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禹洲嘉譽(yù)風(fēng)華，滎陽(yáng)市健康大道與商隱路西北角。
先說(shuō)結(jié)論吧：滎陽(yáng)的房子是真的不能買，除非說(shuō)是自己住，如果要是自己住，也要首先選擇二手房，其次是國(guó)企的發(fā)開(kāi)發(fā)商。
禹州集團(tuán)最近的股價(jià)也是跌跌不休，今天收盤的時(shí)候是0.26港元，21年的時(shí)候多風(fēng)光的一家房企全國(guó)36強(qiáng)的房企，去年年中的時(shí)候禹洲集團(tuán)于宣布寬限期屆滿后，公司未能支付若干債券的利息，這個(gè)情況就是很糟糕，禹州在楊金的項(xiàng)目，也是鄭州的第一個(gè)項(xiàng)目，沒(méi)打響，現(xiàn)在沒(méi)啥動(dòng)靜了。
2018年3月份，禹州在滎陽(yáng)拿了一宗土地，成交價(jià)格是32300萬(wàn)元，單價(jià)合到444萬(wàn)/畝，樓面價(jià)2668元/平方米，項(xiàng)目規(guī)劃的是高層+洋房，高層只有兩個(gè)戶型89平方米和98平方米，洋房是115平方米、125平方米，該項(xiàng)目在2020年中旬開(kāi)過(guò)一次盤，當(dāng)時(shí)高層的均價(jià)是7000元/平方米，洋房的均價(jià)是9000元/平方米。
現(xiàn)在房?jī)r(jià)4000多塊錢就能買，高層房?jī)r(jià)是4000-4400元/平方米，洋房標(biāo)準(zhǔn)層是4900-5100元/平方米，基本上相當(dāng)于原來(lái)的房?jī)r(jià)打了6折。這房子是真的不敢買你想想樓面價(jià)都是2668，再加上2000塊的建安成本，這都4600塊錢，這也充其量只能把樓蓋起來(lái)，所以說(shuō)還是很危險(xiǎn)的。
滎陽(yáng)的房?jī)r(jià)最高的時(shí)候，碧桂園的項(xiàng)目，1萬(wàn)左右，現(xiàn)在基本上是打了六七折，對(duì)于滎陽(yáng)的項(xiàng)目，也包括上街區(qū)的項(xiàng)目，以及一些遠(yuǎn)郊的項(xiàng)目，投資是完全不建議；如果想自己住，優(yōu)先選擇二手房。(展開(kāi)全部)
說(shuō)是資金壓力比較大的樓盤
說(shuō)是結(jié)算經(jīng)紀(jì)人傭金特別慢的樓盤
說(shuō)是現(xiàn)在有五千多價(jià)格的樓盤
一塊地，有世茂，禹洲雅居樂(lè)幾家分割開(kāi)發(fā)?。。?！
不知道說(shuō)啥
禹洲嘉譽(yù)風(fēng)華是全國(guó)房企36強(qiáng)，上市公司，目前在河南省有四個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)新鄉(xiāng)禹洲嘉譽(yù)公元，一個(gè)開(kāi)封禹洲嘉譽(yù)府，銷量都很好，一個(gè)在滎陽(yáng)高鐵西站東南角2公里禹洲嘉譽(yù)風(fēng)華，低密度品質(zhì)洋房社區(qū)，一個(gè)在鄭州主城區(qū)楊金片區(qū)科教產(chǎn)業(yè)園，6.3號(hào)剛剛完成土拍，預(yù)計(jì)年底或者明年上半年推出來(lái)，禹洲集團(tuán)是一個(gè)穩(wěn)健的開(kāi)發(fā)商，財(cái)務(wù)審核制度非常完善。禹洲集團(tuán)雖然也是閩系開(kāi)發(fā)商，但是禹洲集團(tuán)是一個(gè)有社會(huì)責(zé)任的企業(yè)，從創(chuàng)業(yè)至今為社會(huì)捐款累計(jì)2億多元，得到社會(huì)各界人事的一致好評(píng)，如果有朋友在廈門和福州，可以打聽(tīng)打聽(tīng)禹洲集團(tuán)，這個(gè)開(kāi)發(fā)商還是值得信賴的！
2018年3月25，鄭州舜鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（禹洲地產(chǎn)）競(jìng)得滎政儲(chǔ)〔2018 〕16-3號(hào)地塊，成交價(jià)32300萬(wàn)元，單價(jià)444.54萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)2668元/㎡。地塊位于滎陽(yáng)宜居健康城商隱西路與健康大道交叉口西北側(cè)，占地48411. 52平方米（合72.62畝）,土地用途為城鎮(zhèn)住宅，出讓年限70年，容積率上限為2.5，限高<80。
禹洲地產(chǎn)屬于禹洲集團(tuán)地產(chǎn)板塊，港股上市企業(yè)。禹洲集團(tuán)創(chuàng)立于1994年， 秉承"以誠(chéng)建城，以愛(ài)筑家"的經(jīng)營(yíng)理念; 形成集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)投資運(yùn)營(yíng)、酒店運(yùn)營(yíng)管理、物業(yè)服務(wù)管理、金融、貿(mào)易為一體的多元化綜合集團(tuán)。
禹洲地產(chǎn)在全國(guó)房企中常年排名40左右，目前在新鄉(xiāng)、開(kāi)封分別拿下土地，河南區(qū)域進(jìn)駐較晚，而且各項(xiàng)土地拓展進(jìn)度都一般，不過(guò)值得期待的是禹洲近兩年的大項(xiàng)目，楊金片區(qū)的周莊合村并城項(xiàng)目，禹洲已經(jīng)和原地主方東方國(guó)際進(jìn)行了股權(quán)合作，預(yù)計(jì)今年4月份集中供地時(shí)掛牌出讓，楊金片區(qū)又來(lái)一巨頭級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)。
禹洲嘉譽(yù)風(fēng)華項(xiàng)目位于滎陽(yáng)市健康大道與商隱路西北角，屬宜居健康城園區(qū)，項(xiàng)目共規(guī)劃高層+多層洋房設(shè)計(jì)，其中 1-3、5、6棟為高層，每棟27層，7-13、15、16棟為洋房，7-13號(hào)樓為5層。15號(hào)樓為7層，16號(hào)樓為8層。
戶型設(shè)計(jì)上高層89三房和98三房?jī)蓚€(gè)戶型，洋房115三房和125三房三種戶型，禹洲的戶型設(shè)計(jì)還是比較不錯(cuò)的，突出的特點(diǎn)就是贈(zèng)送空間比較大，雙陽(yáng)臺(tái)三陽(yáng)臺(tái)+飄窗的送，整個(gè)戶型的空間使用感覺(jué)還是挺不小的。
遠(yuǎn)郊樓盤的客戶支撐力度還是不行，目前禹洲高層6500，洋房不到9000，大多為滎陽(yáng)周邊地緣性客戶群體。但是賣的非常困難，隔壁和雅居樂(lè)世茂合作的地塊都已經(jīng)封盤不施工了，待行情好在賣，而且河南區(qū)域因?yàn)殇N售問(wèn)題每月都在罰款
，上市房企要求就是嚴(yán)格。(展開(kāi)全部)
禹洲地產(chǎn)，上市房企，中國(guó)地產(chǎn)40強(qiáng)。
滎陽(yáng)嘉譽(yù)風(fēng)華，是禹州在河南繼新鄉(xiāng)禹洲·嘉譽(yù)公元、開(kāi)封禹洲·嘉譽(yù)府后的第三個(gè)項(xiàng)目。
整體分兩期開(kāi)發(fā)，目前在售一期，占地約73畝，去年摘地，樓面價(jià)2600左右。
地塊位于健康大道和商隱路交會(huì)處西北角，容積率2.5，包含5棟高層，8棟洋房，共計(jì)1156套，高層戶型包含89㎡三室兩廳一衛(wèi)、98㎡三室兩廳兩衛(wèi)、110㎡三室兩廳兩衛(wèi)；洋房戶型包含115㎡三室兩廳兩衛(wèi)、125㎡三室兩廳兩衛(wèi)。戶型都還不錯(cuò)，中規(guī)中矩。個(gè)人比較喜歡洋房125㎡戶型，寬廳設(shè)計(jì)，亦可改造為四房。
目前項(xiàng)目周邊比較缺少配套，商業(yè)幾乎為零，學(xué)校為豫龍鎮(zhèn)第三小學(xué)，整個(gè)片區(qū)醫(yī)院倒是不少，鄭州市人民醫(yī)院新院、鄭州婦幼保健院新院、骨科醫(yī)院、鄭州市八院新院均分布于健康大道北側(cè)，未來(lái)還有多家醫(yī)療機(jī)構(gòu)和醫(yī)學(xué)院校入駐。
作為區(qū)域早期收割者恒大養(yǎng)生谷，小高層房?jī)r(jià)已從首次開(kāi)盤9000一平降至7500，坑你一馬當(dāng)先。目前所剩房源不多，一期交房狀態(tài)，標(biāo)準(zhǔn)恒大式大門，感觀效果不錯(cuò)。
同時(shí)在售的還有建業(yè)昌建公園里，昌建去年拿的地，在售小高層均價(jià)7500；永豐樂(lè)境、金秋九里庭院、世茂海峽國(guó)際城等幾家都處于待售狀態(tài)。
在這里說(shuō)下金秋九里庭院，之前在周口、安陽(yáng)都有開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目都偏向于健康養(yǎng)老方面。本次兩個(gè)地塊，總占地109.64畝，其中住宅用地51.51畝，容積 率2.49；產(chǎn)業(yè)用地58.13畝，容積率 1.99，計(jì)劃先銷售產(chǎn)業(yè)地塊的疊墅產(chǎn)品，住宅地塊等到配套起來(lái)再行銷售，還真是不缺錢。
個(gè)人認(rèn)為，目前這個(gè)區(qū)域不太適合居住，投資的話，周期看到10年。不如中原西路沿線。雖然滎陽(yáng)華僑城要落于此，但還是先把中原華僑城和二七華僑城搞明白再說(shuō)吧。(展開(kāi)全部)
這個(gè)項(xiàng)目有一個(gè)很大的亮點(diǎn)，就是戶型。
高層戶型有89平三房?jī)蓮d一衛(wèi)、98平三房?jī)蓮d兩衛(wèi)、110平三房?jī)蓮d兩衛(wèi)；洋房有115平三房?jī)蓮d兩衛(wèi)和125平三房?jī)蓮d兩衛(wèi)。
先說(shuō)高層——
89㎡，3房，三面寬朝南，南向兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)、一個(gè)飄窗。陽(yáng)臺(tái)面積11.52平、贈(zèng)送面積5.76平(3.06+2.70平）
98㎡，3房，兩面寬朝南，南向兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)、北側(cè)1個(gè)陽(yáng)臺(tái)。陽(yáng)臺(tái)面積13.8平、贈(zèng)送面積6.9平
110㎡，3房，三面寬朝南，南向3個(gè)陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)面積15.6平、贈(zèng)送面積7.8平
再說(shuō)洋房-
115㎡，3房，三面寬朝南，南向2個(gè)陽(yáng)臺(tái)、北向1個(gè)陽(yáng)臺(tái)。陽(yáng)臺(tái)面積14平、贈(zèng)送面積7平
125㎡，3+1房，四面寬朝南，南向2個(gè)陽(yáng)臺(tái)、北向1個(gè)陽(yáng)臺(tái)。陽(yáng)臺(tái)面積14平、贈(zèng)送面積7平
贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)這么多，這么大的，在鄭州市場(chǎng)上并不多見(jiàn)。(展開(kāi)全部)
首先先說(shuō)下開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，售樓部展示如下：禹洲地產(chǎn)，香港上市房企中國(guó)地產(chǎn)40強(qiáng)。禹洲集團(tuán)1994年于廈門創(chuàng)立。2016年總部移師上海，秉持“大禹治水，荒漠成洲”的開(kāi)拓精神，旗下涉及領(lǐng)域地產(chǎn)，酒店，商業(yè)，物業(yè)和金控等板塊。2009年11月禹洲集團(tuán)地產(chǎn)板塊禹洲地產(chǎn)在香港聯(lián)交所成功上市（股票代碼：01628.HK）。
先介紹開(kāi)發(fā)商目的是科普一下這個(gè)禹洲并非河南本土的禹州市走出來(lái)的禹州，這也是禹州嘉譽(yù)風(fēng)華的置業(yè)顧問(wèn)在接待客戶是首先要進(jìn)行說(shuō)明的一點(diǎn)，看來(lái)名字對(duì)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該是造成了一些困擾。
禹洲嘉譽(yù)風(fēng)華目前處于前期咨詢階段，預(yù)計(jì)會(huì)在6月中下旬開(kāi)盤，現(xiàn)在正在進(jìn)行排號(hào)，項(xiàng)目采用高低配，高層加洋房的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，其中洋房一層帶地下室?guī)Щ▓@，戶型設(shè)計(jì)的亮點(diǎn)在于基本上每個(gè)戶型北向都會(huì)有設(shè)計(jì)陽(yáng)臺(tái)，但是這一點(diǎn)也是禹洲比較精明的地方，在去看樣板的時(shí)候，精裝樣板間的陽(yáng)臺(tái)是被打掉的，已經(jīng)做成了套內(nèi)。毛坯樣板間保留了陽(yáng)臺(tái)部分，看過(guò)之后給就感覺(jué)開(kāi)發(fā)商想的很周到，在適合展示和宣講的時(shí)候放大陽(yáng)臺(tái)的功能，但是看毛坯的時(shí)候還是把陽(yáng)臺(tái)占用的空間給你展示出來(lái)，這個(gè)度把握的很好，沒(méi)有過(guò)分的宣傳。
再看下位置，項(xiàng)目屬于滎陽(yáng)的東南部片區(qū)，滎陽(yáng)東南本身就是屬于一個(gè)之前和鄭州的斷裂帶的區(qū)域，只有中原西路沿線被帶動(dòng)了起來(lái)，基本上除去本土房企之外，外來(lái)房企早些年也都會(huì)選擇在中原西路沿線拿地，這里綠都算一個(gè)，清華大溪地，西郡原著算一個(gè)。現(xiàn)在多數(shù)開(kāi)發(fā)商愿意來(lái)這邊，也是跟規(guī)劃的鄭州宜居健康城的定位分布開(kāi)，本地開(kāi)發(fā)商在老城區(qū)發(fā)展多年，也不愿參與拿地的爭(zhēng)奪戰(zhàn)，新區(qū)建設(shè)勢(shì)必要有新的血液注入，外來(lái)房企的入駐自然是最合適不過(guò)的。(展開(kāi)全部)
2019年3月25日，禹洲地產(chǎn)拿下滎陽(yáng)一宗居住用地，樓面價(jià)2668.79元/㎡溢價(jià)率6%；
2020年6月20日，嘉譽(yù)風(fēng)華即將首開(kāi)入市。禹洲算是吃了河南有禹州的虧，不知道的還以為是許昌禹州的開(kāi)發(fā)商，不過(guò)作為閩系開(kāi)發(fā)商，好感值還是刷不起來(lái)。
項(xiàng)目位于宜居健康城商隱西路與健康大道交叉口，隴海西路、中原西路、繞城高速三大主干道圍合，不過(guò)缺少地鐵紅利，距離在建的地鐵10號(hào)線商隱路站2.3公里左右；地塊東部不到一千米的距離即為滎陽(yáng)京襄城遺址生態(tài)園，距離恒大養(yǎng)生谷直線距離也僅有1.6公里，生態(tài)資源較好。
一期地塊占地面積約72.62畝，容積率2.99，內(nèi)部配套幼兒園，高低配設(shè)計(jì)，規(guī)劃了5棟高層，8棟洋房，高層多為2梯5戶設(shè)計(jì)，主力戶型89㎡、98㎡三房，洋房面積段115-125㎡，毛坯交付。
洋房一樓贈(zèng)送南向花園，二樓贈(zèng)送北向花園和一個(gè)露臺(tái)，地下室空間也是一樓二樓共享，實(shí)體樣板間也已經(jīng)對(duì)外開(kāi)放，115㎡戶型一樓展示為精裝修效果，二樓為實(shí)體毛坯樣板間，125㎡做到了橫廳設(shè)計(jì)，連通大陽(yáng)臺(tái)，四面寬朝南，采光效果較好。
目前對(duì)外釋放的價(jià)格，高層在7000左右，洋房低于9600，一萬(wàn)認(rèn)籌砸金蛋，對(duì)比恒大養(yǎng)生谷高層7600、洋房標(biāo)準(zhǔn)層9300的均價(jià)，似乎也沒(méi)有太大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。區(qū)域內(nèi)永豐樂(lè)境、建業(yè)昌建公園里也即將入市，有自住需求的可以多進(jìn)行對(duì)比選擇。(展開(kāi)全部)
禹州嘉譽(yù)風(fēng)華，健康大道與商隱路交匯處。
1994年，禹州成立于廈門，禹州主要發(fā)展的業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)投資運(yùn)營(yíng)、酒店運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、金融、貿(mào)易等，2009年禹州在香港上市，股票代碼：01628.HK，2016年禹州總部搬到了上海，
禹州地產(chǎn)土地儲(chǔ)備約3000億元，擁有地產(chǎn)項(xiàng)目160多個(gè)，產(chǎn)品涵蓋了公寓、別墅、寫字樓、酒店、綜合商業(yè)和大型房地產(chǎn)綜合體等多種業(yè)態(tài)，已經(jīng)布局長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、粵港澳等六大城市群，進(jìn)駐北京、上海、南京、杭州、蘇州等32個(gè)城市。
不得不說(shuō)胡建人有一套，高周轉(zhuǎn)成名之后，總部都搬到了上海。
當(dāng)時(shí)禹州拿了兩宗土地，一宗是445萬(wàn)/畝，樓面價(jià)2669元/平方米，另一宗是422萬(wàn)/畝，樓面價(jià)2533元/平方米。
這個(gè)項(xiàng)目一共是143畝，分為兩期，一期73畝，二期70畝，容積率為2.5，一期規(guī)劃5棟高層、8棟洋房，高層面積區(qū)間從89㎡-110㎡，主力戶型為89㎡，占比約411%，洋房面積從115㎡-125㎡。走的也是剛需走量的路數(shù)。
兩點(diǎn)建議：
①不建議在滎陽(yáng)買房子，自住除外。
②不建議買閩系開(kāi)發(fā)商的房子，原因你懂得。(展開(kāi)全部)
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