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交付風(fēng)險大嗎，開盤價格怎么定啊

從去年6月份這塊地拍出，就一直懸在金茂未來府頭頂，不知這顆炮彈何時落下，畢竟進(jìn)貨價低了三千一平。開發(fā)商萬祥地產(chǎn)來自鶴壁，這是其在鄭州第一個項(xiàng)目，知名度一般。不如商丘金沙，已經(jīng)醞釀兩三年，還沒有在鄭州拿到地，傳聞下個月的北龍湖地塊，金沙有意，不知子彈是否充裕。昨天看到保利在惠州拿了一塊地，比預(yù)期多花了幾個小目標(biāo)，也是好起來啦。

萬祥紫廬最近也開始集中宣傳，并且還有點(diǎn)“小而精”的意思，地塊占地約32畝，容積率2.49，包含1棟15層小高層，2棟13層小高層，2棟18層小高層、2棟26層高層，總計(jì)7棟，甚至在8號樓上面還有5層洋房，集高層/小高層/洋房與一身。

戶型有96㎡三室兩廳兩衛(wèi)、116㎡三室兩廳兩衛(wèi)、128㎡三室兩廳兩衛(wèi)、140㎡四室兩廳兩衛(wèi)幾個，140這個面積還做了270°拐角客廳，也是有想法，整體設(shè)計(jì)傾向于偷面積高贈送，但還沒有達(dá)到越秀天悅江灣的精髓。

外立面看效果還不錯，近幾年流行的鋁板＋玻璃幕，看效果圖是比未來府新穎幾分，但畢竟沒有實(shí)景呈現(xiàn)，不好評論。

樣板間做了幾個，前幾天去看的時候還沒有完工，工地倒是很熱鬧，已經(jīng)蓋到十層左右。雖然是小開發(fā)商，但當(dāng)下再想爛尾還挺難的。

其實(shí)，旁邊的金茂未來府過去賣的還行，放在整個鄭州市場來看，稍微給點(diǎn)陽光就能燦爛一把，接下來就看定價多少啦，然后接受下市場的檢驗(yàn)。(展開全部)

在夾縫中生存的萬祥紫廬的售樓部已開，9月28日就要正式開放并舉辦萬科物業(yè)戰(zhàn)略簽約儀式，產(chǎn)品規(guī)劃已基本呈現(xiàn)，戶型還是很克制，96-103-115-116-128-140，做的滿滿騰騰的，核心賣點(diǎn)主打高得房率85%-97%，配備115平以上的都有獨(dú)立候梯廳和入戶花園，此外為了給臉上貼金，明確引入萬科物業(yè)，物業(yè)費(fèi)3.18元。
這種窄長地塊想作出效果，就得在大門和景觀下功夫，萬祥搞了個寬達(dá)150米的大門，配置了現(xiàn)下流行的下沉式庭院，雖然只有300平方。
除了大門、入戶花園，項(xiàng)目個性的地方在于，做了香檳金金屬格柵北立面，建筑南側(cè)頂部采用斜切香檳金金屬格柵和夜景亮化，與市面上的普遍冷冰冰的現(xiàn)代簡約幕墻相比，多了一抹暖色，個人認(rèn)為還是很贊的。

總得來看，這是個很精致的樓盤，就看定價了，目前金茂越秀未來府均價15000-16000左右，越秀府一直賣的不錯，月月經(jīng)開榜首，但萬祥也不虛，畢竟樓面價低3000，項(xiàng)目亮點(diǎn)也頗多，萬祥還是可以一戰(zhàn)的。

目前來看，萬祥還是選擇了同面積段正面硬鋼，我們之前也以為萬祥會做純改善的大平層差異化競爭，看來人家還是很穩(wěn)健的。想想也是，小開發(fā)商初來鄭州，不能激進(jìn)，萬祥行走地產(chǎn)江湖多年，還號稱無逾期無負(fù)債，還是有兩把刷子的。

如果萬祥開盤價能比金茂低個一兩千，走量應(yīng)該不成問題，現(xiàn)在市場雖冷，但利好政策太多，只要房子不錯，都還是能活下去的。(展開全部)

小開發(fā)商，規(guī)劃的幾梯幾戶都有，按心情規(guī)劃的嗎

萬祥紫廬，經(jīng)開第四大街以東、經(jīng)南六路以南。

咱們還是老規(guī)矩，扒一扒開發(fā)商，河南眾設(shè)置業(yè)有限公司背后是河南萬祥置業(yè)有限公司，萬祥置業(yè)背后有兩個股東，梁福彪和楊紅靜，也算是鶴壁的老鐵勇闖鄭州，三四線城市的小伙經(jīng)過自身不懈努力，終于和白富美做成了鄰居。

這個鶴壁的房企拿地時機(jī)非常好，2023年年中拿地，當(dāng)時樓市冷得一塌糊涂，最終的樓面價只有7000塊錢左右，溢價率只有9%，所建成的商品住宅（毛坯）綜合銷售與均價不超過16000元/平方米，如該地塊所建商品住宅采用精裝修交付的，裝修價格不得超過2400元/平方米，且裝修價格應(yīng)一并計(jì)入銷售價格，不得分拆為獨(dú)立合同。旁邊的金茂是在21年6月份拿地，樓面價可是10000塊左右，兩者光樓面價就差了3000，所以萬祥紫廬可以打一個價格戰(zhàn)，便宜才是硬道理。

還有一個就是經(jīng)開老城區(qū)，基本沒有新房項(xiàng)目，新房都是非常稀缺，所以土地價格高，房價也高，最高的時候二手房能到18000-20000，現(xiàn)在可能有所回落。

不足之處，位置比較尷尬，兩個項(xiàng)目面臨的是類似的處境，臨南三環(huán)，一路之隔就是黃金葉工廠，西側(cè)則是交通技師學(xué)院，北側(cè)是閱山公館，大環(huán)境就是這樣，比較尷尬，區(qū)域你說牛吧，真的很牛，基本沒有啥土地供應(yīng)，你說糟糕吧，確實(shí)糟糕，就像雞肋一樣，食之無味，棄之可惜，項(xiàng)目還是一個細(xì)長條形，不太好發(fā)揮。

項(xiàng)目占地是33畝，容積率2.5，規(guī)劃7棟住宅，一共是有6個面積段，96平方米、103平方米、115平方米、116平方米、128平方米和140平方米，看這個定位偏相遇剛改，地市的開發(fā)商好像對大門情有獨(dú)鐘，社區(qū)內(nèi)部斥巨資打造了145米五闊府門，大正的開發(fā)商也是這樣搞了一個大門。

最主要的風(fēng)險還是開發(fā)商本身，地市來的開發(fā)商底子弱，如果市場一直不好或者房子賣的比較差，能不能扛過去，需要打一個問號？(展開全部)

地市房企勇闖省會，沉寂一段時間后終于要入市了，目前施工進(jìn)度還可以，售樓部已對外開放。

因?yàn)榉科笤诘禺a(chǎn)界的知名度并不高，在樓市低迷期這個地塊還是溢價摘得，純凈地，規(guī)劃出來的產(chǎn)品絲毫不拉跨，一系列謎之操作，讓整個項(xiàng)目都充滿了神秘感，加之經(jīng)開主城庫存并不大，這個項(xiàng)目總的來說，還是非常讓人期待的。

7棟樓小高層、高層住宅，建筑外立面也是一個亮點(diǎn)，極簡幾何線條為形，高級灰和香檳金為主色調(diào)，北立面和南側(cè)頂部不惜重金打造金屬隔柵，樓棟整體采用大面積藍(lán)灰色玻璃，外立面為高級灰晶彩石和鋁板，社區(qū)內(nèi)部斥巨資打造了145米五闊府門，這點(diǎn)跟大正水晶森林有得一拼，內(nèi)部規(guī)劃了300平下沉庭院，部分樓棟首層為架空層設(shè)計(jì)，單從以上看來，萬祥對于這個項(xiàng)目不惜下血本，絕對是真愛。

六個面積段，96平、103平、115平、116平、128平和140平，說是改善盤，但面積段的設(shè)計(jì)又更偏向于剛改，內(nèi)卷之下，戶型的亮點(diǎn)還是有的，全是大面寬采光，高得房率，部分戶型得房率高達(dá)97%，96平做到了三房兩衛(wèi)，115平和116平設(shè)計(jì)有專門的入戶花園，128平、140平為私家電梯廳入戶，內(nèi)部設(shè)計(jì)有單獨(dú)儲藏室。

既然開發(fā)商不足夠有說服力，所以引入了萬科物業(yè)，萬科物業(yè)在業(yè)界內(nèi)還是首屈一指的大哥。

經(jīng)開主城區(qū)的位置還不錯，交通地鐵都非常方便，教育資源也是應(yīng)有盡有。

多少人都等著與隔壁的未來府開啟正面競爭，但面積段一出來，二者似乎又完美避開，目前的開盤時間節(jié)點(diǎn)還沒有定下來，應(yīng)該會很快，雖然經(jīng)開主城沒有庫存，但現(xiàn)階段定價依然很重要。(展開全部)

超高得房率，加上新戶型，如果再來個鋁板玻璃幕墻，再懟個低價格，得卷死隔壁的老大哥

誰知道啥時候開盤了。

越拖越?jīng)?。?！?

經(jīng)開主城現(xiàn)在能選的只有金茂未來府了，所以對萬祥紫廬的入市還是比較期待的，進(jìn)度比較慢，現(xiàn)在這行情不入市吧，土地款已墊付，遲遲沒有進(jìn)展人工成本等壓力大，入市吧，去化是個未知數(shù)，現(xiàn)在的樓盤不僅是各種卷還動輒都是要賣到現(xiàn)房的，民企又不及央企的豪氣，回不來款還要更多的墊付，稍不留神就是壓死企業(yè)的最后一根稻草，更難。

但還是要往前看，萬一就成功一炮走紅名聲大振了呢，不少人等著看萬祥紫廬拿低價干翻未來府呢。

最快也要下半年入市了，未來府還有至少一半庫存沒有啟動，經(jīng)開主城現(xiàn)在的庫存也全在這呢，競爭壓力大的情況下，真的有可能就觸了經(jīng)開主城的底了，萬祥紫廬的限價是毛坯不超16000元/㎡，精裝修18400元/㎡，樓面價7096元/㎡，可操作空間還是非常 大的。

地鐵12號線已經(jīng)通車運(yùn)營，周邊是不缺小學(xué)和初中的，這些全是項(xiàng)目看的見摸的著的配套，也是主城區(qū)的底氣所在。

現(xiàn)在的項(xiàng)目就是一個字“卷”。

地塊不大，細(xì)長條形狀，對于這種地塊布局有利有弊，市場上這種形式的也不少，無非就是一些超大型景觀設(shè)計(jì)無法施展，其他幾乎不影響。

萬祥地市的樓盤都很普通，幾乎沒有什么參考性，作為入鄭的第一個樓盤還是溢價所得，又趕上現(xiàn)在這個行情，為了一炮走紅，借鑒了不少紅盤的優(yōu)秀案例，外立面就是高顏值的鋁板大面積玻璃幕，戶型同樣也是高贈送。

名氣一般的小開發(fā)商現(xiàn)在確實(shí)不占優(yōu)勢，央企都動不動要賣到現(xiàn)房，鄭州也已經(jīng)拍了兩個地塊都是現(xiàn)房銷售制度，賣到現(xiàn)房已經(jīng)是不爭的事實(shí)，前期墊付金額真的非常大。

目前還沒有更多的信息，萬祥單槍匹馬槍戰(zhàn)鄭州主城市場，希望能交出滿意答卷。(展開全部)