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鄭州置業(yè)金水北依舊是主力，而金水北的眾盤(pán)之爭(zhēng)也是一直沒(méi)有停過(guò)，鄭州產(chǎn)品迭代升級(jí)的最新品也全誕生在這，在眾多大哥面前沒(méi)有任何產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的綠城沐春歌存在感一直都是最低的，產(chǎn)品也是老態(tài)，所以只能拿價(jià)格收割，目前價(jià)格是12500-13500，首付低，準(zhǔn)現(xiàn)房。

綠城宣傳的綠城獨(dú)有特色的外立面和內(nèi)部景觀已全部呈現(xiàn)，跟其他高端盤(pán)沒(méi)法比，但完全對(duì)得起這個(gè)價(jià)格，容積率在這擺著，除了戶(hù)型有點(diǎn)不合適外，居住環(huán)境并沒(méi)有我們所想的那么糟糕，周邊全是看的見(jiàn)摸的著的配套，城市界面是很一般，但新項(xiàng)目較多，意味著也不能一直光看現(xiàn)在的城市界面，未來(lái)更新之后絕對(duì)是煥然一新的，隔壁就是信達(dá)天樾九章，雖然貴為鄰居，但客戶(hù)群體都全不在一個(gè)階層，二者可以說(shuō)是互不影響，買(mǎi)綠城沐春歌的可能買(mǎi)不起天樾九章，買(mǎi)的起天樾九章的可能看不上沐春歌。

最大的優(yōu)勢(shì)就是價(jià)格和同天悅江灣、天樾九章一樣的學(xué)區(qū)。原來(lái)只要有學(xué)區(qū)家長(zhǎng)就興奮，現(xiàn)在是遍地是集團(tuán)化名校，真正有能力的家長(zhǎng)選擇將孩子潤(rùn)出河南去異地高考，名校的光環(huán)早已褪去，更何況是分校區(qū)。而且龍門(mén)實(shí)驗(yàn)學(xué)校是周邊唯一一所中學(xué)，就是劃片也應(yīng)該在這，距離已經(jīng)有點(diǎn)遠(yuǎn)了。

金水北的新房?jī)r(jià)格早已不適合剛需，剛需置業(yè)金水北主要也是在次新房和老舊小區(qū)中撿漏了，相比學(xué)區(qū)沐春歌的價(jià)格更具有吸引力。(展開(kāi)全部)

綠城沐春歌，三全路洛陽(yáng)路新七中向北300米路西 。

馬爾科姆在《異類(lèi)》—書(shū)中強(qiáng)調(diào)，人出生的時(shí)間和地點(diǎn)在很大程度上決定了他們的命運(yùn)。全世界1/5最富有的人都出生在1830—1840年的美國(guó)，因?yàn)樗麄冓s上了美國(guó)的工業(yè)革命；生逢中國(guó)改革開(kāi)放的人，就比生活在100年前的人幸福；生在宋朝的人，就比生在明朝的人過(guò)得好。

人生軌跡走不出這兩條線一個(gè)是環(huán)境因素，另一個(gè)是對(duì)未來(lái)的規(guī)劃的方向，個(gè)人的努力、運(yùn)氣等不過(guò)是讓我們?cè)谶@兩條線之間做微調(diào)而己。

樓盤(pán)的命運(yùn)也是如此，個(gè)人奮斗固然重要，但是也要考慮歷史的進(jìn)程。

綠城沐春歌賣(mài)的比較差，特價(jià)房只要12500-13500元/平方米，5萬(wàn)塊就能網(wǎng)簽。該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)如下：

1、位置

金水區(qū)的核心區(qū)域，絕版地段，完全享受金水北的配套和價(jià)值。

2、學(xué)校

文化路一小翰林校區(qū)+龍門(mén)實(shí)驗(yàn)學(xué)校，跟越秀的學(xué)區(qū)房是一模一樣，不過(guò)這個(gè)價(jià)格可是比越秀便宜不少，一套一百平方米的房子，可以省下來(lái)五六十萬(wàn)。

3、準(zhǔn)現(xiàn)房

今年9月份項(xiàng)目就可以交付，也就是說(shuō)還有半年左右的時(shí)間，雖然說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目的底子無(wú)法改變，但是綠城還是做了一些適當(dāng)?shù)膬?yōu)化，外立面是典型的綠城風(fēng)格（綠城都會(huì)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)），園林也是綠城的園林風(fēng)格（綠城坤一景觀設(shè)計(jì)）。

金水北競(jìng)爭(zhēng)也還是很激烈的，基本上都有學(xué)校，美盛教育港灣是緯五路一小和鄭州外國(guó)語(yǔ)，常綠是龍門(mén)實(shí)驗(yàn)小學(xué)＋初中總校。(展開(kāi)全部)

縱使綠城沐春歌價(jià)格一直在金水北都是墊底的存在，又加上了學(xué)校的優(yōu)勢(shì)，依然是賣(mài)不動(dòng)，索性直接一降到底，向水之郡學(xué)習(xí)，沒(méi)有賣(mài)不出去的房子，只有賣(mài)不出去的價(jià)格，特價(jià)12500-13500元，目前的活動(dòng)是5萬(wàn)元即可網(wǎng)簽，剩余可全部貸款。

優(yōu)勢(shì)：

1、可以直接上文化路一小翰林校區(qū)和龍門(mén)實(shí)驗(yàn)學(xué)校，這也是越秀宣傳的學(xué)區(qū)，小學(xué)比越秀還要有距離優(yōu)勢(shì)。

2、準(zhǔn)現(xiàn)房，9月交付。

3、與水之郡不同的是，這個(gè)盤(pán)綠城接手之后外立面做了整體提升，不管規(guī)劃設(shè)計(jì)和戶(hù)型設(shè)計(jì)有多老套，最起碼外觀的顏值不至于太拉跨。

4、地處金水北核心區(qū)域，完全可以享受金水北無(wú)敵的區(qū)位價(jià)值及配套，這個(gè)區(qū)域樓盤(pán)不少，目前還處于快速發(fā)展階段，真正的價(jià)值和城市界面絕不僅僅是現(xiàn)在這樣的。

5、這個(gè)價(jià)格在金水北也是一種優(yōu)勢(shì)了，面積段小，總價(jià)低，上車(chē)成本低，典型的剛需盤(pán)。

綜合以上本身本來(lái)是一個(gè)劣勢(shì)比較多的項(xiàng)目，因?yàn)榻祪r(jià)成功把各項(xiàng)瑕疵遮掩，畢竟你所說(shuō)的這不滿(mǎn)意那不滿(mǎn)意都完美的給你折合在了價(jià)格上，典型的一分價(jià)錢(qián)一分貨。但有一點(diǎn)，房地產(chǎn)黃金期已過(guò)，現(xiàn)在置業(yè)的改善盤(pán)都不敢保證未來(lái)一定能跑贏市場(chǎng)，這種低價(jià)買(mǎi)的剛需盤(pán)未來(lái)出手二手房的時(shí)候也必定是區(qū)域之最了。沒(méi)辦法地產(chǎn)迭代升級(jí)實(shí)在太快。


金水北這個(gè)價(jià)格還是挺香的，僅限剛需，其他勿擾。(展開(kāi)全部)

綠城沐春歌目前在售均價(jià)14000元/平米左右，現(xiàn)在首付5萬(wàn)即可網(wǎng)簽，剩余全貸款，并且執(zhí)行最新政策以舊換新，還能額外再優(yōu)惠。

另外據(jù)說(shuō)之前參與前期內(nèi)購(gòu)的沒(méi)有網(wǎng)簽，現(xiàn)在基本上都退了。

整個(gè)小區(qū)占地面積約32.7畝，容積率4.49，綠化率35%，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有6棟33層的高層。

拋開(kāi)歷史原因，綠城接手之后這個(gè)項(xiàng)目問(wèn)題不大，預(yù)計(jì)今年年底能交付，已經(jīng)呈現(xiàn)的外立面效果還不錯(cuò)，而且這算是金水北的上車(chē)門(mén)檻，單價(jià)低，有小面積，所以總價(jià)也低。

項(xiàng)目宣傳的學(xué)校為文化路一小翰林校區(qū)+龍門(mén)實(shí)驗(yàn)學(xué)校長(zhǎng)安校區(qū)，跟越秀宣傳的學(xué)校一樣，不過(guò)綠城沐春歌的學(xué)校是只有一手業(yè)主能上 二手可能跟信達(dá)天樾九章一個(gè)學(xué)校。

項(xiàng)目的硬傷在于戶(hù)型比較差，居住舒適度沒(méi)有那么高。(展開(kāi)全部)

老樹(shù)開(kāi)花，綠城沐春歌（翰林華府）開(kāi)盤(pán)了，現(xiàn)在這市場(chǎng)，銷(xiāo)量都是馬馬虎虎，沐春歌賣(mài)了幾十套，還算可以了，主要還是價(jià)格適中。高層毛坯13500-14500元一平，比周邊信達(dá)天樾九章、保利縵城要低了2000多一平，比周邊朗城、和昌目前的二手房成交價(jià)也低一些，而且首開(kāi)主要是59平標(biāo)間和89平大兩房，整體購(gòu)入門(mén)檻不低，很適合剛需。

沐春歌彌補(bǔ)了金水北的剛需需求，目前這里的幾個(gè)樓盤(pán)都是主打剛改改善，價(jià)位高，面積大，房子雖然是好房子，但還是脫離廣大低收入的群眾的，沐春歌算是恰逢其時(shí)吧。

當(dāng)然，如果想入手，也要接受它的諸多缺點(diǎn)。
一是產(chǎn)權(quán)縮水，2013年拿的地，TG著就爛尾了，2023年才亡者復(fù)活。
二是戶(hù)型設(shè)計(jì)太古早了，1號(hào)樓兩梯八戶(hù)，2號(hào)樓兩梯五戶(hù)，都是設(shè)計(jì)的人能住而已，不像現(xiàn)在戶(hù)型那么好看舒服。
三是畢竟是個(gè)半拉子盤(pán)，對(duì)交付的期待不要過(guò)高，畢竟接盤(pán)方不是搞慈善的，而是要營(yíng)利的。
交付的話(huà)，應(yīng)該問(wèn)題不大了，本身主體都封頂了，弄弄外立面景觀就差不多了，對(duì)外宣傳的是2024年12月交付。
可能買(mǎi)這里的也不是沖著房子，而是沖著文化路一小翰林學(xué)區(qū)和龍門(mén)實(shí)驗(yàn)學(xué)校長(zhǎng)安校區(qū)。
至于接盤(pán)方承諾的公建化外立面，兩千平中央草坪景觀植物私塾等還是等最后看交房吧。
個(gè)人認(rèn)為金水北還可以多一點(diǎn)類(lèi)似的剛需盤(pán)，畢竟經(jīng)濟(jì)下行，不需要好房子，需要便宜房子。(展開(kāi)全部)

綠城·沐春歌，三全路與洛陽(yáng)路交匯處北300米路東。

江南好，風(fēng)景舊曾諳。

日出江花紅勝火，春來(lái)江水綠如藍(lán)。

能不憶江南？

原來(lái)的翰林華庭因?yàn)楸＝粯菗u身一變變成了綠城·沐春歌。

先看一下項(xiàng)目的簡(jiǎn)單情況，位于三全路與洛陽(yáng)路交匯處北300米路東，屬于高皇寨的改造的一部分，總計(jì)占地面積是53畝，北地塊21畝是安置房，南地塊32畝是商品房，規(guī)劃6棟高層，它的北側(cè)就是海亮?xí)r代ONE，往西就是信達(dá)天悅九章。

買(mǎi)到小開(kāi)發(fā)商到底多不靠譜，翰林華庭就是一個(gè)非常典型的例子，這個(gè)項(xiàng)目13年就是開(kāi)始TG5500一平方米，2015年繼續(xù)TG7800一平方米，2021年才給TG的業(yè)主退的錢(qián)，你要是最早TG，8年沒(méi)有住進(jìn)房子，這耽誤多少事情，小孩都會(huì)打醬油了；瀚海思念城也是類(lèi)似的情況；豫發(fā)豫園也是類(lèi)似的情況……遠(yuǎn)離小開(kāi)發(fā)商、同時(shí)遠(yuǎn)離城改項(xiàng)目的TG。

說(shuō)一些好的：

1、從爛尾樓到不爛尾，很多人拿了一輩子的心血去買(mǎi)房，終于能住上房子，晚上回家的時(shí)候萬(wàn)家燈火終于有一盞燈是屬于他。

2、金水北上車(chē)門(mén)檻新低，這個(gè)位置可是正兒八經(jīng)的金水北，往東走就是花園路，那邊的信達(dá)天樾九章也得16000靠上。

3、“變變變”為了增加競(jìng)爭(zhēng)力，變成學(xué)區(qū)房了，文化路一小翰林校區(qū)+龍門(mén)實(shí)驗(yàn)學(xué)校長(zhǎng)安校區(qū)，越秀也是可以上的，就是不知道以后學(xué)校擠不擠？

說(shuō)一些不好的：

綠城代建一般般，自己做的房子口碑都崩塌了，更何況是代建；戶(hù)型都是十多年前的戶(hù)型，確實(shí)是過(guò)時(shí)了。(展開(kāi)全部)

綠城沐春歌重新啟動(dòng)，成了金水北目前上車(chē)門(mén)檻最低的樓盤(pán)，首開(kāi)1#和2#，均價(jià)15000左右。

同時(shí)這個(gè)項(xiàng)目放在金水北除了位置外，其他多少就有點(diǎn)格格不入了，可以說(shuō)與其均價(jià)還是很搭的，N年前的老設(shè)計(jì)了，在其他盤(pán)都是一梯一戶(hù)一梯兩戶(hù)甚至電梯入戶(hù)的時(shí)候，這個(gè)盤(pán)的部分樓棟居然2梯8戶(hù)，戶(hù)型設(shè)計(jì)更是毫無(wú)特點(diǎn)了，邊邊角角細(xì)長(zhǎng)條，這個(gè)項(xiàng)目綠城接手后能改變的只有外立面和景觀了，整體只有顏值上升了一個(gè)檔次。

但優(yōu)勢(shì)還是有一些的：

1、 計(jì)劃2024年底前交房，準(zhǔn)現(xiàn)房，但市場(chǎng)上現(xiàn)在根本不缺準(zhǔn)現(xiàn)房，以后除了城改項(xiàng)目 ，也都是現(xiàn)房銷(xiāo)售了。

2、 搖身一變成了所謂的學(xué)區(qū)房，文化路一小翰林校區(qū)+龍門(mén)實(shí)驗(yàn)學(xué)校長(zhǎng)安校區(qū)，距離文化路一小確實(shí)還有距離上的優(yōu)勢(shì)，據(jù)知文化路一小原來(lái)對(duì)生源的把控特別嚴(yán)格，劃片范圍內(nèi)的某些小區(qū)明確說(shuō)明只有一手房源業(yè)主才可以享受劃片政策，另外校區(qū)規(guī)模也并不算太大，現(xiàn)在越秀可以上，綠城沐春歌也可以上，會(huì)不會(huì)造成人滿(mǎn)為患呢。

3、 隔壁就是天樾九章了，緊鄰香山路的沐春歌似乎比天樾九章的位置還要好一些，天樾九章可以享受的配套沐春歌一個(gè)也沒(méi)拉下，典型的金水北又一核心區(qū)域了。

4、 N年前的老設(shè)計(jì)59平的小面積段放在現(xiàn)在反倒是成了一個(gè)優(yōu)勢(shì)，總價(jià)低，上車(chē)門(mén)檻低，對(duì)于想在金水北置業(yè)的剛需來(lái)說(shuō)是一個(gè)機(jī)會(huì)，典型的小戶(hù)型的“學(xué)區(qū)房”。

這個(gè)項(xiàng)目圖的就是一個(gè)便宜了 ，金水北庫(kù)存大，可以再等等。(展開(kāi)全部)

綠城沐春歌已官宣簽約文化路一小翰林校區(qū)和龍門(mén)實(shí)驗(yàn)學(xué)校長(zhǎng)安校區(qū)。這倆學(xué)校成色如何？有沒(méi)有懂的人？

從翰林華庭到綠城沐春歌，是內(nèi)購(gòu)問(wèn)題樓盤(pán)到代建新樓盤(pán)的升遷。雖然新了，但很多設(shè)計(jì)受制于前期影響也無(wú)法更改。綠城在外立面上有調(diào)整設(shè)計(jì)，經(jīng)過(guò)也找了坤一景觀設(shè)計(jì)，都是老一套標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)什么新穎的。

綠城即使不是代建，在鄭州的口碑也已經(jīng)丑了，綠城明月濱河、綠城湖畔雲(yún)廬的交付一個(gè)比一個(gè)垃圾，傷了一批綠城粉?，F(xiàn)在的綠城能拿出來(lái)的也就是央企背景。

翰林華庭曾經(jīng)也有過(guò)幾次內(nèi)購(gòu)，這種樓盤(pán)在鄭州數(shù)不勝數(shù)，比如楊金龍湖一號(hào)、宏光攬境、常綠東風(fēng)宸苑這些，只不過(guò)有的活過(guò)來(lái)，有的還在泥潭中掙扎。

保交樓這招確實(shí)是ZZ任務(wù)，大部分是算收益率的，小部分是完成任務(wù)。

比如某國(guó)企平臺(tái)公司接了保交樓任務(wù)，資金都被挪過(guò)去，自己項(xiàng)目交土地款的錢(qián)都沒(méi)有。不管怎么說(shuō)，項(xiàng)目能重新啟動(dòng)也算是好事。

起步戶(hù)型是59㎡兩室兩廳一衛(wèi)，還做了兩個(gè)不太一樣的，主要分布在1號(hào)樓；89㎡兩室兩廳一衛(wèi)和129㎡三室兩廳兩衛(wèi)，這兩個(gè)是主力戶(hù)型。

釋放價(jià)格是14500左右，不算貴，但結(jié)合這個(gè)位置，如果能正常交付，也算可以，預(yù)計(jì)的是明年交房，不著急的話(huà)可以等等，交房也賣(mài)不完，尤其是供應(yīng)量如此大的金水北，旁邊西側(cè)的越秀天悅江灣已經(jīng)磨刀霍霍，馬上開(kāi)盤(pán)。東側(cè)還有信達(dá)天樾九章，價(jià)格底線一放再放，近幾天的美盛集團(tuán)已經(jīng)大殺四方，但代價(jià)也很大，傷敵一千自損八百的做法。(展開(kāi)全部)

翰林華庭，最早的高皇寨改造項(xiàng)目，也是最早的爛尾盤(pán)，這兩年借著保交樓的春風(fēng)，也被重視了起來(lái)，這不經(jīng)過(guò)zf不斷努力招商引資，找來(lái)了投資方盤(pán)活，這一波先感謝一下。

面世的新名：綠城·沐春歌，項(xiàng)目雖冠以綠城，但是投資方是陜西林榮森實(shí)業(yè)有限公司（控股股東咸陽(yáng)宏祥置業(yè)有限公司），陜西林榮森實(shí)業(yè)是一家以城市更新、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、生命醫(yī)藥、商辦資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)銷(xiāo)售、房建施工、實(shí)業(yè)投資為核心，集生命醫(yī)藥和地產(chǎn)投資一體的現(xiàn)代服務(wù)類(lèi)企業(yè)。也算是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建筑工程的老手了，該企業(yè)在河南漯河做過(guò)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，本次也是首來(lái)鄭州，選擇了一個(gè)爛尾近10年的項(xiàng)目來(lái)操盤(pán)，也是匪夷所思，不過(guò)作為zf保交樓的項(xiàng)目，有金融方面的支持，加上本身也非小白，大賬一算問(wèn)題不大，也是可以干的，更是聰明的引入綠城作為代建管理方，雖說(shuō)藍(lán)綠的品牌已經(jīng)沒(méi)有那么神奇，但是鄭州這個(gè)市場(chǎng)，貌似找出來(lái)比他強(qiáng)的也沒(méi)有（國(guó)央企不參與），而且綠城做這種爛尾盤(pán)的代建也是經(jīng)驗(yàn)豐富。

項(xiàng)目總占地面積約21803.2㎡，共規(guī)劃有6棟高層，綠地率約35%，產(chǎn)品設(shè)計(jì)59㎡、89㎡和129㎡，因?yàn)榻颖P(pán)方接手的時(shí)候已經(jīng)是在建工程，戶(hù)型已經(jīng)是改變不了的事實(shí)，2013年的設(shè)計(jì)理念和現(xiàn)在相差了10年，所以這些臥龍鳳雛戶(hù)型也能理解，這是先天劣勢(shì)；不過(guò)有一說(shuō)一，59㎡的小戶(hù)型還是比較期待的，比較在這個(gè)拼改善的金水北，小而美的小戶(hù)型反而異常稀缺，小戶(hù)型的市場(chǎng)可不是沒(méi)有喲。
綠城能做的就是項(xiàng)目外立面、園林景觀將會(huì)重新設(shè)計(jì)升級(jí)，用所謂的綠城品質(zhì)再去加持和吸引一下。作為綠城金水北的首個(gè)項(xiàng)目，雖然先天劣勢(shì)，但是作為代建管理方，綠城如果拿出十足的看家本領(lǐng)，是確實(shí)會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)一個(gè)轉(zhuǎn)變的。

金水北近兩年已然成為神仙打架的區(qū)域，距離項(xiàng)目最近的競(jìng)品就是越秀和天樾九章，另外兩個(gè)項(xiàng)目都有國(guó)企加持，高大上的外立面和炸天的戶(hù)型也是獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，所以個(gè)人感覺(jué)綠城只有低價(jià)這一張牌可以打，其他的都是浮云，另外就是盡快確定劃片教育，如果能把文化路一小拿下，可是一個(gè)不小的加分項(xiàng)，目前項(xiàng)目主體封頂，工程進(jìn)展也是一天一個(gè)樣，保交付名單之下應(yīng)該問(wèn)題不大，就看綠城接下來(lái)如何搞營(yíng)銷(xiāo)了。(展開(kāi)全部)