日韩在线精品特黄,2017亚洲欧美性爱,日韩不卡在线视频,精品99精品在线观看

融信這個(gè)樓盤(pán)目前價(jià)格在11000左右毛坯，要問(wèn)是否值得購(gòu)買(mǎi)，有3條建議：

一、外部片區(qū)：雙湖科技城片區(qū)，是未來(lái)高新區(qū)zf駐地，以目前區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和居住環(huán)境來(lái)說(shuō)zf是比較有誠(chéng)意的，城市面貌比較新，有湖有河有大學(xué)，另外科學(xué)大道五一要開(kāi)始修建地下隧道和地鐵8號(hào)線，將極大改善片區(qū)交通。
融信比較靠近繞城，目前周邊配套較缺乏，有待發(fā)展，距離科學(xué)大道主干道和地鐵相對(duì)較近。

二、價(jià)格：相對(duì)不低，片區(qū)內(nèi)中海萬(wàn)科高層都在12000以上，華潤(rùn)、正商、金輝那邊在11000-12000左右，多為精裝。相比之下融信價(jià)格略高，不過(guò)他是由于成本相對(duì)較高，也是不得已。

三、內(nèi)部自身：看完了外部環(huán)境和價(jià)格，就看你對(duì)小區(qū)未來(lái)居住舒適度預(yù)期了，產(chǎn)品也算很有誠(chéng)意，但對(duì)未來(lái)落地效果，不要對(duì)閩系抱有太大希冀。這也是目前入鄭開(kāi)發(fā)商的普遍表現(xiàn)。

綜上所述，對(duì)于地緣客，已經(jīng)選定了該片區(qū)，推薦萬(wàn)科和融信；對(duì)于其他區(qū)域剛需客，看預(yù)算，預(yù)算夠的區(qū)域內(nèi)首選萬(wàn)科，其次融信；對(duì)于投資客不建議。(展開(kāi)全部)

項(xiàng)目是禹州進(jìn)駐鄭州的首個(gè)項(xiàng)目，位于健康大道和商隱路交匯處西北角，距離地鐵10號(hào)線商隱路站約2公里，也是健康城片區(qū)幾個(gè)項(xiàng)目中目前距離地鐵最近的。

項(xiàng)目南側(cè)距離京襄生態(tài)城遺址公園也比較近，居住環(huán)境較好；這個(gè)是京城遺址，是春秋晚期鄭國(guó)的一個(gè)城，距今大約2700年，有著名的共叔段之亂。目前將遺址建成了公園。

項(xiàng)目共分2期開(kāi)發(fā)，143畝地，一期73畝，二期70畝，一期建面16萬(wàn)㎡，容積率2.5。一期樓板價(jià)是2699元/㎡，二期是2533元/㎡。

一期定位偏剛需，規(guī)劃5棟20-27層高層+8棟5-9層洋房，高層2梯4戶或者2梯5戶，面積是89/98/110㎡，89占40%左右，98占25%左右，110占7%左右。洋房是1梯2戶，面積是115/125㎡，各占14%左右。

產(chǎn)品為毛坯交付，戶型設(shè)計(jì)沒(méi)有亮點(diǎn)，誠(chéng)意不足，許多尺寸不合理，整體進(jìn)深短不利于家具擺放，例如洋房125㎡北側(cè)次臥連接陽(yáng)臺(tái)用途不大，不如放到餐廳北側(cè)，臥室進(jìn)深僅2米，在去掉墻體尺寸，所剩無(wú)幾。

預(yù)計(jì)5月開(kāi)盤(pán)，釋放高層7000以上，洋房標(biāo)準(zhǔn)層9000以上，個(gè)人認(rèn)為這個(gè)價(jià)格偏高，還不如買(mǎi)恒大。不過(guò)從樓板價(jià)上看不得不賣(mài)到這個(gè)價(jià)，否則要賠錢(qián)。

這就是目前鄭州市場(chǎng)現(xiàn)狀，供應(yīng)增多，需求疲軟，競(jìng)爭(zhēng)壓力大，價(jià)格無(wú)上漲動(dòng)力，但對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)則多一個(gè)選擇。(展開(kāi)全部)

這個(gè)項(xiàng)目是位于花園路緯二路交匯處東南，市中心稀缺地塊，打造的是綜合體，比肩北京、上海、杭州等地嘉里中心。

項(xiàng)目已經(jīng)有10來(lái)年歷史，放在鄭州這也是司空見(jiàn)慣的事情。不過(guò)要說(shuō)的是這地段，如果未來(lái)鄭州交通有望改善一番的話，還是值得購(gòu)買(mǎi)的。

項(xiàng)目共占地67畝，容積率4.44，地上建面約20萬(wàn)㎡，規(guī)劃一棟3.6萬(wàn)㎡酒店（香格里拉）、一棟5.5萬(wàn)㎡寫(xiě)字樓、三棟高層住宅約9.4萬(wàn)㎡，底層是9.5萬(wàn)㎡商業(yè)。

住宅是精裝修交付，戶型有127㎡-154㎡-204㎡-207㎡-226㎡，戶型設(shè)計(jì)一般，共規(guī)劃515套。

售樓部即將開(kāi)放，位于紫荊山人民大會(huì)堂。(展開(kāi)全部)

這個(gè)項(xiàng)目是昌建和建業(yè)合作在滎陽(yáng)南部健康城片區(qū)拿的地，目前該區(qū)域比較荒涼，生態(tài)環(huán)境還可以，有很多待拆村莊，配套待完善，發(fā)展起來(lái)有待時(shí)日。

目前有幾個(gè)純新盤(pán)，恒大養(yǎng)生谷、禹州嘉譽(yù)風(fēng)華、永豐樂(lè)境等。恒大養(yǎng)生谷在售小高層精裝價(jià)7500左右，洋房9500左右，其他兩個(gè)待售。整個(gè)滎陽(yáng)主力價(jià)段在7000-8500左右，新區(qū)和挨著地鐵的價(jià)格較高。預(yù)計(jì)健康城片區(qū)價(jià)格也就在7000左右。

該項(xiàng)目分2地塊，占地80畝，容積率2.5，地上建面13.4萬(wàn)㎡，規(guī)劃11棟18層小高層，共約1150套房源，面積93-143㎡，毛坯，主力是113-115㎡三房，占比50%左右，93㎡小三室占比36%，143㎡四室占比14%。

項(xiàng)目地塊是2019年6月成交，畝單價(jià)361萬(wàn)元/畝，樓板價(jià)是2169元/㎡，預(yù)估該項(xiàng)目基本不賺錢(qián)。

預(yù)估項(xiàng)目售價(jià)在7000左右，超過(guò)7000則不推薦購(gòu)買(mǎi)，7000以?xún)?nèi)自住可以考慮，投資不建議。

93㎡小三室為主流戶型設(shè)計(jì)，113㎡戶型設(shè)計(jì)較好，3面寬朝南，115㎡兩面寬朝南，面寬太窄，且主臥沒(méi)有衣帽間，不如選擇113㎡。143㎡戶型一般。(展開(kāi)全部)

項(xiàng)目屬于中牟綠博園片區(qū)，康橋綠博第三盤(pán)，位于人文路和新城大道交匯處東，北邊是名門(mén)紫園項(xiàng)目，南邊是永威上和郡項(xiàng)目，西側(cè)是綠博園。

一期地塊19年3月摘牌，畝單價(jià)463萬(wàn)元/畝，樓板價(jià)2778元/㎡。

項(xiàng)目一期北地塊占地63畝，地上建面10.5萬(wàn)㎡，容積率2.5，規(guī)劃10棟17-18層小高層，產(chǎn)品是89-170㎡，以2梯2戶為主，2梯4戶為輔。

125㎡二改三房為主，定位偏改善：89㎡小三室占20%左右，112㎡三室占21%左右，125㎡三室占33%左右，145㎡四室占16%左右，173㎡四室占8%左右。

本來(lái)綠博都是大戶型改善產(chǎn)品，后來(lái)康橋香溪郡后期小戶型比較好賣(mài)，建業(yè)橙園二期也發(fā)現(xiàn)小戶型好賣(mài)，名門(mén)紫園也是，于是片區(qū)小戶型越來(lái)越多，康橋這個(gè)也是，產(chǎn)品線比較全，從剛需首置、初改、二改、多改產(chǎn)品都有。

康橋這個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有太多亮點(diǎn)，整體看是走量項(xiàng)目，主力戶型125㎡沒(méi)有衣帽間，145㎡戶型還可以，建筑是18層小高層，現(xiàn)代建筑風(fēng)格，居住舒適度還好。

預(yù)計(jì)4月底開(kāi)盤(pán)，價(jià)格待定，結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)情況和康橋的口碑近期不太好，且現(xiàn)金流緊張的情況，估計(jì)首開(kāi)會(huì)以?xún)r(jià)換量，不會(huì)超過(guò)片區(qū)在售價(jià)，片區(qū)高層在售價(jià)基本在9000-10000左右，該項(xiàng)目小高層預(yù)估應(yīng)在10000-11000左右。

綜合來(lái)看，對(duì)于該項(xiàng)目，如果價(jià)格低于預(yù)期，10000以下還是比較推薦，11000以上不推薦，10000-11000可以再考慮其他對(duì)比下，比如建業(yè)等。(展開(kāi)全部)

龍湖的開(kāi)盤(pán)去化率真是一個(gè)迷！??！
首先看下價(jià)格，高層均價(jià)15000左右，洋房均價(jià)18000左右，價(jià)格很高，高層與競(jìng)品朗悅持平，高于其他競(jìng)品。洋房高于其他競(jìng)品。

對(duì)外版本：推出252套，去化231套，去化率92%。
渠道了解版本：推出252套，去化110套，去化率44%。

來(lái)分析下真實(shí)的水平：這個(gè)項(xiàng)目周邊配套一般，道路通達(dá)性一般，居住氛圍不好，高低配產(chǎn)品，戶型一般，單靠品牌溢價(jià)，沒(méi)有高去化率的理由。
對(duì)比下競(jìng)品朗悅，朗悅最大優(yōu)勢(shì)在于贈(zèng)送面積+學(xué)位，價(jià)格才15000，這樣看龍湖去化也不會(huì)很好。

在目前這個(gè)市場(chǎng)條件下，競(jìng)品開(kāi)盤(pán)去化率基本都在50%以下，龍湖這個(gè)價(jià)格搭配這個(gè)去化，確實(shí)不會(huì)很好，這樣推理符合邏輯。

那到底會(huì)是多少呢，44%的去化率合理嗎？只有龍湖的人知道了。估計(jì)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天很難超過(guò)100套，去化率很難超過(guò)40%。

龍湖在品牌口碑在鄭州還沒(méi)打出去，這么高的價(jià)格不怪鄭州人不買(mǎi)賬。(展開(kāi)全部)

恒大目前鄭州項(xiàng)目并不多，多數(shù)是郊區(qū)項(xiàng)目，主城區(qū)只有恒大城，以及快要面世的恒大刁溝項(xiàng)目，恒大城經(jīng)歷過(guò)一波市場(chǎng)行情的波峰和谷底，價(jià)格已經(jīng)調(diào)整到了14500左右，回歸正常。

這兩天網(wǎng)上流傳恒大裁員的信息，說(shuō)是要優(yōu)化掉30%的人，大約16000人左右，措施是每個(gè)部門(mén)抽調(diào)人去恒大寶（恒大寶就是專(zhuān)門(mén)成立的一個(gè)平臺(tái)，逼迫員工賣(mài)房的。定一個(gè)很高的考核要求，完不成銷(xiāo)售任務(wù)的，直接就裁掉了）。

這樣不知會(huì)毀掉多少人的職業(yè)生涯，無(wú)奈大環(huán)境如此，恒大利潤(rùn)下滑，站在恒大的立場(chǎng)，養(yǎng)不起這么多人自然要裁，即使很多人很優(yōu)秀，又能如何。

房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的地位一直不高，雖然份額很重，所以一直打壓，要調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，個(gè)人在這個(gè)大浪潮中只能做一些犧牲。

最近聽(tīng)到或看到很多人失業(yè)的信息，真是心痛+無(wú)奈，經(jīng)濟(jì)本來(lái)不景氣，要調(diào)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，疊加疫情全球大流行，全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退周期，每個(gè)人都很不好過(guò)。

恒大、碧桂園這種房企更加像一個(gè)冷血房企，困難面前絲毫不考慮為自己付出的員工，很難想象會(huì)給客戶建設(shè)一個(gè)好房子——一個(gè)即將成為承載希望和愛(ài)的未來(lái)的家。

14500的價(jià)格也符合市場(chǎng)價(jià)，但我其實(shí)會(huì)更愿意選擇永威、正商、錦藝等的房子。(展開(kāi)全部)

最近看到一個(gè)招聘，碧桂園常西湖區(qū)域千畝大盤(pán)-鳳凰城橫空入市，這個(gè)本來(lái)是名門(mén)的西崗城改項(xiàng)目，現(xiàn)在被碧桂園收入囊中。

聽(tīng)著名字碧桂園鳳凰城都想到了升龍鳳凰城，瞬間感覺(jué)失去了想象力。本來(lái)很好的一個(gè)位置，很好的一個(gè)項(xiàng)目，最后只因名門(mén)缺錢(qián)，給了碧桂園，不得不感慨資本的力量啊。

其實(shí)個(gè)人感覺(jué)名門(mén)如果不缺錢(qián)或許會(huì)成為本土中一個(gè)品質(zhì)開(kāi)發(fā)商，起碼對(duì)老家這片土地還是有一定的敬畏之心，但碧桂園這種只純粹看利潤(rùn)率、現(xiàn)金流、IRR的企業(yè)，感慨土地資源不能做到物盡其用。

這個(gè)區(qū)域的確是一個(gè)不錯(cuò)的區(qū)域，未來(lái)市zf所在區(qū)域，規(guī)劃等級(jí)高，城市面貌新，有地鐵有商業(yè)，可享受很多公共資源，本可打造為西區(qū)高端品質(zhì)社區(qū)，造福中原老城區(qū)人民，同時(shí)也為城市增加一座好建筑，留下一個(gè)好名片，但現(xiàn)在看來(lái)不太可能了。

以小碧的速度估計(jì)項(xiàng)目很快會(huì)入市銷(xiāo)售，地已經(jīng)摘過(guò)牌，拭目以待小碧的“佳作”，還是衷心地希望不要給我大鄭州子民來(lái)些樓脆脆吧。(展開(kāi)全部)

龍湖這周六就要開(kāi)盤(pán)了，網(wǎng)傳高層價(jià)格89-125㎡價(jià)格14500-16800，洋房132-145㎡價(jià)格17800-20000。

這個(gè)地塊是龍湖進(jìn)駐鄭州所拿的第二宗地，第一宗位于南龍湖，在大家都驚訝于傳統(tǒng)做高端的龍湖怎么會(huì)去南龍湖那個(gè)剛需窩拿地時(shí)，我們感慨鄭州好地實(shí)在太少了，外來(lái)開(kāi)發(fā)商太難了。

高新區(qū)這個(gè)地塊也是一個(gè)樓板價(jià)很高的地王，當(dāng)這宗地塵埃落定花落龍湖家時(shí)，我們又一次感慨，鄭州的地實(shí)在是太稀缺，也不怪一線房企落地差，利潤(rùn)空間太薄了，只能拿高價(jià)地，又賣(mài)不上價(jià)，有時(shí)候甚至要虧本。

所以看到鄭州的實(shí)際情況后，對(duì)一線品牌房企帶來(lái)好作品的期待幾乎沒(méi)有了。不能只怪人家商人，還有ZF對(duì)城市發(fā)展、規(guī)劃理念、營(yíng)商環(huán)境等的原因。

所以也就對(duì)龍湖項(xiàng)目不做太多期待了，這是內(nèi)部因素。與龍湖相比我覺(jué)得永威更靠譜。

外部交通：通達(dá)度一般，周邊進(jìn)出小區(qū)是小路，科學(xué)大道、瑞達(dá)路、長(zhǎng)椿路等都是主路，到地鐵距離1公里多。
外部配套：周邊教育、商業(yè)配套還可以，不知道能否劃到朗悅那個(gè)好學(xué)校，高新區(qū)醫(yī)療資源挺缺乏的。
外部居住氛圍：前后左右基本都是安置房+產(chǎn)業(yè)園，居住氛圍一般。

綜上所述，釋放價(jià)格偏高，希望能帶來(lái)好產(chǎn)品，對(duì)于能否購(gòu)買(mǎi)個(gè)人持中性觀點(diǎn)，持幣觀望(展開(kāi)全部)

萬(wàn)科城目前在售是七期和八期，八期安開(kāi)混合，七期湖心島純商品房，只是位置有點(diǎn)偏西，七期精裝高層均價(jià)12500，相比于原來(lái)快飆到14000的單價(jià)，這個(gè)價(jià)格算是回歸正常了。

中建整理的雙湖科技城片區(qū)，賣(mài)出去的都是凈地，樓板價(jià)都很高，基本賠錢(qián)的節(jié)奏，所以不要僅僅貪圖便宜造就后期交房質(zhì)量堪憂。因?yàn)樵卩嵵蓍_(kāi)發(fā)商不好拓地只能拿這些高價(jià)凈地，因?yàn)槟切┮痪€房企不缺錢(qián)，缺地。這也造成了很多房企優(yōu)秀產(chǎn)品在鄭州落不了地。

目前區(qū)域價(jià)格基本在11000-12000左右，但是去化速度卻快不起來(lái)，也都有跟中介渠道合作，營(yíng)銷(xiāo)成本很高。

如果在高新區(qū)工作，看重居住環(huán)境，那么這個(gè)片區(qū)還是值得選選的：推薦的是融信和萬(wàn)科，因?yàn)?號(hào)線地鐵站馬上要開(kāi)工了，這兩個(gè)樓盤(pán)距離地鐵最近，萬(wàn)科七期兩側(cè)緊鄰天健湖、湖心島，居住環(huán)境好，商業(yè)教育配套、物業(yè)等都靠譜；融信就是一個(gè)極剛樓盤(pán)，但是有了地鐵加持，11000的價(jià)格也還好。

其他金輝、美的、正商等依托9號(hào)線的，還得等好幾年，且那邊居住環(huán)境和成熟度遠(yuǎn)不如南側(cè)。

四環(huán)修好、彩虹橋修好，8號(hào)線2025年修好，交房等個(gè)幾年交通等配套都跟上了，居住環(huán)境加持，后續(xù)預(yù)計(jì)片區(qū)會(huì)有較好的溢價(jià)的。(展開(kāi)全部)