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禹洲嘉譽風華，滎陽市健康大道與商隱路西北角。
先說結論吧：滎陽的房子是真的不能買，除非說是自己住，如果要是自己住，也要首先選擇二手房，其次是國企的發(fā)開發(fā)商。
禹州集團最近的股價也是跌跌不休，今天收盤的時候是0.26港元，21年的時候多風光的一家房企全國36強的房企，去年年中的時候禹洲集團于宣布寬限期屆滿后，公司未能支付若干債券的利息，這個情況就是很糟糕，禹州在楊金的項目，也是鄭州的第一個項目，沒打響，現(xiàn)在沒啥動靜了。
2018年3月份，禹州在滎陽拿了一宗土地，成交價格是32300萬元，單價合到444萬/畝，樓面價2668元/平方米，項目規(guī)劃的是高層+洋房，高層只有兩個戶型89平方米和98平方米，洋房是115平方米、125平方米，該項目在2020年中旬開過一次盤，當時高層的均價是7000元/平方米，洋房的均價是9000元/平方米。
現(xiàn)在房價4000多塊錢就能買，高層房價是4000-4400元/平方米，洋房標準層是4900-5100元/平方米，基本上相當于原來的房價打了6折。這房子是真的不敢買你想想樓面價都是2668，再加上2000塊的建安成本，這都4600塊錢，這也充其量只能把樓蓋起來，所以說還是很危險的。
滎陽的房價最高的時候，碧桂園的項目，1萬左右，現(xiàn)在基本上是打了六七折，對于滎陽的項目，也包括上街區(qū)的項目，以及一些遠郊的項目，投資是完全不建議；如果想自己住，優(yōu)先選擇二手房。(展開全部)
禹洲嘉譽風華是全國房企36強，上市公司，目前在河南省有四個項目，一個新鄉(xiāng)禹洲嘉譽公元，一個開封禹洲嘉譽府，銷量都很好，一個在滎陽高鐵西站東南角2公里禹洲嘉譽風華，低密度品質洋房社區(qū)，一個在鄭州主城區(qū)楊金片區(qū)科教產(chǎn)業(yè)園，6.3號剛剛完成土拍，預計年底或者明年上半年推出來，禹洲集團是一個穩(wěn)健的開發(fā)商，財務審核制度非常完善。禹洲集團雖然也是閩系開發(fā)商，但是禹洲集團是一個有社會責任的企業(yè)，從創(chuàng)業(yè)至今為社會捐款累計2億多元，得到社會各界人事的一致好評，如果有朋友在廈門和福州，可以打聽打聽禹洲集團，這個開發(fā)商還是值得信賴的！
2018年3月25，鄭州舜鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（禹洲地產(chǎn)）競得滎政儲〔2018 〕16-3號地塊，成交價32300萬元，單價444.54萬元/畝，樓面價2668元/㎡。地塊位于滎陽宜居健康城商隱西路與健康大道交叉口西北側，占地48411. 52平方米（合72.62畝）,土地用途為城鎮(zhèn)住宅，出讓年限70年，容積率上限為2.5，限高<80。
禹洲地產(chǎn)屬于禹洲集團地產(chǎn)板塊，港股上市企業(yè)。禹洲集團創(chuàng)立于1994年， 秉承"以誠建城，以愛筑家"的經(jīng)營理念; 形成集房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資運營、酒店運營管理、物業(yè)服務管理、金融、貿易為一體的多元化綜合集團。
禹洲地產(chǎn)在全國房企中常年排名40左右，目前在新鄉(xiāng)、開封分別拿下土地，河南區(qū)域進駐較晚，而且各項土地拓展進度都一般，不過值得期待的是禹洲近兩年的大項目，楊金片區(qū)的周莊合村并城項目，禹洲已經(jīng)和原地主方東方國際進行了股權合作，預計今年4月份集中供地時掛牌出讓，楊金片區(qū)又來一巨頭級開發(fā)企業(yè)。
禹洲嘉譽風華項目位于滎陽市健康大道與商隱路西北角，屬宜居健康城園區(qū)，項目共規(guī)劃高層+多層洋房設計，其中 1-3、5、6棟為高層，每棟27層，7-13、15、16棟為洋房，7-13號樓為5層。15號樓為7層，16號樓為8層。
戶型設計上高層89三房和98三房兩個戶型，洋房115三房和125三房三種戶型，禹洲的戶型設計還是比較不錯的，突出的特點就是贈送空間比較大，雙陽臺三陽臺+飄窗的送，整個戶型的空間使用感覺還是挺不小的。
遠郊樓盤的客戶支撐力度還是不行，目前禹洲高層6500，洋房不到9000，大多為滎陽周邊地緣性客戶群體。但是賣的非常困難，隔壁和雅居樂世茂合作的地塊都已經(jīng)封盤不施工了，待行情好在賣，而且河南區(qū)域因為銷售問題每月都在罰款
，上市房企要求就是嚴格。(展開全部)
禹洲地產(chǎn)，上市房企，中國地產(chǎn)40強。
滎陽嘉譽風華，是禹州在河南繼新鄉(xiāng)禹洲·嘉譽公元、開封禹洲·嘉譽府后的第三個項目。
整體分兩期開發(fā)，目前在售一期，占地約73畝，去年摘地，樓面價2600左右。
地塊位于健康大道和商隱路交會處西北角，容積率2.5，包含5棟高層，8棟洋房，共計1156套，高層戶型包含89㎡三室兩廳一衛(wèi)、98㎡三室兩廳兩衛(wèi)、110㎡三室兩廳兩衛(wèi)；洋房戶型包含115㎡三室兩廳兩衛(wèi)、125㎡三室兩廳兩衛(wèi)。戶型都還不錯，中規(guī)中矩。個人比較喜歡洋房125㎡戶型，寬廳設計，亦可改造為四房。
目前項目周邊比較缺少配套，商業(yè)幾乎為零，學校為豫龍鎮(zhèn)第三小學，整個片區(qū)醫(yī)院倒是不少，鄭州市人民醫(yī)院新院、鄭州婦幼保健院新院、骨科醫(yī)院、鄭州市八院新院均分布于健康大道北側，未來還有多家醫(yī)療機構和醫(yī)學院校入駐。
作為區(qū)域早期收割者恒大養(yǎng)生谷，小高層房價已從首次開盤9000一平降至7500，坑你一馬當先。目前所剩房源不多，一期交房狀態(tài)，標準恒大式大門，感觀效果不錯。
同時在售的還有建業(yè)昌建公園里，昌建去年拿的地，在售小高層均價7500；永豐樂境、金秋九里庭院、世茂海峽國際城等幾家都處于待售狀態(tài)。
在這里說下金秋九里庭院，之前在周口、安陽都有開發(fā)，項目都偏向于健康養(yǎng)老方面。本次兩個地塊，總占地109.64畝，其中住宅用地51.51畝，容積 率2.49；產(chǎn)業(yè)用地58.13畝，容積率 1.99，計劃先銷售產(chǎn)業(yè)地塊的疊墅產(chǎn)品，住宅地塊等到配套起來再行銷售，還真是不缺錢。
個人認為，目前這個區(qū)域不太適合居住，投資的話，周期看到10年。不如中原西路沿線。雖然滎陽華僑城要落于此，但還是先把中原華僑城和二七華僑城搞明白再說吧。(展開全部)
這個項目有一個很大的亮點，就是戶型。
高層戶型有89平三房兩廳一衛(wèi)、98平三房兩廳兩衛(wèi)、110平三房兩廳兩衛(wèi)；洋房有115平三房兩廳兩衛(wèi)和125平三房兩廳兩衛(wèi)。
先說高層——
89㎡，3房，三面寬朝南，南向兩個陽臺、一個飄窗。陽臺面積11.52平、贈送面積5.76平(3.06+2.70平）
98㎡，3房，兩面寬朝南，南向兩個陽臺、北側1個陽臺。陽臺面積13.8平、贈送面積6.9平
110㎡，3房，三面寬朝南，南向3個陽臺，陽臺面積15.6平、贈送面積7.8平
再說洋房-
115㎡，3房，三面寬朝南，南向2個陽臺、北向1個陽臺。陽臺面積14平、贈送面積7平
125㎡，3+1房，四面寬朝南，南向2個陽臺、北向1個陽臺。陽臺面積14平、贈送面積7平
贈送陽臺這么多，這么大的，在鄭州市場上并不多見。(展開全部)
首先先說下開發(fā)商的問題，售樓部展示如下：禹洲地產(chǎn)，香港上市房企中國地產(chǎn)40強。禹洲集團1994年于廈門創(chuàng)立。2016年總部移師上海，秉持“大禹治水，荒漠成洲”的開拓精神，旗下涉及領域地產(chǎn)，酒店，商業(yè)，物業(yè)和金控等板塊。2009年11月禹洲集團地產(chǎn)板塊禹洲地產(chǎn)在香港聯(lián)交所成功上市（股票代碼：01628.HK）。
先介紹開發(fā)商目的是科普一下這個禹洲并非河南本土的禹州市走出來的禹州，這也是禹州嘉譽風華的置業(yè)顧問在接待客戶是首先要進行說明的一點，看來名字對開發(fā)商應該是造成了一些困擾。
禹洲嘉譽風華目前處于前期咨詢階段，預計會在6月中下旬開盤，現(xiàn)在正在進行排號，項目采用高低配，高層加洋房的產(chǎn)品設計，其中洋房一層帶地下室?guī)Щ▓@，戶型設計的亮點在于基本上每個戶型北向都會有設計陽臺，但是這一點也是禹洲比較精明的地方，在去看樣板的時候，精裝樣板間的陽臺是被打掉的，已經(jīng)做成了套內。毛坯樣板間保留了陽臺部分，看過之后給就感覺開發(fā)商想的很周到，在適合展示和宣講的時候放大陽臺的功能，但是看毛坯的時候還是把陽臺占用的空間給你展示出來，這個度把握的很好，沒有過分的宣傳。
再看下位置，項目屬于滎陽的東南部片區(qū)，滎陽東南本身就是屬于一個之前和鄭州的斷裂帶的區(qū)域，只有中原西路沿線被帶動了起來，基本上除去本土房企之外，外來房企早些年也都會選擇在中原西路沿線拿地，這里綠都算一個，清華大溪地，西郡原著算一個?，F(xiàn)在多數(shù)開發(fā)商愿意來這邊，也是跟規(guī)劃的鄭州宜居健康城的定位分布開，本地開發(fā)商在老城區(qū)發(fā)展多年，也不愿參與拿地的爭奪戰(zhàn)，新區(qū)建設勢必要有新的血液注入，外來房企的入駐自然是最合適不過的。(展開全部)
2019年3月25日，禹洲地產(chǎn)拿下滎陽一宗居住用地，樓面價2668.79元/㎡溢價率6%；
2020年6月20日，嘉譽風華即將首開入市。禹洲算是吃了河南有禹州的虧，不知道的還以為是許昌禹州的開發(fā)商，不過作為閩系開發(fā)商，好感值還是刷不起來。
項目位于宜居健康城商隱西路與健康大道交叉口，隴海西路、中原西路、繞城高速三大主干道圍合，不過缺少地鐵紅利，距離在建的地鐵10號線商隱路站2.3公里左右；地塊東部不到一千米的距離即為滎陽京襄城遺址生態(tài)園，距離恒大養(yǎng)生谷直線距離也僅有1.6公里，生態(tài)資源較好。
一期地塊占地面積約72.62畝，容積率2.99，內部配套幼兒園，高低配設計，規(guī)劃了5棟高層，8棟洋房，高層多為2梯5戶設計，主力戶型89㎡、98㎡三房，洋房面積段115-125㎡，毛坯交付。
洋房一樓贈送南向花園，二樓贈送北向花園和一個露臺，地下室空間也是一樓二樓共享，實體樣板間也已經(jīng)對外開放，115㎡戶型一樓展示為精裝修效果，二樓為實體毛坯樣板間，125㎡做到了橫廳設計，連通大陽臺，四面寬朝南，采光效果較好。
目前對外釋放的價格，高層在7000左右，洋房低于9600，一萬認籌砸金蛋，對比恒大養(yǎng)生谷高層7600、洋房標準層9300的均價，似乎也沒有太大的價格優(yōu)勢。區(qū)域內永豐樂境、建業(yè)昌建公園里也即將入市，有自住需求的可以多進行對比選擇。(展開全部)
禹洲地產(chǎn)，又一個TOP系外來開發(fā)商進駐鄭州，只是還算是比較低調的一家。依然和大多數(shù)外來房企遇到同樣的困境，未能進駐主城區(qū)，暫時三個項目都是在鄭州周邊及周邊地市項目。開封禹洲·嘉譽府、新鄉(xiāng)禹洲·嘉譽公元及滎陽禹洲·嘉譽風華。
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滎陽禹洲嘉譽風華算是距離鄭州主城區(qū)最近的一個項目了，項目位于滎陽市健康大道與商隱路西北角。生態(tài)環(huán)境較為優(yōu)越，周邊京襄遺址公園、劉禹錫公園、李商隱公園、索河濕地公園、滎陽植物園、萬山森林公園等資源。距離地鐵10號線商隱路站約2公里及規(guī)劃中的地鐵21號線。未來地鐵開通后，公共交通還是比較便利。
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而整個禹洲嘉譽風華分為兩期開發(fā)，共計143畝，一期73畝，二期70畝，目前一期處于咨詢階段，16.3萬方，容積率2.5，采用新中式建筑風格，以高層、洋房兩種產(chǎn)品為主，外立面為干掛石材+真石漆。整個項目自身配備的有幼兒園，臨近的豫龍鎮(zhèn)第三小學、鄭西一中、滎陽第九小學等教育配套資源。
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整個一期規(guī)劃5棟高層，8棟洋房，共計1156套，高層以89-110m2三房為主，洋房面積115-125m2三房為主，一期更多偏剛需品質，但產(chǎn)品設計上贈送面積大，性價比還是比較高的。
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只是剛好碰上目前的市場行情，整體滎陽的大環(huán)境較為低迷，處于一個供大于求的局面，價格較以往普遍較為回落，對于首開，地價并非特別低的禹洲項目，也是比較難受。而且對于非區(qū)域內客戶，鄭州剛需外溢客戶，其實不太建議環(huán)鄭州區(qū)域購房，抗風險能力較弱。(展開全部)
項目是禹州進駐鄭州的首個項目，位于健康大道和商隱路交匯處西北角，距離地鐵10號線商隱路站約2公里，也是健康城片區(qū)幾個項目中目前距離地鐵最近的。
項目南側距離京襄生態(tài)城遺址公園也比較近，居住環(huán)境較好；這個是京城遺址，是春秋晚期鄭國的一個城，距今大約2700年，有著名的共叔段之亂。目前將遺址建成了公園。
項目共分2期開發(fā)，143畝地，一期73畝，二期70畝，一期建面16萬㎡，容積率2.5。一期樓板價是2699元/㎡，二期是2533元/㎡。
一期定位偏剛需，規(guī)劃5棟20-27層高層+8棟5-9層洋房，高層2梯4戶或者2梯5戶，面積是89/98/110㎡，89占40%左右，98占25%左右，110占7%左右。洋房是1梯2戶，面積是115/125㎡，各占14%左右。
產(chǎn)品為毛坯交付，戶型設計沒有亮點，誠意不足，許多尺寸不合理，整體進深短不利于家具擺放，例如洋房125㎡北側次臥連接陽臺用途不大，不如放到餐廳北側，臥室進深僅2米，在去掉墻體尺寸，所剩無幾。
預計5月開盤，釋放高層7000以上，洋房標準層9000以上，個人認為這個價格偏高，還不如買恒大。不過從樓板價上看不得不賣到這個價，否則要賠錢。
這就是目前鄭州市場現(xiàn)狀，供應增多，需求疲軟，競爭壓力大，價格無上漲動力，但對于客戶來說則多一個選擇。(展開全部)
禹洲地產(chǎn)是這兩年沖的比較猛的新銳房企，是地產(chǎn)50強，來自廈門，于2017年底正式進駐中原，目前在河南布局三子：新鄉(xiāng)禹洲·嘉譽公元、開封禹洲·嘉譽府、滎陽禹洲·嘉譽風華。
禹洲沒有急著進鄭州，而是采用農村包圍城市的戰(zhàn)略，也是不得已而為之啊。
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即使進入省會，也只能在外圍打轉。
好不容易在2018年3月25日，禹洲地產(chǎn)成功斬獲鄭州滎陽16-3號住宅地塊，占地約72.6畝，總建筑面積約12.1萬平方米，容積率2.5，總價3.23億元，單價為445萬元/畝，樓面價為2669元/平方米。
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這個地價不高不低，起碼比金科集美公館具有地價優(yōu)勢。
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禹洲嘉譽風華這種規(guī)模，這種容積率的地塊，在滎陽東不算稀有，所以禹洲采用市場跟隨策略，采用了周邊慣用的高低配，規(guī)劃了5棟高層，8棟洋房，其中1-3、5、6棟為高層，每棟27層，7-13、15、16棟為洋房，7-13號樓為5層。15號樓為7層，16號樓為8層。
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高層主力戶型88-110㎡，洋房主力戶型115-125㎡，看來禹洲也采用和金科一樣的低總價策略，本來周邊高層戶型在88-125㎡，洋房戶型在130-140㎡，這下都小了10個平方，可見滎陽東的競爭多么激烈。
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建筑形態(tài)上，禹洲采用新中式“府”系建筑形制，建筑立面和新城很像。
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總得來看，禹洲的產(chǎn)品沒啥亮點，估計還是要打價格戰(zhàn)。
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個人認為，目前的滎陽東又回到前幾年那種供應過剩的狀態(tài)了，只不過那時是東潤璽城、清華大溪地等本土房企廝殺，而今外來房企的進駐，提升了競爭的烈度。
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即使價格不貴，還是不建議鄭州客戶去買滎陽東，不保值。(展開全部)
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