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經(jīng)開8號地位于經(jīng)開老城，經(jīng)開第四大街以東、經(jīng)南六路以南，東側(cè)緊挨著金茂越秀未來府。雖然是經(jīng)開老城的地段不錯，但是該地塊不可避免有些硬傷。

1、地塊小。8號地最大的遺憾是，地塊不大并且狹長，更像是金茂越秀未來府的邊角料，未來小區(qū)內(nèi)部景觀的可施展空間不大。

2、臨高架，有噪音。雖然緊鄰南三環(huán)，交通確實方便，但臨路樓棟的噪音和粉塵干擾確實無法避免，隔壁的金茂越秀未來府一樣的硬傷。

3、居住氛圍一般。該地塊所處片區(qū)屬于學(xué)校聚集地，西側(cè)為鄭州交通技師學(xué)院、經(jīng)開實驗小學(xué)、85中，北側(cè)為經(jīng)開第五中學(xué)和經(jīng)開區(qū)世和小學(xué)，周邊學(xué)校遍布，但是沒有名校。
周邊的居住環(huán)境不算好，東側(cè)和南側(cè)廠房較多，南三環(huán)一路之隔就是黃金葉生產(chǎn)制造中心，居住氛圍總體一般。

但是也不能否認(rèn)，8號地容積率非常低，小于2.5，比隔壁金茂越秀未來府的2.99還要低，并且是純凈地，不牽扯任何安置房開發(fā)。
三環(huán)內(nèi)的交通也是非常便利的，地塊南側(cè)緊鄰南三環(huán)，向東東三環(huán)，向西機(jī)場高速，北有航海東路，緊鄰多條城市主干道，可謂是條條大路通羅馬。地鐵方面，在建的地鐵12號線圣佛寺站，就在經(jīng)開第三大街與南三環(huán)交叉口，該站點與8號地僅一個地塊之隔，2024年通車，算是地鐵盤。

經(jīng)開老城核心位置，地塊素質(zhì)優(yōu)質(zhì)，交通便利，有地鐵加持，8號地還是很有賣點的。(展開全部)

6.20日，鄭州出讓經(jīng)開老城區(qū)一宗住宅土地，鄭政經(jīng)開出〔2023〕8號（網(wǎng)）地塊。該地塊在21年曾經(jīng)掛牌過，只不過土拍前終止了。

時隔兩年再次掛牌出讓，該地塊由河南眾設(shè)置業(yè)有限公司以總價38613.0萬元摘得，折合畝單價1183萬/畝，樓面價7096元/㎡，溢價率9%。

根據(jù)企查查顯示，河南眾設(shè)置業(yè)有限公司背后是河南萬祥置業(yè)有限公司，成立于2013年，深耕鶴壁。

萬祥置業(yè)在鶴壁開發(fā)的項目有“兩府四苑”，即萬祥六合府、銀基王府、萬祥紫荊苑、紫竹苑、紫薇苑、紫苑，無延期交付，還是比較穩(wěn)健的。

來自鶴壁的小開發(fā)商摘地，雖然比較意外，不過終于有民企愿意拿地，并且還是溢價拿地，對鄭州市場以及接下來的土拍來說是個好消息！

再來看一下地塊的基本信息：
鄭政經(jīng)開出〔2023〕8號（網(wǎng)）地塊位于經(jīng)開第四大街以東、經(jīng)南六路以南，使用權(quán)面積21766.79㎡，約合32.65畝，容積率＜2.5，建筑密度＜20%，建筑高度＜80米，綠地率＞35%。

綜合考量該地塊規(guī)劃設(shè)計條件及周邊新建商品住宅銷售價格，該地塊后期毛坯限價16000元/平米，精裝限價18400元/平米。對比隔壁的金茂越秀未來府，毛坯限價為20114元/㎡，精裝限價22614元/㎡。8號地不管是毛坯限價，還是裝修價格都要低于金茂越秀未來府，未來產(chǎn)品規(guī)劃大概率要跟金茂越秀未來府錯開定位。(展開全部)

6月20日，鄭政經(jīng)開出〔2023〕8號（網(wǎng)）經(jīng)過近半小時角逐，由眾設(shè)置業(yè)有限公司以38613萬元的成交價收入囊中，折合樓面價7096元/㎡，每畝單價1183萬/畝，溢價率9%。

河南眾設(shè)置業(yè)有限公司，成立于2018年，位于河南省鶴壁市，是一家以從事房地產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)。股權(quán)信息顯示該公司為2013年成立的河南萬祥置業(yè)有限公司全資子公司，地方開發(fā)商，在鶴壁開發(fā)的項目有萬祥六合府、萬祥紫苑、萬祥紫荊苑等。

據(jù)大佬透漏本次土拍，沒有央企參與，沒有國企參與，也沒有鄭州本土知名房企參與，只有4家房企參與：河南眾設(shè)置業(yè)、河南大來置業(yè)、鄭州雄川實業(yè)有限公司、通達(dá)置業(yè)，均為地方性中小型房企。
發(fā)現(xiàn)一個有趣的事情，前幾年全國性房企攻城略地的時候小房企一片哀鴻，現(xiàn)如今過得最滋潤的反而是小而美的地方性房企，近期的各種房企招聘反而是小房企招聘居多，連省會拿地都是一堆小房企動不動三四個億的現(xiàn)金拿出來，現(xiàn)如今，正商建業(yè)之流安能一次性拿出來4個億的現(xiàn)金流？，小房企亦有自己獨有的生存之道~

作為金茂未來府的鄰居，難免要有對比，8號地1183萬/畝，樓面價7096元/平，相比金茂未來府，樓面價低3094元/平；指標(biāo)情況：金茂未來府為3.0，限高80米，該地塊容積率為2.5，限高60米，該地塊強(qiáng)排產(chǎn)品應(yīng)該是17-18F小高層。

地塊南北狹長，開發(fā)受限，集中園林景觀很難做出效果，樓棟分布規(guī)劃建設(shè)的可選擇性不大，三少建議參考綠城誠園一層做公共活動空間，增加整個園區(qū)的公共空間和綠化的交際也使得業(yè)主的體驗感增強(qiáng)。產(chǎn)品和價格有差異化才會有市場，比如我小高層的價格和你高層差不多，是不是有點吸引人，另外引入知名房企代建也是一個選擇，要不然，僅憑一個不知名地市小開發(fā)商，在如今保交樓為第一選擇的鄭州市場，如何讓客戶放心呢，否則必將經(jīng)歷市場毒打~


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6月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期貸款市場報價利率（LPR）和5年期以上LPR均較上月下調(diào)10個基點，由3.65%和4.30%分別降至3.55%和4.20%。近10個月來首次下調(diào)。看來在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇步伐放緩的背景下，央行也希望通過降息來減少家庭和企業(yè)的信貸成本，提振經(jīng)濟(jì)。

反饋到房地產(chǎn)市場，每月房貸可能少了幾十塊錢，而且鄭州新房的貸款利率又一次刷新3.7%，本以為3.8%已經(jīng)是最大的讓步，沒想到呀?jīng)]想到，每一次降利率都是對5.8以上的業(yè)主一次心靈打擊~
此次LPR利率下調(diào)對房地產(chǎn)行業(yè)的影響更多在于預(yù)期，目前房地產(chǎn)行業(yè)最核心的問題在于信心不足。

自去年以來，多城對限售政策進(jìn)行了松綁，但是宣布全面取消限售的城市其實并不多。目前，鄭州、青島、蘇州、金華、南京、常州、東莞、西安等超過20城放松了限售政策，但取消限售的城市僅有哈爾濱、常州、廊坊、衢州等少數(shù)幾個城市，且以三四線城市為主。出臺多年的五限政策正在逐步松綁，預(yù)計后續(xù)一些基本面偏弱、市場情緒低迷的城市將會跟進(jìn)，同時一二線重點城市仍將以局部優(yōu)化的方式逐步松綁。(展開全部)

起風(fēng)了，唯有努力才能生存。

不知不覺經(jīng)開成交了一宗土地，鄭政經(jīng)開出（2023）8號，位于經(jīng)開第四大街以東、經(jīng)南六路以南，約33畝，容積率是2.5，最終是溢價9%成交，總價是3.86億元，單價是1183萬/畝，折合到樓面價是7096元/平方米。

咱們看看何方神圣把這宗土地拿下來？

拿地的企業(yè)是眾設(shè)置業(yè)有限公司，背后的股東是河南萬祥置業(yè)有限公司，他背后則是梁福彪，梁福彪下面有一家公司，鶴壁市垣盛置業(yè)有限公司，這個公司開發(fā)過一個項目萬祥紫苑，在zf留言板上有一條留言：

領(lǐng)導(dǎo)你好，我是萬祥紫苑業(yè)主，萬祥紫苑是鶴壁市垣盛置業(yè)有限公司開發(fā)樓盤，于2021年9月底交付使用，至今已經(jīng)一年了，開發(fā)商未通知任何辦理房產(chǎn)證事宜，從今年4月份開始業(yè)主多次反饋給物業(yè)公司，至今沒有得到任何答復(fù)，有些業(yè)主等著更換銀行貸款，有些急用錢等著賣房，開發(fā)商就是不給處理，請相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)給與支持解決，拜托了！ 注：如果反饋的部門不對，麻煩轉(zhuǎn)交，謝謝！ 附：萬祥紫苑物業(yè)群反饋記錄。

從總體的資料來看是一家小開發(fā)商。

看看隔壁金茂賣的多艱難，你就能想到這個項目的命運(yùn)。電影《艋舺》里一段話非常適合金茂：我曾以為自己風(fēng)，原來我只是草，風(fēng)往那個方向吹，草就要往哪個方向倒。年輕時以為自己是風(fēng)，可是遍體鱗傷后，才知道自己只是草。

這個位置略顯尷尬，緊鄰南三環(huán)，西側(cè)是交通技師學(xué)院，東側(cè)是金茂未來府，北側(cè)是閱山公館，南側(cè)是黃金葉卷煙廠和東風(fēng)日產(chǎn)廠區(qū)。

金茂在這個位置是被摔打的遍體鱗傷，更何況是這個小開發(fā)商。(展開全部)

今天大家的關(guān)注點都在LPR上面，鄭州首套房貸利率再次喜迎史上最低——3.7%，沒有人關(guān)注三環(huán)內(nèi)竟然還有一場溢價土拍。

這塊地之前在2021年11月的第三批集中土拍和去年都被掛出來過，但都流產(chǎn)啦。這次調(diào)低了起始價和容積率，在5月17日再次上拍，結(jié)果還是不錯的，溢價9%成交。被眾設(shè)置業(yè)有限公司以38613萬元競得，樓面價7096元/㎡，每畝單價1183萬/畝。開發(fā)商來自鶴壁，過去開發(fā)項目也集中在當(dāng)?shù)?，但沒有像商丘金沙那么大的名氣。

該地塊第一次掛出來時候的起始價是51242萬元，容積率不超2.9，這次成交價相比當(dāng)時還少了12629萬元，容積率不超2.5。所以不止房價跌啊，地價也跌了不少，兩年時間，一個多億。雖然當(dāng)時容積率更高，可建面積更多，但樓面價也要8000多，怎么算現(xiàn)在都要更合適。

相比而言，隔壁的金茂未來府可就苦逼了，樓面價10226元/㎡，容積率3.0，樓面價成本高了3000多一平，容積率還更高，舒適度更低。未來府賣一萬六七，人家賣一萬三四，怎么競爭？

如果鶴壁這位大哥能拉來個央企合作，那更美了，不然會被金茂經(jīng)常diss——它家小開發(fā)商、不安全、你看過去幾年鄭州多少LW樓。。。。。。

之前也聽聞龍湖對這塊地勢在必得，產(chǎn)品設(shè)計已經(jīng)有個初步想法，還是復(fù)制龍湖煕上的思路，賣個一萬四五，跑量。

現(xiàn)在既然不是龍湖，那就存在變數(shù)，或許開發(fā)商比較有想法，再整出來個東潤泰和那種也不為過，現(xiàn)在經(jīng)開區(qū)也缺少好產(chǎn)品，既然成本這么低，也值得一搞

周邊學(xué)校也很多，有世和小學(xué)、經(jīng)開五中、鄭州第八十五中，地鐵方面僅有一條12號線，還處于在建狀態(tài)，但不管怎么說都是三環(huán)內(nèi)，距離東區(qū)也近，還是有客戶群體的。

等到這個項目拿到預(yù)售證后，僅剩下金茂未來府、綠城誠園兩個競品，保利天珺也會跟隨保利天匯、華潤凱旋門的腳步交付，還是可以的。(展開全部)

今天的土拍異常的安靜，甚至沒有多少人關(guān)注，但就是這樣，居然是溢價9%成交，真的是意外+驚喜。

鄭政經(jīng)開出（2023）8號位于經(jīng)開第四大街以東、經(jīng)南六路以南，32.65畝，容積率2.5，建筑密度20%，建筑高度80米，綠地率35%，zf儲備用地，帶著限價來的，所建商品住宅（毛坯）綜合銷售與均價不超過16000元/平方米，如該地塊所建商品住宅采用精裝修交付的，裝修價格不得超過2400元/平方米，且裝修價格應(yīng)一并計入銷售價格，不得分拆為獨立合同，最終溢價9%，折合樓面價7096元/㎡，競得開發(fā)商為眾設(shè)置業(yè)，背后大股東為鶴壁的萬祥置業(yè)，成立于2013年，所以溢價+地市開發(fā)商成為該盤最大的焦點，另外這個地塊也已經(jīng)不是第一次出現(xiàn)在土拍之列了，今日終于得償所愿找到主人。

地塊除了小了點，位置還是不錯的，隔壁就是著名6.3土拍的金茂未來府了，拍地在高光時刻，賣房在無人問津之時，去化很一般的樓盤，南側(cè)南三環(huán)高架，西側(cè)緊鄰經(jīng)開第四大街，北側(cè)經(jīng)南六路，經(jīng)開第三大街和南三環(huán)的交叉口為在建的地鐵12號線站點，出行非常的便利，項目周圍最不缺的就是學(xué)校，六一小學(xué)南校區(qū)、經(jīng)開外國語教育集團(tuán)五中校區(qū)以及經(jīng)開區(qū)實驗小學(xué)，教育資源的配置還是非常不錯的，盡管南三環(huán)就是金沙湖區(qū)域了，但這里也可以稱得上是經(jīng)開老城區(qū)的范圍了，可圈可點的地方還是有的。

萬祥首次入鄭，不知是否會被大眾認(rèn)可，自己建或者是聯(lián)合開發(fā)都是有可能的，可以關(guān)注。(展開全部)

相比金茂越秀未來府，萬祥紫廬地塊更小，占地面積33畝，規(guī)劃2棟高層，5棟小高層，錯落排布，最大程度利用有限的空間。
與金茂越秀未來府一路之隔，萬祥紫廬在交通、商業(yè)等配套上，都是與金茂越秀未來府共享。
萬祥紫廬目前宣傳的學(xué)校也是：經(jīng)開實驗小學(xué)+經(jīng)開外國語北校區(qū)。
但是交房后參與劃片，也可能是劃片八一小學(xué)、八十五中學(xué)，都距離很近，學(xué)校具有不確定性。
在產(chǎn)品規(guī)劃方面，萬祥紫廬是高低配設(shè)計，高層+小高層。
現(xiàn)在的新產(chǎn)品，除了卷外立面、卷大門、卷景觀，在贈送面積上更是卷的離譜。
萬祥紫廬也不例外，地市房企，勇闖鄭州，在戶型設(shè)計上是用了心的。
高層建面約96㎡、103㎡、115㎡，小高層建面約117㎡、128㎡、140㎡，主打高贈送高得房率，綜合得房率約85%-97%。
高層除96平戶型外，戶戶有入戶花園設(shè)計，小高層則是戶戶享私家電梯前室，可做成入戶花園。
128平戶型，除了常規(guī)的陽臺和北臥室開敞陽臺分別贈送一半面積，廚房空間面積也全贈送，得房率高達(dá)97%。
但是萬祥紫廬也不可避免有些硬傷：
1、地塊小、臨高架。
萬祥紫廬最大的遺憾是，地塊不大并且狹長，小區(qū)內(nèi)部景觀的可施展空間小，南側(cè)臨南三環(huán)高架，會有噪音影響。
2、小開發(fā)商，鶴壁地市房企。
這是萬祥在鄭州的首個項目，口碑沒有樹立起來，交房時間為2026年，安全性和后期落地效果都不能保證。
不過，目前來看萬祥還是非常穩(wěn)健的，工程進(jìn)度很快，樓棟已經(jīng)封頂，小區(qū)大門進(jìn)去，部分景觀已經(jīng)呈現(xiàn)，而且還拉來了萬科物業(yè)。

目前萬祥紫廬在售高層14500元/平，小高層17000元/平，相對隔壁的金茂越秀未來府來說，這個價格還是有一定優(yōu)勢的。(展開全部)