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天悅江灣最近在金水北很熱乎，也是這期地塊首次開盤，蓄勢已久。

最近美盛軍團頻繁發(fā)力，天悅江灣后背發(fā)涼。旁邊的常綠藍城金水宸苑也在今天開啟落位，價格16000左右，就是那個大長腿直播玩的很6的那個。

相比一期最大的亮點就是會所，有點現(xiàn)代風(fēng)格，剛需和剛改購房者看上去很是迷糊，感覺自己上車了北龍湖豪宅。

這也是開發(fā)商的目的所在，這么大的體量，還像一期那樣賣學(xué)校肯定不行，并且一期也開啟了維權(quán)。于是先投入重金打造泳池、健身房、瑜伽室、壁球室、私宴廳這些，讓小區(qū)品質(zhì)瞬間升華，客戶的手不由自主往兜里掏。其實，后期實際用途都不大，甚至有運營不下去轉(zhuǎn)包的可能，之前名揚鄭州的亞新三公館就是這下場，北龍湖也是一個接一個的關(guān)，建業(yè)海馬九如府的會所前一段都說要被處理掉。

但越秀也很難，當前的市場比起金悅文華首開還要更差，并且各個樓盤供應(yīng)量都很充足，現(xiàn)在的金水北跟三四年前的惠濟一樣，從賈魯河沿線到大河路沿線遍地是樓盤，當時動不動都是一萬五六的價格，現(xiàn)在都賠的頭蒙，最近萬科紫臺的二手房價格已經(jīng)在試探萬字頭。

對于想在金水北置業(yè)的朋友，當下買越秀算是不錯的選擇。但是，如果你不著急的話，我建議你等等，如果一年后金水北的價格能穩(wěn)住不跌，那說明鄭州樓市已經(jīng)全面向好，可以想想這個可能性有多大。個人認為極低。(展開全部)

越秀真是金水北樓市的鯰魚，越秀金悅文華一炮打響，周邊競品就紛紛冒出來了，天樾九章，沐春歌，金水宸苑，逸瓏居。金水北剩余的土地不多了，熱度能夠傳遞到惠濟。

今年7月份，越秀拿下金水北兩宗土地，天悅江灣就是地塊素質(zhì)更好的11號地。

104畝的大地塊，容積率3.5，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有20棟高層住宅。

天悅江灣整體配套跟一期大差不差，西側(cè)距離在建地鐵7號線琉璃寺站約1公里。

一期金悅文化簽約的學(xué)校是文化路一小+龍門實驗，天悅江灣不確定是文化路一小還是距離更近的文化路三小，尚且需要等官宣。

這塊地的硬傷在于北側(cè)距離連霍高速更近了，小區(qū)域城市界面待改善。

整體定位偏剛改、改善，內(nèi)部還規(guī)劃2500平豪華會所以及大面積的下沉式庭院，產(chǎn)品規(guī)劃的相當有亮點。

三個面積段，102平、127平三室兩廳兩衛(wèi)，143平四室兩廳兩衛(wèi)。戶型設(shè)計延續(xù)了一期的高贈送，同時又進行了戶型創(chuàng)新。

127和143兩個戶型，得房率接近100%，127平作為明星戶型，采用目前豪宅流行的270度轉(zhuǎn)角陽臺大客廳+入戶花園，這在金水北還是第一次見。

按照越秀的節(jié)奏，年底大概率是要開盤的，價格參照周邊甚至是更高一些。(展開全部)

天悅江灣作為越秀路砦二期地塊，節(jié)奏還是很快的。

目前也已經(jīng)開啟認籌，這兩天售樓部和會所也會陸續(xù)開放。2500㎡酒店式會所，涵蓋泳池、健身房、私宴廳這些，好奇泳池能不能運營下去。社區(qū)里面還有架空層，做了泛會所概念。

地塊位置不如之前的金悅文華，距離連霍高速更近，過去就有很多人介意周邊環(huán)境不行，看起來亂亂的。但整體還是沒問題的，銷量也是很好的證明，644套房一年時間基本售完，眼下可選房源已經(jīng)不多，甚至前期142㎡開盤還能形成排隊搶房現(xiàn)象。

這次產(chǎn)品還是續(xù)弦之前，主打高贈送，102㎡加上贈送面積折合到92%得房率，127㎡和142㎡都是100%，有吸引力。127㎡還做了270°轉(zhuǎn)角客廳，有點創(chuàng)新。

地塊容積率3.5，相比美盛和信達也都會有點優(yōu)勢，也是案場比較喜歡拿出來說的。

學(xué)校跟之前一樣，文化路一小翰林校區(qū)和龍門實驗初中，金悅文華的業(yè)主已經(jīng)有入學(xué)的，目前看還是靠譜的。

只是這個地塊1960套房，壓力應(yīng)該蠻大的，按照金悅文華去化速度都要3年，并且接下來金水北挺難的，新地塊層出不窮，供應(yīng)量無窮大。金水印二期也要出來，教育港灣還有后期地塊，天樾九章、保利大都匯這些都排著隊，個人對這邊不樂觀。除非特別著急，挑一個綜合性價比不錯的上車，不著急的話就等等吧，金水北只會比過去更難。

預(yù)計下個月開盤，首開應(yīng)該不錯，接下來就不好說了。(展開全部)

25年交付？

裝修改造意境創(chuàng)想戶型圖

2023年7月26日，鄭州越武房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以起始價摘得鄭政出〔2023〕11、12號（網(wǎng)）兩宗地塊。

鄭政出〔2023〕11號（網(wǎng)），位于金水區(qū)宏安路（少林路）南、長安路西，使用面積69598.84㎡，70年城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場站用地），開發(fā)程度七通一平，1.1＜容積率＜3.5，起始價114883萬元，熔斷價132083萬元。??
鄭政出〔2023〕12號（網(wǎng)），位于金水區(qū)宏康路（龍門路）南、香山路（洛陽路）西，使用面積37594.20㎡，70年城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場站用地），開發(fā)程度七通一平 ，1.1＜容積率＜3.5，起始價61847萬元，熔斷價71047萬元。（該地塊依據(jù)改造方案，需建造安置村民住宅建筑容量約3.8萬平方米，并且此類房屋不得進入商品房一級市場銷售。）

11號地塊作為路砦城改的第二塊開發(fā)用地目前已經(jīng)開始宣傳，備案名為：金悅?cè)A庭云祥院，推廣名為：越秀天悅江灣，項目規(guī)劃20棟高層住宅（20層-27層）+1配套幼兒園，戶型設(shè)計依舊是剛改為主，主力戶型100㎡三房，127㎡3+1房，143㎡四房。
戶型設(shè)計依舊是天悅江灣最大的特色，得益于方正的地塊和不超過3.5的容積率初始的土地綜合素質(zhì)，越秀的戶型設(shè)計可謂吊打一眾友商，除了延續(xù)一期超高的贈送，還有戶型創(chuàng)新。
100㎡的三房兩衛(wèi)戶型一般，極致的全陽臺贈送臥室，整個戶型20㎡+的贈送空間；127㎡的3+1房是此次的明星戶型，南向11米開間的全明戶型，作為邊戶設(shè)計了270度的全落地窗觀景陽臺，整個戶型和設(shè)計之前只在北龍湖和一些市區(qū)高端樓盤有過，而且都是140+以上戶型，此次越秀直接下放到127㎡戶型上，整個戶型的贈送約32㎡，得房率99%；143㎡的四房依舊是三開間朝南，南向陽臺更是9.4米長+2.7米寬，真是顛覆正常1.8米寬的陽臺，這個戶型的餐客廳區(qū)域非常寬敞，整個戶型更是號稱得房率超過100%，真是牛逼；越秀極致的戶型設(shè)計和贈送確實是近期市場上最亮眼的仔，所以大環(huán)境如此的情況下，一期金悅文華依舊有著不錯的去化也不足為奇。地塊面積大的好處就是配套可以做的更多，比如這次會所、泳池架空層等等都安排上了~

項目周邊的環(huán)境和一期基本一致，東側(cè)為鄭州龍門實驗學(xué)校龍門校區(qū)、鄭州市文化路第三小學(xué)、地塊西側(cè)為綠地云都會，南側(cè)為越秀金悅文華、路砦雙河嘉苑等小區(qū)，北側(cè)為連霍高速，連霍高速的噪音影響絕對是項目致命的硬傷，地圖實測中地塊最北側(cè)一排高層距離高速不足200米，就是買也盡量往南邊的樓棟買，沒有經(jīng)歷過噪音的可以去錦藝金水灣一期實地感受一下能不能接受。

天悅江灣項目的進展非?？?，金悅文華也已經(jīng)是尾盤了，越秀也需要一個新的項目來支撐銷售和市場，雙國企的交付保障給了購房者信心，優(yōu)秀的戶型俘虜了購房者的芳心，就看最終的定價了，這個地塊樓棟較多，其實個人感覺不如一期小而美的居住感舒服。(展開全部)

有誰知道周圍的學(xué)校究竟怎么樣？這個龍門實驗跟省實驗中學(xué)沒關(guān)系吧

之前對一期有很大興趣，但是跟家里和女朋友一說，這都挨著高架了，都嫌遠。除了位置我覺得各方面都不錯

還沒評論，我先來。127平的大概得多少錢？希望價格可以親個民。