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蘭溪書(shū)院，龍子湖區(qū)域姚橋路北、行健街東。

這塊土地是去年9月份被河南省鄭新科創(chuàng)有限公司以底價(jià)成交，成交的價(jià)格是8.64億，樓面價(jià)是8500元左右，基礎(chǔ)的屬性如下：

位置：龍子湖，姚橋路北、行健街東；面積：3.3萬(wàn)平方米，約50畝；土地性質(zhì)：城鎮(zhèn)住宅；容積率：大于1.0小于3.0，建筑高度小于80米，西側(cè)是正商書(shū)香華府，南側(cè)是北三環(huán)，往東稍微走一點(diǎn)就到東四環(huán)了，整體來(lái)說(shuō)就兩個(gè)字——稀缺。

然后咱們?cè)倏窗踩?，現(xiàn)在買(mǎi)房安全是第一位的，拿地的鄭新科創(chuàng)，實(shí)際的開(kāi)發(fā)商鄭州鄭鯤開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司，背后是鄭東新區(qū)管委會(huì)和河南省財(cái)政廳，他們蓋房大膽的放心的買(mǎi)，不會(huì)出啥問(wèn)題。

最后咱們看項(xiàng)目的規(guī)劃：一共是規(guī)劃了10棟樓，只有四個(gè)戶型，108平方米的三室兩廳，131平方米的三室兩廳，還有兩個(gè)是155平方米和185平方米，你一瞅就知道是一個(gè)改善的樓盤(pán)，是近幾年龍子湖供應(yīng)的位數(shù)不多改善的樓盤(pán)，上一次的印象還是廣電天韻和泰宏，再往前推就是永威、正商，五月花城的均價(jià)差不多是2.3萬(wàn)；書(shū)香華府大概是2.2萬(wàn)。

喜歡龍子湖的同志可以關(guān)注一下：

第一：安全，安全，安全。買(mǎi)房的第一性原理就是安全，國(guó)企出身能安穩(wěn)的給你交房，背后是鄭東新區(qū)管委會(huì)和河南省財(cái)政廳，爛尾的概率微乎其微。

第二稀缺：這個(gè)項(xiàng)目是近幾年來(lái)龍子湖少有的改善的性住宅。有一句叫稀缺創(chuàng)造價(jià)值，這個(gè)地方房子也是少，也是值錢(qián)，舉幾個(gè)簡(jiǎn)單的例子，比如老經(jīng)開(kāi)區(qū)，房?jī)r(jià)一直居高不下、老鄭東新區(qū)等等。(展開(kāi)全部)

之前米宅某大V說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目會(huì)給建業(yè)代建，現(xiàn)在啪啪啪打臉了嗎？

蘭溪書(shū)院展廳開(kāi)在了高鐵商務(wù)區(qū)的基運(yùn)大廈一樓，沒(méi)什么新的信息釋放，只說(shuō)了開(kāi)盤(pán)要等到8月。

這個(gè)盤(pán)最近挺熱乎，好幾個(gè)朋友都在問(wèn)，忙里偷閑跑過(guò)來(lái)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。

地塊不算緊鄰東四環(huán)，中間還隔著一塊地。北側(cè)也不算緊鄰賈魯河，中間也有一定距離，只有北三環(huán)是緊鄰，跟永威五月花城、正商書(shū)香華府、水之郡、廣電天韻有異曲同工之妙。單從位置來(lái)講，這塊地可以稱(chēng)得上最差的。

貴在生于鄭東新區(qū)，生于龍子湖北，周邊新盤(pán)供應(yīng)極少，突出其稀缺性。

開(kāi)發(fā)商是鄭新科創(chuàng)，隸屬于東區(qū)管委會(huì)，安全性方面問(wèn)題不大，要說(shuō)完全沒(méi)問(wèn)題也稱(chēng)不上，北龍湖蘭溪上苑工期蠻長(zhǎng)的，所以值得推敲。

教育方面，大概率河大附屬學(xué)校，九年一貫制，目前在東區(qū)的地位屬于第二梯隊(duì)偏上，不如鄭東新區(qū)外國(guó)語(yǔ)、聚源路小學(xué)、清華附中、春華學(xué)校的名氣，跟建校時(shí)間不長(zhǎng)也有關(guān)系。據(jù)周邊家長(zhǎng)反映，學(xué)校還是不錯(cuò)的，都很滿意。如果北側(cè)河大能成為主校區(qū)，教職工子女資源更上一層樓，說(shuō)不定還能升升級(jí)。

交通方面，北三環(huán)高架出行還是很方便的，只是距離地鐵1號(hào)線文苑北路站和河南大學(xué)新區(qū)站都比較遠(yuǎn)。

產(chǎn)品還是不錯(cuò)的，鋁板幕墻外立面，現(xiàn)代感十足。11棟樓，主要是高層，容積率3，戶型有108㎡、131㎡、155㎡、185㎡，價(jià)格預(yù)估在18000左右。

目前說(shuō)的會(huì)先搞一波內(nèi)購(gòu)，但具體方案還沒(méi)出。地塊還沒(méi)有開(kāi)始土地平整，正式開(kāi)售至少半年以上。一旦入市，內(nèi)購(gòu)轉(zhuǎn)讓房源又是鋪天蓋地，類(lèi)似于之前碧桂園天琴灣、永威山水苑、鳳棲苑、云棲苑那種，還是體制內(nèi)好啊，房子買(mǎi)的便宜，即使行情差成這樣，也不賠錢(qián)，苦的是高價(jià)轉(zhuǎn)讓費(fèi)接手的那批。(展開(kāi)全部)

龍子湖上新了，但肥水不流外人田在未正式入市之前先向體制內(nèi)開(kāi)了口子，搞了一波內(nèi)部TG，價(jià)格16000-17000.

沒(méi)有代建而是由東區(qū)管委會(huì)下屬的鄭新建投獨(dú)自開(kāi)發(fā)，中原科技城多個(gè)項(xiàng)目均是由該公司在運(yùn)營(yíng)，物業(yè)也為其下屬物業(yè)。

10棟住宅（包括一棟洋房產(chǎn)品），四個(gè)面積段108平、131平、155平和185平，其中155平占比最大，中間兩棟樓王給了185平，社區(qū)的改善基因被安排的一目了然，明明白白，但也考慮到了去化率，安排了適合大眾的108平和131平，只是二者被安排在了距離北三環(huán)最近的位置。

全一梯一戶設(shè)計(jì)，戶型設(shè)計(jì)也是可圈可點(diǎn)，最大特點(diǎn)就是贈(zèng)送面積大，利用率很高，可改造空間多，其中小面積段的108平設(shè)計(jì)了比較受歡迎的1.5衛(wèi)，185平則是270的環(huán)幕陽(yáng)臺(tái)，外立面為現(xiàn)代美學(xué)風(fēng)格，采用大面積鋁板幕墻設(shè)計(jì)，所以面積段+戶型設(shè)計(jì)+高顏值的外立面，都是當(dāng)下市場(chǎng)的最?lèi)?ài)，鄭新建投是非常懂市場(chǎng)的，目前臨時(shí)展廳已對(duì)外開(kāi)放。

但實(shí)地考察現(xiàn)場(chǎng)并未見(jiàn)開(kāi)工，沿北三環(huán)一路向東，東側(cè)為東四環(huán)，交通非常便利，緊鄰西側(cè)即為正商和永威，兩個(gè)小區(qū)的入住率非常高，生活氛圍非常濃郁，蘭溪書(shū)院來(lái)了就可以享受現(xiàn)成的配套，城市界面也不錯(cuò)，不過(guò)作為蹭賈魯河福利的樓盤(pán)，不如周邊正商和永威的地方是二者北側(cè)出門(mén)即是賈魯河公園，而蘭溪書(shū)院與賈魯河還隔著一個(gè)地塊的距離，后期蘭溪書(shū)院北側(cè)地塊緊鄰賈魯河又沒(méi)有北三環(huán)高架的噪音干擾，應(yīng)該會(huì)更有價(jià)值。

既然為書(shū)院，肯定離不開(kāi)學(xué)校，河南大學(xué)附屬學(xué)校生源主要來(lái)自永威、正商以及周邊安置區(qū)，處于發(fā)展階段，目前在東區(qū)的排名很一般，但隨著龍子湖住宅的開(kāi)發(fā)收尾，生源會(huì)逐步純粹，所以長(zhǎng)期還是看好的。

熱度有，但絕對(duì)不會(huì)蓋過(guò)幸福里，畢竟龍子湖北版塊和東站版塊還是錯(cuò)了點(diǎn)意思，客戶應(yīng)該以東區(qū)為主，關(guān)注吧。(展開(kāi)全部)

龍子湖近5年唯一改善新盤(pán)

蘭溪書(shū)院的開(kāi)發(fā)商為河南省鄭新科創(chuàng)有限公司，是鄭新建投的第一個(gè)全市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的全資子公司。而鄭新建投的全稱(chēng)為河南省鄭州新區(qū)建設(shè)投資有限公司，是鄭州市zf2002年批準(zhǔn)成立的國(guó)有公司，隸屬于鄭東新區(qū)管委會(huì)，注冊(cè)資本13.5億元。
所以關(guān)于開(kāi)發(fā)商，肯定是百分百安全的。

蘭溪書(shū)院項(xiàng)目占地面積約50畝，總建筑面積約10萬(wàn)方，容積率3，綠地率30%，建筑密度25%，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有10棟7-26層小高層及高層產(chǎn)品，規(guī)劃總戶數(shù)706戶，全部毛坯交付。

其中1#、2#、3#、4#樓為兩梯四戶設(shè)計(jì)，中間兩戶為108㎡戶型，兩個(gè)邊戶為131㎡戶型，其余樓棟全部為兩梯兩戶設(shè)計(jì)，5#、8#、9#、10#樓全部為155㎡戶型，樓王位置的6#、7#樓全部為185㎡戶型。

戶型配比，108㎡三室兩廳1.5衛(wèi)占比25%，131㎡三室兩廳兩衛(wèi)占比22%,155㎡戶型占比47%，185㎡戶型占比9%，主力戶型為155平四室，整體偏改善。

戶型設(shè)計(jì)方面，基本上都做到三開(kāi)間朝南，131㎡三房有約8㎡面積贈(zèng)送，155㎡四房有約18㎡面積贈(zèng)送，北側(cè)陽(yáng)臺(tái)可改雙臥，185㎡戶型亮點(diǎn)就更多了，L形拐角大陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深約2米，約16米四開(kāi)間朝南，約58㎡餐客廳一體空間，雙套房設(shè)計(jì)。

關(guān)于價(jià)格，就目前知道的小道消息，價(jià)格大概在16000-20000元/平米，具體價(jià)格要等正式開(kāi)盤(pán)。(展開(kāi)全部)

提起這個(gè)項(xiàng)目，就要想起去年鄭州二批次集中土拍，開(kāi)拍前大家還紛紛猜測(cè)龍子湖這塊地和北龍湖地塊會(huì)有點(diǎn)動(dòng)靜，給平靜的土拍激起一點(diǎn)浪花。結(jié)果，毫無(wú)看點(diǎn)。14宗住宅用地摘地公司均為央企、國(guó)企。其中zf平臺(tái)公司摘地12宗，央企摘地2宗，未有民企參與摘地，且全部底價(jià)成交。

想著這次夠慘了，誰(shuí)知第三批更慘，連央企都沒(méi)了。

蘭溪書(shū)院這塊地被鄭新科創(chuàng)摘得，樓面價(jià)8711元/㎡，價(jià)格真是不貴，即使去年市場(chǎng)差的提不起來(lái)，也是有利可圖的，這筆賬能算的過(guò)來(lái)。所以，這塊地不是托底，只是ZF平臺(tái)的介入。

鄭新科創(chuàng)隸屬于鄭東新區(qū)管理委員會(huì)，中原科技城智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新園、科技創(chuàng)新園、人才創(chuàng)業(yè)園、小微企業(yè)園（在建中），都是其代表作品，開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目北龍湖蘭溪上苑，歷經(jīng)多年打磨，終在去年交付，整體還是不錯(cuò)哦的，起碼對(duì)得起早期內(nèi)購(gòu)價(jià)格，至于拿著高額轉(zhuǎn)讓費(fèi)進(jìn)場(chǎng)的那批還是有些不太劃算。

此次的蘭溪書(shū)苑占地面積約10萬(wàn)㎡，容積率3.0，規(guī)劃10棟7-26層小高層及高層，外立面采用鋁板幕墻設(shè)計(jì)，很現(xiàn)代。這個(gè)交房之后，對(duì)西側(cè)正商書(shū)香華府和永威五月花城外立面真是降維打擊。

戶型有108㎡3室2廳1.5衛(wèi)，三開(kāi)間朝南，分布在臨北三環(huán)高架的四棟樓上，中間戶，參考五月花城二手房，價(jià)格也是最便宜的；

131㎡3室2廳2衛(wèi)，三開(kāi)間朝南，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，中規(guī)中矩，沒(méi)什么亮點(diǎn)，也分布在臨北三環(huán)高架的四棟樓上，邊戶，噪音是不可避免的；

155㎡2＋2室2廳2衛(wèi)，北側(cè)陽(yáng)臺(tái)可改成雙臥，得房率也不高，連74%都不到，有些雞肋，大部分房源都分布于臨東四環(huán)的兩棟樓上，比較尷尬；

185㎡3＋1房2廳3衛(wèi)，270° L型陽(yáng)臺(tái)，雙套房設(shè)計(jì)，還是有些想法的，相比五月花城180㎡戶型，可以說(shuō)是升級(jí)之作，也可以說(shuō)是不一個(gè)時(shí)代產(chǎn)品。

在這里買(mǎi)房的話，肯定要對(duì)比永威和正商，以永威為例，高層二手房?jī)r(jià)格2.4萬(wàn)左右，蘭溪書(shū)院產(chǎn)品雖然更好，但位置更差，距離地鐵也更遠(yuǎn)，北側(cè)的賈魯河觀景效果也略差些。至于河大附屬學(xué)校，在東區(qū)也就是還可以，連熱門(mén)都排不上。

想走量的話，估計(jì)價(jià)格要定在2萬(wàn)以下，再加上前期內(nèi)購(gòu)價(jià)格略低（1.5萬(wàn)左右），很多人會(huì)往外轉(zhuǎn)，市場(chǎng)有點(diǎn)不好把握。(展開(kāi)全部)

團(tuán)隊(duì) 組建中...

早先的時(shí)候我預(yù)測(cè)的開(kāi)盤(pán)面積是83/89-107-126-151，沒(méi)想到最后做成了107-131-155-185
什么叫脫離群眾，這就是典型的脫離群眾
現(xiàn)在買(mǎi)房講究什么
1、安全性
2、性價(jià)比
3、舒適度
第一、就安全性來(lái)說(shuō)，我不覺(jué)得這個(gè)樓盤(pán)安全性能多高，畢竟是新房。央企就不說(shuō)了，萬(wàn)科之類(lèi)的也不說(shuō)了，肯定是比不過(guò)的。碧桂園、新城、龍湖之流，應(yīng)該也是比不過(guò)的。那么應(yīng)該拿它跟誰(shuí)比較？我只能說(shuō)呵呵噠。
第二、就性價(jià)比來(lái)說(shuō)，五月花城前排92/97兩個(gè)面積三種戶型，眼下的成交價(jià)190~215，能賣(mài)到210的還得是樓層差不多，裝修還不錯(cuò)，稅費(fèi)還很少的。107賣(mài)兩萬(wàn)都超這個(gè)價(jià)，還得承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，還得犧牲掉地鐵和學(xué)校甚至商業(yè)菜市場(chǎng)的距離，還得忍受更大的噪音。只能拿多得了10平方，多了0.5個(gè)衛(wèi)生間安慰自己，個(gè)人并不覺(jué)得有性價(jià)比。什么樣得價(jià)格才是適中的，個(gè)人認(rèn)為單價(jià)17500左右吧，超過(guò)18200我都覺(jué)得優(yōu)點(diǎn)高了。
第三、舒適度。五月花城距離地鐵610米左右，南北兩個(gè)門(mén)距離兩個(gè)地鐵站都這個(gè)距離，無(wú)論寒暑天氣刮風(fēng)下雨步行去都是可以的，書(shū)香華府呢？1200~1300米，在這住都需要考慮坐地鐵要不要騎個(gè)電車(chē)擺渡一下了。蘭溪書(shū)苑呢？又遠(yuǎn)了一些。恭喜書(shū)香華府，有了個(gè)作伴的。書(shū)香華府沒(méi)有底商，五月花城有，恭喜華府，又多了個(gè)作伴的，至于幼兒園和中小學(xué)，包括姚橋菜市場(chǎng)，同理。

現(xiàn)在書(shū)香華府掛牌量100套左右，五月花城100套左右，那么，180四房有多少套呢？書(shū)香華府洋房高層都有，180面積40多套，五月花城180面積50套左右。瀾溪書(shū)院多大的能耐還拿出來(lái)185來(lái)賣(mài)？書(shū)香華府現(xiàn)在后排都有一套365精裝修送車(chē)位中高樓層正常稅費(fèi)的178四房，算算單價(jià)吧。

說(shuō)說(shuō)定價(jià)吧。17000~18500前排，155戶型19500~23500，185戶型2.2左右，再高了，自己作死。
當(dāng)然再低點(diǎn)更好，至于說(shuō)賣(mài)兩萬(wàn)七八，坑傻子吧。
還有一種可能，引人入甕，年后銀行忽然出現(xiàn)一個(gè)政策，無(wú)論新房二手房，房齡五年以內(nèi)的首付2成，超過(guò)年限的首付3成，洗洗腦，托托新房，或許也是可以的。(展開(kāi)全部)

龍子湖周?chē)蛇x的很少，就那幾個(gè)盤(pán)，比如廣電天韻、泰宏陽(yáng)光和苑，永威五月花城，正商
書(shū)香華府，如果米宅的老人應(yīng)該知道這些盤(pán)多多少少都有些機(jī)關(guān)家屬院類(lèi)似的背景，普通人想入手這里的一手新盤(pán)還是不容易的。

這個(gè)蘭溪書(shū)院大概率也是半家屬院性質(zhì)，當(dāng)然也會(huì)有房源在市場(chǎng)上賣(mài)，但價(jià)格肯定不菲，開(kāi)發(fā)商叫鄭州鄭鯤開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司，屬于鄭新建投旗下，就是在北龍湖拿了很多商業(yè)地塊的那個(gè)公司，打造了好睦鄰如意坊，拾里湖光項(xiàng)目，有錢(qián)有地，品味不俗，實(shí)力不凡，開(kāi)發(fā)商方面是一點(diǎn)都不用擔(dān)心。

項(xiàng)目的位置自不用說(shuō)，非常好，龍子湖本身很缺項(xiàng)目，這塊地又是南北雙河景，北邊河大，南邊農(nóng)大，書(shū)香環(huán)繞，周?chē)鷷?shū)香華府，五月花城已經(jīng)非常成熟，這優(yōu)質(zhì)地段堪與華潤(rùn)項(xiàng)目媲美，美中不足的是南邊離北三環(huán)太近，五月花城有不少業(yè)主深受其擾，紛紛安裝隔音窗，還有一點(diǎn)是離地鐵有點(diǎn)遠(yuǎn)。

項(xiàng)目定位改善，50畝地，容積率3.0，規(guī)劃10棟7-26層的小高及高層，戶型從108-185平方，基本都是三開(kāi)間朝南，大陽(yáng)臺(tái)，主臥帶飄窗，不要嫌棄戶型面積差距過(guò)大，很多機(jī)關(guān)家屬院都是這么做的，一個(gè)面積對(duì)應(yīng)一個(gè)級(jí)別，層級(jí)分明。

產(chǎn)品品質(zhì)方面也是緊跟時(shí)代潮流，鋁板幕墻，1500平社區(qū)會(huì)客廳，L型拐角透光陽(yáng)臺(tái)，餐客廳一體，產(chǎn)品力絕不輸市面豪宅產(chǎn)品。

一共706套，估計(jì)會(huì)低調(diào)銷(xiāo)售，至于價(jià)格，市場(chǎng)房源的話，二萬(wàn)七八應(yīng)該不成問(wèn)題。(展開(kāi)全部)