立面1-2層基座為石材，3-34層采用局部鋁板和水包砂、真石漆。

四期交房時間為2025年12月，精裝修交付，物業(yè)費交付第一年是2.98元/㎡/月，第二年3.2元/㎡/月，第三年3.5元/㎡/月。

關(guān)于精裝標(biāo)準(zhǔn)，全屋壁紙鋪裝、巖板電視背景墻、智能人臉識別、集成可視對講、指紋密碼鎖、高效新風(fēng)系統(tǒng)、全屋地暖系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、三玻兩腔玻璃、品牌抽油煙機、品牌消毒柜、品牌熱水器、燃?xì)鈭缶?、品牌廚頂涼霸、廚下凈水器、浴室暖風(fēng)機、恒溫花灑、物業(yè)云服務(wù)、園區(qū)wifi全覆蓋

預(yù)計明天首開2號樓，兩梯五戶設(shè)計，戶型建面有約77㎡兩房，95㎡、102㎡，117㎡、127㎡三房。

關(guān)于價格，整體價格區(qū)間在20000-21000元/平米，均價20500元/平米，跟教育港灣二期以及金水印一個套路，現(xiàn)在有返月供政策，120平以上戶型補貼4000元/平,120平以下戶型補貼3000元/平，正常首付30%補貼18個月，首付分期10%補貼9個月。(展開全部)

還是金水北，美盛教育港灣四期也要加入這個陣營，金悅文華、金水宸院、教育港灣可以想象2023年的金水北有多熱鬧，但庫存也是真的大。

教育港灣一期已交房，雖然密度大了點，但品質(zhì)還算是在線，二期距離學(xué)校最近也一直靠雙學(xué)區(qū)在出貨，金水印專門收割地緣改善，美盛憑一己之力碾壓其他一眾房企，這兩年可以說是其的高光時刻了。

四期位于國基路南、陳寨街西，37畝，容積率6.0，建筑密度35%，建筑高度100米，綠地率25%，距離文化路比較近，規(guī)劃4棟33層高層住宅，5個面積段，77平和79平兩房，95平和102平小三房，117平和127平三房，兩梯四戶和兩梯五戶，美盛教育港灣開發(fā)了三期才發(fā)現(xiàn)這個位置這個密度走改善路線確實是有點難，所以四期還是選擇重回剛需、剛改盤。

三點：

1、精裝修，標(biāo)準(zhǔn)很高，送中央空調(diào)，對外釋放價格20000起，明顯感覺美盛有點飄了，這個價格不知剛需們會不會買賬。

2、四期同樣適用緯五路一小、金水區(qū)外國語學(xué)校楓楊團隊的雙學(xué)區(qū)，憑合同即可入學(xué)，這兩所學(xué)校的作用真的被美盛利用的淋漓盡致，但四期與學(xué)校的距離優(yōu)勢已沒有，地塊南側(cè)還規(guī)劃有塊中學(xué)教育用地，對于整個片區(qū)來說未來這兩所學(xué)校最穩(wěn)定的學(xué)區(qū)應(yīng)該只有二期，在區(qū)域其他學(xué)校建起來之后，其他地塊的學(xué)區(qū)均存在一定的變數(shù)。

3、高密度之下的住宅舒適性就不要有過多期待了。


2023年的金水北三劍客都主打?qū)W區(qū)，但常綠因內(nèi)部包括安置房及部分人才公寓，價格上可能會有優(yōu)勢，所以17000-18000的越秀是美盛最大的勁敵了。

四期給人最大的感覺就是密度大，價格貴。(展開全部)

美盛教育港灣，四期加推
文化路國基路，雙地鐵，雙學(xué)區(qū)
77-95-102-117-127平
?79平！上學(xué)神器
?精裝修+中央空調(diào)均價20500
?緯五路一小+外國語中學(xué)

?79平 總價 162 , 三年利息10萬 ，裝修15 ，大概持有成本逼近190 了
還不如去買藍(lán)堡灣呢 , 這價格上個分校感覺可以洗洗睡了

主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) (二期) 來源 鄭州市自然資源和規(guī)劃局

南門的生鮮超市、張仲景大藥房、房快遞，都已經(jīng)投入使用了

我TM看明白了，米宅就是一群中介和噴子的自嗨。。。

教育港灣一期的交付不能說完美吧，但也算是值得表揚的。加上高容積率這硬傷存在，能發(fā)揮的空間著實有限。

這也是一個聰明的開發(fā)商應(yīng)該做的，一期交付搞砸，后面那么多期有嘴也說不清。但就有些**開發(fā)商，經(jīng)常這樣搞，然后再編一堆理由去解釋，想不通。過去一期開盤后距離交付還有2-3年時間，足以把二期甚至三期銷售七七八八，現(xiàn)在大部分項目別說二期三期，連一期到交房都難賣完，好一些的也就是剛開始賣二期。所以，現(xiàn)在的開發(fā)商也需要掂量掂量。

美盛的二期分三批次交付，2、4、8三棟樓為最早一批，預(yù)計在明年6月份交付，最晚的一批是2025年底，一批次交付時候二期很可能也售不完，除非大行情來臨。

112畝地，3680套房，而占地120畝的中海云著湖居才811套房，相差4倍，房價卻連2倍都不到，這樣看來，還是北龍湖性價比高一些。

去年教育港灣使出渾身解數(shù)，拿出各種營銷手段，也就賣了14.4億。在售戶型有100㎡、105㎡、127㎡、123㎡142㎡等多個戶型，按照套均220萬來算，連700套都不到。按照這個速度，二期需要5年售完，真是頭大。

最近兩成首付的落地，買房比起之前真是不要太爽。還是以總價220萬的教育港灣為例，之前首付三成是66萬，利率按照5.88%，月供是9114元，現(xiàn)在首付兩成是44萬，利率按照3.8%，月供是8200元。

同樣總價的房子，每月省近1000塊錢月供，首付還省了22萬，真是扎心。

不過也不是沒有好處，早買早住，代價確實有些大。希望緯五路第一小學(xué)普慶校區(qū)和鄭州外國語學(xué)校教育集團金水外國語中學(xué)這兩個學(xué)校爭爭氣，讓前期受傷業(yè)主的心能夠暖和一下子。(展開全部)

二期和小學(xué)的普慶路中央留這么大塊墓地是啥意思，之前賣房時有說明？？？

標(biāo)價少了500降價了啊