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臨近年底，又到了交房小高峰，金水北兩著名樓盤越秀金悅文華和信達天樾九章同期交房，口碑不一，天樾九章風(fēng)平浪靜，好評不斷，收房率非常高，越秀這就不一樣了，維權(quán)，收房率較低，非常明顯天樾九章經(jīng)歷了爛尾、救世主之后，購房者心理預(yù)期明顯降低，信達接手之后基本還是按照原來的規(guī)格和配置落地，品質(zhì)絕對的很在線，越秀就不一樣了，越秀進入鄭州一直在遠郊徘徊，金水北是其首次進入主城的第一個項目，出道既入巔峰，一直都是網(wǎng)紅及各大媒體追捧的對象，購房者對于這個項目期望本身就很高，稍有不慎就會引來維權(quán)，而且沒有對比就沒有傷害，本身都沒有過錯，但二者出現(xiàn)這樣的局面真的一點也不意外。

越秀二期在售房源均價16000-19000，面積越大越貴，面積段102-143平，毛坯交付，預(yù)計交付時間是2025年底，最大的特點就是高贈送、高得房率，樓市的內(nèi)卷愈演愈烈也就是從這個項目開始的，二期不論是外立面還是戶型規(guī)劃設(shè)計也都是一期的升級之作。

原來項目最大的劣勢來自于周邊的環(huán)境和人氣，但隨著周邊一期的交房，人氣和環(huán)境也會陸續(xù)得到改變，同時這個片區(qū)又喜提金水北生態(tài)活力片區(qū)更新項目，大致范圍為連霍高速、香山路、魏河北路、長安路、三全路、文化北路圍合組成，總投資46億元，更新內(nèi)容:
1、生態(tài)環(huán)境品質(zhì)提升：東風(fēng)渠生態(tài)文化公園（三全路-連霍高速段）、金水區(qū)市民文化公園景觀及配套提升，魏河（渠東路-長安路段）沿岸景觀及配套提升，新建社區(qū)公園，改造防護綠地。

2、城市功能提升：建設(shè)康體娛樂中心、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，完善城市公共配套設(shè)施；建設(shè)商業(yè)綜合體，引入多元業(yè)態(tài)，完善城市商服功能。

3、低效資源盤活：購置綠地云都會（一期）項目部分建筑面積，進行轉(zhuǎn)化利用，盤活低效資源。

4、居住環(huán)境提升：建設(shè)品質(zhì)住宅，完善城市發(fā)展格局，提升居住環(huán)境品質(zhì)。

說白了，就是改善周邊環(huán)境，這個區(qū)域目前只有越秀和綠地兩個開發(fā)商，綠地爛尾多年，應(yīng)該很快也會重啟，但占比不大，所以最直接受益者當然還是越秀。越秀目前還只是開發(fā)了兩期，后續(xù)還有好幾個地塊待開發(fā)，就算不是越秀，也同樣會引入別的優(yōu)質(zhì)開發(fā)商。

越秀二期目前還是金水北怎么都繞不開的項目。(展開全部)

目前這個越秀金悅文華快能交房了，門窗欄桿、室內(nèi)外粉刷、外立面，給排水等都已經(jīng)完成，就差點園林綠化收尾了。
從現(xiàn)狀來看，越秀還保持著外來房企的謙遜，沒有被本土房企帶壞，比如8月份，因業(yè)主集中提意見，金悅文華把已經(jīng)建成的北大門全部拆除，重蓋了個和天悅江灣一樣的氣派大門，新大門有50多米長、6米多高，景墻采用頂級愛馬仕灰石材與復(fù)古香檳金屬線條銜接，正中水景樹立一個“大鵬展翅”雕塑。雖說幾棟樓的小區(qū)配個這么大大門有點不搭，但業(yè)主得了實惠就行。
金悅文華雖然較天悅江灣算是初代產(chǎn)品，但整體水準還是不錯的。比如出色的地方有入戶大堂，內(nèi)部挑高精裝修，回字形吊頂搭配中央空調(diào)，內(nèi)部裝修沙發(fā)、裝飾一應(yīng)俱全。地庫的精裝大堂也比較下本，單元入口做了星空頂，但個人感覺有點娛樂會所的味兒，不像正經(jīng)住宅。兒童樂園結(jié)合越秀IP設(shè)計，除了滑梯、沙坑等，二樓還有部分益智類的設(shè)施，也算是個小小的亮點吧。
從戶型來看，之前宣傳的85-90%的得房率也實現(xiàn)了，140平的有個小小的入戶花園還是挺實用的。
個人認為不那么上檔次的就是外立面，常規(guī)的涂料和真石漆，灰撲撲的，要是沒有玻璃欄板提檔次，真的看起來挺廉價的。
整的來看，金悅文華還不錯，也可能是一期售價不低的原因，二期各種升級還價位不高，一期如果不交好，沒法交代。(展開全部)

看置業(yè)顧問發(fā)的朋友圈，天悅江灣最近賣的還不錯，國慶節(jié)期間成交94套，銷售額2.03億，不知道真的假的，個人表示懷疑。

根據(jù)我查的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，目前是300多套，3/4/5/6/7/8這幾棟樓簽約率高些，1/2還有很多，考慮以舊換新以及滯后性，最多也就是四五百套的銷量，售樓部的沙盤上已經(jīng)把8棟樓標注了售罄，即使全部售完，也就是600套左右，雖然這個概率很小。

整體上跟我年初計算的差不多，一年500-600套，去化3-4年，前提是市場沒有明顯好轉(zhuǎn)的情況下。

產(chǎn)品肯定是沒得說，主打落地窗和高得房率，樣板間和示范區(qū)效果也不錯。

2600㎡的會所，還專門找人運營了健身房、瑜伽室、壁球館，泳池，再加上私宴廳、雪茄室，無論剛需還是改善，都得能喜歡。

學(xué)校雖然一直在大力宣傳，但整體也就那樣，只能說中規(guī)中矩，距離名校還有很遠。

剩下就是18000左右的價格，算算賬，愿不愿意買單的問題。雖然政策一直不斷，但市場到買單層面還沒有顯著提升，對于金水北來說，十一國慶節(jié)應(yīng)該是今年銷量最好的月份，美盛教育港灣已經(jīng)感受到二手房的攪動，接下來也會難一些。越秀金悅文華也就是項目的一期，即將迎來交付，雖然也經(jīng)歷了維權(quán)，越秀也做出了讓步，但相比而言，二期還是有很大提升，會有差異化，只要二手房入市價格不離譜，應(yīng)該還行。(展開全部)

越秀天悅江灣堪稱北區(qū)網(wǎng)紅樓盤，頻頻加推，最近推的是11號樓和12號樓，其中11號樓堪稱小樓王，一梯一戶，143平贈送入戶花園，前后近百米樓間距，12號樓兩梯四戶，102平雙衛(wèi)、127平自帶270度環(huán)幕落地窗，102平的16800左右，127平17500左右，不能算便宜，現(xiàn)在北區(qū)也越來越卷，品質(zhì)往高里卷，價格往低里卷，旁邊的天樾九章二期房源，加2萬送全屋精裝（裝修標準1099元/平），15000多毛坯變精裝，試問誰能卷過它？

現(xiàn)在的樓盤價位雖然降了，但物業(yè)費價格水漲船高，江灣是3.8元/月/平，127平的每月物業(yè)費劃下來482元，一年5784元，還是很可觀的，現(xiàn)在大家收入下滑，高昂的物業(yè)費也扛不住了，前段重慶數(shù)百個小區(qū)要求降低物業(yè)費的新聞也刷屏了，在降費和提質(zhì)的矛盾下，個人感覺降費才是主旋律，服務(wù)質(zhì)量是可以犧牲的，畢竟沒錢享受啥。

江灣最出眾的還是127平的三房，硬是做成了豪宅的體驗，58平的大客廳，極具震撼視野的270度L型全景陽臺， 廚房不僅有中廚，還配置有西廚，餐廳加上島臺，整體得房率近100%，你說這是180平的客廳我都信。

周邊新房改善化豪宅化，反而讓原來的剛需盤相形見絀，二手房房價怎么都頂不住了，康橋朗城差不多位置的一萬三左右，不好位置的一萬出頭，雖說產(chǎn)品定位不同，但二手房價格對一手房的價格還是有個錨定的心理預(yù)期的。(展開全部)

現(xiàn)在什么價格了？單價還是1萬8嗎？瀚海思念城的130平的四房已經(jīng)1.5w了啊，當年買的時候也是1.8w-2w買的啊，現(xiàn)在1.8買真不會站崗嗎

金水北成熟且卷，庫存量大且持續(xù)有上新，內(nèi)卷真的不是一般的厲害，各項促銷活動是時時有，但越秀天悅江灣大哥的地位依舊是無人撼動。

目前一期在清盤，均價14000起，9月份交付的準現(xiàn)房，除了戶型沒有二期創(chuàng)新外，其他都還好，一樣的學(xué)校配套上是完全可以共享的，對于入駐金水北來說也是一個不錯的選擇。

二期一直在售，房價在金水北也一直都是佼佼者，25年年底前交房，毛坯交付，近期趕著五一假期價格也有了松動，均價16000起，戶型越大越貴。

產(chǎn)品是非常不錯的，127平做到環(huán)幕大陽臺，主導(dǎo)高贈送率和高得房率，內(nèi)部規(guī)劃有酒店式會所，超大空間架空層，都是一些豪宅改善才有的配置。別看金水北競爭激烈，但細數(shù)下來，要么容積率高，要么設(shè)計一般，越秀的產(chǎn)品在金水北非常有競爭力的。

學(xué)校是文化路一小翰林校區(qū)和龍門實驗學(xué)校，拿合同就可以上，不過有學(xué)校在金水北可以說不算是什么太大的優(yōu)勢了，因為盤盤有學(xué)校，這兩個學(xué)校的組合在教育圈也只能算是一般，周邊包括綠城宣傳的也都是這兩所學(xué)校，越秀更多的是靠產(chǎn)品出圈。

路砦這個片區(qū)肯定會因為越秀的開發(fā)而大放異彩，后期還有商業(yè)、住宅地塊，對于下那有的荒涼、嘈雜大可不必過于關(guān)注，都只是暫時。

最近的地鐵線路7號線有望今年年底前通車，越秀又多了一項優(yōu)勢。

除了北側(cè)樓棟距離高速有點近，保不濟后面價格會越賣越低，按照現(xiàn)在房地產(chǎn)的走勢，這個概率真的非常大。(展開全部)

天悅江灣自開盤來，主要賣的3/4/6三棟樓，3號樓中間戶102㎡，邊戶127㎡，所剩房源不多，主要是高樓層和低樓層；4號樓布局和3號樓相同，還有一半左右房源；6號樓全部是143㎡，樓王位置，還有一小半房源，最近又新開了2號樓和8號樓，還沒怎么賣。

這項目能看出來開發(fā)商確實用心了，從大門到會所再到戶型，都很有誠意，學(xué)校方面也沒有擺爛，牽手距離更遠名氣更大的文化路一小翰林校區(qū)。只是當下的市場有點錯付，再怎么努力，也是一個月幾十套的銷量，跟經(jīng)開區(qū)金茂未來府一個調(diào)性，挑著撿著賣，挑著撿著蓋。

旁邊還有一堆低價競品，綠城沐春歌同樣的學(xué)校，已經(jīng)將價格拉到14000，即使這樣依然賣不動。康橋朗城/和昌悅瀾這些之前熱門的金水北次新房也降了大幾千。

單論越秀地塊周邊的現(xiàn)狀，確實比較一般，18000左右的價格，令客戶猶豫不定，尤其是觀望狀態(tài)嚴重的當下。

自己的一期越秀金悅文化已經(jīng)抄后路完成了降價，目前還有幾十套房沒賣完，天悅江灣這1960套房還是令人比較發(fā)愁的。金水印二期的價格也是直接把一期蓋帽，金水北這不是一個好現(xiàn)象，中環(huán)一號也出來個二期，看接下來價格怎么釋放吧。

個人覺得，真是考慮天悅江灣的話，不妨等一等，勝算更大一些，交房時間差別不大，大概率更便宜。(展開全部)

越秀天悅江灣首開成交數(shù)據(jù)在50套左右，公開場合基本上沒有披露的，因為這個數(shù)據(jù)實在拿不出手。

一是天悅江灣位置處于鄭州房產(chǎn)熱門板塊金水北，過去地位僅次于鄭東新區(qū)；二是開發(fā)商央企，安全有保證；三是產(chǎn)品相比一期有明顯升級，酒店式社區(qū)大堂和會所在剛改房里降維式打擊；四是學(xué)校還行，小學(xué)初中在交房前就能入學(xué)。

在這么高的加持下，總共1960套房的小區(qū)，開盤數(shù)據(jù)著實有些拉垮。讓我想起另兩個樓盤，一個同是金水北的保利大都匯，首次開盤在當時也是個謎團，另一個是經(jīng)開區(qū)的金茂未來府，這三個樓盤也都是大體量，最少的大都匯也有1600多套，未來府2000多套。迄今為止，后兩個盤也都賣了近兩年時間，去化都在一半左右。

天悅江灣如果一年賣600多套房，需要三年時間，如果500套房，需要四年時間。個人預(yù)估，起碼需要三年。因為接下來的金水北并不好過，新樓盤泵發(fā)，旁邊的常綠藍城金水宸院據(jù)說開盤去化個位數(shù)。

所以，對于越秀來講，除非碰到特別好的市場行情，才有可能加快速度。否則，只能依靠降價促銷?？紤]這個盤的話，真不如等等快交付時候再賣，或者買二手?？梢院唵嗡愎P賬，按照均價18000，按照貸款利息年化3.7%來計算，交房時的成本也在20000左右，你覺得交房能漲到20000嗎？我覺得不能。(展開全部)

就個人觀點，現(xiàn)在金水北的樓盤比北龍湖有看點多了，北龍湖不論南北，除了地段和低容積率，樓盤基本都臉譜化了，看一個都知道所有盤是什么德行，純賣地段的，沒技術(shù)含量。

反觀金水北，為了平衡較高的容積率，為了從東區(qū)搶客戶，使勁渾身解數(shù)耍花活，比如保利縵城搞了個山丘公園，比如金水印的大門和景觀。
越秀天悅江灣作為金水北首屈一指的大盤，不卷是肯定不行的，但卷戶型，卷立面，卷建材都沒啥意思了，現(xiàn)在流行卷公區(qū)配置。
首先就是小區(qū)大門，大門景墻采用頂級愛馬仕灰石材與復(fù)古香檳金屬線條銜接。正中間的水景之上，有一“大鵬展翅”造型雕塑。整體看起來尊貴大氣，光看大門就得值2萬一平。
其次是下沉庭，1200平米的下沉確實不多見，但主要還是看下沉里有什么？北側(cè)有一水晶流瀑，流瀑高約11米、寬約14米，四周是2600平的社區(qū)會所，壁球館，健身房，游泳館，宴會廳等等，這些估計以后都是收費項目，但確實很有面子。
就這還不夠，還有800平的架空層泛會所，說實話，我覺得有點過頭了，公共配套太多了，其實沒必要搞這些，地面上樓棟附近可以搞得私密點，安靜點。

天悅江灣的戶型還算克制，102平，127平，143平，贈送面積夠多，還是挺實惠的，總價估計也不會太高，還是能留住老金水的住戶的，200-300萬總價，金水區(qū)的改善客戶還是比較輕松的。(展開全部)