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11月20日，鄭州市城鄉(xiāng)建設局發(fā)布了鄭州市城市更新工作專班關于新增城市更新項目入庫的公示。

其中，金水北生態(tài)活力片區(qū)城市更新項目賺足了關注度。

金水北生態(tài)活力片區(qū)城市更新項目位于金水區(qū)，被連霍高速、香山路、魏河北路、長安路、三全路、文化北路圍合，大概位置如下。

整個項目總投資約46億元，由金水控股（劃重點）主導，打造藍綠交融、多元發(fā)展、設施完善的金水北生態(tài)融合示范區(qū)。

關于具體的更新內(nèi)容，是這樣說的。

1.生態(tài)環(huán)境品質(zhì)提升：東風渠生態(tài)文化公園（三全路-連霍高速段）、金水區(qū)市民文化公園景觀及配套提升，魏河（渠東路-長安路段）沿岸景觀及配套提升，新建社區(qū)公園，改造防護綠地。

          

2.城市功能提升：建設康體娛樂中心、社區(qū)衛(wèi)生服務中心，完善城市公共配套設施；建設商業(yè)綜合體，引入多元業(yè)態(tài)，完善城市商服功能。   

          

3.低效資源盤活：購置綠地云都會（一期）項目部分建筑面積，進行轉(zhuǎn)化利用，盤活低效資源。

          

4.居住環(huán)境提升：建設品質(zhì)住宅，完善城市發(fā)展格局，提升居住環(huán)境品質(zhì)。

乍一聽可能有些迷瞪，拆解一下其實很簡單。

整個項目有兩個部分，一部分是圍繞著東風渠生態(tài)文化公園、市民文化公園、魏河做景觀公園提升。

東風渠生態(tài)文化公園是沿東風渠打造的濱河公園，南起三全路，北至賈魯河，全長約2.7公里，占地約530畝，金水北目前最大的公園。

許多人可能聽都沒聽過，但實際上東風渠生態(tài)文化公園非常出圈，是小紅書上的網(wǎng)紅打卡地，被稱為鄭州的水上森林、莫奈花園。

金水區(qū)市民文化公園就在東風渠生態(tài)文化公園的隔壁，南臨三全路、北臨新龍路、西臨渠東路、東臨金水區(qū)市民文化活動中心，占地約105畝，與金水區(qū)市民文化活動中心一起成為金水北的重要配套。

跟前兩個公園不同，魏河沿岸目前有些原生態(tài)，雖然早期一直傳出治理修整的消息，但是都不了了之，這次魏河治理終于要提上日程了。

金水北生態(tài)活力片區(qū)城市更新點名要做東風渠生態(tài)文化公園、金水區(qū)市民文化公園、魏河的景觀配套提升，說白了就是推動景觀改造，提升生態(tài)環(huán)境、改善區(qū)域城市界面。

金水北一直被詬病城中村密集、容積率高、生態(tài)環(huán)境差，這下直接在金水北地理中心砸錢做公園景觀，天降利好。

不過直接利好的，是越秀。

剛剛講了，整個項目有兩個部分，剩下的一部分則是路砦城中村改造項目。

路砦城中村改造項目原本由綠地主導，后因綠地孤木難支，越秀正式進入。

目前越秀已經(jīng)拿下了路砦的三宗土地，是路砦最大的地主，金水北生態(tài)活力片區(qū)城市更新的許多規(guī)劃都是圍繞著路砦展開。

1.建設康體娛樂中心、社區(qū)衛(wèi)生服務中心，完善城市公共配套設施

原本的規(guī)劃中，規(guī)劃有15畝的康體娛樂用地，位于越秀天悅江灣的北側(cè)，康體娛樂中心大概率要落地到這個位置。

雖然越秀天悅江灣的會所有一部分的娛樂功能，但門口多了一個康體娛樂中心還是挺好的，而且可以阻擋一些連霍高速的噪音。

2.建設商業(yè)綜合體，引入多元業(yè)態(tài)，完善城市商服功能。

金水北缺商業(yè)不是一天兩天了，越秀進入路砦后只拿了住宅用地，商業(yè)暫時沒有計劃，這次給補上了。

路砦規(guī)劃的商業(yè)用地不少，不過概率最大的是越秀金悅文華南側(cè)的商業(yè)用地，周邊最成熟，9萬方的體量剛好合適。

3.購置綠地云都會項目部分建筑面積，進行轉(zhuǎn)化利用，盤活低效資源。

越秀金悅文華賣的時候，停工的綠地云都會非常影響觀感，現(xiàn)在還是有一些項目拿來攻擊越秀。

事實上，政府部門早已介入，三季度我們?nèi)ズ脚臅r綠地云都會已經(jīng)有人施工。

再加上之后政府部門回收部分建筑面積，綠地云都會估計很快要有不一樣的呈現(xiàn)。

以上提到的內(nèi)容，核心就一個，把路砦區(qū)域建設的更好。

配套不夠就規(guī)劃配套，城市界面不行就把問題項目解決掉，通過城市更新的方式，推動路砦區(qū)生活方式的升級，顛覆過去對金水北的認知。

這樣一來，路砦的大地主越秀直接躺贏。

本來靠著產(chǎn)品、學校，越秀已經(jīng)非常能打，金水北生態(tài)活力片區(qū)城市更新則是補足了越秀的短板，城市界面、生態(tài)環(huán)境、生活配套再上一個臺階，讓越秀的宜居屬性更突出。

估計有人要說了，金水北的城中村改造項目不是都規(guī)劃了配套，不是都一樣嗎？

不！金水北生態(tài)活力片區(qū)入了城市更新項目庫，是由政府平臺來主導建設的，而其他城中村改造項目基本都是由開發(fā)商建設。

這種項目非?；ㄥX，開發(fā)商要么不做，要么拖著等到住宅賣完在做，效果還不好說。

而越秀只管好好的蓋住宅，其他的政府平臺來做，真是讓人羨慕。

金水北生態(tài)活力片區(qū)城市更新絕對是意外之喜，不僅利好越秀，其實附近的綠城、信達、保利都能跟著沾光。

之前香山路上一塊新地規(guī)劃公示，土地位于金水區(qū)文化市民活動中心以北，剛好與金水北生態(tài)活力片區(qū)一路之隔。

這塊土地位置絕佳，門口是金水區(qū)市民文化公園、東風渠生態(tài)文化公園，附近是文化路一小翰林校區(qū)、金水區(qū)文化市民活動中心，被金水北的頂級配套包圍（除了中學不確定怎么劃）。

而且土地自身素質(zhì)絕佳，占地97.5畝，容積率＜2.5，建筑高度＜80米。

容積率＜2.5！這可是目前金水北最低的容積率了（保利縵城和頌容積率2.89、保利大都匯容積率3.19）！   

基本上可以斷定，這是金水北新的天花板項目了，金水北的項目格局要因此改變了。

多嘴兩句，其實通過金水北生態(tài)活力片區(qū)可以看出，改善居住環(huán)境已經(jīng)是金水北的大趨勢。

金水北一直是鄭州樓市的熱門區(qū)域，但關于容積率高、生態(tài)環(huán)境一般的吐槽聲沒有停過，金水北生態(tài)活力片區(qū)其實在金水北改善宜居鋪路，以后金水北不再是過去的鋼鐵森林，開始有了更美的樣子。

我想這次規(guī)劃只是金水北的第一步，未來還將有其他的規(guī)劃設計。

但不管規(guī)劃如何改變，其實核心宗旨只有一個，就是提高生活舒適度、改善城市界面、為人服務。