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臨近年底，又到了交房小高峰，金水北兩著名樓盤越秀金悅文華和信達(dá)天樾九章同期交房，口碑不一，天樾九章風(fēng)平浪靜，好評(píng)不斷，收房率非常高，越秀這就不一樣了，維權(quán)，收房率較低，非常明顯天樾九章經(jīng)歷了爛尾、救世主之后，購(gòu)房者心理預(yù)期明顯降低，信達(dá)接手之后基本還是按照原來(lái)的規(guī)格和配置落地，品質(zhì)絕對(duì)的很在線，越秀就不一樣了，越秀進(jìn)入鄭州一直在遠(yuǎn)郊徘徊，金水北是其首次進(jìn)入主城的第一個(gè)項(xiàng)目，出道既入巔峰，一直都是網(wǎng)紅及各大媒體追捧的對(duì)象，購(gòu)房者對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目期望本身就很高，稍有不慎就會(huì)引來(lái)維權(quán)，而且沒(méi)有對(duì)比就沒(méi)有傷害，本身都沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，但二者出現(xiàn)這樣的局面真的一點(diǎn)也不意外。

越秀二期在售房源均價(jià)16000-19000，面積越大越貴，面積段102-143平，毛坯交付，預(yù)計(jì)交付時(shí)間是2025年底，最大的特點(diǎn)就是高贈(zèng)送、高得房率，樓市的內(nèi)卷愈演愈烈也就是從這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始的，二期不論是外立面還是戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)也都是一期的升級(jí)之作。

原來(lái)項(xiàng)目最大的劣勢(shì)來(lái)自于周邊的環(huán)境和人氣，但隨著周邊一期的交房，人氣和環(huán)境也會(huì)陸續(xù)得到改變，同時(shí)這個(gè)片區(qū)又喜提金水北生態(tài)活力片區(qū)更新項(xiàng)目，大致范圍為連霍高速、香山路、魏河北路、長(zhǎng)安路、三全路、文化北路圍合組成，總投資46億元，更新內(nèi)容:
1、生態(tài)環(huán)境品質(zhì)提升：東風(fēng)渠生態(tài)文化公園（三全路-連霍高速段）、金水區(qū)市民文化公園景觀及配套提升，魏河（渠東路-長(zhǎng)安路段）沿岸景觀及配套提升，新建社區(qū)公園，改造防護(hù)綠地。

2、城市功能提升：建設(shè)康體娛樂(lè)中心、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，完善城市公共配套設(shè)施；建設(shè)商業(yè)綜合體，引入多元業(yè)態(tài)，完善城市商服功能。

3、低效資源盤活：購(gòu)置綠地云都會(huì)（一期）項(xiàng)目部分建筑面積，進(jìn)行轉(zhuǎn)化利用，盤活低效資源。

4、居住環(huán)境提升：建設(shè)品質(zhì)住宅，完善城市發(fā)展格局，提升居住環(huán)境品質(zhì)。

說(shuō)白了，就是改善周邊環(huán)境，這個(gè)區(qū)域目前只有越秀和綠地兩個(gè)開(kāi)發(fā)商，綠地爛尾多年，應(yīng)該很快也會(huì)重啟，但占比不大，所以最直接受益者當(dāng)然還是越秀。越秀目前還只是開(kāi)發(fā)了兩期，后續(xù)還有好幾個(gè)地塊待開(kāi)發(fā)，就算不是越秀，也同樣會(huì)引入別的優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商。

越秀二期目前還是金水北怎么都繞不開(kāi)的項(xiàng)目。(展開(kāi)全部)

越秀真垃圾，鄭州近2萬(wàn)一平的房子蓋的還不如安置房，車庫(kù)窄的大車開(kāi)不進(jìn)去；圍墻用兩個(gè)鐵欄桿，中間塞冬青；車庫(kù)出口地磚用面包磚；商品房樓棟里建公廁；非機(jī)動(dòng)車車庫(kù)下去要直角轉(zhuǎn)10個(gè)左右才能到停車位置，寬度非常窄，兩個(gè)電動(dòng)車就過(guò)不了。我也是服了，交房日當(dāng)前找警察抓業(yè)主，遍地便衣警察，這讓我想到國(guó)民黨時(shí)期的特務(wù)\ud83d\udd75\ufe0f。黑社會(huì)都沒(méi)這厲害，開(kāi)發(fā)商和誰(shuí)勾結(jié)這么無(wú)底線。這得貪污多少啊

目前這個(gè)越秀金悅文華快能交房了，門窗欄桿、室內(nèi)外粉刷、外立面，給排水等都已經(jīng)完成，就差點(diǎn)園林綠化收尾了。
從現(xiàn)狀來(lái)看，越秀還保持著外來(lái)房企的謙遜，沒(méi)有被本土房企帶壞，比如8月份，因業(yè)主集中提意見(jiàn)，金悅文華把已經(jīng)建成的北大門全部拆除，重蓋了個(gè)和天悅江灣一樣的氣派大門，新大門有50多米長(zhǎng)、6米多高，景墻采用頂級(jí)愛(ài)馬仕灰石材與復(fù)古香檳金屬線條銜接，正中水景樹(shù)立一個(gè)“大鵬展翅”雕塑。雖說(shuō)幾棟樓的小區(qū)配個(gè)這么大大門有點(diǎn)不搭，但業(yè)主得了實(shí)惠就行。
金悅文華雖然較天悅江灣算是初代產(chǎn)品，但整體水準(zhǔn)還是不錯(cuò)的。比如出色的地方有入戶大堂，內(nèi)部挑高精裝修，回字形吊頂搭配中央空調(diào)，內(nèi)部裝修沙發(fā)、裝飾一應(yīng)俱全。地庫(kù)的精裝大堂也比較下本，單元入口做了星空頂，但個(gè)人感覺(jué)有點(diǎn)娛樂(lè)會(huì)所的味兒，不像正經(jīng)住宅。兒童樂(lè)園結(jié)合越秀IP設(shè)計(jì)，除了滑梯、沙坑等，二樓還有部分益智類的設(shè)施，也算是個(gè)小小的亮點(diǎn)吧。
從戶型來(lái)看，之前宣傳的85-90%的得房率也實(shí)現(xiàn)了，140平的有個(gè)小小的入戶花園還是挺實(shí)用的。
個(gè)人認(rèn)為不那么上檔次的就是外立面，常規(guī)的涂料和真石漆，灰撲撲的，要是沒(méi)有玻璃欄板提檔次，真的看起來(lái)挺廉價(jià)的。
整的來(lái)看，金悅文華還不錯(cuò)，也可能是一期售價(jià)不低的原因，二期各種升級(jí)還價(jià)位不高，一期如果不交好，沒(méi)法交代。(展開(kāi)全部)

看置業(yè)顧問(wèn)發(fā)的朋友圈，天悅江灣最近賣的還不錯(cuò)，國(guó)慶節(jié)期間成交94套，銷售額2.03億，不知道真的假的，個(gè)人表示懷疑。

根據(jù)我查的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，目前是300多套，3/4/5/6/7/8這幾棟樓簽約率高些，1/2還有很多，考慮以舊換新以及滯后性，最多也就是四五百套的銷量，售樓部的沙盤上已經(jīng)把8棟樓標(biāo)注了售罄，即使全部售完，也就是600套左右，雖然這個(gè)概率很小。

整體上跟我年初計(jì)算的差不多，一年500-600套，去化3-4年，前提是市場(chǎng)沒(méi)有明顯好轉(zhuǎn)的情況下。

產(chǎn)品肯定是沒(méi)得說(shuō)，主打落地窗和高得房率，樣板間和示范區(qū)效果也不錯(cuò)。

2600㎡的會(huì)所，還專門找人運(yùn)營(yíng)了健身房、瑜伽室、壁球館，泳池，再加上私宴廳、雪茄室，無(wú)論剛需還是改善，都得能喜歡。

學(xué)校雖然一直在大力宣傳，但整體也就那樣，只能說(shuō)中規(guī)中矩，距離名校還有很遠(yuǎn)。

剩下就是18000左右的價(jià)格，算算賬，愿不愿意買單的問(wèn)題。雖然政策一直不斷，但市場(chǎng)到買單層面還沒(méi)有顯著提升，對(duì)于金水北來(lái)說(shuō)，十一國(guó)慶節(jié)應(yīng)該是今年銷量最好的月份，美盛教育港灣已經(jīng)感受到二手房的攪動(dòng)，接下來(lái)也會(huì)難一些。越秀金悅文華也就是項(xiàng)目的一期，即將迎來(lái)交付，雖然也經(jīng)歷了維權(quán)，越秀也做出了讓步，但相比而言，二期還是有很大提升，會(huì)有差異化，只要二手房入市價(jià)格不離譜，應(yīng)該還行。(展開(kāi)全部)

越秀天悅江灣堪稱北區(qū)網(wǎng)紅樓盤，頻頻加推，最近推的是11號(hào)樓和12號(hào)樓，其中11號(hào)樓堪稱小樓王，一梯一戶，143平贈(zèng)送入戶花園，前后近百米樓間距，12號(hào)樓兩梯四戶，102平雙衛(wèi)、127平自帶270度環(huán)幕落地窗，102平的16800左右，127平17500左右，不能算便宜，現(xiàn)在北區(qū)也越來(lái)越卷，品質(zhì)往高里卷，價(jià)格往低里卷，旁邊的天樾九章二期房源，加2萬(wàn)送全屋精裝（裝修標(biāo)準(zhǔn)1099元/平），15000多毛坯變精裝，試問(wèn)誰(shuí)能卷過(guò)它？

現(xiàn)在的樓盤價(jià)位雖然降了，但物業(yè)費(fèi)價(jià)格水漲船高，江灣是3.8元/月/平，127平的每月物業(yè)費(fèi)劃下來(lái)482元，一年5784元，還是很可觀的，現(xiàn)在大家收入下滑，高昂的物業(yè)費(fèi)也扛不住了，前段重慶數(shù)百個(gè)小區(qū)要求降低物業(yè)費(fèi)的新聞也刷屏了，在降費(fèi)和提質(zhì)的矛盾下，個(gè)人感覺(jué)降費(fèi)才是主旋律，服務(wù)質(zhì)量是可以犧牲的，畢竟沒(méi)錢享受啥。

江灣最出眾的還是127平的三房，硬是做成了豪宅的體驗(yàn)，58平的大客廳，極具震撼視野的270度L型全景陽(yáng)臺(tái)， 廚房不僅有中廚，還配置有西廚，餐廳加上島臺(tái)，整體得房率近100%，你說(shuō)這是180平的客廳我都信。

周邊新房改善化豪宅化，反而讓原來(lái)的剛需盤相形見(jiàn)絀，二手房房?jī)r(jià)怎么都頂不住了，康橋朗城差不多位置的一萬(wàn)三左右，不好位置的一萬(wàn)出頭，雖說(shuō)產(chǎn)品定位不同，但二手房?jī)r(jià)格對(duì)一手房的價(jià)格還是有個(gè)錨定的心理預(yù)期的。(展開(kāi)全部)

現(xiàn)在什么價(jià)格了？單價(jià)還是1萬(wàn)8嗎？瀚海思念城的130平的四房已經(jīng)1.5w了啊，當(dāng)年買的時(shí)候也是1.8w-2w買的啊，現(xiàn)在1.8買真不會(huì)站崗嗎

大家買的127平單價(jià)多少呀大概\ud83e\udd14

金水北成熟且卷，庫(kù)存量大且持續(xù)有上新，內(nèi)卷真的不是一般的厲害，各項(xiàng)促銷活動(dòng)是時(shí)時(shí)有，但越秀天悅江灣大哥的地位依舊是無(wú)人撼動(dòng)。

目前一期在清盤，均價(jià)14000起，9月份交付的準(zhǔn)現(xiàn)房，除了戶型沒(méi)有二期創(chuàng)新外，其他都還好，一樣的學(xué)校配套上是完全可以共享的，對(duì)于入駐金水北來(lái)說(shuō)也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

二期一直在售，房?jī)r(jià)在金水北也一直都是佼佼者，25年年底前交房，毛坯交付，近期趕著五一假期價(jià)格也有了松動(dòng)，均價(jià)16000起，戶型越大越貴。

產(chǎn)品是非常不錯(cuò)的，127平做到環(huán)幕大陽(yáng)臺(tái)，主導(dǎo)高贈(zèng)送率和高得房率，內(nèi)部規(guī)劃有酒店式會(huì)所，超大空間架空層，都是一些豪宅改善才有的配置。別看金水北競(jìng)爭(zhēng)激烈，但細(xì)數(shù)下來(lái)，要么容積率高，要么設(shè)計(jì)一般，越秀的產(chǎn)品在金水北非常有競(jìng)爭(zhēng)力的。

學(xué)校是文化路一小翰林校區(qū)和龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校，拿合同就可以上，不過(guò)有學(xué)校在金水北可以說(shuō)不算是什么太大的優(yōu)勢(shì)了，因?yàn)楸P盤有學(xué)校，這兩個(gè)學(xué)校的組合在教育圈也只能算是一般，周邊包括綠城宣傳的也都是這兩所學(xué)校，越秀更多的是靠產(chǎn)品出圈。

路砦這個(gè)片區(qū)肯定會(huì)因?yàn)樵叫愕拈_(kāi)發(fā)而大放異彩，后期還有商業(yè)、住宅地塊，對(duì)于下那有的荒涼、嘈雜大可不必過(guò)于關(guān)注，都只是暫時(shí)。

最近的地鐵線路7號(hào)線有望今年年底前通車，越秀又多了一項(xiàng)優(yōu)勢(shì)。

除了北側(cè)樓棟距離高速有點(diǎn)近，保不濟(jì)后面價(jià)格會(huì)越賣越低，按照現(xiàn)在房地產(chǎn)的走勢(shì)，這個(gè)概率真的非常大。(展開(kāi)全部)

天悅江灣自開(kāi)盤來(lái)，主要賣的3/4/6三棟樓，3號(hào)樓中間戶102㎡，邊戶127㎡，所剩房源不多，主要是高樓層和低樓層；4號(hào)樓布局和3號(hào)樓相同，還有一半左右房源；6號(hào)樓全部是143㎡，樓王位置，還有一小半房源，最近又新開(kāi)了2號(hào)樓和8號(hào)樓，還沒(méi)怎么賣。

這項(xiàng)目能看出來(lái)開(kāi)發(fā)商確實(shí)用心了，從大門到會(huì)所再到戶型，都很有誠(chéng)意，學(xué)校方面也沒(méi)有擺爛，牽手距離更遠(yuǎn)名氣更大的文化路一小翰林校區(qū)。只是當(dāng)下的市場(chǎng)有點(diǎn)錯(cuò)付，再怎么努力，也是一個(gè)月幾十套的銷量，跟經(jīng)開(kāi)區(qū)金茂未來(lái)府一個(gè)調(diào)性，挑著撿著賣，挑著撿著蓋。

旁邊還有一堆低價(jià)競(jìng)品，綠城沐春歌同樣的學(xué)校，已經(jīng)將價(jià)格拉到14000，即使這樣依然賣不動(dòng)?？禈蚶食?和昌悅瀾這些之前熱門的金水北次新房也降了大幾千。

單論越秀地塊周邊的現(xiàn)狀，確實(shí)比較一般，18000左右的價(jià)格，令客戶猶豫不定，尤其是觀望狀態(tài)嚴(yán)重的當(dāng)下。

自己的一期越秀金悅文化已經(jīng)抄后路完成了降價(jià)，目前還有幾十套房沒(méi)賣完，天悅江灣這1960套房還是令人比較發(fā)愁的。金水印二期的價(jià)格也是直接把一期蓋帽，金水北這不是一個(gè)好現(xiàn)象，中環(huán)一號(hào)也出來(lái)個(gè)二期，看接下來(lái)價(jià)格怎么釋放吧。

個(gè)人覺(jué)得，真是考慮天悅江灣的話，不妨等一等，勝算更大一些，交房時(shí)間差別不大，大概率更便宜。(展開(kāi)全部)