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最近幾天中介瘋狂推送南三環(huán)地鐵口7000-8000一平的小公寓，面積區(qū)間30-40㎡，7000-8000是毛坯價(jià)，精裝8000-8500，總價(jià)最高34萬(wàn)，首付2.8萬(wàn)定房，首付分期2年分4次付清。

沒(méi)錯(cuò)，這就是鑫苑國(guó)際新城的公寓，降價(jià)了，之前在1萬(wàn)以上價(jià)格。記得19年年中時(shí)就降價(jià)過(guò)，那次是精裝改毛坯降價(jià)2000到8600的均價(jià)，也是和鏈家合作包銷的模式，銷售火爆。
但是火爆歸火爆，公寓產(chǎn)品還是不建議買(mǎi)，原因如下：

首先公寓是40年產(chǎn)權(quán)的投資屬性產(chǎn)品，與70年產(chǎn)權(quán)的住宅的可居住可投資的屬性不同，投資產(chǎn)品主要看投資回報(bào)率、升值潛力和變現(xiàn)能力，目前鄭州的租金水平以及上漲速度來(lái)說(shuō)投資回報(bào)率是很低的，基本算不過(guò)來(lái)賬，不要聽(tīng)到租金可以抵月供就激動(dòng)。

升值潛力來(lái)說(shuō)，鄭州市場(chǎng)新房公寓體量目前可供消化3年左右，且目前房住不炒，公寓升值潛力很小，加上本身都是低總價(jià)產(chǎn)品，未來(lái)交易稅費(fèi)非常高，升值空間進(jìn)一步減少。

變現(xiàn)能力，公寓本來(lái)筒子樓，居住舒適度低，在租客越來(lái)越追求生活品質(zhì)的時(shí)代，本身租金升值壓力就比較大，未來(lái)交易成本又高，投資回報(bào)率低，供應(yīng)量很大，接盤(pán)俠會(huì)很少，變現(xiàn)能力不好。

綜上，公寓這種產(chǎn)品在鄭州這種二線城市不建議投資，再說(shuō)鑫苑這個(gè)乍一看確實(shí)很香，拿30㎡，8000一平舉例，首付2.8萬(wàn)，剩余分4次2年還清，每次2.8萬(wàn)，月供1300左右，地鐵口······其實(shí)自己算算投資回報(bào)率，有這14萬(wàn)投資到其他地方不香嗎，如果是小年輕，攢錢(qián)不易，謹(jǐn)慎防止掉坑里。

況且鑫苑的品質(zhì)和物業(yè)口碑一直在下滑，這一再降價(jià)的公寓還是看看算了。(展開(kāi)全部)

周末富田又推特價(jià)房，并且可組合貸可公積金貸，上周已經(jīng)推出延長(zhǎng)首付分期的政策，管南營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)又要升級(jí)。
如今的南區(qū)正像原來(lái)的惠濟(jì)，萬(wàn)科、綠地、碧桂園、融創(chuàng)、正商、富田，綠地，競(jìng)爭(zhēng)狀況那是相當(dāng)激烈，繼5月綠地城率先推出5年首付分期政策收效不錯(cuò)，其他項(xiàng)目也紛紛摩拳擦掌，躍躍欲試，這不富田就推出來(lái)了。且以后會(huì)越來(lái)越多，在今年市場(chǎng)不景氣情況下，這種政策已成為趨勢(shì)。
富田九鼎華府這次特價(jià)房11800，價(jià)格也算是比較優(yōu)惠了，綜合對(duì)比區(qū)位交通開(kāi)發(fā)商品牌物業(yè)產(chǎn)品戶型等，這在管南11000-13500的價(jià)格中算性價(jià)比還可以的，所以他可以截留很多其他項(xiàng)目的客戶，成交很不錯(cuò)。
再說(shuō)下組合貸和公積金貸，組合貸從幾年前推出就很雞肋，不是說(shuō)他不香，而是雖有政策但是很難執(zhí)行，很少有人能申請(qǐng)成功，不過(guò)確實(shí)很優(yōu)惠。
就拿一套90㎡均價(jià)12000的剛需房來(lái)說(shuō)，貸款75萬(wàn)，夫妻2人完全可以用公積金貸，但若是貸款額度達(dá)不到75萬(wàn)，就需要剩余的用商業(yè)貸款了，這就是組合貸。貸款30年，75萬(wàn)，公積金貸款就比商業(yè)貸款省出40多萬(wàn)利息，月供省1000多。
正常情況下，公積金貸款利率低于商業(yè)貸款很多，每個(gè)月月供會(huì)省很多，所以優(yōu)先就是公積金貸款>組合貸>商業(yè)貸款，用盡量多的公積金貸款額度。
之前市場(chǎng)火爆時(shí)開(kāi)發(fā)商不讓用公積金貸款，害怕手續(xù)麻煩，回款慢，更別提組合貸這種麻煩的東西了，但現(xiàn)在市場(chǎng)疲軟，這種政策又拿出來(lái)吸引客戶，真是此一時(shí)彼一時(shí)啊，三十年河西三十年河?xùn)|這種世道輪回在售樓部轉(zhuǎn)眼間就能見(jiàn)到。
不過(guò)這政策確實(shí)給力，對(duì)剛需客戶來(lái)說(shuō)，是福音，要為自己爭(zhēng)取最大利益。(展開(kāi)全部)

5月27日針對(duì)二期最后2棟高層1/4#開(kāi)盤(pán)，推出240套，銷售120套左右，去化率在50%左右，毛坯均價(jià)12500-13600元/㎡，均價(jià)13000左右，無(wú)首付分期政策。

這個(gè)開(kāi)盤(pán)價(jià)格性價(jià)比還可以，但去化率確實(shí)不高，主要原因是無(wú)首付分期政策，也可見(jiàn)目前的市場(chǎng)行情，客戶需求疲軟，疫情對(duì)購(gòu)買(mǎi)力打擊較大。

目前市場(chǎng)成交量看似在逐漸恢復(fù)，但其實(shí)都是靠低價(jià)和首付分期換來(lái)的，從南龍湖的浩創(chuàng)城開(kāi)始，一波3-5年首付分期政策席卷而來(lái)，配合分銷營(yíng)造氛圍，收割了一大波韭菜。

融創(chuàng)這個(gè)價(jià)格在惠濟(jì)區(qū)目前在售樓盤(pán)中不算高，樓盤(pán)綜合性價(jià)比也還可以，惠濟(jì)區(qū)目前在售高層房源很少，兄弟項(xiàng)目大河宸院13200左右，錦藝四季城七期14500左右，有學(xué)校，距離2號(hào)線有點(diǎn)遠(yuǎn)，3號(hào)線二期還需等待時(shí)日，裕華會(huì)園13300左右，3號(hào)線2期有待建設(shè)，中海湖濱世家位置較好，一期最后幾棟高層精裝14000也剩余不多，正商二期高層售罄前均價(jià)在12500左右。綠都青云敘待售，但定位偏高，精裝預(yù)估均價(jià)15000+。

綜合來(lái)看，中原宸院距離已經(jīng)通車的地鐵2號(hào)線比較近，價(jià)格不算貴，只是融創(chuàng)的產(chǎn)品品質(zhì)將來(lái)不能有過(guò)多期待，這也是鄭州目前多數(shù)房企的現(xiàn)狀，單說(shuō)質(zhì)量問(wèn)題，綠地、中海、華潤(rùn)哪一個(gè)沒(méi)有因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題維權(quán)過(guò)。

所以要品質(zhì)的可以等等綠都青云敘，要性價(jià)比的可以等等家河家三期，錦藝、融創(chuàng)、中海也都在可選范圍內(nèi)。(展開(kāi)全部)

浩創(chuàng)梧桐溪水灣

最近南龍湖各項(xiàng)目相繼推出5年分期政策，這不繼浩創(chuàng)城之后，浩創(chuàng)梧桐溪水灣也推出了。朋友圈中介在狂歡：潮河畔剛需大盤(pán)溪水灣，華南城地鐵口向南1公里，建面90-122㎡，均價(jià)8100-8300，首付1萬(wàn)訂房，分期5年十次，再送3年物業(yè)費(fèi)。

目前郊縣市場(chǎng)已經(jīng)潰不成軍，南龍湖浩創(chuàng)首先打響延長(zhǎng)首付分期至5年的政策，接下來(lái)紅星跟進(jìn)，甚至管南的綠地、二七的亞星都在跟進(jìn)，對(duì)實(shí)際銷售的確有促進(jìn)作用。

浩創(chuàng)這個(gè)樓盤(pán)距離地鐵口1公里多，交通還算可以；8200的價(jià)格基本與競(jìng)品持平，南側(cè)的美盛中華城毛坯高層8300左右。以90㎡*單價(jià)8200計(jì)算總價(jià)74萬(wàn)左右，首付20萬(wàn)出頭，月供3000，對(duì)于買(mǎi)不起市區(qū)的剛需一族可以考慮，浩創(chuàng)新鄭王應(yīng)不會(huì)太差。

不過(guò)想再等等的也可以，南龍湖競(jìng)爭(zhēng)壓力著實(shí)不小，接下來(lái)必然會(huì)有更優(yōu)質(zhì)和更優(yōu)惠的項(xiàng)目出現(xiàn)，在眼花繚亂的促銷中，尤其是購(gòu)買(mǎi)期房，購(gòu)房者千萬(wàn)要謹(jǐn)慎保持冷靜避免沖動(dòng)，畢竟對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，掙錢(qián)不易，都是舉全家之力買(mǎi)房。

因?yàn)榻衲昵闆r特殊，必然會(huì)有一些爛尾樓盤(pán)，能選擇品質(zhì)房企盡量選擇品質(zhì)房企，其次考慮大房企起碼交房有保障，最后再考慮大降價(jià)大促銷的（往往存在資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)但是也存在撿漏的機(jī)會(huì)）。(展開(kāi)全部)

路勁正榮悅東園：
項(xiàng)目位于經(jīng)開(kāi)物流園區(qū)板塊，路勁和正榮聯(lián)合開(kāi)發(fā)，這個(gè)片區(qū)市場(chǎng)聯(lián)合開(kāi)發(fā)是項(xiàng)目不少，保利金茂，這又來(lái)了路勁正榮，在市場(chǎng)不好情況下引入合作方收益共享風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)也是明智之舉，在其他城市早已經(jīng)很常見(jiàn)。

項(xiàng)目占地36畝，容積率3.49，規(guī)劃6棟31-33層高層住宅+1棟商業(yè)，共846戶，車位881個(gè)，車位配比1:1.04。
戶型是78㎡-88㎡-105㎡，占比分別7%-54%-39%，其中1#是3梯6戶設(shè)計(jì)，其余為2梯4戶設(shè)計(jì)，每個(gè)戶型都有贈(zèng)送，北向陽(yáng)臺(tái)打通后可作為一個(gè)次臥，每個(gè)戶型南向陽(yáng)臺(tái)均為大面寬設(shè)計(jì)，飄窗也基本為全飄；88㎡為三室兩衛(wèi)設(shè)計(jì)，整體戶型符合市場(chǎng)主流，附加值較高。
項(xiàng)目整體定位偏剛需，這個(gè)片區(qū)基本都是如此，精裝交付。路勁是在19年11月13日拿地，樓板價(jià)4292元/㎡，畝單價(jià)1001萬(wàn)元/畝，溢價(jià)率18%。
片區(qū)目前在售綠都東瀾岸（學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)明顯）、九龍新城、碧桂園峯景、金地名悅毛坯高層在10500左右，萬(wàn)科精裝高層在11500左右。
可見(jiàn)片區(qū)整體均價(jià)也就是1萬(wàn)出頭，對(duì)比普遍4000-5000的樓板地價(jià)，地樓價(jià)比確實(shí)很高了，基本不賺錢(qián)，且也沒(méi)有速度，帶不來(lái)現(xiàn)金流，開(kāi)發(fā)商也是挺難的。且競(jìng)品規(guī)劃產(chǎn)品都類似，同質(zhì)化嚴(yán)重，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)較激烈。
對(duì)于想選擇該片區(qū)的人可以好好挑挑選選了。(展開(kāi)全部)

碧桂園名門(mén)鳳凰城入市了，五一展廳開(kāi)放了，這個(gè)樓盤(pán)是讓人想愛(ài)而不敢。
區(qū)位：中原區(qū)新城區(qū)常西湖新區(qū)，未來(lái)的市zf所在地，區(qū)域值得期待。同時(shí)又緊鄰西三環(huán)，銜接新老城區(qū)。
交通：地鐵1號(hào)線西流湖站，區(qū)間起/終點(diǎn)站，近在咫尺，公共交通便利；建設(shè)路、西三環(huán)自駕便利。
配套：目前配套有待完善，規(guī)劃有多所學(xué)校，醫(yī)療和商業(yè)資源可借用中原老城區(qū)，萬(wàn)達(dá)、錦藝商圈都不遠(yuǎn)。休閑娛樂(lè)資源有西流湖，可臨湖觀景，還有四大中心。
項(xiàng)目概況：共占地約6000畝，總建面270萬(wàn)㎡，超級(jí)無(wú)敵大盤(pán)。一二期共占地92畝，容積率4.2，建面34萬(wàn)㎡，規(guī)劃12棟高層，其中4棟為精裝，其余毛坯，共2430套，面積89㎡-115㎡-140㎡-230㎡，占比43%-49%-4%-4%。碧桂園戶型設(shè)計(jì)還可以，115㎡主力戶型有贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)可改造一個(gè)房間。
項(xiàng)目預(yù)計(jì)6月開(kāi)盤(pán)，目前咨詢中。
要說(shuō)這個(gè)樓盤(pán)先天優(yōu)勢(shì)真是得天獨(dú)厚，幾乎是完美無(wú)瑕，無(wú)奈是碧桂園開(kāi)發(fā)的，瞬間不敢買(mǎi)了。。因?yàn)樽蛱煊挚吹揭粋€(gè)新聞，新京報(bào)消息：5月16日晚間，廣西玉林市碧桂園鳳凰城建設(shè)工地發(fā)生電梯墜落事故，造成6人死亡。碧桂園在追求高周轉(zhuǎn)同時(shí)工程質(zhì)量越來(lái)越難以言說(shuō)，讓人唏噓。
如今的市場(chǎng)情況，估計(jì)碧桂園會(huì)低開(kāi)高走，對(duì)比緊鄰的西湖精裝14500的價(jià)格，這個(gè)首開(kāi)毛坯價(jià)格不會(huì)很高，不過(guò)還是奉勸剛需一族謹(jǐn)慎考慮。(展開(kāi)全部)

5月11日晚開(kāi)盤(pán)，推出6#和10#東單元，共約144套房源，去化約90套，去化率62%左右，成交均價(jià)9500元/㎡。

其中89㎡和115㎡的戶型推出72套，成交約60套，去化率83%左右，125㎡和145㎡的戶型推出72套，成交約30套，去化率42%。大戶型均價(jià)高于小戶型均價(jià)?？梢?jiàn)購(gòu)買(mǎi)客戶主要是剛需為主，大戶型去化緩慢。

項(xiàng)目有首付分期政策：首付10%，剩余2年分4次還清。
據(jù)悉目前項(xiàng)目還未拿預(yù)售證，所以這么低調(diào)的開(kāi)盤(pán)，也是開(kāi)盤(pán)后啟動(dòng)了分銷帶客，估計(jì)也是看價(jià)格不高但去化效果依然不理想，所以啟動(dòng)了分銷。

目前遠(yuǎn)郊項(xiàng)目降價(jià)+首付分期+分銷是必備模式，康橋目前缺錢(qián)，為了保量也只能犧牲一些了，因?yàn)榉咒N傭金遠(yuǎn)高于代理或自銷，沒(méi)辦法貝殼平臺(tái)太強(qiáng)悍，寡頭溢價(jià)能力太強(qiáng)。

這也折射出目前行業(yè)現(xiàn)狀，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張的困境，房子不好賣(mài)回款慢，價(jià)格上不去，沒(méi)有利潤(rùn)，甚至很多項(xiàng)目都是賠錢(qián)，這也是為什么很多樓盤(pán)價(jià)格很高依然做不好的原因，因?yàn)槔麧?rùn)空間太窄了。

一場(chǎng)疫情過(guò)后，君不見(jiàn)，恒大碧桂園等房企裁員多厲害，君不見(jiàn)多少中小房企發(fā)不下來(lái)工資面臨破產(chǎn)，這背后也是一個(gè)個(gè)家庭的心酸困境。。。
君不見(jiàn)，多少買(mǎi)房者交房即維權(quán)，多少買(mǎi)房者甚至買(mǎi)了房交不了成了爛尾樓，而他們背后是一個(gè)個(gè)家庭祖輩積累的全部家產(chǎn)，只為了購(gòu)買(mǎi)一個(gè)房子在城市安個(gè)家。。。

地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)過(guò)去，很多房企老板賺的盆滿缽滿，很多投機(jī)購(gòu)房者走上財(cái)富自由之路，而如今作為剛需一族努力擠進(jìn)大城市，背負(fù)房貸車貸首付貸，而他們依然為成為房奴車奴卡奴孩奴而欣喜。

時(shí)代在變革，社會(huì)在發(fā)展，經(jīng)濟(jì)也在發(fā)展，未來(lái)屬于新一代，努力抓住機(jī)遇就會(huì)遇到下一個(gè)產(chǎn)業(yè)的黃金十年。

城市發(fā)展離不開(kāi)富有責(zé)任感的企業(yè)家，這也與其基業(yè)相輔相成，而當(dāng)下，鄭州需要更有責(zé)任感的房企，建造美好家園，成就一個(gè)個(gè)幸福的港灣。(展開(kāi)全部)

5月16日在售樓部線上選房，推出一棟70年產(chǎn)權(quán)的筒子樓12B號(hào)樓，7梯19戶，共542套，其中63㎡400套，80-85㎡84套，108-110㎡58套，當(dāng)天共去化不到100套，去化率不到18%，成交均價(jià)12000-16500元/㎡，戶型約大價(jià)格越低。

此次開(kāi)盤(pán)去化率較低，因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)環(huán)境不好，這個(gè)產(chǎn)品針對(duì)剛需或投資客戶，投資客基本絕跡，剛需客戶觀望情緒濃厚，不敢輕易下手，且對(duì)價(jià)格敏感。
而融創(chuàng)這次產(chǎn)品較差，價(jià)格較高，只有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，整體性價(jià)比較低。主力戶型63㎡為一室，有一個(gè)多功能室，是一個(gè)小暗室，沒(méi)有太大用處，衛(wèi)生間也是暗衛(wèi)，臥室朝東或者朝西，舒適度較低。
還有一個(gè)原因是無(wú)首付分期，購(gòu)房門(mén)檻比較高，所以雖然有鏈家?guī)Э?，成交依然不理想?

目前周邊在售的住宅項(xiàng)目為泰山譽(yù)景，毛坯均價(jià)16500左右，融創(chuàng)中原大觀之前普通住宅均價(jià)在17000左右，相對(duì)來(lái)說(shuō)這個(gè)小戶型的性價(jià)比并不高。

買(mǎi)到這唯一的好處是以后距離北龍湖近，距離東區(qū)近，可以坐地鐵4號(hào)線直接去北龍湖，但是綜合下來(lái)性價(jià)比不高，建議慎重考慮。(展開(kāi)全部)

保利金茂時(shí)光悅，位于經(jīng)開(kāi)物流園區(qū)板塊，四環(huán)外，19年8月5日與星聯(lián)英地一塊拿地，拿地樓板價(jià)4945元/㎡，目前已入市。

項(xiàng)目占地50畝，容積率2.49，地上總建面8.3萬(wàn)㎡，規(guī)劃8棟25-26層高層，共854戶，884個(gè)車位，車位配比1:1.03。

戶型是70-89-110-128四種，占比18%、56%、20%、6%，2#樓是3梯6戶設(shè)計(jì)，其余為2梯4戶。

定位剛需，主要針對(duì)周邊產(chǎn)業(yè)客群，因?yàn)閰^(qū)位較偏，同期競(jìng)品多，該項(xiàng)目主打產(chǎn)品特色，戶戶有贈(zèng)送面積，通過(guò)陽(yáng)臺(tái)實(shí)現(xiàn)贈(zèng)送一個(gè)房間，89的是三房雙衛(wèi)，128的是四房雙衛(wèi)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)較好。

項(xiàng)目劣勢(shì)：對(duì)于剛需最重要的教育和交通配套缺乏，商業(yè)配套、醫(yī)療資源和公共休閑資源也較少，北側(cè)有個(gè)鄭大二附院，規(guī)劃中有個(gè)夢(mèng)湖CBD，對(duì)于未來(lái)預(yù)期還是不太好，需要等很久。

對(duì)于周邊產(chǎn)業(yè)客戶來(lái)說(shuō)可以買(mǎi)，畢竟距離工作單位近，但是升值可能需要等待很久了。其他區(qū)域剛需客戶或者投資客戶不建議購(gòu)買(mǎi)。

項(xiàng)目4月18日展廳對(duì)外開(kāi)放，5月14日預(yù)售證批前公示，目前待開(kāi)盤(pán)。(展開(kāi)全部)