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房產(chǎn)評論師2020年7月，碧桂園摘得天璽灣地塊，樓面積7670元/㎡；
2021年初入市，遲遲未開盤，北側(cè)康橋香麓灣名揚(yáng)鄭州；
2021年下半年，推出兩棟小高層＋一棟洋房，內(nèi)購，小高層低至18000元/㎡，精裝；
2021年底，正式對外開售，小高層均價(jià)19500元/㎡，洋房均價(jià)24000元/㎡；
2022年初，特價(jià)促銷，小高層低至14800元/㎡，正常樓層均價(jià)16000元/㎡，洋房均價(jià)19500元/㎡；
目前，小高層均價(jià)16000元/㎡，洋房均價(jià)20000元/㎡，2-4樓低至19300元/㎡。
天璽灣的價(jià)格走勢挺能反映楊金的樓市走勢，兩年前的楊金還是不錯的，當(dāng)時(shí)的地塊也是遭到多家房企爭搶。一年前的楊金在香麓灣的帶動下，也還不錯。現(xiàn)在，那是真不行。
小高層一萬五六的價(jià)位，扣除精裝，毛坯一萬五左右，也就是管南的價(jià)格，連綠都瀾灣、綠都紫荊華庭、永威城都比不上。
關(guān)鍵現(xiàn)在楊金最大的問題是降價(jià)也沒什么卵用，呼呼降了幾千塊，看熱鬧的居多，實(shí)際購買的偏少，天璽灣現(xiàn)在還有大把房源待售。
西片區(qū)的金科北瓏鉑樾也是，降了幾千塊，還是不行，妥妥的沒人。
這個(gè)片區(qū)目前最能打的就是萬科未來時(shí)光，三月份銷售情況還不錯，清明節(jié)也有不少成交，一家獨(dú)大。
經(jīng)歷著兩年的風(fēng)吹雨打之后，確定性越來越重要，什么暴擊、低估等邏輯已經(jīng)灰飛煙滅。
你楊金就是金水，雖然跟我北龍湖一路之隔，但我就是不看好。雖然樓盤相距2公里，車程相距5分鐘，單價(jià)相差1萬元/㎡甚至一倍，但我就是不選你。
事情就是這么個(gè)事情，我也是以結(jié)果導(dǎo)向論事，放在幾年前，我也想不到品牌房企精裝小高層，單價(jià)15000元/㎡能出現(xiàn)在北龍湖北這個(gè)畫小餅的區(qū)域，世事難料啊。(展開全部)
房產(chǎn)評論師碧桂園天璽灣，楊金路與博學(xué)路交會處。
人生的三大悲哀，英雄末路，美人遲暮，江郎才盡，其中英雄末路和江郎才盡尚且有機(jī)會得免，但紅顏白發(fā)，朱顏辭鏡，卻是誰都繞不過的。
那一年，也就是4年之前的2020年，23號地塊出讓，最終碧桂園以8.42億元拿下，成交單價(jià)1278萬/畝，樓面價(jià)7670元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到71%，參與的房企有中海、華潤、遠(yuǎn)洋、保利、金茂、萬科、華發(fā)、碧桂園、華僑城、平安不動產(chǎn)幾十家房企，一共出動了70多個(gè)馬甲，最終被碧桂園拿下。
位置在2020年真的沒話說，那時(shí)的金水科教園絕對是當(dāng)之無愧的當(dāng)紅辣子雞，人見人愛，花見花開，碧桂園也是小心又小心，謹(jǐn)慎又謹(jǐn)慎，做了一個(gè)碧桂園天譽(yù)MAX版，66畝土地，6棟16層的小高層、6棟9層洋房、2棟配套用房及1棟6班幼兒園，戶型從74-143平方米，而同一時(shí)期的康橋香麓灣直接起步就是140平方米，高下立見，價(jià)格也是一路往下掉，樓面價(jià)7600元/平方米，2021年開盤內(nèi)購小高層18000元/平方米，到了2022年特價(jià)房就開始促銷，小高層低至14800元/平方米，正常樓層均價(jià)16000元/平方米。
歲月匆匆，時(shí)光荏苒，四年時(shí)間，項(xiàng)目已經(jīng)交付了，但是效果真的是不盡如人意，周邊的配套也是拉胯，碧桂園的房子基本是不做推薦，正常情況下房子都不咋樣，更何況是這種比較“極端”的情況，現(xiàn)在還是有一部分房源，現(xiàn)房精裝交付，即買即住，特惠價(jià)格只有14XXX起步。
碧桂園的房子建議避開、避開、避開。(展開全部)
房產(chǎn)評論師碧桂園天璽灣，楊金路與博學(xué)路交會處。
人生的三大悲哀，英雄末路，美人遲暮，江郎才盡，其中英雄末路和江郎才盡尚且有機(jī)會得免，但紅顏白發(fā)，朱顏辭鏡，卻是誰都繞不過的。
那一年，也就是4年之前的2020年，23號地塊出讓，最終碧桂園以8.42億元拿下，成交單價(jià)1278萬/畝，樓面價(jià)7670元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到71%，參與的房企有中海、華潤、遠(yuǎn)洋、保利、金茂、萬科、華發(fā)、碧桂園、華僑城、平安不動產(chǎn)幾十家房企，一共出動了70多個(gè)馬甲，最終被碧桂園拿下。
位置在2020年真的沒話說，那時(shí)的金水科教園絕對是當(dāng)之無愧的當(dāng)紅辣子雞，人見人愛，花見花開，碧桂園也是小心又小心，謹(jǐn)慎又謹(jǐn)慎，做了一個(gè)碧桂園天譽(yù)MAX版，66畝土地，6棟16層的小高層、6棟9層洋房、2棟配套用房及1棟6班幼兒園，戶型從74-143平方米，而同一時(shí)期的康橋香麓灣直接起步就是140平方米，高下立見，價(jià)格也是一路往下掉，樓面價(jià)7600元/平方米，2021年開盤內(nèi)購小高層18000元/平方米，到了2022年特價(jià)房就開始促銷，小高層低至14800元/平方米，正常樓層均價(jià)16000元/平方米。
歲月匆匆，時(shí)光荏苒，四年時(shí)間，項(xiàng)目已經(jīng)交付了，但是效果真的是不盡如人意，周邊的配套也是拉胯，碧桂園的房子基本是不做推薦，正常情況下房子都不咋樣，更何況是這種比較“極端”的情況，現(xiàn)在還是有一部分房源，現(xiàn)房精裝交付，即買即住，特惠價(jià)格只有14XXX起步。
碧桂園的房子建議避開、避開、避開。(展開全部)
房產(chǎn)評論師那一年，中原科技城的規(guī)劃橫空出世
那一年，疫情剛剛起步，還都覺得可控可防
那一年，還沒有百年不遇的720
那一年，地產(chǎn)一切欣欣向榮，恒大還沒有暴雷
那一年，一宗公開凈地出讓，幾十家頭部房企涵蓋國央民企近70多個(gè)馬甲公司競爭，最終出動了5個(gè)馬甲的碧桂園以總價(jià)84208萬元摘得該地塊，成交單價(jià)1278萬/畝（）樓面價(jià)7670元/㎡），溢價(jià)率達(dá)到71%。當(dāng)時(shí)周邊銷售均價(jià)在2萬左右，帳是怎么都可以算過來，當(dāng)時(shí)的人人都是豪氣沖天。
現(xiàn)在想想，好像是一場鏡花水月的夢。
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抒情完畢，言歸正傳
再探天璽灣已經(jīng)是臨交付的時(shí)候，博學(xué)路還沒有修通，只能順著鴻業(yè)路到達(dá)項(xiàng)目，中間還要經(jīng)過康橋香麓灣門口的工地，路況那叫一個(gè)坑坑洼洼。
天璽灣位于楊金路與博學(xué)路東南角，項(xiàng)目占地約66畝，總建筑面積約15萬㎡，容積率2.49，規(guī)劃有6棟小高層，6棟洋房，配套有一所幼兒園。
小高層為分離式核心筒連廊設(shè)計(jì)，76㎡兩室兩廳一衛(wèi)、104㎡三室兩廳一衛(wèi)、117㎡三室兩廳兩衛(wèi)、129㎡三室兩廳兩衛(wèi)；洋房只有一個(gè)143㎡四室兩廳兩衛(wèi)。
76㎡兩房戶型算是片區(qū)最稀缺的存在了，雖然是東西朝向，但是采光還是有保障的，改善位置的剛需戶型；104㎡和117㎡的三房就比較中規(guī)中矩了，千律一遍的戶型沒什么亮點(diǎn)，129㎡3+1戶型做了橫廳設(shè)計(jì)，整個(gè)戶型沒有浪費(fèi)面積，還是可以的；洋房143㎡是經(jīng)典的四葉草戶型，戶型上沒有什么創(chuàng)新，碧桂園的標(biāo)準(zhǔn)化戶型里面直接搬出來就是了。
教育配套上也是隨緣劃片，沒有簽約的學(xué)校，目前鴻園的已建成中小學(xué)都不算近；生活配套1公里內(nèi)更是幾乎沒有，全得依靠小區(qū)自身的便民超市；通勤也非常不方便，除非是有車自駕，自駕也僅僅只有一個(gè)會車都難的半成品鴻業(yè)路，想想馬上要收房的業(yè)主看到周邊這情況不知道該怎么感嘆。
所謂的環(huán)境優(yōu)美其實(shí)抵不上人間煙火。
富貴逼人的碧桂園如今也陷入了保交樓的困境，天璽灣目前準(zhǔn)備交付的是東側(cè)的一期樓棟，正在建設(shè)的二期和還沒有開建的西側(cè)樓棟看樣子是短期無望。號稱改善區(qū)域的天字號產(chǎn)品也淪落到1.2-1.4的剛需價(jià)，不知道最早收割的1.8的客戶群體是什么滋味，今天看到一篇《三年沒買房省了100萬》的文章，大概率就是文章內(nèi)的這種狀態(tài)和心情吧。
沒有誰會預(yù)知未來，普通人如此，精英群體亦如此，連智囊群集的宇宙房企都翻車了何況普眾大眾呢。
目前價(jià)格確實(shí)是片區(qū)低價(jià)，如要選擇還是優(yōu)先現(xiàn)房，置業(yè)顧問口中的準(zhǔn)現(xiàn)房雖然便宜但是交付保障真不好說。(展開全部)
房產(chǎn)評論師碧桂園天璽灣首批住宅即將交付，最近在大搞促銷，車位立減5萬，元宵清棟優(yōu)惠，不錯的樓層特價(jià)房甚至14000都不到，特價(jià)洋房才17000，真的非常優(yōu)惠了，這基本是南三環(huán)的價(jià)位了。
開展優(yōu)惠的促銷政策同時(shí)，天璽灣的施工進(jìn)度也緊鑼密鼓的進(jìn)行著，1、2、5、7、8、12號樓的外立面基本完成，還剩部分真石漆未刷，室內(nèi)裝修方面，吊頂、廚衛(wèi)、浴室柜、鋪磚、粉刷都在進(jìn)行，完成了大半。天璽灣畢竟列入了鄭州市“保交樓”臺賬，工地年前基本保持了三四百人的施工規(guī)模，交房還是有保障的。
不過，天璽灣的剩余貨值還有好幾億，后續(xù)銷售仍然是難題，要是一直降下去，那回款勢必縮水，錢夠不夠蓋完還真難說，這次交完，還有一批房估計(jì)到年中了，到時(shí)看吧。
現(xiàn)在看看，天璽灣76-104-117-129平的小高層戶型中，最好賣的還是104平的，說白了，還是剛需小三房好賣。在市場好的時(shí)候，楊金鴻園片區(qū)還能用東區(qū)低密、靠近北龍湖來忽悠忽悠改善客戶群，但一旦潮水退去，這里難掩剛需剛改的本質(zhì)。這一點(diǎn)和濱河國際新城很像，強(qiáng)行拉起的偽改善不持久，鄭州的改善區(qū)域真神只有純粹的東區(qū)。
而直到今天，鴻園片區(qū)依然有大量地庫未開發(fā)，道路體系也不健全，歸根結(jié)底，靠開發(fā)商自行運(yùn)作的區(qū)域，還是不如zf規(guī)劃行政力量加持的區(qū)域。(展開全部)