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鄭政經(jīng)開(kāi)出〔2023〕8號(hào)（網(wǎng)）地塊位于鄭州主城區(qū)經(jīng)開(kāi)老城區(qū)，地段優(yōu)越，房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟，地塊面積不大，土地指標(biāo)優(yōu)越，是當(dāng)前難道的一塊好地，土地溢價(jià)9%成交也打破了鄭州土拍市場(chǎng)底價(jià)成交的歷史?，F(xiàn)在來(lái)從開(kāi)發(fā)商投資的角度深入分析下：
優(yōu)勢(shì)：
1、地塊作為主城區(qū)zf儲(chǔ)備凈地，經(jīng)過(guò)21年一批次集中供地流拍后再次出讓?zhuān)貕K容積率、地價(jià)、付款條件等都做有大幅有利調(diào)整：調(diào)整后2.5的容積率在主城區(qū)難得，起始地價(jià)大幅降低、50%土地出讓金緩期1年繳納降低開(kāi)發(fā)商壓力。
2、售價(jià)優(yōu)勢(shì)：該項(xiàng)目未來(lái)直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是未來(lái)府，受限價(jià)影響，房子售價(jià)低于隔壁金茂府，銷(xiāo)售價(jià)格存在較大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
3、土地成本優(yōu)勢(shì)：土地成交樓板價(jià)7000+元/㎡，復(fù)墾券等成本也有所降低，土地價(jià)格比未來(lái)府便宜3000元/㎡，快把項(xiàng)目的建安成本省出來(lái)了，當(dāng)然這只是理論上的，后面會(huì)有討論。
4、建安成本優(yōu)勢(shì)：未來(lái)府要求裝配式建筑，這塊地可不采用裝配式建筑，又省出來(lái)一大筆建安成本。
綜合以上，無(wú)論是土地成本、建安成本，還是銷(xiāo)售價(jià)格，都比未來(lái)府極具優(yōu)勢(shì)，照這個(gè)思路正常推理這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該壓著未來(lái)府打。那么地塊土地競(jìng)拍應(yīng)該也很激烈，成交價(jià)應(yīng)該朝著熔斷價(jià)的方向走。但是，該地塊土拍竟然沒(méi)有一個(gè)國(guó)央企及本地開(kāi)發(fā)商參與，那么問(wèn)題就來(lái)了，接下來(lái)說(shuō)說(shuō)該地塊的問(wèn)題。
劣勢(shì)：
1、地塊面積較小且南北長(zhǎng)東西短，雖然容積率有優(yōu)勢(shì)，但是看看隔壁155畝的超大地塊，項(xiàng)目產(chǎn)品及景觀設(shè)計(jì)比不上未來(lái)府。另外受限價(jià)影響，項(xiàng)目應(yīng)該適合做快周轉(zhuǎn)現(xiàn)金流產(chǎn)品。
2、另外還有一個(gè)土地款緩繳受證件容缺辦理的影響，不過(guò)有總比沒(méi)有強(qiáng)，相比原先土拍政策有優(yōu)勢(shì)，但降低了。其他的優(yōu)劣勢(shì)，像高架、學(xué)校、配套等應(yīng)該和未來(lái)府都大差不差
3、一個(gè)極可能的大坑，因日照影響，項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案很難按照正常排布，地塊容積率可能做不夠。如若不損失容積率，戶型可能極大或者出現(xiàn)筒子樓，那么就不符合產(chǎn)品最初的定位，造成銷(xiāo)售困難；如若損失容積率產(chǎn)品面積，土地價(jià)格首先上去了，而且降低容積率又不能賣(mài)溢價(jià)（受限價(jià)影響），減少容積率損失做大戶型也賣(mài)不上價(jià)。
可能設(shè)計(jì)上樓間距、日照就差那么一點(diǎn)點(diǎn)，造成產(chǎn)品落地兩頭困難，這可能也是沒(méi)有國(guó)央企及本地開(kāi)發(fā)商參與的原因，也是上面7000元/㎡樓板價(jià)只是理論上的原因。如果地塊容積率只做到2.0，土地價(jià)格將達(dá)到將近9000元/㎡，那么上面的成本和售價(jià)優(yōu)勢(shì)都將消失，開(kāi)發(fā)商甚至可能賠錢(qián)。
最后說(shuō)一點(diǎn)，投拓拿地才是一個(gè)項(xiàng)目成功與否的最關(guān)鍵因素，拿地后項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、渠道推廣…都只是順勢(shì)而為。如果這塊地沒(méi)有日照因素影響，那么后期閉著眼睛干，這也是一個(gè)極其成功的項(xiàng)目；但如果該地塊有不小的日照影響，那么由此造成的損失是靠后期無(wú)論如何操盤(pán)也無(wú)法挽回的。(展開(kāi)全部)