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還是金水北，美盛教育港灣四期也要加入這個(gè)陣營(yíng)，金悅文華、金水宸院、教育港灣可以想象2023年的金水北有多熱鬧，但庫(kù)存也是真的大。

教育港灣一期已交房，雖然密度大了點(diǎn)，但品質(zhì)還算是在線，二期距離學(xué)校最近也一直靠雙學(xué)區(qū)在出貨，金水印專門收割地緣改善，美盛憑一己之力碾壓其他一眾房企，這兩年可以說(shuō)是其的高光時(shí)刻了。

四期位于國(guó)基路南、陳寨街西，37畝，容積率6.0，建筑密度35%，建筑高度100米，綠地率25%，距離文化路比較近，規(guī)劃4棟33層高層住宅，5個(gè)面積段，77平和79平兩房，95平和102平小三房，117平和127平三房，兩梯四戶和兩梯五戶，美盛教育港灣開(kāi)發(fā)了三期才發(fā)現(xiàn)這個(gè)位置這個(gè)密度走改善路線確實(shí)是有點(diǎn)難，所以四期還是選擇重回剛需、剛改盤。

三點(diǎn)：

1、精裝修，標(biāo)準(zhǔn)很高，送中央空調(diào)，對(duì)外釋放價(jià)格20000起，明顯感覺(jué)美盛有點(diǎn)飄了，這個(gè)價(jià)格不知?jiǎng)傂鑲儠?huì)不會(huì)買賬。

2、四期同樣適用緯五路一小、金水區(qū)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校楓楊團(tuán)隊(duì)的雙學(xué)區(qū)，憑合同即可入學(xué)，這兩所學(xué)校的作用真的被美盛利用的淋漓盡致，但四期與學(xué)校的距離優(yōu)勢(shì)已沒(méi)有，地塊南側(cè)還規(guī)劃有塊中學(xué)教育用地，對(duì)于整個(gè)片區(qū)來(lái)說(shuō)未來(lái)這兩所學(xué)校最穩(wěn)定的學(xué)區(qū)應(yīng)該只有二期，在區(qū)域其他學(xué)校建起來(lái)之后，其他地塊的學(xué)區(qū)均存在一定的變數(shù)。

3、高密度之下的住宅舒適性就不要有過(guò)多期待了。


2023年的金水北三劍客都主打?qū)W區(qū)，但常綠因內(nèi)部包括安置房及部分人才公寓，價(jià)格上可能會(huì)有優(yōu)勢(shì)，所以17000-18000的越秀是美盛最大的勁敵了。

四期給人最大的感覺(jué)就是密度大，價(jià)格貴。(展開(kāi)全部)

教育港灣一期的交付不能說(shuō)完美吧，但也算是值得表?yè)P(yáng)的。加上高容積率這硬傷存在，能發(fā)揮的空間著實(shí)有限。

這也是一個(gè)聰明的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該做的，一期交付搞砸，后面那么多期有嘴也說(shuō)不清。但就有些**開(kāi)發(fā)商，經(jīng)常這樣搞，然后再編一堆理由去解釋，想不通。過(guò)去一期開(kāi)盤后距離交付還有2-3年時(shí)間，足以把二期甚至三期銷售七七八八，現(xiàn)在大部分項(xiàng)目別說(shuō)二期三期，連一期到交房都難賣完，好一些的也就是剛開(kāi)始賣二期。所以，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商也需要掂量掂量。

美盛的二期分三批次交付，2、4、8三棟樓為最早一批，預(yù)計(jì)在明年6月份交付，最晚的一批是2025年底，一批次交付時(shí)候二期很可能也售不完，除非大行情來(lái)臨。

112畝地，3680套房，而占地120畝的中海云著湖居才811套房，相差4倍，房?jī)r(jià)卻連2倍都不到，這樣看來(lái)，還是北龍湖性價(jià)比高一些。

去年教育港灣使出渾身解數(shù)，拿出各種營(yíng)銷手段，也就賣了14.4億。在售戶型有100㎡、105㎡、127㎡、123㎡142㎡等多個(gè)戶型，按照套均220萬(wàn)來(lái)算，連700套都不到。按照這個(gè)速度，二期需要5年售完，真是頭大。

最近兩成首付的落地，買房比起之前真是不要太爽。還是以總價(jià)220萬(wàn)的教育港灣為例，之前首付三成是66萬(wàn)，利率按照5.88%，月供是9114元，現(xiàn)在首付兩成是44萬(wàn)，利率按照3.8%，月供是8200元。

同樣總價(jià)的房子，每月省近1000塊錢月供，首付還省了22萬(wàn)，真是扎心。

不過(guò)也不是沒(méi)有好處，早買早住，代價(jià)確實(shí)有些大。希望緯五路第一小學(xué)普慶校區(qū)和鄭州外國(guó)語(yǔ)學(xué)校教育集團(tuán)金水外國(guó)語(yǔ)中學(xué)這兩個(gè)學(xué)校爭(zhēng)爭(zhēng)氣，讓前期受傷業(yè)主的心能夠暖和一下子。(展開(kāi)全部)

美盛教育港灣一期交房的余熱還沒(méi)發(fā)揮完，月供補(bǔ)貼在大促銷的浪潮下如約而至。

首付30%，補(bǔ)貼2年月供
首付10%，補(bǔ)貼1年月供
首付5萬(wàn)，剩余交房前付清
120平以下補(bǔ)貼7000/月，120平以上補(bǔ)貼8000/月，月供按季度打款，最高補(bǔ)貼20萬(wàn)。

以123㎡三房，首付30%為例，，補(bǔ)貼可拿到19.2萬(wàn)元，折合到每平方等于優(yōu)惠1560元。

如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有大幅調(diào)價(jià)的話，這個(gè)優(yōu)惠力度還是不錯(cuò)的。大幅調(diào)價(jià)的可能性也不大，上個(gè)幾百塊還有可能。

現(xiàn)在還是在售北側(cè)那幾棟樓，庫(kù)存還很多，后續(xù)的四期地塊也早已拿到手，遲遲續(xù)不上弦。

前一段，一期1/2/3/4/5/11號(hào)樓高層住宅，2/3/4/5號(hào)樓商鋪，共計(jì)1500套房源交付，除了部分樓棟、部分房源出現(xiàn)了問(wèn)題，還因相鄰的兩家入戶門間隔太近，會(huì)出現(xiàn)“打架”情況，在網(wǎng)絡(luò)上小火一把，其他的在社區(qū)大門、外立面、景觀水系等方面，做的都不錯(cuò)，效果圖還原度值得表?yè)P(yáng)。

美盛也舍得花錢，找了很多媒體做宣傳，吸引了不少眼球。但這兩個(gè)月的鄭州實(shí)在太難，大部分時(shí)間都被關(guān)在家里或者兩點(diǎn)一線，不敢外出，房企直呼受不了。

在教育方面，緯五路第一小學(xué)普慶校區(qū)和鄭州外國(guó)語(yǔ)學(xué)校教育集團(tuán)金水外國(guó)語(yǔ)中學(xué)也都已經(jīng)落地，蓋得也很漂亮。

有時(shí)候，由開(kāi)發(fā)商相對(duì)主導(dǎo)的房地產(chǎn)也不見(jiàn)得完全是壞事，房子是會(huì)漲價(jià)，但相應(yīng)的配套也會(huì)更好，學(xué)校引進(jìn)更賣力，校舍配套更現(xiàn)代化，商業(yè)也引進(jìn)的更快。當(dāng)開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢的時(shí)候，依賴土地財(cái)政的這些地方，也好不到哪去，很多配套都會(huì)遲緩落地。

雖然過(guò)去的房地產(chǎn)充滿泡沫，但作為購(gòu)房者，都不希望存在于刺破泡沫的過(guò)程中，辛苦掙得血汗錢，換來(lái)一套爛尾樓，可能更希望這個(gè)泡沫持續(xù)下去。就像身在龐氏騙局的參與者一樣，希望一直有人進(jìn)來(lái)參與這個(gè)游戲。

但世界上哪有永恒的東西，即使再美的花,也有凋謝的一天。(展開(kāi)全部)

美盛教育港灣一期呈現(xiàn)的效果確實(shí)超預(yù)期，無(wú)論是外立面大玻璃窗、灰白相間色調(diào)呈現(xiàn)出的質(zhì)感，南入口醒目的三棵羅漢松，如實(shí)兌現(xiàn)的咖啡屋和四點(diǎn)半課堂，還是單元入戶大堂五星酒店般的高級(jí)感，都表明美盛一期沒(méi)有忽悠，做到了表里一致。

不過(guò)，一期只是一期，我們千萬(wàn)不能因?yàn)橐黄诘捏@艷，就認(rèn)為二期三期也肯定如一期一樣。

無(wú)數(shù)慘痛的歷史告訴我們，一期做的好，是為了打造樣板，更好的促進(jìn)后期的銷售，后面的幾期有很大可能縮水。

比如市面上的一些盤，品質(zhì)基本都是高開(kāi)低走的節(jié)奏。

綠都瀾灣，一期戶型景觀都展示的不錯(cuò)，到后面的幾期呢，戶型歪歪扭扭，標(biāo)準(zhǔn)下滑。
永威城，一期水景綠化大堂的投入明顯高于后面的三四五期。
康橋系列樓盤，早期的溪山御府，康橋美棠景觀都不錯(cuò)，到后面的康橋知園，朗城都淪為大眾貨色。
萬(wàn)科在港區(qū)的魅力之城，房子越到后面造型也樸素，一期還有個(gè)帽檐，最后的幾期啥造型也沒(méi)了，愣是蓋出了安置房的感覺(jué)。

所以說(shuō)，買美盛二期三期的一定要清醒，別被一期沖昏了頭腦，一期就那么大點(diǎn)地，還臨主干道，多花點(diǎn)錢裝點(diǎn)門面理所應(yīng)當(dāng)，畢竟一期入市時(shí)市場(chǎng)還不錯(cuò)，賣的也好，但二期地塊太大，如果像一期那樣搞，成本高肯定吃不消，再加上二三期處于市場(chǎng)下行銷售，價(jià)格低了，利潤(rùn)肯定沒(méi)有一期高，所以品質(zhì)下滑的風(fēng)險(xiǎn)還是很大的。

從來(lái)沒(méi)有一個(gè)大盤能保持定力，期期精品，希望美盛教育港灣能做到吧。

目前在售的二期100平，105平，123平，142平，首付10萬(wàn)，其余交房前付清，還有部分房源買房送車位，16500-17000的價(jià)格，想想這個(gè)位置，以及學(xué)區(qū)資源，倒也不能算貴。

不過(guò)有一說(shuō)一，品質(zhì)做的再好，還是彌補(bǔ)不了它高容積率的壓迫感，這倒好了，太陽(yáng)曬不到，夏天不熱了。(展開(kāi)全部)

美盛教育港灣除了容積率高，在金水北真的很圈粉，一期即將如期交房部分樓棟提前兩個(gè)月交付，在各項(xiàng)目拿疫情當(dāng)做不可抗力因素推托、延期之際，美盛這點(diǎn)就是二期、金水印以及即將登場(chǎng)新地塊的活廣告，再也沒(méi)有比這更有說(shuō)服力了。

美盛初來(lái)乍到即開(kāi)發(fā)巨無(wú)霸的陳砦、廟李項(xiàng)目，從一路質(zhì)疑到現(xiàn)在，尤其是這兩年暴雷太多，美盛自己也沒(méi)想到自己會(huì)如此的成功，靠著這個(gè)巨無(wú)霸成功躋身鄭州樓市各大排行榜。

美盛可參考的住宅項(xiàng)目只有北龍臺(tái)和教育港灣，北龍臺(tái)做的是改善，而教育港灣主打教育客戶主要是剛需和剛改，所以二者定位不同，品質(zhì)肯定也是略有差別，教育港灣若是品質(zhì)在線，美盛真的是雙贏。

項(xiàng)目站在豐慶路就能感受到滿滿的壓迫感，11棟住宅，1棟寫字樓，5.99的容積率，萬(wàn)人社區(qū)，未來(lái)的人口密度想想就是能體會(huì)的熱鬧非凡，關(guān)于容積率超高的社區(qū)疫情期間弊端也是暴露無(wú)遺，人多業(yè)主素質(zhì)參差不齊，不好管理，接下來(lái)就看美盛物業(yè)的實(shí)力了。

目前主推二期和金水印，二期與學(xué)校一路之隔，特點(diǎn)就是學(xué)校，因周邊沒(méi)有什么好的教育資源，而且是緯五路一小的直屬分校，硬件非常給力，目前以及接下來(lái)的幾年都會(huì)是香餑餑，這也是教育港灣對(duì)外宣傳的非常引以為傲的配套，一期和二期因?yàn)榕c學(xué)校的距離及前期的約定，可以上這所學(xué)校，后期的地塊就不要輕信置業(yè)顧問(wèn)了，以免后期維權(quán)。

金水印已躋身改善行列，在金水北銷量也一直是傳奇，之所以價(jià)格高還不斷出貨主要在于鄭州市場(chǎng)不缺剛需，也不缺純粹的豪宅，但唯獨(dú)夾在中間的300-500萬(wàn)的中產(chǎn)改善是真的稀缺，所以才有云鼎湖居、瑞府的熱銷。

下半年密度更低，同樣帶學(xué)校的越秀即將登場(chǎng)，對(duì)于金水北的其他樓盤都將會(huì)有沖擊，尤其是在一波接一波的疫情不斷襲來(lái)，想置業(yè)教育港灣的可以繼續(xù)關(guān)注它的價(jià)格。(展開(kāi)全部)

美盛教育港灣賣點(diǎn)在教育，維權(quán)在教育，真是由一所學(xué)校引發(fā)一系列的樓盤。

1、剛開(kāi)始因備案名廟李小學(xué)和廟李中學(xué)被質(zhì)疑為村小而維權(quán)。

2、因?qū)ν庑麄鳛槁?lián)合辦學(xué)而維權(quán)。

3、學(xué)校終于落地，緯五路一小正兒八經(jīng)的分校區(qū)，但新的問(wèn)題又來(lái)了，周邊的居民開(kāi)始維權(quán)，作為公辦小學(xué)，這不僅僅是美盛教育港灣的學(xué)校，按照就近劃片原則周邊居民同樣有上這所學(xué)校的權(quán)利。

4、劃片范圍公布，北三環(huán)以北、索凌路以東、國(guó)基路以南、豐慶路以西，包括廟李城改項(xiàng)目安置區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)，這樣一來(lái)，12000的房?jī)r(jià)和18000的房?jī)r(jià)享受同等教育資源，所以高價(jià)上車美盛教育港灣的業(yè)主表示不服。

導(dǎo)致以上維權(quán)的原因主要在于人多、學(xué)校少。

但新的問(wèn)題同樣會(huì)來(lái)：

1、陽(yáng)光嘉苑、清華紫光園、豐慶佳苑，包括廟李新苑、美盛教育港灣一期和二期，全是密集型社區(qū)，8個(gè)班的班額明顯難以承載，所以后期美盛片區(qū)其他學(xué)校比如豐慶路東側(cè)學(xué)校落地之后，可能豐慶路就真的是一條界限，一期和廟李新苑就要移步至別的學(xué)校了。

2、片區(qū)所有只有一手業(yè)主可以上這所學(xué)校，二手轉(zhuǎn)讓房只能去別的學(xué)校，這對(duì)于美盛的二手房交易是個(gè)不小的打擊。
以上這兩種情況也絕非是個(gè)例，瀚宇天悅城三期一個(gè)院還被劃分了兩所學(xué)校，文化路一小翰林校區(qū)明確二手交易不能上這所小學(xué)，所以教育均衡，集團(tuán)化辦學(xué)模式下的遍地名校以上是70%可能會(huì)碰到的問(wèn)題，但也有一點(diǎn)可以肯定，美盛教育港灣區(qū)域的其他學(xué)校應(yīng)該也不會(huì)太差。

現(xiàn)實(shí)在這擺著，金水印以及接下來(lái)將要登場(chǎng)的四期地塊應(yīng)該不會(huì)再這么極力宣傳緯五路一小了，新的教育資源只能寄希望于美盛布局的下一所學(xué)校了。但金水北應(yīng)該不會(huì)再為合作辦學(xué)而維權(quán)，全是一水的名校直屬分校，教育港灣位置在這擺著呢，流量大盤的地位依然難以撼動(dòng)。(展開(kāi)全部)

美盛教育港灣上半年在金水北占盡風(fēng)頭，學(xué)校，真是很多購(gòu)房者繞不過(guò)去的坎。

雖是新學(xué)校，今年9月份第一年招生，但憑購(gòu)房合同入學(xué)牽住了很多家長(zhǎng)的心。

小學(xué)是金水區(qū)緯五路第一小學(xué)普慶校區(qū)，算是分校性質(zhì)，比托管和合作辦學(xué)要強(qiáng)些，跟楊金片區(qū)那兩個(gè)學(xué)校差不多，緯五路一小總校作為金水區(qū)雖是最熱門公立小學(xué)之一，其分校應(yīng)該也有一套。但具體強(qiáng)弱程度還跟生源有很大關(guān)系，起碼占比5成以上。

初中是鄭州外國(guó)語(yǔ)學(xué)校教育集團(tuán)金水外國(guó)語(yǔ)中學(xué)，這幾年鄭外下面的鄭東外國(guó)語(yǔ)、惠濟(jì)外國(guó)語(yǔ)逐漸在各個(gè)區(qū)域立了起來(lái)，發(fā)展后勁還是比較充足。

只是單一個(gè)二期就要3680戶，大多還都是沖著學(xué)校來(lái)的，再加上其他地塊以及周邊老舊小區(qū)，將來(lái)學(xué)位肯定會(huì)很緊張。

目前南側(cè)臨北三環(huán)高架和東側(cè)七八棟樓基本售完，整體賣了也有1000多套房。在售的是1/2/4/5/12這幾棟樓。

1號(hào)樓兩梯四戶，中間戶100㎡三室兩廳兩衛(wèi)，邊戶為127㎡三室兩廳兩衛(wèi)和140㎡四室兩廳兩衛(wèi)，整體均價(jià)在19000左右，在樓上就能看到學(xué)校。
5號(hào)樓兩梯四戶，中間戶為105㎡三室兩廳兩衛(wèi)，邊戶為142㎡四室兩廳兩衛(wèi)，均價(jià)20000，宣傳是樓王位置，真是笑死，5.99這個(gè)容積率，還有什么樓王可言。

12號(hào)樓 兩梯六戶， 北戶為105㎡三室兩廳兩衛(wèi)，中間戶為121㎡三室兩廳兩衛(wèi)，南戶為123㎡三室兩廳兩衛(wèi)，除非價(jià)格特別便宜，這棟樓是不太建議選的，將來(lái)自住各種不舒服。

以后真的擔(dān)心樓盤周圍密度，很多人沖著學(xué)校來(lái)，入住率也上的快，不愁人氣。如果下半年市場(chǎng)沒(méi)有明顯好轉(zhuǎn)的話，教育港灣銷量應(yīng)該不如上半年。目前過(guò)去看房，停車場(chǎng)已經(jīng)停滿，售樓部?jī)?nèi)也是烏央烏央，但之前聽(tīng)聞他們搞得有小動(dòng)作，應(yīng)該也不假。

項(xiàng)目進(jìn)度挺快的，一期也即將交付，很給力。(展開(kāi)全部)

美盛教育港灣這個(gè)金水北的巨無(wú)霸樓盤現(xiàn)狀是一期待交房、二期和金水印在售，尤其是金水印硬是金水北的位置賣出了金水主城的價(jià)格且沒(méi)有絲毫價(jià)格松動(dòng)的跡象，新摘地塊還處于咨詢階段，各地塊的施工都非常正常，就憑這點(diǎn)當(dāng)初被質(zhì)疑的美盛用事實(shí)證明實(shí)力還是非常強(qiáng)大的。

熱點(diǎn)除了金水北得天獨(dú)厚的地理位置，就是一直宣傳的雙名校了，今年9月份首次對(duì)外招生。

2022幼升小的招生計(jì)劃中，美盛配建宣傳的緯五路一小學(xué)校以金水區(qū)緯五路第一小學(xué)（普慶校區(qū)）的名字出現(xiàn)在緯五路一小教育集團(tuán)的后面，招生8個(gè)班，內(nèi)部消息透露該校區(qū)是緯五路一小繼大河校區(qū)、東岳校區(qū)之后又一根正苗紅的分校區(qū)，其課程設(shè)置、教育教學(xué)、校本教研等全由總校統(tǒng)一管理。

金水區(qū)外國(guó)語(yǔ)中學(xué)是鄭州外國(guó)語(yǔ)教育集團(tuán)的分校，命名為鄭州外國(guó)語(yǔ)學(xué)校教育集團(tuán)金水外國(guó)語(yǔ)中學(xué)，是金水區(qū)教育局重點(diǎn)打造的一所公辦初中，換而言之跟惠濟(jì)外國(guó)語(yǔ)跟總校的關(guān)系差不多，今年同樣招生8個(gè)班。

雖全為新學(xué)校，但含金量還是有的，美盛對(duì)于學(xué)校這點(diǎn)算是沒(méi)有食言。

學(xué)校有了，隨之而來(lái)的問(wèn)題也就來(lái)了，美盛教育港灣千畝大盤，體量之大，共規(guī)劃5所小學(xué)2所初中，根據(jù)劃片就近原則意味著并不是每一個(gè)美盛教育港灣的小業(yè)主都可以去以上這兩所學(xué)校，一期和二期應(yīng)該是板上釘釘，后面的就真的不敢保證了。

該盤另一個(gè)特點(diǎn)就是容積率真的很高，待交房的一期從社區(qū)外圍就可以感受的到滿滿的壓迫感。

既然敢定義為教育大盤，后期的學(xué)校也不會(huì)太馬虎，金水北依然可以選擇教育港灣。(展開(kāi)全部)

美盛金水印，北三環(huán)與東風(fēng)渠交匯處。

美盛教育港灣屬于陳寨、廟里的城改，如果我沒(méi)有記錯(cuò)的話，當(dāng)時(shí)應(yīng)該是恒大跟蹤這個(gè)項(xiàng)目，最后無(wú)疾而終，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)落到美盛頭上。如果做陳寨、廟里城中村改造，不僅要有錢，從14年開(kāi)始到現(xiàn)在累計(jì)投入50億，比如說(shuō)安置費(fèi)、安置區(qū)建設(shè)，到了2019年花了將近17億元拿了兩塊地。

除了有錢，還需要有很大的關(guān)系，沒(méi)有關(guān)系各種事情也是非常不好推動(dòng)，可以參考一下美盛中心可以建設(shè)到省府對(duì)面。

17年的時(shí)候這個(gè)項(xiàng)目了弄了一個(gè)招募合伙人項(xiàng)目：1、交20000元成為美盛分銷合伙人，春節(jié)后3月份左右再交80000元，成為美盛教育港灣正式的黃金合伙人（及取得項(xiàng)目未來(lái)的內(nèi)購(gòu)資格）； 2、優(yōu)惠政策：①合伙人自己可發(fā)展客戶，銷售傭金千分之6-8；（美盛公司建立分銷APP，一切透明化）；②合伙人可參加項(xiàng)目TG，享受優(yōu)惠政策（具體優(yōu)惠措施未定）；合伙人名額可轉(zhuǎn)讓，及轉(zhuǎn)讓內(nèi)購(gòu)名額，最后也是不了了之。

像陳寨、廟里這種城改能打的牌都比較少，最能提升溢價(jià)的就是學(xué)校，很多城中村都是這么做的，占地面積是54畝，規(guī)劃是10棟高層，梯戶比是3T6、2T4，在銷售的面積從113平方米-167平方米，定位的是偏改善的。

我說(shuō)幾點(diǎn)自己觀察到的：

1、硬實(shí)力。兜里面有沒(méi)有那么多錢？有沒(méi)有能力把這個(gè)項(xiàng)目給運(yùn)作完畢？這個(gè)得打一個(gè)問(wèn)號(hào)！這個(gè)項(xiàng)目除了住宅之外，還有大體量的商業(yè)，能否順順利利弄完？

2、軟實(shí)力。美盛在鄭州的項(xiàng)目屈指可數(shù)，跟融創(chuàng)偷師一招，顏值一定要高，北龍臺(tái)的交付很一般。

綜合來(lái)說(shuō)不是很推薦！(展開(kāi)全部)

作為昔日有鄭州“小香港”之稱的陳寨廟里是不足1平方公里的范圍最多吸納了近18萬(wàn)人，見(jiàn)證過(guò)無(wú)數(shù)人的青春，也是鄭漂們夢(mèng)想開(kāi)始的地方，不同于其他城中村，陳寨廟里兩個(gè)村里光十幾層的高樓就有800多戶，人口密度之大，人口組成之復(fù)雜，而且高額的租金也是前期村民抗拒拆遷的主要原因，畢竟一鋪養(yǎng)三代，更何況一棟十幾層的高樓呢，不過(guò)吳書記主政期間的強(qiáng)力政策還是終歸執(zhí)行了下去，其實(shí)這也是為什么美盛每個(gè)地塊容積率都這么高的原因，容積率高必然和村民脫不了關(guān)系，四環(huán)邊的城中村人口密度少，房屋層數(shù)少需要補(bǔ)償?shù)拿娣e少，自然開(kāi)發(fā)區(qū)的容積率就能降下去，市區(qū)的項(xiàng)目容積率但凡低下去房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根本算不過(guò)來(lái)成本，這也是鄭州城改模式中最重要的一環(huán)，只有給予開(kāi)發(fā)區(qū)高容積率來(lái)讓房地產(chǎn)企業(yè)回籠資金才能付得起前期高額的投入。

美盛集團(tuán)自2014年起參與陳砦、廟李城中村改造，投入近50億元用于村民安置過(guò)渡費(fèi)、安置區(qū)建設(shè)費(fèi)、定向爆破費(fèi)等，直到2019年以16.05億元摘得廟李村兩宗城改地塊，美盛·教育港灣應(yīng)運(yùn)而生。在這里不得不感嘆一下美盛背后雄厚的資金來(lái)源以及良好的資金鏈，自美盛教育港灣起，美盛也一舉踏入了鄭州本土一線房企，銷售額常年霸榜。

2021年11月19日，鄭州二輪集中土拍，鄭州美盛港置業(yè)有限公司以起始價(jià)56227萬(wàn)元競(jìng)得鄭政出〔2021〕63號(hào)（網(wǎng)）地塊，折合單位地價(jià)1511.39萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)3778元/平方米，溢價(jià)率0，系美盛教育港灣后續(xù)地塊。該地塊位于金水區(qū)國(guó)基路南、陳寨街西，為城中村改造項(xiàng)目用地，土地面積24801.43㎡，折合29.689畝，地塊出讓年限70、40（50）年，土地用途為城鎮(zhèn)住宅兼容商務(wù)金融（地下交通服務(wù)場(chǎng)站用地）。容積率要求＞1.1、＜6，建筑密度＜35%，建筑高度＜100米，綠地率＞25%，目前開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀七通一平。目前該地塊規(guī)劃已公示，案名教育港灣博學(xué)苑，規(guī)劃總建筑面積為200667.84㎡，容積率5.99，建筑規(guī)劃為四棟高層住宅。

2022年3月4日，美盛教育港灣，與中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)TOP級(jí)商業(yè)龍湖智創(chuàng)生活正式簽約，鄭州首個(gè)龍湖天街進(jìn)駐美盛教育港灣，對(duì)于城市來(lái)說(shuō)，無(wú)論是消費(fèi)還是商業(yè)的繁榮，都需要合適的載體，而天街就是這類合適的載體。龍湖天街為龍湖集團(tuán)商業(yè)品牌之一，定位為面向中高等收入新興家庭的區(qū)域型購(gòu)物中心，是集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)等多業(yè)態(tài)于一體的一站式商業(yè)綜合體，龍湖在全國(guó)共有61個(gè)天街，龍湖天街的簽約填補(bǔ)了鄭州金水北區(qū)精品商業(yè)綜合體的空白，更將為整個(gè)金水北注入了國(guó)際都會(huì)的生活及體驗(yàn)。

教育資源的導(dǎo)入是美盛教育港灣的看家本領(lǐng)，緯五路一小+鄭州外國(guó)語(yǔ)中學(xué)的王牌組合支撐了教育港灣的銷量（新校區(qū)的水平絕對(duì)是比不了總校和老校區(qū)的，而且學(xué)校的好壞更多的是生源的水平，新的學(xué)校能帶來(lái)的只有優(yōu)質(zhì)的教育理念和部分老資格的教師，這種事情仁者見(jiàn)仁了）當(dāng)然金水北，三環(huán)旁絕佳位置以及優(yōu)秀的各項(xiàng)配套更是如虎添翼，如今龍湖天街的簽約，更是給以后的區(qū)域帶來(lái)商業(yè)的頂流，可謂妙不可言，不過(guò)美盛的硬傷依舊存在，對(duì)于準(zhǔn)購(gòu)房者來(lái)講高容積率的不舒適以及房?jī)r(jià)的居高不下。

其實(shí)目前的金水北，無(wú)論是可選擇的新樓盤還是周邊二手房都是不錯(cuò)的他項(xiàng)，畢竟目前的鄭州救市政策中二手房的政策力度最大，而且連央視都報(bào)道了鄭州市二手房成交回暖，取決于低利率和取消部分交易稅的優(yōu)質(zhì)政策，確實(shí)不失為一種比較好的選擇。(展開(kāi)全部)