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昨日土拍，龍子湖6號(hào)地的關(guān)注度絲毫不亞于龍湖北，但命運(yùn)終歸要回歸現(xiàn)實(shí)，左手搗右手，東區(qū)管委會(huì)自家公司河南省鄭新科創(chuàng)有限公司底價(jià)競(jìng)得，折合樓面價(jià)8711元/㎡。

姚橋路北、行健路東，50739畝，容積率3.0，建筑密度25%，綠地率30%，建筑高度80米，地塊所建商品住宅毛坯綜合銷售均價(jià)不超過(guò)23000元/㎡，如采用成品房方式交付，裝修價(jià)格不得超過(guò)4600元/㎡，且裝修價(jià)格應(yīng)一并計(jì)入銷售價(jià)格，不得分拆為獨(dú)立合同。

關(guān)注度如此之高主要在于：

1、龍子湖區(qū)域因大學(xué)城而成名，文化氣息濃郁，自廣電天韻之后已數(shù)年沒有新盤，該地塊非常稀缺。

2、南側(cè)北三環(huán)、東有東四環(huán)，西有明理路及地鐵1號(hào)線河南大學(xué)站，北側(cè)緊鄰賈魯河，生態(tài)資源非常優(yōu)質(zhì)，交通也比較便利，周邊永威五月花城、書香華府，品質(zhì)住宅云集，位置同樣是一大亮點(diǎn)。

3、配套資源，書香華府西側(cè)為河南大學(xué)附屬學(xué)校，19年投入使用，這是東區(qū)管委會(huì)與河南大學(xué)聯(lián)合舉辦的一所九年一貫制公辦學(xué)校，落地即自帶光環(huán)，口碑還不錯(cuò)。

這樣的位置，這樣的配套，這樣的限價(jià)和樓面價(jià)，可操作空間還是非常大的，所以縱使經(jīng)濟(jì)低迷，樓市寒冬，稀缺地塊以及優(yōu)質(zhì)資源依舊不愁賣，幸福里就是一個(gè)很好的例子，五月花城和書香華府的二手房?jī)r(jià)格一直比較堅(jiān)挺，東區(qū)改善可以就這個(gè)盤來(lái)一波了，但應(yīng)該不會(huì)有幸福里的輝煌。

未來(lái)房地產(chǎn)的開發(fā)模式，城投兜底，優(yōu)質(zhì)民企代建將是常事，所以傳言建業(yè)代建或是其他代建，靜待官宣吧，改善可以重點(diǎn)關(guān)注。(展開全部)

只有河南，只能建業(yè)
這塊地的屬性就不用說(shuō)了，很多人都知道，還是說(shuō)說(shuō)為什么只能建業(yè)吧。在這塊地沒土拍之前肯定有很多開發(fā)商都對(duì)其十分關(guān)注，很簡(jiǎn)單，稀缺，好賣。稀缺是肯定的，好賣不好賣卻有很大的不確定性。如果想把這塊地做出利潤(rùn)，TG這條路是肯定要走的。這方面誰(shuí)有關(guān)系誰(shuí)沒有關(guān)系自己心里都有數(shù)。
開始的時(shí)候我做過(guò)設(shè)想，誰(shuí)會(huì)來(lái)拿這塊地。
一、中海是有可能的。中海一貫的套路，薄利多銷，利潤(rùn)至上。雖說(shuō)北龍湖做的幾個(gè)樓盤都差強(qiáng)人意，但中海更了解這一塊的客群情況，自身也有客戶積累，這塊地本身也是偏剛改，很符合中海的調(diào)性。
二、萬(wàn)科是有可能的。第一、萬(wàn)科的產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力還是非常可以的，再加上自身底子厚，群眾也買它的賬。第二、萬(wàn)科在鄭州也做過(guò)很多臨高架的項(xiàng)目，像江山府、龍?zhí)?、世曦、世玠、紫臺(tái)、翠灣中城……經(jīng)驗(yàn)是沒得說(shuō)的。第三、未來(lái)時(shí)光項(xiàng)目也積累了不少客戶和市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)。所以萬(wàn)科也是很有可能的。
三、保利和華潤(rùn)也是有可能的，華潤(rùn)如果拿了可以把幸福里、瑞府連同這個(gè)地塊聯(lián)動(dòng)起來(lái)，鄭東新區(qū)基本上能呈現(xiàn)一個(gè)通殺的局面。你想要?jiǎng)傂鑴偢?，有！你想要成熟地段高檔住宅，有！你想要北龍湖的調(diào)調(diào)，有！等于把整個(gè)鄭東新區(qū)都覆蓋了。當(dāng)然，保利和華潤(rùn)也同樣的思路，客戶如果吃北龍湖這一套，也可以把北龍湖，金水北連同這個(gè)地塊聯(lián)動(dòng)起來(lái)，甚至經(jīng)開區(qū)的客群也能捎帶轉(zhuǎn)化一下。
四、當(dāng)然大型民企也是有可能的。碧桂園現(xiàn)在忙著回資金，基本上PASS了。剩下的就是新城、美的、龍湖之流。新城在鄭州就沒打算做精品項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目對(duì)其操盤難度太大，簡(jiǎn)單說(shuō)就是擔(dān)心投資收益不成正比，會(huì)讓新城的口碑一爛再爛，所以新城應(yīng)該不會(huì)冒這個(gè)險(xiǎn)。龍湖在鄭有操盤小地塊經(jīng)驗(yàn)，但基本一個(gè)套路，高低配。顯然，這個(gè)地塊是不適宜做高低配的。原因就是地塊太小、離高架太近、樓面價(jià)太貴。簡(jiǎn)單說(shuō)就是自身的實(shí)力發(fā)揮不出來(lái)。美的也有可能參與，可為什么沒有參與，我覺得有兩種可能，要么是知道自己TG的關(guān)系做不通，要么就是算下來(lái)投資收益與風(fēng)險(xiǎn)不成正比。畢竟，兩條高架在那擺著，永威和正商的價(jià)格在那壓著，利潤(rùn)注定是有限的。
五、本土民企是有可能的。但是排除又排除會(huì)發(fā)現(xiàn)也就剩下那么一兩家。準(zhǔn)確的說(shuō)是四家：星聯(lián)、亞新、正商、建業(yè)。書香華府這個(gè)樓盤我相信當(dāng)年肯定給正商留下了相當(dāng)大的陰影，在這里就不多說(shuō)了，再加上正商現(xiàn)在手里也沒有余糧了，PASS。星聯(lián)呢？TG的關(guān)系是有，操盤經(jīng)驗(yàn)嘛，也算是有吧，但是有建業(yè)在這，基本上也算是PASS了；亞新為什么沒有參與，這個(gè)我不清楚，也沒與邏輯可以解釋，可能也是因?yàn)榻I(yè)在這吧。大膽點(diǎn)想，不是這塊地賣不出去，而是不讓別人買
OK，接下來(lái)探討一下為什么是建業(yè)以及建業(yè)所面臨的困難。
為什么之前我猜測(cè)非常有可能是建業(yè)，原因如下：
一、建業(yè)是不可能不救的。如果建業(yè)倒下了那么河南的地產(chǎn)就只剩下三個(gè)字，爛透了。那時(shí)候不光面子上掛不住，甚至將來(lái)那些大地產(chǎn)商就可以指著鼻子說(shuō)，你們就不配好的產(chǎn)品，因?yàn)槟銈儧]有這個(gè)土壤，要不然JY也不會(huì)死。面子和里子這些都是不能承受之痛。如果建業(yè)死了，將來(lái)會(huì)不會(huì)有這樣一種局面，我們只能對(duì)大地產(chǎn)商說(shuō)，我求求你了，來(lái)河南拿地吧。當(dāng)然，不能讓這種局面出現(xiàn)。
二、救建業(yè)是需要真金白銀的，可是地主家里也沒有余糧了怎么辦？地主只能指著一塊地說(shuō)，喏，我這里有塊地，這塊地我來(lái)讓你種，將來(lái)打了糧食你再還我就行。所以，這也是一個(gè)原因。一個(gè)是必須救，一個(gè)是怎么救。
三、很多人都覺得建業(yè)是一匹黑馬，我倒覺得一點(diǎn)都不奇怪。因?yàn)楹芏嗳烁揪筒恢澜I(yè)的大股東鐵投的辦公樓就這這個(gè)地塊西邊，他們也不知道鐵投的很多員工一直踅摸著在這附近買房，他們也不知道鐵投的很多員工是在這附近租房住的。當(dāng)然這不是主要原因，主要原因是百利無(wú)一害啊。鐵投注資建業(yè)肯定是要收益回報(bào)的，當(dāng)然也不會(huì)拒絕其他方面的回報(bào)。甚至我都不敢想有沒有可能鐵投是不是已經(jīng)做出了某種承諾，例如，讓誰(shuí)誰(shuí)拿吧，我保證TG100套之類的。你好我好大家好嘛。
四、當(dāng)然也可以把別的地塊給建業(yè)，可是，這里有塊地離鐵投這么近，為什么就不能是建業(yè)呢？和尚摸得，我摸不得？別忘了，鄭州是個(gè)鐵路拉來(lái)的城市，很多地方還是要有求于人的。例如，小李莊火車站；例如，一條條鐵路的下穿隧道和高架；例如，一條條跨鐵路的地鐵施工……
五、這一點(diǎn)當(dāng)然是建業(yè)的關(guān)系啦。建業(yè)什么地位大家都知道，雖說(shuō)張老板肯定午夜夢(mèng)回時(shí)無(wú)數(shù)次想過(guò)，為什么這老大的位置就不能讓我坐坐呢？可是，沒有辦法，高瞻遠(yuǎn)矚不如人、長(zhǎng)袖善舞不如人、老家情懷不如人，當(dāng)然江湖地位也不如人就是再正常不過(guò)的事情了。因?yàn)樗墙I(yè)，所以TG就不是問題，甚至，這些TG能被當(dāng)成ZZ任務(wù)去布置下去。
很多事情就是這么簡(jiǎn)單。那么建業(yè)面臨的困難有哪些呢？只有一個(gè)，錢！錢從兒來(lái)？自己兜里比臉都干凈，只能求助于大股東。大股東有錢嗎？也未必。這也是為什么我內(nèi)心深處希望是建業(yè)，也覺得會(huì)是建業(yè)，但無(wú)法確定是建業(yè)的主要原因。沒想到啊沒想到，有些人對(duì)建業(yè)是如此的知之深愛之切。地我來(lái)拿，房子你來(lái)建。只有兩點(diǎn)要求：一、盈利；二、快銷；三、好產(chǎn)品。最后，BX的錢三七分成,豪紳的錢如數(shù)奉還，完美！
很多事情，就是這么簡(jiǎn)單。
最后總結(jié)一下，當(dāng)時(shí)這塊地我最不希望兩個(gè)開發(fā)商來(lái)拿，一個(gè)是中海，是因?yàn)榕滤鰻€了，一個(gè)是萬(wàn)科，是因?yàn)榕滤鲑F了。除了建業(yè)，其他開發(fā)商都無(wú)所謂，結(jié)局肯定是沒有驚喜，也沒有意外，平平無(wú)奇的價(jià)格，平平平無(wú)奇的產(chǎn)品。只有建業(yè)，能把平平無(wú)奇的價(jià)格做出來(lái)漂漂亮亮的產(chǎn)品。換句話說(shuō)，任何開發(fā)商來(lái)做這塊地我都會(huì)有點(diǎn)忐忑，只有建業(yè)，我是放心的。因?yàn)榻I(yè)無(wú)路可走，只能做出一個(gè)好產(chǎn)品，來(lái)回報(bào)支持他的人，來(lái)絕地逢生。
最后一句話，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路上，希望建業(yè)多向萬(wàn)科學(xué)學(xué)，例如杭州的古翠隱秀，鄭州的江山府，世玠，他們的外立面，他們的園區(qū)綠化風(fēng)格，他們的外圍布局這些都是可以借鑒的。將來(lái)，它會(huì)是建業(yè)一個(gè)招牌，樹立在兩條高架橋交匯處。豎立在這個(gè)四處溢滿絕望的年代。(展開全部)

其實(shí)很多老師的工資水平也很難買的起2萬(wàn)多一平方大面積的房子，需要有一定職稱的老師，家庭條件好的或者拿市區(qū)以小換大的買壓力可能會(huì)小點(diǎn)，房子永遠(yuǎn)是一個(gè)家庭繞不開的話題，我們所剛發(fā)布的公租房名額一個(gè)，北京市92平米人才租賃住房公租房，92.95*60=5577元/月，還是福利性質(zhì)的非常稀缺的一套房子已經(jīng)占用了不少人收入挺大的一部分，你想想如果光靠自己，在大城市生活也不易。

其實(shí)這個(gè)項(xiàng)目壓根不愁賣，龍子湖大學(xué)城太多老師是這個(gè)項(xiàng)目的地緣客戶群體。

鄭政東出[2022]6號(hào)（網(wǎng)）地塊由河南省鄭新科創(chuàng)有限公司以底價(jià)86400萬(wàn)元競(jìng)得，折合樓面價(jià)8514元/㎡，溢價(jià)率0%。

土地基本信息：
鄭政東出[2022]6號(hào)（網(wǎng)）位于龍子湖區(qū)域姚橋路北、行健街東，屬于龍子湖片區(qū)，面積33826.33㎡，約50.74畝，土地用途為城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場(chǎng)站用地）；容積率＞1.0、＜3.0，建筑密度＜25%，建筑高度＜80米，綠地率＞30%，起始價(jià)86400萬(wàn)元，熔斷價(jià)99360萬(wàn)元，起始樓面價(jià)約8514元/平，熔斷樓面價(jià)約9791元/平。

地塊指標(biāo)條件：
1、依據(jù)有關(guān)政策，結(jié)合市場(chǎng)需求，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
2、該地塊所建商品住宅（毛坯）綜合銷售均價(jià)不超過(guò)23000元/平方米，如該地塊所建商品住宅采用成品房方式交付的，裝修價(jià)格不得超過(guò)4600元/平方米，且裝修價(jià)格應(yīng)一并計(jì)入銷售價(jià)格，不得拆分合同。
3、競(jìng)配建時(shí)應(yīng)配建公共租賃用房。

需要注意的是，該地塊劣勢(shì)明顯，東邊臨近東四環(huán)、南邊臨近東三環(huán)高架，整個(gè)地塊被高架包圍，噪音影響較大。不過(guò)對(duì)于很久沒有新地塊供應(yīng)的龍子湖片區(qū)來(lái)說(shuō)，對(duì)需求端的影響不大，尤其目前在售的藍(lán)寶湖畔曉風(fēng)，水之郡等都是小開發(fā)商的項(xiàng)目。

對(duì)比周邊，已經(jīng)交付的永威五月花城，二手房24000元/㎡，正商書香華府二手房23000元/㎡，新地塊入市價(jià)格也不會(huì)低，有的賺。(展開全部)

2022年9月21日鄭州第二次土拍，除了房企保利拿地外，清一色的鄭地和地方城投拿地，那么有三個(gè)問題要問？
1、城投融資資金來(lái)源
城投的拿地資金來(lái)源，按很多城市土地招拍掛的競(jìng)買資金必須為競(jìng)買人自有資金，不能用融資款的要求情況下，如果嚴(yán)格審查，城投平臺(tái)其實(shí)都無(wú)法滿足這個(gè)條件，而且城投平臺(tái)底層融資項(xiàng)目是安置房、棚改類、保障房類項(xiàng)目，該類項(xiàng)目原則上屬于需要公共財(cái)政支付的公益性項(xiàng)目，這類項(xiàng)目金融機(jī)構(gòu)一般都不會(huì)給予融資準(zhǔn)入，而且三道紅線下，銀行融資受阻與信托融資合規(guī)性限制，這種情況下鄭州城投是怎么樣解決資金問題的？
在城投平臺(tái)資金前融環(huán)節(jié)，以及拿地后的資金置環(huán)節(jié)，是否啟用zf隱形債務(wù)，或者動(dòng)用保交樓和紓困資金？

2、融資成本以及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避問題

城投平臺(tái)開發(fā)團(tuán)隊(duì)、經(jīng)驗(yàn)非常欠缺，如果在市場(chǎng)下行期投入越大可能虧損越大，現(xiàn)在已經(jīng)是預(yù)期的房地產(chǎn)下行期，如果貿(mào)然開發(fā)動(dòng)工，可能導(dǎo)致投資虧損以及國(guó)有資產(chǎn)流失風(fēng)險(xiǎn)，后續(xù)通過(guò)合作代建如何把控投資收益的問題，甚至如何把控房屋質(zhì)量交付的問題？這些風(fēng)險(xiǎn)如何規(guī)避？

3、城投艱巨的保交樓任務(wù)

鄭州城投平臺(tái)通過(guò)紓困基金、政策性的國(guó)開行專項(xiàng)貸款等解決“保交樓”的資金，在保交樓資金缺口在如此巨大，鄭州城投還要大量投收購(gòu)存量房源作為安置房、人才房、房票等等資金需求巨大的情況下，本次土拍126.5億元來(lái)源于哪里？

城投托底，國(guó)央企吃瓜，民企在ICU隨時(shí)斷氣的情況下，是福是禍，各位看官應(yīng)該自有公論。(展開全部)

建業(yè)基本上算是預(yù)測(cè)對(duì)了，應(yīng)該不會(huì)出大的紕漏
接下來(lái)就看產(chǎn)品和售價(jià)能不能預(yù)測(cè)對(duì)了
其實(shí)，讀懂書香華府和五月花城的產(chǎn)品，讀懂客群，就能猜到產(chǎn)品
只要建業(yè)不自毀長(zhǎng)城，理當(dāng)做這樣的產(chǎn)品

還是那句話，一年結(jié)束戰(zhàn)斗

我怕陳寨老炮兒罵，換個(gè)地方說(shuō)教育吧，今年和多個(gè)內(nèi)部人士交流，鄭州的教育集團(tuán)摻水非常嚴(yán)重，不敢點(diǎn)名說(shuō)具體的學(xué)校，怕知道我是誰(shuí)，這么說(shuō)吧鄭州前三甲某名學(xué)校，老師不少來(lái)源于普通二本師范院校剛畢業(yè)學(xué)生，集團(tuán)化辦學(xué)師資分流很嚴(yán)重，某經(jīng)濟(jì)大區(qū)的一檔學(xué)校，由于今年入學(xué)年齡延長(zhǎng)一個(gè)月，學(xué)校班級(jí)擴(kuò)充很大，入學(xué)人數(shù)太多，班級(jí)太多，孩子們課間都要分批活動(dòng)，有些學(xué)校小學(xué)不同的年級(jí)在不同的校區(qū)，這樣的學(xué)校很多，集團(tuán)化辦學(xué)教學(xué)質(zhì)量成了一個(gè)大盲盒。這塊地要是為了圖教學(xué)質(zhì)量，個(gè)人不看好，但是市場(chǎng)上的人還是存在信息差，看具體的操盤策略吧。

書香華府東側(cè)地塊關(guān)注度挺高的
大膽預(yù)測(cè)一下吧
小區(qū)建設(shè)8~9棟樓，樓層26層，保守點(diǎn)兩梯四戶，激進(jìn)點(diǎn)前排樓棟三梯六戶會(huì)做83小三房
保守做的話89三室兩衛(wèi)，107~113~126三房，151四房
價(jià)格區(qū)間19000~24000覆蓋，前排臨高價(jià)賣便宜點(diǎn)，后排賣貴點(diǎn);差樓層賣便宜點(diǎn)，好樓層賣貴點(diǎn)
也就這樣了
重點(diǎn)在于：一年之內(nèi)解決戰(zhàn)斗！
操盤思路無(wú)非是書香華府五月花城消化200套左右，河大TG100套左右，大學(xué)城+龍子湖單位TG250套左右，鄭大一附院TG50套左右。這些人都買了剩下的就好賣了，當(dāng)然剩下的也不多了，例如：高層次明星樓盤，地鐵口，學(xué)區(qū)房，河景房……總之，能打的牌太多了
市場(chǎng)不好，那就小步快走，低價(jià)快銷，壓縮營(yíng)銷成本，壓縮營(yíng)銷周期，利潤(rùn)到手后剩點(diǎn)尾盤慢慢賣，賣現(xiàn)房。省出來(lái)的就是掙出來(lái)的
最后一句，我不想中海拿這塊地。內(nèi)心深處，更希望是建業(yè)
五月花城書香華府在賣房的業(yè)主，早點(diǎn)醒悟吧
算算價(jià)格 89大致區(qū)間170~195 107大致區(qū)間 205-225 126大致區(qū)間285-290 151大致區(qū)間340-360
當(dāng)然，只是預(yù)測(cè)(展開全部)

龍子湖板塊的供應(yīng)太少了，從廣電天韻之后，就再?zèng)]有新盤入市。

整個(gè)板塊內(nèi)二手房小區(qū)也就那么幾個(gè)：正商書香華府、永威五月花城、廣電天韻、泰宏陽(yáng)光和苑，雙湖花園、水之郡。

產(chǎn)品能打、交易活躍的二手房，就只剩永威五月花城和正商書香華府兩個(gè)了，所以大家對(duì)比更多的就是這兩個(gè)次新房。

這兩個(gè)小區(qū)也是距離蘭溪書院最近的，一路之隔，周邊配套配套共享，對(duì)比價(jià)格，五月花城的均價(jià)差不多是2.3萬(wàn)、書香華府大概是2.2萬(wàn)。

蘭溪書院為毛坯交付產(chǎn)品，根據(jù)拿地時(shí)規(guī)定的限價(jià)，綜合銷售均價(jià)不超過(guò)2.3萬(wàn)。

這么來(lái)看，一切都是合理的。

但實(shí)際上，蘭溪書院目前價(jià)格區(qū)間在16000-20000元/㎡，據(jù)說(shuō)還有15000元/㎡的，這跟永威以及正商的二手房相比，價(jià)格的確足夠驚喜。

作為近五年來(lái)，龍子湖唯一的改善新盤，蘭溪書院真的這么不爭(zhēng)氣？

蘭溪書院沒有正式開盤，以上只是現(xiàn)在的TG價(jià)格，需要有TG名額。

不過(guò)現(xiàn)在臨近開盤，屬于定存選房階段，也能享受TG價(jià)格，面積不一樣，定存金額也不一樣。

108㎡和131㎡戶型是定存30萬(wàn)，155㎡戶型定存50萬(wàn)，185㎡戶型定存80萬(wàn)，靠西側(cè)的6棟樓，1#、2#、6#、7#、8#、9#樓可選。

據(jù)說(shuō)后期拿到預(yù)售證，價(jià)格會(huì)跟永威、正商二手房差不多，6000+的倒掛空間肯定是不會(huì)有了，但大概率還是會(huì)有倒掛的。(展開全部)