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近日，鄭州發(fā)布了在2022版的基礎(chǔ)上新修訂的《鄭州市zf投資項目代建制實施辦法》，全部一共三十八條，摘出來重要的幾條如下：

（一）代建項目適用范圍。包括以下兩種：1、機關(guān)、事業(yè)單位、人民團體等的辦公、技術(shù)用房項目；2、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、勞動保障、民政及社會福利等社會事業(yè)項目。

（二）代建項目投資標(biāo)準(zhǔn)?？偼顿Y3000萬元以上的建設(shè)項目，按照本辦法規(guī)定實行代建制?？偼顿Y3000萬元以下的建設(shè)項目確有需要的，也可實行代建制。

（三）代建模式。zf投資項目代建模式分為直接代建和委托代建兩種。直接代建由組織實施機構(gòu)作為代建單位，委托代建由組織實施機構(gòu)委托專業(yè)化的項目管理單位作為代建單位。
代建單位不得轉(zhuǎn)讓或分包代建業(yè)務(wù)。

（四）代建項目選定程序。實行代建制的項目由市發(fā)展改革部門初選，報zf批準(zhǔn)后實行代建制。建設(shè)項目確定實行代建制后，組織實施機構(gòu)確定建設(shè)項目的代建模式和代建方式，并函告市發(fā)展改革、財政部門和使用單位。

（五）資金管理。實行直接代建模式的建設(shè)項目，組織實施機構(gòu)和使用單位應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定使用項目建設(shè)管理費。實行全過程代建方式的建設(shè)項目，項目建設(shè)管理費由組織實施機構(gòu)使用；實行建設(shè)實施代建方式的建設(shè)項目，項目建設(shè)管理費的70％由組織實施機構(gòu)使用，其余項目建設(shè)管理費由使用單位使用。

實行委托代建模式的建設(shè)項目，代建管理費按照項目建設(shè)管理費標(biāo)準(zhǔn)計取。實行全過程代建方式的建設(shè)項目，代建管理費為項目建設(shè)管理費；實行建設(shè)實施代建方式的建設(shè)項目，代建管理費為項目建設(shè)管理費的70％，其余項目建設(shè)管理費由使用單位使用。

（六）獎懲。代建項目決算投資不超概算且獲國家優(yōu)質(zhì)工程獎、魯班獎、省優(yōu)質(zhì)工程獎或中州杯的，按照不高于項目建設(shè)管理費的2倍進行獎勵，最高不超過500萬元，具體獎勵比例在代建合同或施工合同中約定。(展開全部)

5月17日，央行的發(fā)布了史詩級“政策三連”：

從取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限、首付不低于1.5成、下調(diào)住房公積金貸款利率等三個方面，全面保障房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展。

5月22日之后，鄭州快速跟進，首付最低15%，取消貸款利率下限！

此前，鄭州可執(zhí)行的主流商貸利率政策為：

首套房：首付15%，最低利率3.35%（即LPR-60BP）

二套房：首付25%，最低利率3.45%（即LPR-50BP）

本輪降息后，鄭州房貸利率也將再次下調(diào)，首套房貸利率有望降到LPR-60BP，即3.25%，二套房貸利率有望到：3.35%?。。?

目前鄭州公積金利率首套房執(zhí)行2.85%，二套房執(zhí)行3.325%。商貸和公積金的利率差進一步被壓縮！

對于在2023年1月之前上車的大部分業(yè)主來說，當(dāng)下還款利率還在4.0-4.25%之間。

而此次調(diào)整后，如果一直到明年重新定價日，當(dāng)月LPR都保持目前水準(zhǔn)不變，那么：首套房貸利率最低或可下調(diào)至3.65%-3.9%！

雖然與當(dāng)前利率，還有一定的差距，但總得來說還是減少了0.35%的息差。(展開全部)

永輝超市于7月17日發(fā)布關(guān)于永輝超市瀚海海尚店的調(diào)改聲明。

在胖東來、青海一家親的幫扶下，目前確定調(diào)整的第二家店為瀚海海尚店，將對超市的經(jīng)營，從商品結(jié)構(gòu)、品質(zhì)、價格及賣場布局、動線、環(huán)境、服務(wù)和員工待遇等方面做全面調(diào)改。

7月17日起，瀚海海尚的永輝超市將閉店進入全面調(diào)改階段，直到8月7日回復(fù)正常營業(yè)。

7月17日開啟調(diào)改的永輝鄭州瀚海海尚店，已經(jīng)實現(xiàn)全員加薪，基層員工從2800元/月調(diào)整至4500元/月，年休假提升至10天，另外每月休息4天，月度平均每天工作時間不超過7小時。如有加班，會按25元/小時為員工支付加班費。此外，門店也設(shè)置了短期激勵獎，額度為500-2000元/人/月。

與此同時，門店的營業(yè)時間也將調(diào)整為9:30-21:30。相比之前07:30-22:00，縮短了2.5小時

這是繼鄭州信萬廣場店調(diào)改后的第二家門店，胖東來調(diào)改的第一家門店，永輝信萬廣場店調(diào)改后首日銷售額188萬元，是調(diào)改之前平均日銷的13.9倍；當(dāng)日客流12926人，是調(diào)改之前日均客流的5.3倍，這效果可以說是立竿見影。(展開全部)

同一區(qū)域的商鋪往往競爭激烈，且分化嚴(yán)重。核心區(qū)和非核心區(qū)的商鋪，根本不能相提并論，哪怕是同一個小區(qū)不同的位置，租金水平以及經(jīng)營狀況可能天差地別。最為典型的就是金成時代廣場，遍地都是商鋪，競爭相當(dāng)激烈，租金差距拉的非常大。

鄭州核心區(qū)域的商鋪租金依然很貴！但整體是呈下降趨勢的，哪怕是這次調(diào)研的位于核心商圈的商鋪，也不例外。
藍堡灣貴人街，原來月租金在130元/㎡左右，現(xiàn)在已經(jīng)降到了100元/㎡左右，甚至部分商鋪80元/㎡/月也能租到。英才街上，10平的臨街小商鋪，原來行情好的時候租金一個月6000元/㎡，現(xiàn)在一個月3500元/㎡就能租，直接折半。

核心位置的商鋪尚且面臨租金下降，租客頻繁更換的困境，位置稍微差點的就更不用說了。

對于房東來說，降價出租，也是在降低租戶算不過來賬，以致關(guān)門跑路的概率，降租好歹有錢收，總歸好于一直空在那！

而且整個調(diào)研過程中，肉眼可見的空鋪率很高，說明這兩年的實體生意是真的不好做了！(展開全部)

北大學(xué)城區(qū)域，這里是整個惠濟區(qū)最大的商圈，也是周邊唯一的商圈，臨近四所高校，周邊有大量的學(xué)生群體，人流量也不小。

不同于藍堡灣附近都是百十平往上的大面積商鋪，英才街上有很多都是10平左右的臨街小店。

別看面積小不起眼，但租金卻是相當(dāng)貴！

問了幾個正在招租的，6個多平方，房東報價一個月3300元，而且這個店鋪還是在樓梯下邊。

還有一家文具店，因為經(jīng)營不佳，老板想出租一部分，大約10個平方，租金一年五萬。

面積稍微大點的商鋪，租金大概范圍也在150-200元/㎡/月。有個前身是小火鍋的商鋪，105平，一個月21000元。

一圈轉(zhuǎn)下來，會發(fā)現(xiàn)英才街上的商鋪租金普遍偏貴，這就導(dǎo)致很多人堅持不下去就閉店了，轉(zhuǎn)讓的商鋪數(shù)量很多，給招租的房東打電話問租金的時候，房東首先也會考慮你能不能干長久。

最后再說一下桂圓南街上的夜市攤位費。這條夜市街不算長，南北距離不過300米，這里的攤位費大概是在1000-2000元/月。
根據(jù)位置不同，攤位費自然也就不同，越靠近英才街，人流量越大，攤位費就越貴，而距離英才街較遠的街位，攤位費低且更新的很頻繁，每次去都有很多之前沒見過的小攤。(展開全部)

正弘藍堡灣附近，由于周邊有大量住宅社區(qū)，以及正弘城、萬達坊兩大商場的buff加持，正弘城藍堡灣附近的人流量很高，商鋪租金也都不便宜。

根據(jù)走訪，正弘藍堡灣社區(qū)樓下的商鋪，租金范圍大概在100-200元/㎡/月。

科源路上的商鋪都偏大，絕大部分都是100平以上，四五百平的商鋪也很常見。?

數(shù)碼公寓樓下，120平左右，房東報價一個月23000元。

文博東路上的商鋪，100平左右，房東報價20000元/月，便宜點19000元/月也能租。

再來看正弘藍堡灣的貴人街。

比較出乎意料的是，一圈轉(zhuǎn)下來，我們以為人流量非常大的貴人街，也有很多店鋪在招租，空鋪率很高，尤其是貴人街的西半條街。這條街上的業(yè)態(tài)以生活服務(wù)類為主，比如說美容護膚、SPA管、健身房等等，與周邊萬達公館、正弘藍堡灣居住人群的高消費水平相匹配。

因為離正弘城較遠，這里的租金相對來說要略微便宜一些，問了幾個正在招租的商鋪，租金都在100元/㎡/月左右。

相比之下，正弘藍堡灣貴人街的東半條街空租率要好于西半條街，而且越靠近正弘城，人流量越大，租金也更高一些。(展開全部)

有地鐵5號線姚砦站加持，未來還可換乘6號線，中州大道一路之隔就是東區(qū)CBD，地段優(yōu)質(zhì)。辦公寫字樓以及大型居民社區(qū)環(huán)繞，這里已經(jīng)是相當(dāng)成熟的商圈了，人口基數(shù)大，根本不缺人流量。
那么這里的商鋪租金到底有多貴呢？根據(jù)走訪，金成時代廣場商鋪的租金范圍是在80-300元/㎡/月。位置不同，租金差異拉的比較大。

稍微便宜的商鋪月租金大概在100元/㎡/月左右，主要是以下兩種：
一種是位置比較偏，不在人流活動動線上，只能依托周邊大量的租戶和辦公人群，專門做外賣店。
還有一種就是二層、三層的商鋪，四五百平起租，可以做舞蹈工作室、健身房。

位置稍微好一點的，租金大概在150-250元/㎡左右。

以上這些商鋪的租金還算便宜的，在金成時代廣場，租金超過250元/㎡/月的商鋪也有很多。250+元/㎡/月，這是什么水平呢？相比鄭州約94元/㎡/月的商鋪租金水平，要高出2-3倍以上。若是對比其他類型物業(yè)的租金，更是高出不止一個檔次。

年輕租戶居多，再加上又臨近辦公樓，金成時代廣場的外賣店鋪占比也相當(dāng)高，早上十點多已經(jīng)有不少外賣小哥在這等。

金成時代廣場雖然人流量大，但這邊的消費力普遍偏低。商鋪以餐飲為主，從品牌連鎖店到美食小吃，一應(yīng)俱全，光是美食廣場就有三四個，所以競爭相當(dāng)激烈。要想在這里開店的話，客單價一定要低，而且毛利率要高，不然這么高的租金很難承受得住。(展開全部)

就在這個月，央行召開了保障性住房再貸款工作推進會。
目的很明確：加快官方下場收房的速度。
現(xiàn)在的新房市場明顯供過于求，房價持續(xù)走低，大家都想等一等，沒人愿意買房。
為了刺激市場，各種政策頻出，而對鄭州市場影響效果最為顯著的就是以舊換新政策。
鄭州目前通過以舊換新政策，收購符合條件的二手房，后續(xù)都將用于保障性租賃住房。
對于新房市場，有效帶動了改善樓盤的銷售，去新房庫存，調(diào)節(jié)供需關(guān)系，調(diào)整整體市場情緒。
對于二手房市場，一定程度上減少了二手房市場的掛牌量，從而穩(wěn)定二手房房價，給市場多一些信心。
官方下場收購的二手房用作保障房，還能加快保障房體系建設(shè)，可以說是一舉三得。
而且官方下場收購的基本都是小面積段產(chǎn)品，大量的小戶型保障房投入市場，肯定會對市場上的剛需小戶型造成巨大沖擊。
未來，房地產(chǎn)市場一定是改善的市場。(展開全部)

目前二手房市場呈現(xiàn)的特征是：
1、集中拋售，掛牌量持續(xù)上行。
大概從去年初開始，鄭州二手房掛牌量持續(xù)上行。
截止目前，鄭州的二手房掛牌量已經(jīng)高達13萬套，越來越多的人在賣房子。

這些著急拋售的業(yè)主，主要就是以下三種：有置換需求、資金鏈緊張、預(yù)期轉(zhuǎn)弱，主動降負(fù)債。
不過最近去看二手房，中介傳達出來的一個信息就是：以舊換新政策出臺，官方下場收房，鄭州二手房的掛牌量已經(jīng)基本穩(wěn)住了。
但是到底有沒有真的穩(wěn)住，還是再往后等等看，畢竟目前官方收購也是有數(shù)量限制的。
掛牌量上行的同時，鄭州的二手房成交周期明顯拉長。
扒拉了一下貝殼上6月份的成交，很多房源的成交周期都在100天以上。

2、二手房價格猛跌，且比新房的跌幅要大。
二手房大量成交的背后，還是以價換量。
二手房降價、中介勸降價、購房者猛砍價都非常瘋狂，尤其是碰到著急出手的。
這就導(dǎo)致貝殼上的成交價很不好看，一些超低價成交的房源，更是給本就信心不足的樓市，帶來重創(chuàng)。
所以從4月份開始，包括鄭州在內(nèi)的多個城市，已經(jīng)看不到貝殼上的成交價了。
隱藏成交價，很大程度上也是為了避免二手房房價的持續(xù)走低，再不斷倒逼新房加速降價。

3、二手房市場越來越偏剛需化，總價低。
根據(jù)泰辰數(shù)據(jù)，二手房成交集中在總價140萬以下的剛需房源。
這一點剛好與新房相反，新房150萬以上偏剛改、改善類的成交占比已經(jīng)提升到了50%以上。
很明顯鄭州市場已經(jīng)向新房改善化，二手房剛需化轉(zhuǎn)變。(展開全部)

二手房市場比新房市場的表現(xiàn)要好很多。
從成交數(shù)據(jù)上看，全國主要一二線城市的二手房成交占比已超過新房，鄭州二手房市場成交占比更是達到60%以上。
1月份，二手房成交量比新房高出2053套。
2月份，二手房成交量比新房高出1306套。
3月份，二手房成交量比新房高出2711套。
4月份，二手房成交量比新房高出4233套。
以上只是今年前四個月的數(shù)據(jù)。
其實早在2023年，鄭州的住宅二手房成交量已經(jīng)超過了住宅新房成交量。
去年，鄭州全市的住宅新房成交量為97332套，全市住宅二手房的成交量為101695套。
而主城區(qū)的新房住宅和二手房住宅的成交量分別為：53597套和76045套。
很明顯，主城區(qū)二手房市場似乎強的可怕。
一方面購房者在覺醒，不再接受開發(fā)商畫的大餅，二手房所見即所得的優(yōu)勢更加明顯。
而且新區(qū)的規(guī)劃具有不確定性，配套哪天落地不知道，甚至說不定哪天就改規(guī)劃了。
另一方面，二手房價格足夠便宜，讓很多剛需購房者轉(zhuǎn)向買二手房。
對于開發(fā)商來講，有拿地價格限制，有成本限制，所以新房的降價幅度往往并不會太大。?
相反，二手房的降價空間比新房要大的多，業(yè)主著急賣，價格自然就能再往低了談，降價更猛，更直接。
而且相比新房，二手房的位置更好，同樣的位置新房價格又普遍偏高。
大量購房者已經(jīng)逐漸把天平倒向性價比更高的二手房。(展開全部)

2024年鄭州的新房市場有個很明顯特征：正在全面改善化！
今年新入市的新樓盤，基本上都偏改善。
鄭東新區(qū)的蘭溪府、華潤超總，惠濟區(qū)的萬科民安云河錦上，中原區(qū)的中海時光之境、中原華曦府，以及即將入市的美盛金水印二期……
產(chǎn)品面積段上，起步面積段越來越大。
前幾年流行的89平小三房基本上銷聲匿跡，取而代之的是98平、108平的三房，更加追求居住舒適度。
更別提三環(huán)內(nèi)的新房，基本都是以改善大面積段為主。
根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，140㎡以上的改善產(chǎn)品成交占比增長迅猛且價格堅挺，鄭州市場正在趨向改善是個不爭的事實。
新房市場正在全面改善化，剛需的可選性越來越少了！

鄭州現(xiàn)在的市場非常撕裂。
一邊是市場消極情緒占據(jù)主導(dǎo)。另一邊，高端改善市場又展示出超強的爆發(fā)力。
今年以來，占據(jù)鄭州樓市主力的高端改善市場，熱度非常高！
直接看開盤數(shù)據(jù)：
3月29號，萬科民安雲(yún)河錦上首開，205套，去化率77%
4月2號，蘭溪府首開，賣了220套房子，差不多8.3億
4月20號，中海時光之境首開，洋房去化率達80%
5月24號，SIC超級總部中心潤府首開，三個小時賣了180多套
近幾個月首開的改善項目，去化成績都非常亮眼。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024年1-5月主城銷售金額榜上的前十名，剛需項目只有三個，其他全部都是改善項目。
這說明市場是有改善需求的，只要能拿出來有誠意的產(chǎn)品，大家愿意為居住買單。
鄭州主城的新房市場上，品質(zhì)改善樓盤已經(jīng)跑起來了!
而改善市場之所以火熱，一方面現(xiàn)在大家買房的目的是用來自住，追求舒適度，而且之前買90平以內(nèi)戶型的剛需，現(xiàn)在有強烈的置換需求。
尤其是5月份之后，以舊換新政策的帶動，改善項目的熱度更高了。(展開全部)

同樣都是永威的小區(qū)，又是同年交付，永威東棠和永威翡翠城雖然在位置、產(chǎn)品、小區(qū)維護等方面有略微差異，但最核心的差別還是在于學(xué)校。
永威翡翠城劃片：聚源路小學(xué)西校區(qū)+七十八中。
永威東棠劃片：聚源路小學(xué)+九十六中。
永威翡翠城劃片的學(xué)校非常一般。
永威東棠的雙學(xué)區(qū)，屬于東區(qū)第一梯隊的學(xué)校，放在整個東區(qū)都很抗打，而且學(xué)區(qū)+東棠的改善大面積產(chǎn)品，更具稀缺性。
二手房想要保值增值，品質(zhì)和物業(yè)很關(guān)鍵，同時學(xué)校也是影響二手房保值增值的核心因素。
地段+雙學(xué)區(qū)+品質(zhì)，才能夠支撐起來永威東棠的房價，沒有學(xué)區(qū)加持的翡翠城總是差了點意思。
老東區(qū)的地段價值不需要多說，在這個板塊，未來最稀缺的就是：品質(zhì)和學(xué)區(qū)。
正是憑借這兩點，即便是在二手房價普遍下跌的時期，永威東棠和永威翡翠城的二手房房價，依然能夠領(lǐng)跑周邊一眾小區(qū)，降幅也更小。(展開全部)

永威東棠。這是永威的巔峰之作，品質(zhì)天花板，屬于整個東區(qū)第一梯隊的項目。
即使是在交付十年之后的2024年，再次來到這個小區(qū)，還是會為此心動，這就是永威東棠的魅力。
不同于永威翡翠城、永威五月花城，永威東棠的外立面以灰白瓷片為主，在老東區(qū)板塊非常有辨識度，放在十年后的現(xiàn)在依然很耐看。
永威物業(yè)，小區(qū)門禁管理非常嚴(yán)格，外人根本進不去，就連快遞也都是送到門口，再由各樓棟管家送上門，物業(yè)服務(wù)沒得挑。
永威東棠最大的亮點是景觀，小區(qū)內(nèi)部的下沉庭院，綠植環(huán)繞，喬木、灌木、草坪和藤狀植物等分布錯落有致富有立體感。
小區(qū)內(nèi)部打造有戶外休閑娛樂的玻璃房，如圖書室、乒乓球桌、茶桌等等，都是非常人性化的公共設(shè)施，方便小區(qū)業(yè)主。
進入小區(qū)單元門需要刷卡或者輸入密碼，單元入戶大堂的休息區(qū)以及其他公區(qū)部分，肉眼可見全部都是石材鋪設(shè)，而且全都保持地很整潔，絲毫看不出來這是已經(jīng)交付十年的小區(qū)。

再說不好的一面，十幾年的房齡，哪怕維護再好也還是會有一些瑕疵。外立面的瓷片已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了脫落的痕跡，很影響整體的美觀度。還有一些細(xì)節(jié)維護的不夠好，電梯里邊的瓷磚磕壞了。

根據(jù)貝殼上的成交，永威東棠近半年一共成交了5套，其中有四套都是90平左右的兩室。
目前永威東棠小區(qū)二手房在貝殼上最低的掛牌價：兩室22000元/㎡，三室30000元/㎡，四室28000元/㎡。
總價最低的一套是92平兩室一廳，203萬就能買到，這是目前永威東棠的上車門檻了。
而且永威東棠的二手房掛牌量也很少，1000多戶的小區(qū)，掛出來出售的只有51套。(展開全部)

永威翡翠城，是2013年交付的小區(qū)，小區(qū)品質(zhì)和環(huán)境在區(qū)域內(nèi)也是數(shù)一數(shù)二的。
翡翠城小區(qū)采用永威經(jīng)典的高級灰建筑立面，現(xiàn)代風(fēng)格，深色系在周邊很有辨識度。
翡翠城是新世紀(jì)物業(yè)，雖然是永威的服務(wù)理念，但終究還是有所差別，小區(qū)整體維護不如東棠。
門禁管理很嚴(yán)格，快遞都在小區(qū)門口分揀，再由各樓棟管家送到業(yè)主家里。
小區(qū)內(nèi)部的景觀綠化在主城其他小區(qū)里面屬于非常不錯的，植被覆蓋率很高，且植被的種類眾多，層次豐富。
小區(qū)入戶大堂必須刷卡或者輸入密碼才能進入，出來時可以自動感應(yīng)開門，正面有臺階，側(cè)面有標(biāo)配的不銹鋼護欄無障礙坡道。公區(qū)部分衛(wèi)生維護的很干凈。
翡翠城小區(qū)內(nèi)的剛需兩房比較多，再加上臨近CBD，附近上班的租戶也多，小區(qū)逐漸淪為剛需。
而且靠西側(cè)的樓棟能明顯感受到來自中州大道的噪音，周邊環(huán)境相對雜亂。
永威翡翠城是2012年開盤，2013年開始陸續(xù)交房，價格從9500-15000+元/㎡不等。
前幾年行情好的時候，永威翡翠城二手房成交價在26000元/㎡左右，最貴的時候28000元/㎡。
扒拉了一下貝殼上的成交數(shù)據(jù)，翡翠城的二手房成交量還不錯，近三個月共成交了10套，而且基本上都是90平左右的兩房。
再看小區(qū)二手房在貝殼上最低的掛牌價：兩室18000元/㎡，小三室17900元/㎡，四室21000元/㎡。
雖然在同一個小區(qū)，但小戶型與大戶型的價差拉的很大，這也是為什么兩房的成交量更好。(展開全部)