鄭政經(jīng)開出〔2023〕8號（網(wǎng)）地塊位于鄭州主城區(qū)經(jīng)開老城區(qū)，地段優(yōu)越，房地產(chǎn)市場成熟，地塊面積不大，土地指標(biāo)優(yōu)越，是當(dāng)前難道的一塊好地，土地溢價9%成交也打破了鄭州土拍市場底價成交的歷史?，F(xiàn)在來從開發(fā)商投資的角度深入分析下：
優(yōu)勢：
1、地塊作為主城區(qū)zf儲備凈地，經(jīng)過21年一批次集中供地流拍后再次出讓，地塊容積率、地價、付款條件等都做有大幅有利調(diào)整：調(diào)整后2.5的容積率在主城區(qū)難得，起始地價大幅降低、50%土地出讓金緩期1年繳納降低開發(fā)商壓力。
2、售價優(yōu)勢：該項目未來直接競爭對手是未來府，受限價影響，房子售價低于隔壁金茂府，銷售價格存在較大競爭優(yōu)勢。
3、土地成本優(yōu)勢：土地成交樓板價7000+元/㎡，復(fù)墾券等成本也有所降低，土地價格比未來府便宜3000元/㎡，快把項目的建安成本省出來了，當(dāng)然這只是理論上的，后面會有討論。
4、建安成本優(yōu)勢：未來府要求裝配式建筑，這塊地可不采用裝配式建筑，又省出來一大筆建安成本。
綜合以上，無論是土地成本、建安成本，還是銷售價格，都比未來府極具優(yōu)勢，照這個思路正常推理這個項目應(yīng)該壓著未來府打。那么地塊土地競拍應(yīng)該也很激烈，成交價應(yīng)該朝著熔斷價的方向走。但是，該地塊土拍竟然沒有一個國央企及本地開發(fā)商參與，那么問題就來了，接下來說說該地塊的問題。
劣勢：
1、地塊面積較小且南北長東西短，雖然容積率有優(yōu)勢，但是看看隔壁155畝的超大地塊，項目產(chǎn)品及景觀設(shè)計比不上未來府。另外受限價影響，項目應(yīng)該適合做快周轉(zhuǎn)現(xiàn)金流產(chǎn)品。
2、另外還有一個土地款緩繳受證件容缺辦理的影響，不過有總比沒有強，相比原先土拍政策有優(yōu)勢，但降低了。其他的優(yōu)劣勢，像高架、學(xué)校、配套等應(yīng)該和未來府都大差不差
3、一個極可能的大坑，因日照影響，項目設(shè)計方案很難按照正常排布，地塊容積率可能做不夠。如若不損失容積率，戶型可能極大或者出現(xiàn)筒子樓，那么就不符合產(chǎn)品最初的定位，造成銷售困難；如若損失容積率產(chǎn)品面積，土地價格首先上去了，而且降低容積率又不能賣溢價（受限價影響），減少容積率損失做大戶型也賣不上價。
可能設(shè)計上樓間距、日照就差那么一點點，造成產(chǎn)品落地兩頭困難，這可能也是沒有國央企及本地開發(fā)商參與的原因，也是上面7000元/㎡樓板價只是理論上的原因。如果地塊容積率只做到2.0，土地價格將達(dá)到將近9000元/㎡，那么上面的成本和售價優(yōu)勢都將消失，開發(fā)商甚至可能賠錢。
最后說一點，投拓拿地才是一個項目成功與否的最關(guān)鍵因素，拿地后項目定位、產(chǎn)品設(shè)計、營銷策劃、渠道推廣…都只是順勢而為。如果這塊地沒有日照因素影響，那么后期閉著眼睛干，這也是一個極其成功的項目；但如果該地塊有不小的日照影響，那么由此造成的損失是靠后期無論如何操盤也無法挽回的。
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