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2014年2月10日，美盛地產(chǎn)集團(tuán)與金水區(qū)人民zf簽訂陳砦、廟李兩村的框架協(xié)議，也就有了今天的美盛教育港灣。
這是鄭州首個推出的以教育為主題的全新地產(chǎn)項(xiàng)目，內(nèi)部規(guī)劃11所幼兒園、5所小學(xué)、2所中學(xué)，文化路與北三環(huán)向北東側(cè)地塊大部分都作為了公園綠地，規(guī)劃了3個大型集中商業(yè)，分別為12萬平方木、11萬平方米、8萬平方米，全部位于文化路西側(cè)，其中一塊商業(yè)計劃與紅星美凱龍合作并引進(jìn)愛琴海購物中心，內(nèi)部規(guī)劃三個星級酒店，文化路與國基路交叉口規(guī)劃兩棟超150米的5A級寫字樓，加上美景美境和瀚海思念城的商業(yè)，未來這里將成為金水北區(qū)新的商圈，成為人們休閑娛樂的中心。
廟李、陳砦是鄭州市有名的城中村，占地量大，改造難度相當(dāng)大，美盛的勇氣真是讓人佩服，目前的金水北區(qū)原來是都市村莊的集結(jié)地，目前已經(jīng)成為置業(yè)的熱土，目前進(jìn)駐的開發(fā)商有碧桂園、融創(chuàng)、美景、美盛、瀚海、豫發(fā)、名門等，這里雖不算三環(huán)內(nèi)，但絕對是主城區(qū)最后的好區(qū)域，三條地鐵線，2號線、4號線、7號線，交通方便。
規(guī)劃前景都是美好的，但擺在面前的現(xiàn)實(shí)是陳寨供開發(fā)建設(shè)用地601.96畝，其中安置區(qū)用地223.58畝，開發(fā)區(qū)用地378.38畝，廟李村可供開發(fā)建設(shè)用地546畝，其中安置區(qū)用地203畝，開發(fā)區(qū)用地343畝，龐大的安置房體系，容積率為5.0、6.0，這些事實(shí)也能讓人呵呵了。
但有一點(diǎn)我相信，等全部都按規(guī)劃圖紙建成以后，這里估計還會成為下一個“中原小香港”。(展開全部)

有著“小香港”之稱的陳砦，自從去年拆遷以后就沒有消息了，目前文化路西側(cè)已拆遷完畢，東側(cè)臨近東風(fēng)渠附近的拆的是斷斷續(xù)續(xù)，前兩天從文化路到國基路經(jīng)過，樓上居然還亮著燈，而且還不是一戶。
3月18日上午，位于國基路與中方園路交叉口的新華書店鄭州購書中心國基路美盛店在百余名社會各界人士的見證下，盛大開幕，占地3200㎡，是鄭州北區(qū)目前最大的書店，集閱讀、交流、休閑、文藝、沙龍、親子教育、藝術(shù)展覽等功能于一體的大型書店，當(dāng)然未來它還有一個更重要的作用-售樓部。一直傳言陳砦將由美盛主導(dǎo)開發(fā)，這次以書店的名義占地為營，也是讓人明白美盛教育港灣的寓意了。
目前陳砦的土地還沒有列入招拍掛計劃，也就是說拿地的時間還是遙遙無期的，美盛定義該項(xiàng)目以教育為主，教育資源肯定是占優(yōu)勢的，想想現(xiàn)在的家長為了孩子上學(xué)，到底有多拼，更何況教育在國基路周邊現(xiàn)在就是一個短板，拿的出手的學(xué)校根本就沒有，優(yōu)質(zhì)的教育資源加上地段，如果品質(zhì)也那么完美，是不是要火的節(jié)奏。(展開全部)

最近有陳寨的房屋爆破拆除的新聞，也可以看出當(dāng)年陳寨的房屋普遍很高，曾經(jīng)也是很繁華，有“中原小香港”之稱。綜合各類新聞，也可以大致整理出城中村改造的一般過程。
動員拆遷階段。
滿大街的橫幅，宣傳城中村改造的好處，挨家挨戶動員村民拆遷。按照賠償標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)放安置費(fèi)。一般宣傳都是早搬遷早受益。后期則是斷水?dāng)嚯?，村里也無法再居住。
土地整理階段。
村民搬完之后，就是房屋拆除，建筑廢品清運(yùn)，土地平整。
土地征收。
比如 4月12日，鄭州市zf發(fā)布重磅通告，一舉將163.8公頃集體土地收入囊中，折合2457畝，涉及高新區(qū)、中原區(qū)。這也是重要一環(huán)，村民集體所有的土地被征收，變?yōu)閲型恋亍?
土地出讓階段。
土地在國土資源局網(wǎng)上進(jìn)行招拍掛。鄭州這城中村現(xiàn)在也大都是底價成交，開發(fā)商取得《國有土地使用權(quán)證》。這是項(xiàng)目的第一個證，待五證齊全即可進(jìn)行銷售。(展開全部)

發(fā)現(xiàn)美盛教育港灣的這個項(xiàng)目，稍微有點(diǎn)晚，不過架不住非常有意思，研究了會。

目前項(xiàng)目進(jìn)度的話是第一階段的分銷合伙人招募計劃已經(jīng)截止，第二階段的計劃未知。美盛在春節(jié)后招聘還是比較猛的，但是從置業(yè)顧問離職情況來看，分銷合伙人招募計劃并不是那么理想。分銷合伙人計劃從春節(jié)前截止延遲到3月上旬，再到停止，個人更覺得是實(shí)行不利。

我們先從工程談起，先從廟李改造的A1地塊，從現(xiàn)在五證皆無到能取得預(yù)售證都不知道那一年的事情了，2018年中旬能賣就不得了了。

無可回避的是發(fā)布會一定是個營銷的動作的開始，美盛的這一招，就是融資，噱頭編的比較花也沒怎么提房子，所以你說違規(guī)銷售之類的沒聯(lián)系，也沒毛病。

然而這招真心沒想象中那么好使。鄭州市民也都見過市面了，這種類似內(nèi)購的YY，也都沒那么容易上當(dāng)。

沒有房子，什么都沒有，難聽點(diǎn)廟李的地是不是美盛的現(xiàn)在都兩說，購房者的錢騙不住，指望營銷的人往里邊扔錢更是笑話。

對購房者來說，不管陳寨廟李有多少你的回憶，從美盛教育港灣來看，一個進(jìn)門談1分鐘區(qū)位，什么都沒有的項(xiàng)目，直接開懟交錢的純屬耍流氓。另外，這個項(xiàng)目不知何年，不用浪費(fèi)精力了。

陳寨廟李并不是個香餑餑，扔給永威正弘康橋恒大萬科都不會做，如何從這個高安置的項(xiàng)目中扣出錢來，實(shí)在很考研智慧，對大師高總的策略很是期待。

不過，尷尬的是我大概看出來了，畫了1300畝的規(guī)劃，圈一筆錢大概只為了80畝地的小套路。(展開全部)

內(nèi)購套路深深深幾許？

“美盛教育港灣分銷合伙人招募政策：
1、時間：政策截止春節(jié)前；
2、門檻要求：春節(jié)錢交20000元成為美盛分銷合伙人，春節(jié)后3月份左右再交80000元，成為美盛教育港灣正式的黃金合伙人（及取得項(xiàng)目未來的內(nèi)購資格）；
3、優(yōu)惠政策：①合伙人自己可發(fā)展客戶，銷售傭金千分之6-8；（美盛公司建立分銷APP，一切透明化）；②合伙人可參加項(xiàng)目TG，享受優(yōu)惠政策（具體優(yōu)惠措施未定）；
備注：合伙人名額可轉(zhuǎn)讓，及轉(zhuǎn)讓內(nèi)購名額；
4、項(xiàng)目進(jìn)度：目前無任何證件，置業(yè)顧問對外講述2017年11月份左右將動工；如果政策允許可能提前內(nèi)部認(rèn)購；
5、地址：金水東路農(nóng)業(yè)南路《美盛中心》”

美盛教育港灣前不久剛開過發(fā)布會，這不沒過多久政策也下來，不過這個政策就比較高明了，規(guī)避了很多的法律風(fēng)險。你說我是內(nèi)購，我這是招募合伙人；你說我是招募合伙人，我買房子有優(yōu)惠，總是模棱兩可，讓人捉不到小辮子。

這個政策有三點(diǎn)，1、交錢享受內(nèi)購優(yōu)惠；2、高傭金的激勵；3、合伙人名額可以轉(zhuǎn)讓。不得不佩服一下高總裁博學(xué)多才，高總裁作為鄭州地產(chǎn)界最早的前輩，從1993年開始地產(chǎn)代理咨詢行業(yè)至今，一手打造了“海嘯模式” 的營銷方式。

何謂“海嘯模式”，就是采用大規(guī)模的團(tuán)隊作戰(zhàn)，一個項(xiàng)目可能二三百人都在賣，房子都是爭著搶著賣。如果你仔細(xì)研究上面的政策，你可能發(fā)現(xiàn)這個政策非常類似于“傳銷”，你自己先認(rèn)可這種產(chǎn)品，然后介紹產(chǎn)品給自己的親戚朋友掙傭金。首先你自己交錢高度認(rèn)可這種產(chǎn)品，這是一種參與感會給你附加主人翁意識，然后介紹給自己身邊的親戚朋友，增加項(xiàng)目的銷售額，一舉多得！傳銷模式則是金字塔的構(gòu)建，a拉來b有傭金，b拉來c，a同樣有傭金，只要是通過a直接或者間接過來的人，a都有傭金。目前很多營銷或者銷售方式都有或多或少參照“傳銷”或者“直銷”！另外千6-8這個傭金點(diǎn)數(shù)確實(shí)不低，稅后則是千4.8-6.4，一般的開發(fā)商都是千3，稅后2.4。

內(nèi)購有三種境界：
境界一
“昨夜西風(fēng)凋碧樹。獨(dú)上高樓，望盡天涯路”
這是最低級的內(nèi)購方式。
小開發(fā)商偷偷摸摸，不敢聲張，“大哥，我們這個項(xiàng)目馬上就開始內(nèi)購了，地塊什么時間拿到，交多少錢到時候選房子能享受多少優(yōu)惠！”嗓子都快說破了，效果也不是很明顯，有很多人也是半信半疑，對開發(fā)商不了解，也不肯交錢。
真是望盡天涯路！

境界二
"衣帶漸寬終不悔，為伊消得人憔悴"
這是中級的內(nèi)購方式，也是大家經(jīng)常見。
中型開發(fā)商，比如說開發(fā)商給某個單位搞一個TG，碧源月湖最早給商專做的TG，魯能公館給電力系統(tǒng)，反正名額可以轉(zhuǎn)讓或者可以拿著憑證到我這買房。
說說最近非?；鸬氖櫚桑櫟奶茁芬彩墙?jīng)常用的，內(nèi)部福利房子，可以有一次更名的機(jī)會，說白了就是通過內(nèi)部員工擴(kuò)大內(nèi)購，可惜的是地還沒拿到！
忙過來忙過去，自己都累瘦了！

境界三
“眾里尋他千百度，驀然回首，那人卻在，燈火闌珊處”
這是內(nèi)購的升級版，在方法上有所創(chuàng)新，就比如美盛這一種，順帶還能讓別人幫你賣房，其實(shí)能賣房子的人都在自己身邊！(展開全部)

我還是那個觀點(diǎn)，開發(fā)商就好好蓋房子，蓋好房子，少整華而不實(shí)假大空的概念，還牛皮吹上天?？吹矫朗⒔逃蹫称放瓢l(fā)布會，號稱中國房地產(chǎn)行業(yè)史詩級變革，蓋得這個帽子我也是無語了。

定制？戶型據(jù)我所知早早就定好了，安一個噱頭而已。

教育+？無非是和一些教育機(jī)構(gòu)簽約，2年后交房誰知道什么情況。

撕下鮮亮的外衣，不還是房子嗎？我們還是先回歸項(xiàng)目吧。
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項(xiàng)目即是陳寨廟李城改用地，位于北環(huán)以北，索凌路以東、文化路以西、國基路以南，總總用地1390畝，建面約556萬㎡，其中開發(fā)用地750畝，建面303萬㎡，容積率6.0。
由此看來，地段最好、規(guī)模最大、容積率最高，堪稱鄭州城改第一神盤。
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總共分8個地塊開發(fā)，啟動區(qū)位于豐慶路國基路東南角，也就是正商四月天對面，占地90畝，建面37萬方，規(guī)劃了7棟高層住宅，4棟寫字樓和3層的集中商業(yè)，算是城市綜合體。主力產(chǎn)品：loft面積44-58㎡，SOHO面積31-63㎡，住宅：兩房84㎡，三房93-113㎡。

所以單看戶型面積，這是個標(biāo)準(zhǔn)的剛需盤。

但看價格，目前大北區(qū)尾盤在售的康橋朗城、和昌悅瀾，達(dá)到了16000-17000元/㎡，這個項(xiàng)目位置又非常好，恐怕價格不低。

不管開發(fā)商吹大盤也好，概念也好，購房者一定保持清醒，現(xiàn)實(shí)點(diǎn)，只看他目前開發(fā)的這塊地即可。而這個樓盤最大的優(yōu)勢就是地段，他不同于白沙綠博、常西湖等遠(yuǎn)期規(guī)劃美好的項(xiàng)目，成熟的配套所見即所得，充滿了煙火氣息，可能更適合地緣情節(jié)的人。

就我個人來說，不太喜歡北環(huán)城中村老鄭州的味道，我更愛新區(qū)。(展開全部)