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美盛教育港灣，國基路文化路交匯。

孫子兵法有云：行如風(fēng)，徐如林，不動如山，侵略如火。

美盛玩的最六的不是營銷，而是兵法，先說說胖東來的情況：永輝超市經(jīng)過19天的調(diào)整，在6月19日開業(yè)，員工工資從2500元/月提升至4500元/月，工作時(shí)間比原來所短三個(gè)小時(shí)，在商品結(jié)構(gòu)方面，下架單品數(shù)10841個(gè)，下架比81.3%。重新規(guī)劃單品數(shù)12581個(gè)，新增單品占比80%，梳理后商品結(jié)構(gòu)達(dá)到胖東來商品結(jié)構(gòu)的90%以上，胖東來大熱門的各類熟食、DL果汁、精釀小麥啤酒、自由·愛白酒、燕麥片、洗衣液以及毛巾等共計(jì)70余款商品，均已成功上架并開始在永輝超市銷售。

6月19日，永輝超市首日營業(yè)額188萬，調(diào)整前的13.9倍，客流量1.2萬人，調(diào)整前的5.3倍，算下來人均消費(fèi)156塊錢。

看到這第一個(gè)反應(yīng)是啥反應(yīng)，美盛第一反應(yīng)就是推出商鋪，人流量這么大，趕緊推出商鋪。

對于商鋪我的建議是，不要買，不要買，不要買。

江湖流傳這樣一句話：土豪死于信托，中產(chǎn)死于理財(cái)/商鋪/寫字樓，屌絲死于P2P，不論哪款韭菜，總有鐮刀適合你！

信托：富人的高收益陷阱——信托產(chǎn)品的本金和收益都不保證，如果投資項(xiàng)目出現(xiàn)問題，投資者可能面臨損失甚至無法收回本金的風(fēng)險(xiǎn)。

理財(cái)/商鋪/寫字樓：中產(chǎn)穩(wěn)健的選擇——現(xiàn)在，理財(cái)產(chǎn)品本來應(yīng)該是比較穩(wěn)健，但是現(xiàn)在也有暴雷，商鋪/寫字樓的投資回報(bào)率，達(dá)不到預(yù)期。

現(xiàn)在商鋪和寫字樓，其一銷售價(jià)格都高，其二實(shí)體生意難干，實(shí)體生意難干，租金肯定是不高的，不建議購買、不建議購買、不建議購買。(展開全部)

金水第一水泥森林美盛教育港灣二期即將交付，畢竟容積率太高，戶數(shù)太多，所以是6月1日-10日分批交付，恰好兒童節(jié)，還搞了個(gè)中原首個(gè)童夢奇遇主題交房盛典，美盛還是用心了。

其實(shí)不用等交付，二期的實(shí)景照片已經(jīng)到處飛了，二期是一期的延續(xù)加升級。
首先是炫酷的大門，主大門是大尺度鋁板穹頂、大面積玻璃幕墻，門前兩株羅漢松搭配鏡面水系，一進(jìn)大門是一大片錯(cuò)落有致的疊水景觀和樹陣，回家非常有面子。
其次是單元入戶大堂，通體吊頂，地面墻面都是灰色石材，再搭配深色的金屬線條和金屬板，沙發(fā)茶幾綠植油畫一應(yīng)俱全，真兒八經(jīng)的酒店大堂。
景觀方面，可能是為了降低高密的壓抑感，美盛動用了大量高大喬木，樹陣隨處可見，銀杏林、櫻花林、水杉林等多個(gè)林區(qū)，有點(diǎn)永威早期園林的感覺。
社區(qū)配套方面，社區(qū)大堂保留了四點(diǎn)半課堂、M+咖啡廳、兒童休閑區(qū)等，個(gè)別樓棟預(yù)留架空層作為美+生活館，有四點(diǎn)半課堂、棋牌室、茶室、會議室、瑜伽室、健身房等。
美盛教育港灣一直賣的還行，當(dāng)然也有所促銷，很多戶型的價(jià)格優(yōu)惠完一萬七八，相比之前近兩萬的成交價(jià)，讓利不少。
美盛這次的給力交付，恐怕也是擔(dān)心做不好接下來不好賣了，這也算是下行市場帶來的另一個(gè)好處吧，開發(fā)商不敢擺爛了。(展開全部)

美盛陳砦廟李巨無霸地塊已經(jīng)形成了三個(gè)系列：
1、教育港灣 2、中環(huán)壹號 3、金水印。

大盤主打教育，中環(huán)壹號對面又建了個(gè)金水外國語東校區(qū)，金水外國語總校承載有限，所以中環(huán)壹號及其二期是肯定要?jiǎng)澠綎|校區(qū)的，金水印雖然也可以上，但已經(jīng)沒有了任何距離上的優(yōu)勢，不過金水印主做改善在金水北也是豪宅典范了，買這個(gè)盤很少有人是沖著學(xué)校去的，金水外國語的核心學(xué)區(qū)房還在教育港灣這個(gè)系列這里。

二期目前還有房源在售，均價(jià)17000-19000，依舊是面積越大越貴，分兩批交房，首批6月初，二批12月底，典型的準(zhǔn)現(xiàn)房了。

容積率是真的高，站在北三環(huán)看這個(gè)項(xiàng)目即是滿滿的鋼筋混凝土帶來的壓迫感，美盛這個(gè)片區(qū)的其他幾個(gè)項(xiàng)目也都是一樣，但在小區(qū)內(nèi)部這種高容積率社區(qū)帶來的又是另外一種感覺，高容積率項(xiàng)目雖然是城改項(xiàng)目的通病，但也不代表居住體驗(yàn)感就一定很差，這點(diǎn)全憑喜好了。

二期的優(yōu)勢也是非常明顯的，一路之隔即是金水外國語和緯五路一小，距離上的優(yōu)越性直接拉滿，買二期也多是沖著學(xué)校來的。金水外國語在金水區(qū)的地位還是挺高的，離不開各大中介的功勞，目前第一屆生源還沒有出成績，劃片范圍也一直沒有明確，美盛的業(yè)主是可以憑合同直接上的，因?yàn)槭切聦W(xué)校，目前在金水區(qū)的排名屬于第二梯隊(duì)，是絕對有潛力躋身于第一梯隊(duì)的一個(gè)學(xué)校。

美盛的戶型除了金水印亮點(diǎn)比較多外，其他真的都非常大眾化了，買二期看的就是學(xué)校了。(展開全部)

今年鄭州的“小陽春”算是過去啦，相比去年同期銷量腰斬甚至更低。去年的教育港灣還神采奕奕，年銷售額達(dá)到20個(gè)億，今年15個(gè)億都難。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，1-4月份總銷售額也就4個(gè)億。

目前主推的13號樓105㎡/121/123㎡168XX起；6號樓100/121/123㎡18XXX起；7號樓105-142㎡價(jià)格在20000左右，還可以送車位一個(gè)，至于首付分期，返月供這些更不是問題。

整個(gè)金水北現(xiàn)在都是無處呻吟，各項(xiàng)目如困獸一般，使出渾身解數(shù)依然沒有效果，金水印二期的開盤也把一期業(yè)主送到了山崗上，關(guān)鍵銷量也很差，很像一期開盤撲街的場景。
最大的問題是教育港灣一期二手房的沖擊，目前掛牌二手房已經(jīng)超過200套，成交也有幾十套，成交價(jià)格在15000左右，很多房源價(jià)格都低于售樓部。至于工抵房/轉(zhuǎn)讓房也遍地都是。

一期畢竟是現(xiàn)房，環(huán)境也不錯(cuò)，學(xué)校也都一樣，售樓部最大的新房優(yōu)勢可能就是傭金高啦。

不過，近期很多人反映金水外國語這學(xué)校還不錯(cuò)，倒是跟我過去想象有點(diǎn)出入，希望好起來吧，也讓過去買過房的幾千戶業(yè)主舒坦下，畢竟大多都是沖著學(xué)校來的。不然就這容積率/這戶型/這樓間距實(shí)在是提不起興趣。

教育港灣這售樓部我已經(jīng)有半年沒來過，里面也跟之前大不同，總體上比之前要舒適一些。金水印的售樓部自開放以來，還沒去過，趕明得去瞅瞅，據(jù)說還不錯(cuò)。(展開全部)

美盛教育港灣，國基路文化路交匯。

美盛是變著花樣的玩，年底來了又開始放大招了。

1、美盛教育港灣

毛坯價(jià)格是1.75-2萬，預(yù)計(jì)交房時(shí)間是2025年中旬。

1）首付5萬即可網(wǎng)簽，剩余首付交房后再補(bǔ)齊。

2）月供交房后再付，每個(gè)月補(bǔ)貼8000-9000，一共補(bǔ)貼18個(gè)月。

3）指定房源贈送車位一個(gè)（5層以下、30層以上、14層、18層）。

4）送精裝修，1300元一平方米。

5）可以上緯五路一小和鄭州外國語。

2、美盛中環(huán)一號

精裝價(jià)格是1.9-22萬，預(yù)計(jì)交房時(shí)間是2025年年底。

1）首付5萬即可網(wǎng)簽，剩余首付交房后再補(bǔ)齊。

2）月供交房后再付，每個(gè)月補(bǔ)貼7000、8000、9000，一共補(bǔ)貼24個(gè)月。

3）指定房源贈送車位一個(gè)（5層以下、30層以上、14層、18層）。

3、美盛金水印

精裝價(jià)格2-2.2萬，預(yù)計(jì)交房時(shí)間2023年12月。

1）指定房源2萬一口價(jià)。

2）正常首付送車位。

這個(gè)項(xiàng)目優(yōu)勢很明顯，金水北核心的位置，再加上緯五路一小和鄭州外國語，也算是王炸，現(xiàn)如今望子成龍，望女成鳳，好學(xué)校是剛需，沒有一個(gè)家長希望自己的娃娃輸在起跑線上，父母也愿意為娃娃為學(xué)校付出高溢價(jià)；但是劣勢也是非常明顯，第一個(gè)容積率特別高，6左右，第二個(gè)就是這個(gè)開發(fā)商，越是優(yōu)惠力度大的開發(fā)商，越是虛，本身開發(fā)商的實(shí)力偏弱，操盤這么大的城改項(xiàng)目，真心是很吃力，可以說是步步驚心，就像是在刀尖上跳舞，龍湖天街一直搞不成，就是沒有給村民錢，慎重、慎重、再慎重。(展開全部)

美盛教育港灣這個(gè)年度顯眼包拉開年底大促的序幕

1、零月供

2、5萬訂房

3、贈送標(biāo)準(zhǔn)車位一個(gè)

4、送裝修

美盛教育港灣這一期自2024年6月底將陸續(xù)分批交房，陳寨廟李的這個(gè)巨無霸項(xiàng)目幾個(gè)待啟動地塊位置和容積率也都比二期強(qiáng)一些，接下來的重心也將移步至此，所以割肉也必須從二期開始了。

二期距離北三環(huán)非常近，目前呈現(xiàn)出來的效果就是遠(yuǎn)看黑壓壓一片，近看更是密密麻麻全是房子，壓迫感十足，這個(gè)容積率真的是其一大軟肋，但看過這個(gè)二樓盤的都知道容積率不是重點(diǎn)，買這個(gè)房子多是沖著學(xué)校來的，金水北的眾盤幾乎都配有學(xué)校，金水宸苑-龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校，越秀-文化路三小、文化路一小+龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校，但雖然金水外國語學(xué)校今年才是第二年招生，不過早已名聲在外，也是被zf寄予厚望，掛名為鄭州外國語學(xué)校金水校區(qū)，小班制教學(xué)，也是鄭州外國語學(xué)校拔尖創(chuàng)新人才培養(yǎng)基地，教師團(tuán)隊(duì)主要來自楓楊原班人馬、金水區(qū)骨干教師、985院校畢業(yè)生，號稱為楓楊北校區(qū)，所以3-5年金水名校絕對會有一席之地的。

但對于學(xué)校而言，現(xiàn)在擇校的各路中介門路還是比較多的，在高房價(jià)的學(xué)區(qū)房面前性價(jià)比還是非常高的，美盛的高容積率高房價(jià)學(xué)區(qū)房應(yīng)該還是有一定影響的。

除此之外品質(zhì)新房接踵而來，買房不僅要考慮現(xiàn)在，還要考慮未來的變現(xiàn)，高容積率的教育港灣一期的二手房似乎并不是特別的樂觀。

金水北一直都有價(jià)格戰(zhàn)，美盛此舉是無奈但也是明智。(展開全部)

美盛最近又開始大促銷，以教育港灣為例，5萬即可網(wǎng)簽，交房前還不用還月供。

5層以下、30層以上，14層、18層直接送負(fù)三車位，其他樓層4、6、8萬、也可以送車位。
另外合作貝殼團(tuán)裝，還能送精裝。
中環(huán)壹號和金水印也有相應(yīng)的活動，最刺激經(jīng)紀(jì)人的是，即使客戶之前去過售樓部，只要一個(gè)月內(nèi)沒去過，那就可以繼續(xù)帶。因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)很多售樓部，只要去過，那就人臉識別，分銷永遠(yuǎn)帶不了。

所以這幾天售樓部里的分銷中介比置業(yè)顧問和買房的還多，有拍視頻的，有直播的，還有帶客戶的。主要是傭金也高，賣個(gè)一兩套頂上王總跑外賣一年，馬上春節(jié)也能過個(gè)肥年。

我一直不太喜歡美盛這幾個(gè)項(xiàng)目，一是自身容積率太高，每次行走在一期和一期南門的街道都很壓抑，在鄭州這個(gè)城市還不至于，畢竟不是北上深當(dāng)然，這只是個(gè)人看法。二是總套數(shù)實(shí)在太多，目前交房的一期加上二期、金水印、中環(huán)壹號已售的起碼五千套以上，后期還有源源不斷的地塊供應(yīng)，房價(jià)很難坐穩(wěn)，二手房承壓嚴(yán)重。

但這項(xiàng)目又不能賣的差，一旦賣不動，美盛都難以轉(zhuǎn)動，受傷的就是真金白銀拿出來買房的這幾千戶業(yè)主。
美盛過去也很厲害，即使幾年還沒結(jié)束，教育港灣和金水印應(yīng)該也能賣個(gè)50億左右，這要放在好年景都不敢想，輕輕松松破百億。(展開全部)

美盛這個(gè)金水北“一哥”的稱號 絕不是說說而已，民企紛紛收編，只有教育港灣一直還再擴(kuò)編，一期驚喜交付，二期知學(xué)苑、中環(huán)壹號、金水印都是金水北的代表，盡管價(jià)格很多，依舊是區(qū)域的銷冠。

除此之外土拍還一直被安排，如今的民企有余糧的也就那么幾家了。

兩個(gè)地塊：
1、國基路南、小鋪北路西，容積率6.0，建筑密度35%，建筑高度100米，綠地率25%，文化路西臨著國基路，挨著中環(huán)壹號。

2、水科路南、鶴壁路西，34.544畝，容積率5.5，建筑高度100米，綠地率25%，建筑密度28%，這是文化路東地塊，金水印的北側(cè)，遠(yuǎn)離陳砦廟李大本營，容積率居然還低了一點(diǎn)點(diǎn)，西側(cè)和北側(cè)為規(guī)劃學(xué)校用地，不知是否有打造金水印姐妹篇的計(jì)劃？

共性就是密度真的大，美盛打造的緯五路一小+金水外國語以及中環(huán)壹號南側(cè)的金水外國語分校區(qū)和未知小學(xué)，應(yīng)該也只有文化路西側(cè)可以享受這個(gè)教育資源，文化路西側(cè)包括金水印后期的教育資源，只有依托水科路這個(gè)地塊西側(cè)和北側(cè)規(guī)劃的學(xué)校。

國基路-北三環(huán)這段的金水北，現(xiàn)在的交通和配套以及擁堵情況跟三環(huán)內(nèi)已經(jīng)不差什么了，北三環(huán)、國基路、文化路、豐慶路、渠東路，在建地鐵7號線，生活起來是非常方便的，美盛也用價(jià)格很好的詮釋了這一切，提前把未來的溢價(jià)給安排的明明白白。

盡管容積率非常高，也不是一般剛需買的起的地方。目前知學(xué)苑和金水印去化還可以，這兩個(gè)地塊在啟動加上中環(huán)壹號，教育港灣就是三盤聯(lián)動了。

還是美盛的地，但如果半路城投出來兜底就是大新聞了。(展開全部)

教育港灣的月供補(bǔ)貼基本是停了，現(xiàn)在是5萬網(wǎng)簽，可以贈送車位。

目前主要在售6/14/15幾棟樓，整個(gè)二期還剩下中間和西側(cè)這幾棟樓，預(yù)估還有三分之一未售。現(xiàn)在去售樓部隨便一算，都是2萬起步，優(yōu)惠完也得在1.9萬左右，說實(shí)話，真是不便宜。如果對上學(xué)沒有急切的需求，5.99容積率，毛坯交付，周邊無地鐵，還是有點(diǎn)不能接受。

二期單價(jià)差別還是很大的，最小的有90㎡，最大有140㎡，有兩梯六戶，還有兩梯四戶，有純北戶，也有南北通透，有距離高架近，還有距離學(xué)校近的。所以，如果你身邊可能會有朋友A是17000買的，朋友B是21000買的，很正常。

但在中國，教育就是天。雖然兩個(gè)學(xué)校已經(jīng)招生，還沒有得到市場的檢驗(yàn)，但確實(shí)離得近，下樓就是，省去很多接送的麻煩。尤其對于很多上班族來講，下班時(shí)間都會晚于孩子放學(xué)時(shí)間，只能讓家里老人接送，方便，離家近也是很重要的。

根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，整個(gè)一季度賣了8.62億，去年全年是14.4億，按照目前的節(jié)奏，上半年應(yīng)該能超過去年。下半年也不會太差，最近這政策節(jié)奏不允許啊，3月份剛呈現(xiàn)一丟丟頹勢，二手房首付20%，帶押過戶，取消限購和限售，公積金額度提升接踵而至，政策市風(fēng)向明顯。

美盛今年還真可能奪得本土房企總銷售額冠軍，單金水北這三個(gè)盤，殺傷力就令人驚嘆。四期還整出來75㎡兩房戶型，搶占150萬剛需市場，從150萬到金水印450萬被美盛吃個(gè)底掉。

最近一期二批次也交付了，據(jù)說是提前，還是很不錯(cuò)的，尤其一期景觀交付呈現(xiàn)，進(jìn)去之后，令人眼前一亮。門口中介門店開了好幾家，一家挨一家，這種房子在二手房市場確實(shí)吃得開。(展開全部)

美盛教育港灣新推出個(gè)小小的四期，個(gè)人感覺這個(gè)四期有點(diǎn)趁火打劫的意思。

眾所周知，美盛前幾期都是方正大地塊，戶型豐富，貨量充足，價(jià)格隨行就市，促銷政策多，入手機(jī)會挺不錯(cuò)的。但現(xiàn)在推出的這個(gè)四期，就巴掌大塊點(diǎn)，4棟樓，偏偏很不劃算，搞了個(gè)精裝修交付加中央空調(diào)，價(jià)位直接拉到20500元一平，還是2025年12月交房，戶型面積也都不大，77平、95平，102平，117平，127平，梯戶比不低，純剛需定位。

明眼人一看都知道，四期肯定不像售樓部吹的是王炸產(chǎn)品，四期分明是邊角料地塊，美盛趁著市場行情好，簡單包裝往外高價(jià)賣。如果說一期二期是現(xiàn)金流，四期就是擺明了來圖利潤的。

當(dāng)然，四期也是有自己的獨(dú)特優(yōu)勢的。

首先是位置更成熟，北面是丹尼斯，海洋館，新華書店，東邊是未來的五星級喜來登酒店，南面中學(xué)，往東不遠(yuǎn)就是迎來改造的東風(fēng)渠綠化帶，四期絕對是標(biāo)志性的地段。

其次是四期相對純粹，不像二期那樣臨三環(huán)高架，也不像一期那樣被幾棟超高公寓樓遮蓋，建筑風(fēng)格也有一定的轉(zhuǎn)變，一改前幾期的創(chuàng)新弧線立面，換成方正筆挺商務(wù)范十足的現(xiàn)代簡約了。

不過，我個(gè)人建議還是買一期二期，一是毛坯價(jià)格便宜2000左右，二是實(shí)景現(xiàn)房不用操心等，三是學(xué)區(qū)更穩(wěn)，寫進(jìn)合同里，小區(qū)也離的更近，四是戶型更好，前兩期的小戶型比如75平的，空間緊湊使用，采光面也大，四期的這個(gè)75平兩房浪費(fèi)面積比較多，沒有一期合理。
最重要的一點(diǎn)，鄭州大盤的特點(diǎn)就是一期不如一期，美盛一期確實(shí)不錯(cuò)，但現(xiàn)在都到四期了，按道理也到了該減配增利的時(shí)候了。(展開全部)