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前幾年鄭州面臨著土地供應(yīng)量大+新房庫存積壓多的問題，這就導(dǎo)致市場上供大于求，有些板塊競爭壓力大，房企只能壓低價格，來打價格戰(zhàn)。

這也會進(jìn)一步導(dǎo)致市場信心進(jìn)不足，等等黨又開始觀望起來了，隨之而來就會面臨樓市成交量進(jìn)入最差的一個階段。

在去庫存的大基調(diào)之下，鄭州的住宅土地供應(yīng)量也在急速收縮！

從2020-2024年10月，鄭州的土地供應(yīng)情況就能明顯看出來，從2021年開始，鄭州的住宅供地已經(jīng)連續(xù)三年下降！

住宅土地供應(yīng)大縮水，鄭州市場已經(jīng)全面進(jìn)入去庫存階段！

2022年，鄭州供應(yīng)面積約584萬㎡，全年的銷售面積約850.87萬㎡。
2023年土地供應(yīng)繼續(xù)減少，供應(yīng)面積約504萬㎡，全年的銷售面積約1176.44萬㎡。
截止到目前，今年鄭州已經(jīng)供地建面約178萬㎡，前8個月的銷售面積約538.27萬㎡。

鄭州，是真的在盡力去庫存！

土地供應(yīng)大縮水，短期對于地方財政來說的確有些壓力，比較難熬。但是從長遠(yuǎn)來看，減少土地供應(yīng)，提升土地供應(yīng)質(zhì)量，對樓市肯定是一件好事，畢竟房價是受供需影響。

所以，慢一點不是壞事。(展開全部)

當(dāng)下的土拍市場主要有兩個大的變化：

一個是出讓土地普遍集中在主城核心地段，一個是地塊素質(zhì)優(yōu)質(zhì)，容積率越來越低。

現(xiàn)在的土拍，都是把好地拿出來，四環(huán)外的地塊以及沉寂的千畝大盤后續(xù)地塊，也不再讓各區(qū)城投托底了。

而且對比雙湖在售的兩個項目，高新和錦蓮序的容積率2.49，保億豫景晨園容積率1.99，此次土拍雙湖科技城的9號地，容積率僅1.7。還有高新主城的10號地，容積率2.5，而旁邊的正弘青云筑容積率高達(dá)5.08。中原老城的19號地，容積率2.5，而旁邊的恒大云璽容積率高達(dá)5.09。

新拍地塊的容積率明顯降低了！

而且從去年土拍開始，就有不少地市來的不知名民營房企開始摘地，比如說鶴壁的河南眾設(shè)置業(yè)有限公司、河南大來置業(yè)有限公司、河南鼎天置業(yè)有限公司、河南綠波置業(yè)有限公司等等。

核心位置+優(yōu)質(zhì)地塊，所以現(xiàn)在有能力拿地的民營開發(fā)商，比如正弘、還有地市民營房企，又開始活躍了。(展開全部)

今年以來，樓市迎來了兩次較大的利好。

一次是517新政，降低首付比例、公積金利率下調(diào)，取消房貸利率下限等，但是在鄭州并沒有激起太大的浪花。反而是以舊換新政策，刺激并激活了大量的換房需求，5月、6月，新房市場迎來一波小高潮。不過小高潮之后，新房市場的熱度很快又下降。

另外一次就是9月底高層會議首次提出：促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，釋放新一輪政策寬松信號，樓市預(yù)期向好。恰逢國慶假期，各大售樓部明顯熱鬧起來了，不少樓盤此次黃金周的成交量遠(yuǎn)超過去一個月的成交量，個別熱門樓盤甚至賣到脫銷。但是也有一些樓盤受到地段、推盤節(jié)奏等影響，今年假期的成交量不如去年。樓市冷熱不均，分化明顯。

現(xiàn)在的鄭州房價已經(jīng)降到了一定程度，前兩年動輒直降兩三千、一兩千的的價格大戰(zhàn)，今年已經(jīng)很少出現(xiàn)了。
即便是特價房，很多也都是偽特價房，也就是頂?shù)讟菍?，特殊樓層，或者一些不好賣的小戶型，會比正常的房源便宜500左右。假期開始前，常綠金水宸院、和諧山和府甚至還宣布要漲價。預(yù)期轉(zhuǎn)變，最近的樓市熱度確實有了明顯提升。

但是要整體來看的話，今年國慶假期的新房成交量，相比去年還下跌4%。

鄭州樓市的復(fù)蘇與價格調(diào)整，尚且還需要時間！(展開全部)

可怕！貝殼也要搶開發(fā)商飯碗了！

就在9月20日，貝殼旗下的貝好家，在成都錦江區(qū)，金融城三期，拿下了一塊24畝的住宅用地。

貝殼這一次摘地，經(jīng)過了82輪激烈爭奪，打敗9家國央企，最終成交樓面價為2.73萬，溢價42%，總價10.77億，據(jù)說貝殼要自主操盤項目開發(fā)。

當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)，仍處在調(diào)整期，不但民營房企，很少有拿地的消息，甚至央企國企也都很少拿地了。
作為一家曾經(jīng)只賣房、租房的服務(wù)企業(yè)，貝殼為何要拿地蓋房？
其實這不是貝殼第一次拿地，早在今年7月份，貝殼就將西安未央?yún)^(qū)，掛牌的兩宗商住土地，收入囊中，這是貝殼首次，在土拍市場上成功拿地。
之前貝殼在西安拿地時，還顧慮開發(fā)商的感受，表示自己只是參與，而不主導(dǎo)開發(fā)。
但這次成都再拿地，貝殼直接不裝了，明確表示要自己開發(fā)，而且上來就要做高端產(chǎn)品。
相比其它開發(fā)商，貝殼拿地蓋房是有優(yōu)勢的，因為貝殼掌握了最多的客戶資源，完全有能力，把開發(fā)商的客戶，吸引到自己的樓盤。
貝殼拿地蓋房，是對于房地產(chǎn)市場的積極參與和對高端房產(chǎn)項目的追求。
但同時也說明，市場下行，貝殼也要不斷尋找增量了。(展開全部)

9月12日，鞏義市公共資源交易中心，發(fā)布了《鞏義市康百萬莊園景區(qū)，經(jīng)營項目，正式交易公告》
其中提到，康百萬莊園要采取市場化模式運(yùn)作。由鞏義市文物局，通過公開方式，選擇經(jīng)營者，轉(zhuǎn)讓康百萬莊園未來20年的經(jīng)營權(quán)，合同期滿后，無償移交給zf。
由經(jīng)營者負(fù)責(zé)康百萬莊園管理、運(yùn)營及提質(zhì)，通過經(jīng)營期限內(nèi)的，景區(qū)整體收入，獲取經(jīng)濟(jì)效益，掛牌價格超5億元。
目前，該經(jīng)營項目轉(zhuǎn)讓，已進(jìn)入結(jié)果公示階段，受讓方為鞏義市，文投企業(yè)管理有限公司。
康百萬莊園，位于河南省鞏義市康店鎮(zhèn)，是全國重點文物保護(hù)單位，國家4A級旅游景區(qū)，始建于明末清初，是全國三大莊園之一。
號稱“中原第一豪宅”的康百萬莊園，作為鞏義、乃至鄭州的重要IP，此次轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)，其實并不是因為虧損，而是鞏義市文物局，想通過公開方式選擇經(jīng)營者，試水讓當(dāng)?shù)氐奈奈锘钇饋?，努力將康百萬莊園從4A景區(qū)升級為5A。
目前，鄭州只有嵩山少林寺一個5A景區(qū)，期待鄭州第二個5A景區(qū)的誕生！(展開全部)

近日，有官方消息稱，年底前，鄭州將實現(xiàn)老年助餐服務(wù)，覆蓋60%的城鎮(zhèn)社區(qū)，和10%的行政村，每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)或街道、均有1個能夠，提供配餐服務(wù)的老年食堂，老年助餐點達(dá)到800家以上
這也就意味著，備受鄭州市民期待的社區(qū)食堂，終于要大范圍普及了。
截止目前，鄭州已經(jīng)開業(yè)運(yùn)營有將近20家社區(qū)食堂。
比如說二七區(qū)中原東路的，鄭州康養(yǎng)社區(qū)暖心食堂，食堂內(nèi)的八寶粥、小米南瓜粥、綠豆粥等所有粥品都是3元，9.9元的燴面、10元的鹵面、6元的素菜、10元的肉菜，10元-15元的老人優(yōu)惠套餐，葷素搭配任意選……，非常的實惠方便！
而鄭州之所以大范圍普及老年社區(qū)食堂，很大原因就在于鄭州市人口老齡化在持續(xù)加深。
截至2023年末，河南60歲以上人口，占常住人口的18.9%。也就是說，每100人里就有近20個60歲以上居民。
而這些老年人，很多因為獨(dú)居，或者其他種種原因，無法自理一日三餐。這個時候，社區(qū)食堂就派上用場了！
其實看一個城市好不好，不只要看它怎么吸引年輕人，更要看它如何善待老年人。
就比如社區(qū)食堂，可能只是我們看到的一個小小細(xì)節(jié)，但卻是非常貼心的便民生活舉措！(展開全部)

繼6號線、8號線開通試運(yùn)行之后，7號線這個月終于也迎來了試運(yùn)行！

7號線一期工程是鄭州市中心城區(qū)的一條南北向加密線，線路全長約26.8km。

建設(shè)線路起于東趙站，止于南崗劉站，分別與1號線、2號線、3號線、4號線、5號線、10號線、在建6號線一期東北段、8號線換乘。

7號線通車、利好最大的非二七新區(qū)莫屬。

不僅是等待多年的地鐵即將通車，還有就是商業(yè)落地。

2023年8月3日，二七杉杉奧特萊斯地塊掛牌成交，從拿地到開業(yè)僅僅13個月的時間，創(chuàng)下了全國奧特萊斯項目截至目前最快的建設(shè)速度。

作為河南首家采用“雙首層”開放式街區(qū)設(shè)計的奧特萊斯前幾天已經(jīng)正式開業(yè)，也填補(bǔ)了鄭州南部片區(qū)的商業(yè)空白。

地鐵、商業(yè)的接連落地，今年的二七新區(qū)真的是贏麻了！(展開全部)

最近，鄭州有項目推出買一送一的購房政策!

而且這次不是噱頭，是真的買房送房，這次推出買房送房政策的項目是實地常春藤。

來看具體的買房送房政策：

買一套鄭州實地常春藤107㎡三室，送一套天津?qū)嵉睾Ｌ难胖?5㎡三室；
買一套鄭州實地常春藤87㎡三室，送一套天津?qū)嵉睾Ｌ难胖?5㎡兩室。

這其中，鄭州實地常春藤期房，買一送一毛坯8500元/㎡左右，正常首付不需要全款，貸款下來之后即可贈送天津?qū)嵉睾Ｌ难胖?

而天津的實地海棠雅著已交付多年，樓層不可挑，直接走新房手續(xù)，不需要其他費(fèi)用。

而且開發(fā)商無償幫忙繳納社保、落戶，一兩年時間搞定。

也就是說，購買鄭州實地常春藤一套房，還可得到一套天津?qū)嵉睾Ｌ难胖惶追?，另外還有一本天津戶口。

聽起來確定挺有吸引力，但其實根本占不到什么便宜。

首先，鄭州的實地常春藤，位置偏遠(yuǎn)，配套欠缺，而且工程進(jìn)度慢，啥時候交付還不知道，再來說天津的實地海棠雅著，雖然已經(jīng)是現(xiàn)房了，但距離天津主城特別遠(yuǎn)，所在區(qū)域沒有規(guī)劃、沒有配套，而且天津戶口，也是直接花錢就能解決的，真沒必要再買套房。(展開全部)

最近租賃市場也破天荒迎來了好消息！
就在上個月發(fā)布的二季度貨幣政策執(zhí)行報告上，央行用了一個專題分析住房租賃產(chǎn)業(yè)，并且提出了一個顛覆性觀點：
租賃住房的收益率有望提升3%，將高于多數(shù)資產(chǎn)回報率。
那么如何提升租金收益率呢？
很簡單，要么房價下跌，要么房租上漲。
然而現(xiàn)在的事實情況是：房價、租金都在同步下跌！
不過，別急，我們來看一組數(shù)據(jù)：
2024年上半年，重點50城的平均租金為33.29元/平/月，較2023年下降1.18%；而平均房價為19640元/平，較2023年下降4.65%。
很明顯，租金并沒有房價跌得快！
如果將租金回報率與其他投資做橫向?qū)Ρ龋罹叽硇缘木褪倾y行存款利率。
7月份以來，各大銀行紛紛下調(diào)存款掛牌利率，國內(nèi)國有大行5年期整存整取定期存款利率降到1.8%，存款利率已經(jīng)跌破2%，進(jìn)入“1時代”了。
對比重點50城的租金情況，2024年上半年重點50城租金回報率為2.03%，創(chuàng)下2019年以來新高。
當(dāng)下的租金回報率已經(jīng)跑贏存款利率了。
以后就是要告別房地產(chǎn)時代，迎來租賃時代。
未來優(yōu)質(zhì)地段的好房子，肯定是不愁租的，其價值也會不斷凸顯!
不得不承認(rèn)，對于普通人而言，目前也沒有比收租金更穩(wěn)定、更低風(fēng)險的投資了。(展開全部)

2023年、2024年這兩年是公認(rèn)的交付大年。
新交付的小區(qū)體量龐大，流入租賃市場，直接影響的就是租金。
據(jù)不完全統(tǒng)計，2023全年鄭州共有136個樓盤，超10萬套房源完成交付。而截止9月底，鄭州主城區(qū)已經(jīng)有超5萬套房源完成交付。今年又是一個交付大年！

從源頭來看，這些巨量的交付，主要?dú)w因于土地的集中批量供應(yīng)，而且這樣的板塊不在少數(shù)。
比如金水北在過去兩三年集中供地后，目前已經(jīng)有10多個項目，整體交付量可想而知。還有來自于前幾年延期交付的樓盤，比如說瀚海思念城、名門翠園、祈福城、金橋西棠等樓盤，在保交付的推動下這兩年陸續(xù)交付。

這些新交付的房源，除了流入二手市場，還會有很大一部分流入租賃市場，對租賃市場造成巨大沖擊！

另一方面，從需求端來看，租房需求減少了！房價已經(jīng)降到了一定程度，而且大量的配售型保障房投入市場，剛需也夠得著買房了。與此同時，在普遍消費(fèi)降級的情況下，租房需求也出現(xiàn)降級。現(xiàn)在的年輕人都不愿意花更多的錢在租房上了。

所以，當(dāng)內(nèi)卷嚴(yán)重的房東們碰到了消費(fèi)降級的租客，租金必然是也是要降的。(展開全部)

租金下跌最直接的原因在于：出租房源的供應(yīng)大于租房需求！從供給端來看，鄭州目前可供出租的房子越來越多了！

1、天量的人才公寓投入使用，拉低市場租金下限
人才公寓的租金標(biāo)準(zhǔn)不高于同地段市場租金的70%，平均一居室每月600元左右、兩居室每月1100元左右。就拿今年配租的人才公寓來說，東站附近的商鼎美寓，房源包括34-46㎡的一室，約60㎡的兩室，租金價格區(qū)間為979-1478元/月。同一地段，新發(fā)展楷林廣場的月租金在2100元/月。
而且截止今年上半年，鄭州已經(jīng)投運(yùn)3.5萬套人才公寓，到2024年底所投運(yùn)的房量將超過5萬套，到2026年底，整體投運(yùn)的人才公寓規(guī)模還將超過10萬套。
尤其是現(xiàn)在人才公寓的環(huán)境、配套設(shè)施超過大部分出租房，也更加符合年輕人的需求和喜好。對于年輕人而言，完全沒必要繞過人才公寓去選擇租金更貴的房子。市場上的小戶型租金被人才公寓壓得死死的。

2、安置房的沖擊
據(jù)貝殼研究統(tǒng)計 2014-2022 年 8 年間，鄭州基本建成了將近80萬套安置房源。2023年，鄭州棚戶區(qū)改造安置住房新開工16萬套，基本建成3萬套，安置房還在不停地建。這些安置房往往又擁有好地段、配套成熟、關(guān)鍵是價格便宜，所以相對周邊商品房也更好出租。(展開全部)

安置房作為租金刺客，與商品房之間的租金價差大，拉低了整體租金水平。

鑫苑世家的兩室租金在2400-3000元/月，而白廟小區(qū)的兩室租金在1800-2200元/月。而且一般安置房都是通過房東直租，甚至還能省去中介費(fèi)。還有金林公館與沈莊新城的兩室租金甚至相差1000+元/月。

新交付的小區(qū)，正常裝修的情況下，租金普遍比周邊老舊小區(qū)要貴。

新交付的小區(qū)，無論是內(nèi)部環(huán)境、配套設(shè)施、還是物業(yè)管理都更完善，而且戶型的功能布局更合理，裝修的更好更新，所以租金就相對周邊老舊小區(qū)要高很多。核心地段，房齡比較老的小區(qū)，大戶型基本上都是合租，但是在新交付的小區(qū)里邊，三室、四室都更傾向于整租，不僅是租金貴，出租周期也被無限拉長。
不過，這些新小區(qū)還有一部分特殊的出租房源，也就是毛坯或者簡裝，沒有配置家具家電，就直接對外出租的房源，甚至還不在少數(shù)，月租金大概在800-1000元左右。這些業(yè)主的心態(tài)就是，反正房子一時半會兒賣不出去，又不想投入資金裝修，倒不如直接毛坯便宜出租，能回籠一點租金。(展開全部)

鄭州租房市場的高光時刻是在2016-2017年。2013年開始，鄭州大拆大建，整個四環(huán)內(nèi)約有170+城中村逐漸完成拆遷。這不僅導(dǎo)致原有的租戶失去了租房空間，就連城中村的居民也成了租房戶。短時間內(nèi)租戶大漲，卻沒有增加供應(yīng)，所以房租大漲。

但是這兩年，鄭州的租賃市場明顯冷淡了許多，租金下降、空置率上升，房東們唉聲一片。直接看泰辰的數(shù)據(jù)更加直觀，2022-2023年鄭州租房市場租金就以每年100元/套的降幅在下調(diào)。2024年則更為明顯，僅今年上半年租金就下調(diào)了100元/套。

鄭州的租房市場，真的這么差了嗎？

我們再具體來看曼哈頓以及正弘城兩大熱門板塊的租金情況:

金水區(qū)曼哈頓附近，有寫字樓、商場、地鐵線，但周邊小區(qū)租金依然降了不少。比如金林公館有三室租金下降了700左右，綠城水岸名苑有兩室和三室都下降了300-500，首座國際公寓有小戶型下降了200-300。

正弘城附近，有地鐵、有商圈、有學(xué)校，但房子也沒有那么好租了，租金同樣也止不住往下跌。
正弘數(shù)碼公寓40多平標(biāo)間，2022年的時候，能租到1500元左右，現(xiàn)在最貴也只能租到1000，青年易居小戶型也下降了200-300。

降租金是主旋律，降個200-300很正常，即便是熱門核心區(qū)域也不例外。

與此同時，出租房的去化周期也在拉長。當(dāng)下租房市場最真實的寫照就是：降價也難租！(展開全部)

金水北不僅是新房卷，二手房卷的更厲害！
如果不是必須買新房，其實可以優(yōu)先重點考慮金水北二手房，性價比非常高。
不是新房買不起，而是二手房更具性價比！
那么，金水北那么多二手房，具體怎么買呢？
1、能不買小戶型就不買小戶型。
現(xiàn)在市場上最不缺的就是小戶型，而且小戶型價格跌的相當(dāng)厲害，美盛教育港灣一期、瀚宇天悅、金晨嘉園等都是小戶型拉低整個小區(qū)房價。
2、要看房齡。
要首選近兩年內(nèi)交付的小區(qū)，比如說瀚海思念城、瀚宇天悅城、美盛教育港灣、泰山譽(yù)景等。
這幾個小區(qū)雖然是剛交付的小區(qū)，但是已經(jīng)有大量的掛牌了。
其次，可以選擇品質(zhì)尚可或者有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的次新二手房，比如說瀚宇天悅、錦藝金水灣、保利海德公園等。
如果是剛需，也可以選擇房齡老的小區(qū)，比如說金晨嘉園、康橋朗城、和昌悅瀾、普羅旺世波特蘭等，價格沒有那么貴，周邊配套、小區(qū)品質(zhì)也都還說的過去。
至于，房齡超過十年，品質(zhì)也差的小區(qū)，基本上可以直接pass掉了。(展開全部)

第三梯隊：單價1萬+，典型二手小區(qū)有和昌悅瀾、瀚海泰苑、普羅旺世波特蘭、陳砦新區(qū)等等。

瀚海泰苑
臨近在建地鐵7號線陳砦站，硬傷在于臨近北三環(huán)高架，會有噪音影響，一室、兩室單價1萬左右，三室1.2萬左右，臨高架樓棟價格更低。

陳砦新區(qū)
美景美境的安置房，有房本，可以正常交易，貝殼已經(jīng)成交9套了，近兩年剛交付的小區(qū)，就安置房來說，品質(zhì)還是不錯的，二手房1萬出頭。


第四梯：單價1萬以下，天倫琥珀名城、瀚海晴洲、豐慶佳苑等一些老破小，以及大量的經(jīng)濟(jì)適用房、家屬院等。

天倫琥珀名城，小區(qū)整體維護(hù)的很差，人車不分流，周邊城市界面也一般，二手房成交均價7600元/平左右。

這一梯隊的小區(qū)交房時間比較久，品質(zhì)差、基本上都是人車不分流，也沒有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，居住舒適度低，更別提保值了，尤其是經(jīng)濟(jì)適用房和家屬院，沒啥價值。(展開全部)