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物以稀為貴，龍子湖北區(qū)的“獨(dú)苗”蘭溪書院注定將成為片區(qū)最亮的仔。

從已透露的更多樓盤信息來看，算是沒讓人失望，規(guī)劃11棟7-26層小高層及高層產(chǎn)品，現(xiàn)代建筑風(fēng)格，四個(gè)面積段，108平的三房一衛(wèi)，131平的三房?jī)尚l(wèi)，155平的四房?jī)尚l(wèi)，185平的四房三衛(wèi)，板式樓設(shè)計(jì)，兩梯兩戶為主，戶型最大的特點(diǎn)就是贈(zèng)送面積多，可改造空間大，但除了185平的大平層戶型設(shè)計(jì)略新穎外，其他都是當(dāng)下比較流行的南北通透、三面寬朝南的中規(guī)中矩戶型，亮點(diǎn)算是一般，只有706套房源，面積段也決定了其只能走改善路線，目前處于前期咨詢階段，預(yù)計(jì)2023年上半年入市。

賈魯河一路之隔即為河南大學(xué)新校區(qū)，西側(cè)還有河南大學(xué)附屬學(xué)校，南側(cè)為龍子湖高校園區(qū)，這個(gè)書香氛圍配得上學(xué)院這個(gè)名稱，作為鄭東新區(qū)管委會(huì)城投公司的項(xiàng)目且位置距離河南大學(xué)附屬學(xué)校僅一個(gè)社區(qū)之隔，成為其的學(xué)區(qū)房不是難事，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)是最大的殺手锏適用于所有的樓盤。

北側(cè)為賈魯河及大面積的濕地公園，這段的賈魯河維護(hù)的也非常好，每次去到這里真的有種心曠神怡的感覺，生態(tài)資源非常不錯(cuò)，南側(cè)過了北三環(huán)為魏河，沒有治理的魏河在賈魯河面前就有點(diǎn)沒法對(duì)比了，但它的景觀優(yōu)勢(shì)主要在未來。

東三環(huán)東、金水東路北、連霍高速南、東四環(huán)西區(qū)域，目前只有這一個(gè)新盤，可用于開發(fā)的地塊也就剩那幾塊了，這里的稀缺性不亞于東站片區(qū)，只是作為新區(qū)位置太靠北，處于發(fā)展階段，配套多少有點(diǎn)匱乏，而且區(qū)域一直沒有新盤，關(guān)注度比較低而已。

另外以明理路為分界線的龍子湖北片區(qū)，明理路以西主要是安置片區(qū)的聚集地，明理路以東雖面積小，但全是品質(zhì)住宅，居住氛圍和環(huán)境都更加純粹。

具體是哪家房企代建的消息暫時(shí)還未知，還是那句話，只要價(jià)格不作妖，這個(gè)位置的改善盤還是有市場(chǎng)的。(展開全部)

蘭溪書院，鋁扣板外立面

未來幾年正商書香華府的業(yè)主不得不忍受工地噪音和大車進(jìn)出了

龍子湖6號(hào)地最新消息，備案名蘭溪文苑，也有小道消息說是蘭溪書院。

位于鄭東新區(qū)，南臨姚橋路，西臨行健路，東臨薪傳街，用地面積338226.33平方米，建筑面積142443.74平方米，綠地率30%，計(jì)有12棟，建筑高度80米的居住區(qū)。

第一次看到這個(gè)備案名的反應(yīng)就是：
1、3.0的容積率，50畝土地規(guī)劃12棟建筑包括配建建筑在內(nèi)，應(yīng)該不是純高層設(shè)計(jì)，極大可能是洋房與高層的高低配組合。

2、蘭溪二字受北龍湖蘭溪上苑影響，我第一聯(lián)想居然是佳田代建。

3、不論是文苑還是書院，絕對(duì)會(huì)帶有學(xué)校光環(huán)，畢竟隔壁書香華府的西側(cè)即為九年制學(xué)校河南大學(xué)附屬學(xué)校，該學(xué)校的劃片范圍也只包括永威五月花城、正商書香華府以及河南大學(xué)教職工子女，所以再加上6號(hào)地的生源也不算太多。

東區(qū)的龍子湖，以高校大學(xué)城出名，湖心島的人氣也是近幾年才慢慢起來，所以名氣和氛圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)不敵東站及CBD，還隔著一條北三環(huán)高架的住宅區(qū)域置業(yè)人群也會(huì)比較受限，龍子湖高校教師以及周邊地緣改善應(yīng)該是主力，至于龍子湖上班族，能承受這個(gè)位置房?jī)r(jià)的也絕不是普通的上班一族。

實(shí)地去周邊考察過這段的賈魯河環(huán)境確實(shí)美，隔河對(duì)望就是河南大學(xué)新校區(qū)，人氣也很一般，但在周邊就莫名有種書香氣息，所以學(xué)區(qū)+賈魯河的優(yōu)質(zhì)生態(tài)資源強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合這波流量是吃定了，希望代建房企不要讓我們失望。(展開全部)

龍子湖6號(hào)地終于有了動(dòng)靜，正式啟動(dòng)公開招標(biāo)程序。

建設(shè)地點(diǎn)位于鄭東新區(qū)龍子湖區(qū)域姚橋路以北、行健街以東，薪傳街以西，項(xiàng)目規(guī)劃用地面積33826.33㎡，規(guī)劃總建筑面積約13.5萬平方米，總投資約6.1億元，功能業(yè)態(tài)主要為住宅及配套服務(wù)設(shè)施，計(jì)劃工期850日歷天，其中示范區(qū)工期100日歷天，施工圖設(shè)計(jì)周期40日歷天，招標(biāo)人為鄭州鄭鯤開發(fā)建設(shè)有限公司，背后大股東依然還是東區(qū)管委會(huì)。

關(guān)注度很高，只因?yàn)椋?
1、位置不錯(cuò)，北臨賈魯河和河南大學(xué)新校區(qū)，生態(tài)資源優(yōu)質(zhì)，南有龍子湖高校園區(qū)，地鐵1號(hào)線河南大學(xué)站。
2、東區(qū)作為鄭州的新區(qū)，開發(fā)非常成功，目前的價(jià)值、城市界面和房?jī)r(jià)都居于鄭州榜首，北龍湖無可替代，農(nóng)業(yè)路老東區(qū)以及東站片區(qū)可開發(fā)地塊也是少之甚少，所以相對(duì)稍微有點(diǎn)偏遠(yuǎn)的龍子湖片區(qū)因龍子湖及高校園區(qū)的崛起地位和價(jià)值也是蹭蹭的往上漲，另外這個(gè)區(qū)域真的已經(jīng)N多年沒有過土拍了。

這個(gè)位置的價(jià)值就算行情再不好，價(jià)格也不會(huì)太低，非常明顯絕不是剛需的菜，終極改善也不可能，周邊沒有那氛圍，想跑贏市場(chǎng)去化率只能跟剛改和改善混搭，不搞高低配，直接來個(gè)純高層，走品質(zhì)路線，畢竟周邊高校教師和龍子湖工作人群也是個(gè)不小的群體。

接下來就看東區(qū)管委會(huì)與哪家開發(fā)商聯(lián)姻了，現(xiàn)在的行情，再好的位置沒有過硬的產(chǎn)品真的很難一鳴驚人，希望不要白瞎了這片土地。(展開全部)

1.8不能再多了

財(cái)政局剛剛公布了最新規(guī)定：城投不得以公司的名義拿地 因?yàn)檫@樣會(huì)犧牲土地財(cái)政 增加zf無形的負(fù)債壓力
這一舉措也意味著上個(gè)月剛剛出讓的北龍湖5號(hào)地和龍子湖6號(hào)地或成為鄭東新區(qū)神秘力量的最后絕唱

高低配
驚不驚喜？意不意外？

只能說很多人對(duì)該盤的前景還是迷之自信，拿數(shù)據(jù)說話，首先，永威五月花城和正商書香華府掛牌量分別為58套，33套，2022年永威五月花城成交4套，正商書香華府成交9套，放寬到2021年全年成交量也很小，成交與掛牌占比挺慘淡；其次再看成交品類，永威成交的房子基本上是剛需型的小面積住宅，大面積的改善型住房很少，可以說幾乎沒有，這個(gè)說明什么問題，說明永威的二手房交易量還是以剛需型住房驅(qū)動(dòng)的，舉例來說就是那種不買房丈母娘不放閨女不得不買房的那種情況，正商書香華府成交中基本上是大面積改善型住房，說明改善型群體買房首選正商書香華府，如果把目光轉(zhuǎn)向廣電天韻，成交的房子里成交戶型124平米以上的占比能超過80%，也是改善型住宅居多，這兩小區(qū)二手交易是以改善型商品住房驅(qū)動(dòng)，而且成交總價(jià)低于300萬以內(nèi)占比達(dá)到95%，300萬是一個(gè)門檻。這三個(gè)小區(qū)二手房基本上交易樣本涵蓋了剛需與改善，覆蓋面也很廣，在片區(qū)商品房很稀缺的情況下，成交量并不活躍從，成交方面能說明很多問題。(展開全部)

其實(shí)熟悉了這塊地周邊的情況個(gè)人覺得產(chǎn)品還是能猜測(cè)的
先說點(diǎn)有意思的，同時(shí)期，五月花城前排臨高架有成交的有2W出頭的，后排同戶型成交的有2.65W左右的。想不到吧，同一個(gè)小區(qū)，同一個(gè)戶型，一個(gè)剛需小三房的成交價(jià)能差出來6000元/平。所以說，五月花城和書香華府的房?jī)r(jià)不是像有些人網(wǎng)上一查，資料一翻，均價(jià)兩萬三四，兩萬四五張口就來的。當(dāng)然，你說均價(jià)也沒錯(cuò)，但是小區(qū)的特殊性得交代清楚。
簡(jiǎn)單說一下五月花城的產(chǎn)品，90平左右小三房四種戶型，128-145-49大三房三種戶型，177-185兩種戶型。純高層總高26層。所以書香華府做產(chǎn)品的時(shí)候就打了個(gè)互補(bǔ)，89平大兩房，138大三房，175左右高層四房，180~253洋房，洋房包含一樓帶院和頂樓復(fù)式。而且書香華府14棟樓就做了8棟洋房，簡(jiǎn)單說就是為了利潤(rùn)和差異化競(jìng)爭(zhēng)。兩個(gè)小區(qū)容積率都是2.99。
那么這塊地做產(chǎn)品的話不出意外應(yīng)該也是頂著3的容積率做純高層。當(dāng)然也有朋友問我會(huì)不會(huì)做高低配，我的回答是只要不是嫌命長(zhǎng)，應(yīng)該會(huì)做純高層，畢竟地塊太小，離高架太近，怎么做都不太恰當(dāng)。但回過頭來看書香華府和五月花城，他們已經(jīng)把面積全覆蓋了，小兩房小三房大三房大四房洋房帶院的頂復(fù)的……所以，只能打個(gè)差異化，要不然直面拼刺刀在這個(gè)時(shí)期新房是占不到優(yōu)勢(shì)的。你做小三房受時(shí)代局限性只能做成那個(gè)樣子，OK，我可以做個(gè)戶型方正南北通透1.5衛(wèi)的小三房出來。你的大三房面積直接上到128去了，OK，我可以為了剛改在前排做些107的邊戶。東側(cè)我可以做個(gè)113左右的。剛改嘛，面積小點(diǎn)不丟人；戶型好不好不重要，重要的是戶型方正啊，很多人對(duì)戶型方正還是很買單的。接下來就是大三房了，太大了不好，太小了也不好，挨著行健街也就是書香華府那一排做成126的，戶型更好，就是和二手房硬剛的一種戶型。沒辦法，這個(gè)面積肯定要做的，制作107-113太小了，130多總價(jià)又上去了，只能硬剛，同樣的面積拼戶型，拼總價(jià)。五月花城不是得三百三四嗎？書香華府差不多樓層樓棟不也得300往上嗎？那我就300以內(nèi)，精裝修，房齡新了10年，香不香？接下來就是要不要做4房了?？隙ㄒ霭。蝗辉趺唇幽切﹦傂杷姆康膯巫?？畢竟不是人人都能直接上永威正商一百七八十平的面積的。來來來，這些客戶快到我碗里來。不能太大，又不能太小，還得跟126拉出來點(diǎn)差距，151左右吧，畢竟做144的四房面積著實(shí)還是有點(diǎn)小。
接下來就是銷售思路了。無非就是像我第一條留言里面說的那樣，TG啊TG啊TG啊……總共貨量也就1100套左右，TG個(gè)五六百套沒啥問題。我朋友買在五月花城后我給他講過一句話，近些年你就逃不脫這一塊了。在這一塊生活確實(shí)是這樣，因?yàn)橹苓吿y有替代盤了。所以，正商和永威這些兩房三房業(yè)主都可以是新樓盤的客戶，而且，體量也不會(huì)小。很多人會(huì)忽略了這個(gè)片區(qū)，覺得這是四環(huán)旁邊的一個(gè)樓盤，他們不知道的是這也是兩個(gè)鄭州為數(shù)不多實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)翻倍有余的樓盤，個(gè)中緣由不言自明。如果你是里面的業(yè)主經(jīng)歷過這樣的漲幅，自己又有換房需求，這個(gè)樓盤絕對(duì)是個(gè)考慮的方向。
操盤思路無非是書香華府五月花城消化200套左右，河大TG100套左右，大學(xué)城+龍子湖單位TG250套左右，鄭大一附院TG50套左右，再加上鐵投的TG……這些人都買了剩下的就好賣了，當(dāng)然剩下的也不多了。有些人會(huì)說，他們會(huì)有錢買嗎？我只說兩點(diǎn)，第一、新房是不是可以組合貸？第二、你認(rèn)為是什么支撐了永威和正商的房?jī)r(jià)？其實(shí)想明白了這兩點(diǎn)就知道這個(gè)樓盤有多好賣了。
預(yù)測(cè)一下價(jià)格吧。前排小戶型19000~20000，越往后越貴；東邊臨東四環(huán)的會(huì)便宜些，越往西越貴；合理價(jià)格西邊戶和后排或許會(huì)打到24000左右。當(dāng)然也有可能會(huì)更貴些，但更貴的話我覺得著實(shí)有點(diǎn)飄了。

最后，本篇拒杠，純屬個(gè)人猜測(cè)，不代表真實(shí)情況。一切杠精自動(dòng)反彈。(展開全部)