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房產(chǎn)評論師鴻園這省實驗說是天上掉下個林妹妹，也不為過。背后原因眾說紛紜，有說金水區(qū)ZF想留著鴻園，也有說鴻園一直背后協(xié)調(diào)這個事，但在掛牌前也沒見過宣傳。
鴻園自己估計也有點蒙，去年底還在搞特價房，過完年就迎來大利好。整體上也沒怎么漲價，只是取消了特價房，但銷量上來了。
現(xiàn)在六期剩余房源也不多，洋房都是邊角料，也就那幾套還過得去。疊墅剩的也不多，但總價在那放著，還是有一定抗性。
這邊最大的競品就是北龍湖北岸，400-900萬的總價區(qū)間囊括了華潤瑞府、中海云著湖居、保利璞岸、保利璞悅等多個項目，自身最大的亮點也就是省實驗中學。
產(chǎn)品層面也還不錯，洋房精裝修風格有點跟當前市場主流風不太一樣，但也能接受。還有就是準現(xiàn)房，預計今年6月份交付。只是160做成三房，略奢侈，往3＋1房改造有那么不盡如人意。
疊拼的話，個人認為中疊不錯，南向露臺很舒服，可以改造為三個帶衛(wèi)生間的套間＋一個公衛(wèi)，巴適得很。
項目對面是金科智匯谷那幾個產(chǎn)業(yè)園，已經(jīng)投入使用，周邊還是以低密住宅為主，基本生活配套還是有的。鴻園有自己的商業(yè)街，清水苑、秀水苑下面也有底商，幼兒園、小學也都招生多年。
有一個痛點就是暖氣遲遲沒有開通，強如FGW家屬院，也沒有解決。但新小區(qū)都留的有管道口，隨著楊金整個片區(qū)的多個項目順利交付，人口不斷增加，這個事應該會得到解決。
一期還有聯(lián)排、獨棟在售，聯(lián)排1500萬左右，380㎡。類獨棟600㎡左右，總價3000萬。這種都跟海馬一號公館疊墅一樣，等吧。。。(展開全部)
房產(chǎn)評論師鴻園，東三環(huán)與鴻寶路交匯處。
鴻寶真的是各方面的小能手，投資方面是基礎(chǔ)設(shè)施運營商，專注于基投資，比如大廣高速開封黃河大橋，蘭原高速東壩頭黃河大橋；資本方面最厲害的投資是牧原，2021年3月的時候鴻寶是牧原的第五、第七、第八股東，加起來大概是1.2億股，當時的市值大概120億元，今天再看2021年的三季報已經(jīng)不是第五股東，第七股東和第八股減持了12%-17%不等；還有一個產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)，最主要的就是鴻園。
最早這個地方是清水苑做的事大別墅，2015年的時候鴻園借勢清水苑，當時那個區(qū)域鳥不拉屎一點都不夸張“臟亂差”，從高端項目做起，然后一直開發(fā)到現(xiàn)在，區(qū)域現(xiàn)在是成熟了，買這個地要看眼力了，胡雪巖說：如果你擁有一縣的眼光，那你可以做一縣的生意；如果你擁有一省的眼光，那么你可以做一省的生意；如果你擁有天下的眼光，那么你可以做天下的生意。
現(xiàn)在鴻園銷售的是六期月亮別墅，項目占地133畝，總建面17萬方，容積率1.29，綠地率35%，由11棟洋房、19棟疊墅及1棟幼兒園組成，共618戶，兩種物業(yè)形態(tài)8層洋房（精裝）、6層疊墅（毛坯），洋房的面積從130-195平方米、疊墅是206-223平方米。
六期的設(shè)計公司是中國聯(lián)合設(shè)計，它的代表作是上海星河灣，景觀設(shè)計公司則是上海朗道，代表作則是上海桃花源，外立面是白色鋁板加上大面積的玻璃窗，另外更是獲得了2020亞洲不動產(chǎn)獎——內(nèi)地最佳綜合體建筑設(shè)計項目。
216平方米的下疊，三面環(huán)繞庭院，5.6的挑高地下室，6.4米的挑高客廳；206的中疊則是室內(nèi)挑空+贈送樓臺、陽臺面積。
精裝洋房的價格在26000—28000元/㎡，疊墅是毛坯，下疊是750-900萬，中疊是550-600萬，上疊是600-700萬，終極改善產(chǎn)品，總之就是住著舒服，有錢可以考慮。(展開全部)
房產(chǎn)評論師前段時間聽聞鴻園的疊拼準備毛坯改精裝，折騰了一段時間，發(fā)現(xiàn)賣的還是毛坯。
估計開發(fā)商思來想去，精裝會讓本就不低的總價再次上升，更加直面北龍湖，還是省點事吧。
省實驗中學的熱度已經(jīng)過去，六期從交房后賣的也是不溫不火，現(xiàn)房還有一些沒有售完，看來學校也不是第一生產(chǎn)力，還得是區(qū)域，北龍湖邊角料中海 綠城在沒有學校加持的情況下賣的都不錯。蘭溪府憑借一個清華附中基本坐穩(wěn)了今年鄭州樓市總銷售額的前三名，這還是價格一直上調(diào)的情況下，如果交給保利、華潤這種營銷高手，銷量至少再提高30%,輕輕松松。
現(xiàn)在還是賣那幾十套上疊和下疊，上疊500多萬，下疊800萬左右，另外還有別墅在售，1600-2000萬，現(xiàn)房社區(qū)，所見即所得，房子沒啥問題，主要還是區(qū)域，二手房最近也流速一般，成交量回落。附近的新房也都是準現(xiàn)房、現(xiàn)房為主，快淪落為濱河的境地。
附近也有幾個村在醞釀房票事宜，如果持續(xù)鎖區(qū)，那把這幾個樓盤消化一波還是沒問題的，樓盤看似不少，但低容積率算下來總共也沒多少套房。
目前鴻園周邊生活配套已經(jīng)豐富起來，吃喝、教育、校外輔導這些一應俱全，路網(wǎng)還有點欠缺，尤其是從東三環(huán)每次往東拐進去總是不愿為20000＋的房價買單。
這次專門跑到康橋香麓灣看了看，還是沒啥進展，當初也是大熱門樓盤，如今落到這般模樣，忍不住唏噓。(展開全部)
房產(chǎn)評論師挺意外的，鴻園這個老項目反而騷操作挺多的，前段股市好，就搞了個投資論壇，邀請了中金公司的分析師和投資經(jīng)理，股票50主理人朱明俊對A股市場做分析，還是挺會湊熱鬧的，而再之前，還虛心傾聽業(yè)主意見，搞出了“共建更好的鴻園”業(yè)主建言計劃，相當于一種軟服務吧，現(xiàn)在越來越多的開發(fā)商都在學普羅搞業(yè)主活動，提升業(yè)主滿意度，其本質(zhì)是一種營銷方式，以前市場好，新客戶夠用，不用太在意老業(yè)主，而現(xiàn)在是妥妥的存量市場，重新挖掘老業(yè)主資源就格外重要了。
鴻園主打高端改善，所以市場影響倒也不算大，行情好不好就賣那樣，現(xiàn)在主推銀杏苑組團，200-220平的精裝學園現(xiàn)房疊墅，像這種實景現(xiàn)房別墅，基本不需要咋費事了，購房者去逛一圈，能買的就買了，無需工作人員多言，畢竟銀杏苑疊墅的總價在500-800萬，購房者自有思考邏輯。
除了疊墅，前段看還有稀缺的獨棟和雙拼在賣，像玉蘭苑的560平的獨棟，大概是2700萬，435平的雙拼別墅1100多萬，在目前的鄭州市場也算獨一份了。
鴻園這種持續(xù)十年做高端的盤不多，能夠與他媲美的就是金沙湖高爾夫官邸了，前段也推出了和諧山和府，也是主打疊墅，但略遜一籌，176-220平，總價也在五六百萬。兩盤一南一北各有千秋吧。但兩者的相同點都是地段略顯邊緣荒蕪，周邊發(fā)展不平衡不充分。(展開全部)
房產(chǎn)評論師去年上半年官宣的省實驗北校區(qū)，上個月終于開始營業(yè)，8月26日迎來首屆七年級新生，目前說的跟文化路校區(qū)平行關(guān)系，任教的老師也是從文化路校區(qū)調(diào)配。其實去年也招生了，只不過去了老校區(qū)，挺好。
去年鴻園也因為省實驗北校區(qū)的落地，成為最大的受益者，短期內(nèi)去化一波，然后到今年又開始下行，五一期間還做了波特價。
已經(jīng)交房許久，還有不少房子在售，大概有幾十套，主要是上疊和下疊，中疊所剩不多，上疊總價600萬左右，贈送兩個露臺，下疊800萬左右，贈送花園和地下室，前段還可以買到520送車位的毛坯，現(xiàn)在也要改成精裝。
六期項目我倒是去過很多次，感覺還是不錯的，產(chǎn)品放在當下也是可圈可點，1.29容積率比起北龍湖洋房也占有上風。
唯一的劣勢就是區(qū)域，并且共識已經(jīng)形成，很可怕。周邊廣匯灣、信達時代國著這些即使賣到現(xiàn)房也無能為力，東三環(huán)往西同樣哀嚎遍地，好在萬科未來時光已經(jīng)售完，不然周邊難過極了。
區(qū)域教育資源陸續(xù)在完善，過去的幾所學校逐漸步入正軌，每到周五放學時間，還會造成堵車現(xiàn)象。
目前的六期已經(jīng)是尾聲，后期地塊也傳了兩年遲遲沒有動靜，開發(fā)商估計興趣也不是很大，瞧瞧周邊的難兄難弟，心都要涼一半。
第一次來這個片區(qū)看房還是2015年，當時覺得就很偏，但2016年直接名聲大燥，短期內(nèi)房價接近翻倍，讓我目瞪口呆。(展開全部)